【正文】 2023/4/5 7:37:1007:37:1005 April 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。n 宜居濱海新城 ? 在海峽合作論壇會議中心、海島式超五星級主題度假酒店、巨型媽祖坐像石窟、濱海濕地公園、十里觀海長堤、塔下四季歡樂公園等一系列配套設(shè)施簇擁下的霞浦濱海新城區(qū)將無疑成為閩東地區(qū)乃至中國東南沿海地區(qū)首選的宜居城市、置業(yè)天堂。 展覽館167。n 濱海濕地公園 ? 在福寧灣項目中 13600畝（ 906公頃）農(nóng)業(yè)用地、 7460畝（ 497公頃）養(yǎng)殖用地、 7640畝（509公頃）滯洪區(qū)組成了一個巨大的濕地生態(tài)系統(tǒng)，以此為基礎(chǔ)形成的生態(tài)濕地公園將成為福寧灣項目的又一大亮點。將立足高起點、高科技、高效益，堅持以科技力量為先導(dǎo)，以國內(nèi)外市場為目標，以加快農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化為己任，以建立靈活高效的經(jīng)營管理機制為手段，廣泛吸收國內(nèi)外特別是臺灣地區(qū)的資金、技術(shù)和人才，采取廣泛靈活的合作方式努力走出一條現(xiàn)代新農(nóng)村建設(shè)的新路徑。 新灣城漁人碼頭 —— 吃海鮮，觀海景 ……n 項目景觀中心點：觀海景、拂海風(fēng)，聽海音，吃海鮮；n 情人漫步之所n 項目挖潛：增加經(jīng)營面積之所。n 超五星級海島式主題度假酒店超五星級海島式主題度假酒店n 福寧灣攔海大堤內(nèi)擁有 7640畝（約 ）的滯洪人工湖，其面積大小與中國著名的杭州西湖相當(dāng)。博鰲亞洲論壇海西論壇n 福建開展閩臺產(chǎn)業(yè)交流與合作具有得天獨厚的地理人文條件，福建省充分利用 “ 五緣 ” 優(yōu)勢，堅持 “ 優(yōu)勢互補、共同發(fā)展 ” 的原則，使海峽兩岸經(jīng)貿(mào)合作交流多年來一直走在全國前列。這里 ，中國第二。在上世紀 40年代早期經(jīng)過歐洲昆蟲學(xué)者的努力 , 該甲蟲在皮德蒙特山麓高原區(qū)域受到法律的保護。同時也作為以霞浦為代表閩東詩群的文化載體。有條件將霞浦的山海川島的自然特色充分展現(xiàn)，充分體現(xiàn)霞浦魅力，提升土地價值n 其中重要區(qū)域就是福寧灣建設(shè)項目。抓住跨越式發(fā)展的大好時機“ 跨越 ” 式城市發(fā)展模式的核心概念：n 在城市高速成長初期，將城市內(nèi)部部分傳統(tǒng)職能整體遷移到現(xiàn)有城市建成區(qū)以外的發(fā)展模式。n 霞浦在前進，但前進的速度不快；n 霞浦在發(fā)展，但發(fā)展的質(zhì)量不高，經(jīng)濟能量太??；n 霞浦在擴張，但城市基礎(chǔ)設(shè)施嚴重缺乏；n 霞浦要邁向海洋時代，什么是關(guān)鍵性引擎項目？n 海西經(jīng)濟圈區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)三都澳區(qū)域戰(zhàn)略隨著海峽形勢的明朗而也將成為國家戰(zhàn)略，山雨欲來，潮汐磅礴將至，霞浦準備好了嗎？n 霞浦城市蝶變 —— 演繹 “ 雙城記 ”n 舊城的所有功能在原有的空間范圍擴張，當(dāng)現(xiàn)有的空間被填滿后 ,每一個功能將其新長出來的部分 “ 外溢 ” 到城市周圍。旅游產(chǎn)業(yè)已開始全面由觀光型向休閑型轉(zhuǎn)變，休閑業(yè)競爭加??；多種旅游方式：自助游、高品質(zhì)主題游、出國游等； 旅游、休閑、房產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)結(jié)盟，爭奪雙休日和節(jié)日市場的大餅。 中國公民現(xiàn)有中國公民現(xiàn)有 115天是法定休息日，天是法定休息日， 1/3的時間都在休假；的時間都在休假；216。n 已經(jīng)通車的同三高速和即將通車的溫福鐵路，使得霞浦由過去的交通末梢一躍福建連同浙江的重要通道。戶籍人口 52萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 人。⑥ 中國東南濱海之都。三都澳（寧德） —— 優(yōu)勢區(qū)域 三都澳n 東南沿海黃金海岸的斷裂點n 后發(fā)優(yōu)勢的處女地 環(huán)三都澳區(qū)域是中國東南沿海唯一尚未大規(guī)模開發(fā)的天然深水良港，其港口條件世界罕見，具有極高的戰(zhàn)略開發(fā)價值。 工作室觀點二：臺資轉(zhuǎn)移變道的啟示 ①臺灣珠三角長三角福建沿海產(chǎn)業(yè)高端？工作室觀點二：軟實力大于硬指標 ②n 在以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的第二次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，臺資進入?yún)^(qū)域由珠三角地區(qū)的東莞轉(zhuǎn)向以昆山、蘇州為代表的長三角地區(qū)，構(gòu)成了臺資的第一次轉(zhuǎn)移變道。海西經(jīng)濟區(qū)總體戰(zhàn)略框架 n 海西戰(zhàn)略總體上是一省經(jīng)濟區(qū)，對臺戰(zhàn)略是國家層面的事，政經(jīng)大事都在國家。霞浦新城市發(fā)展與項目的關(guān)系。 n 溫福鐵路的開通和高速公路的便捷，拉近霞浦與長江三角洲的距離。如果 2600畝的建設(shè)用量在 霞浦消化 (按平均城市容積率計算 )，需要將城市現(xiàn)有人口全部遷移至此，缺乏現(xiàn)實性，同時要求項目必須具備超強吸引力的產(chǎn)品。n 2023年全縣共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 28家，共有開發(fā)項目 13個，其中已開工項目 9個，施工面積 ，新開工面積 。目目 錄錄 第一章　霞浦項目自身條件、房地產(chǎn)市場及項目目標? 項目概況? 福寧灣 BOT圍墾項目基本情況? 霞浦房地產(chǎn)市場? 項目 SWOT分析? 項目目標 第二章 外部環(huán)境提升項目價值? 跳出項目看項目? 看海西發(fā)展戰(zhàn)略? 看三都澳定位? 看霞浦? 看社會發(fā)展 —— 休閑時代? 看霞浦城市發(fā)展 —— 蝶變演繹 “ 雙城記 ”目目 錄錄第三章 內(nèi)部環(huán)境提升項目價值? 福寧灣圍墾項目地理環(huán)境評價? 項目定位第四章 區(qū)域功能構(gòu)建? 海峽合作論壇永久會址? 36洞世界島高爾夫球場? 超五星級海島式主題度假酒店? 松山巨型媽祖坐像石窟? 現(xiàn)代觀光休閑農(nóng)場? 生態(tài)灘涂水產(chǎn)養(yǎng)殖及加工區(qū)? 濱海濕地公園? 閩東宜居濱海新城。n 任何項目發(fā)展都必須得天時、地利、人和。 資料二：霞浦縣 2023年 2023年各類房地產(chǎn)供應(yīng)及銷售情況 物業(yè)類型 批準預(yù)售面積（萬 m178。 2600畝按中等開發(fā)強度計算將容納約 8萬人口。霞浦旅游資源豐富，有可能成為旅游目的地。 要點是在更高的視角上審視項目，從海西戰(zhàn)略的眼光看 霞浦的未來，從三都澳寧德的發(fā)展看未來，從霞浦自身的城市發(fā)展看未來，與當(dāng)?shù)卣献?，共同打造新霞浦。n 產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征：閩南都市圈以化工、電子、機械裝備，休閑服務(wù)業(yè)為主；閩東水產(chǎn)漁業(yè)、農(nóng)業(yè)、機電、造船、冶煉、化工等。誰能在新環(huán)境之下，爭取機會，要看誰的準備更充分，更關(guān)鍵的是比速度，看誰速度快。肩負支撐海西的區(qū)域使命。主要有 城市灣、產(chǎn)業(yè)灣、度假灣三大灣區(qū)，度假灣區(qū)就是霞浦的東吾洋、官井洋、東沖半島，東沖半島擁有的旅游資源極為豐富，既有外海又有內(nèi)海，景觀豐富而充滿變化大，是未來霞浦發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的核心資源之一。46′120176。福寧灣項目，正處在東沖半島的門戶位置。 n 衡量人類進步的根本標準，是通過生產(chǎn)力水平的提高將社會必要勞動降低到最低限度，從而獲得更多的自由時間和充分的物質(zhì)保障。 旅游產(chǎn)品中多了讓游客參與、留戀往返的內(nèi)容，經(jīng)營方式也有許多新嘗試；? l如果工業(yè)發(fā)展以犧牲環(huán)境為代價，其結(jié)果可能會令人扼腕嘆息。雖然城市空間在逐漸地向東延伸，但這種新城區(qū)發(fā)展主要還是依附在老城區(qū)的基礎(chǔ)上，沒有體現(xiàn)公共設(shè)施導(dǎo)向。小結(jié)：福寧灣項目建設(shè)濱海新城的現(xiàn)實意義? 在新的海西經(jīng)濟環(huán)境下，城市化水平高低是決定競爭成敗的關(guān)鍵因素；? 三都澳經(jīng)濟圈勢對霞浦產(chǎn)生重大影響，作為三都澳經(jīng)濟圈的東部門戶，整合各種資源，建設(shè)三都澳的配套基地是霞浦未來的重要選擇；? 霞浦要成為閩東北縣域經(jīng)濟的領(lǐng)跑者，須比其同處于發(fā)展中鄰居跑得更快，這就決定霞浦未來的發(fā)展是 “ 跨越式 ”的，福寧灣項目是跨越式發(fā)展的源動力；? 霞浦下一步城市發(fā)展的方向必然是東擴、南移、面海，打造美麗的濱海城市。城市中心走廊兩岸局部地段可設(shè)計看臺，每年端午節(jié)劃龍舟供城市居民觀賞。n 1854 年夏天， Olimpia Sella 小姐偶然發(fā)現(xiàn)了一只從未見過的彩虹色的獨角甲蟲。環(huán)境研究 ①沙灘 —— 東南沿海公認最美麗的沙灘，而且不是一個，是沙灘鏈。博鰲亞洲論壇目前已成為亞洲以及其他大洲有關(guān)國家政府、工商界和學(xué)術(shù)界領(lǐng)袖就亞洲以及全球重要事務(wù)進行對話的高層次平臺。n 濕地、島嶼是世界島高爾夫俱樂部的主景觀和主要特色。新灣城旅游配套n 休閑旅游商業(yè)形態(tài) 以海鮮美食匯和超市型海鮮集市為龍頭， 通過一定時期的科學(xué)經(jīng)營管理，打造一個以海洋為主題的，集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能于一體的商業(yè)娛樂區(qū)。建成后的松山媽祖石窟將與原有的松山媽祖天后宮連為一體形成松山媽祖宗教旅游文化區(qū)，將成為除湄洲島媽祖廟之外的又一媽祖圣地。福寧灣新灣城生態(tài)養(yǎng)植加工區(qū)? 保存了完美的濕地原生態(tài)環(huán)境，和優(yōu)美的自然風(fēng)光，融匯海、湖、山、水于一身，形成了難得的一塊黃金寶地。核心景觀區(qū)面積約為 15002023畝。? 三大關(guān)系：園區(qū)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展與城市建設(shè)、園區(qū)與城區(qū)、工人與農(nóng)民的關(guān)系。 05 四月 20237:37:10 上午 07:37:10四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 07:37:1007:37:1007:374/5/2023 7:37:10 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。項目案名：鷺霞郡項目案名：鷺霞郡 落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色。 灘涂生態(tài)區(qū)167。（ 100公頃 130公頃）由接待中心、展覽館、濕地探索區(qū)、濕地保護區(qū)、灘涂生態(tài)區(qū)、淡水沼澤、紅樹林、觀鳥島等幾部分構(gòu)成。早在 19世紀 30年代，歐洲就開始了農(nóng)業(yè)旅游 。所有僑居海外的華人社區(qū)都有一個共同點，就是他們都以媽祖宮作為同鄉(xiāng)會館或商會，是各國華人的政治文化及社區(qū)中心，也是各國華人的精神支柱。歷史、文化、城市、自然、神話童話故事等都可成為主題酒店題材。海峽合作論壇擬通過每年定期峰會和不定期的其他會展活動，將打造成為海峽兩岸最具影響力的經(jīng)貿(mào)論壇。福寧灣項目定位思考 中國 四時景致皆美不勝收。 ? 杰尼亞集團是世界男裝潮流的領(lǐng)導(dǎo)者， 2023年的收入達到 ，在世界各地擁有 460個各式的銷售點。 參照其他地區(qū)經(jīng)驗，新城區(qū)建設(shè)由政府領(lǐng)頭帶動，將下政務(wù)中心，文化體育中心遷至新城區(qū)，迅速拉動新城市土地價值，為城市發(fā)展打下基礎(chǔ)。n 跨越發(fā)展需要 “ 外源 ” 力量，隆德集團建設(shè)的福寧灣項目對霞浦城市發(fā)展來說，是城市發(fā)展的超級引擎。n “ 外溢 — 回波 ” 式成長，對每一個單獨的 “ 城市細胞 ” 而言，可能是最經(jīng)濟的，如：可以最大限度的利用城市基礎(chǔ)設(shè)施；但對城市整體發(fā)展而言，可能是最浪費的，如：拆遷補償費用占總投資的比重越來越大；城市財富積累的大量破壞和浪費； 高企的地價使中心區(qū)各種產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本增加，可能導(dǎo)致城市的競爭力下降，潛在的城市發(fā)展機會大量流失等等?！啊?霞浦，我心中的那片海霞浦，我心中的那片海 ”” 霞浦的性情：在對霞浦的市場調(diào)研中霞浦的山、海、川、島、林、田、宗、畬給我們留下了深刻的印象，這是一個民豐物阜、資源豐富的地方，大海和山形成這個城市豪爽與休閑的雙重性情。旅游業(yè)成為人們生活中的一個新名詞，也是奢侈品。 2023年全國合計出游人數(shù) ，出游率 %,旅游消費 億元，人均消費 (城鎮(zhèn)居民人均消費 ，農(nóng)村居民人均消費 )，入境旅游接待總?cè)藬?shù)超過 ，旅游創(chuàng)匯超過 300億美元；出境旅游總量超過 3400萬人次。? 本質(zhì)就是從事一切工作以外的恢復(fù)身心、發(fā)展自我、充實精神的生活體驗 。n 縣人民政府駐松城街道。⑨ 閩東親水游集散地。這一歷史時期，我國面臨著國際重化產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，同時在基礎(chǔ)資源高度依賴國際供給的趨勢下，國內(nèi)基礎(chǔ)重化產(chǎn)業(yè)對深水港的物流支撐也產(chǎn)生了巨大需求，引發(fā)了國內(nèi)外大型重化產(chǎn)業(yè)向深水港區(qū)的轉(zhuǎn)移和集聚?！槭裁磁_灣進入中國，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移一次次地變道？為什么臺灣進入中國，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移一次次地變道？工作室觀點：臺灣產(chǎn)業(yè)向大陸轉(zhuǎn)移的四個階段第一次浪潮第二次浪潮第三次浪潮第四次浪潮特征： “三來一補 ”勞動密集型輕工產(chǎn)業(yè)，集中在珠三角特征：以 IT為主的技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，集中在長三角輕工電子重化工現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)特征：以重化工、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主的資金與技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)特征：以光電高新技術(shù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，剛剛開始產(chǎn)業(yè)時間 １、第一階段：輕工產(chǎn)業(yè)　 轉(zhuǎn)移時間：上世紀 8090年代。近年來盡管有了長足的發(fā)展，但與周邊經(jīng)濟區(qū)相比差距不斷加大。其本質(zhì)意義在于以經(jīng)濟為紐帶，在大陸和臺灣地區(qū)之間建立一種互利雙贏的經(jīng)濟合作關(guān)系，以實現(xiàn)臺海兩岸的和平、合作、共同發(fā)展。 n 由于項目所在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟總量小，故項目定位應(yīng)該從更高更遠的角度謀劃。 基于此，福寧灣圍墾項目核心是提升項目價值（從城市經(jīng)營角度亦如此）。空置面積比上年同期下降 75%。海堤全長 5434m。n 各個方向的調(diào)查與研究匯聚一處，表明這可以是一個新城市建設(shè)項目，可以是一個大規(guī)模的休閑旅游度假區(qū)項目。 福寧灣圍墾項目實際造地 26460畝項目現(xiàn)狀圖片n 項目概況n 福寧灣 BOT圍墾項目基本情況n 霞浦房地產(chǎn)市場n 項目 SWOT分析n 企業(yè)目標及項目開發(fā)思路 資料一： 20232023年霞浦縣土地拍賣情況（霞浦縣國土資源局提供）年份 面積（畝）成交價（萬元）宗數(shù) 均價(萬元 /畝）每宗平均成交畝數(shù)2023年 4 2023年 2 2023年 3 ? 說明：從 2023年至 2023年三年間，霞浦縣拍賣土地共計 9宗，拍賣土地面積合計 。按增長