【正文】 項目，才可能爭取更大的市場。n 福寧灣項目主要面臨城市容納力不足問題。 不謀全局者，不足謀一域?！ 因此我們需要的是用超前的眼光來定位項目，并與其他項目形成協(xié)同互補關(guān)系，共同做大市場；充分與政府合作，配合政府加快濱海新城城市建設(shè)。 n 由于項目所在當?shù)亟?jīng)濟總量小，故項目定位應該從更高更遠的角度謀劃。n 當?shù)厥袌鰧椖恐尾蛔?，是項目面臨的較大考驗；n 項目時間跨度長，政府支持力度的變化可能給項目造成風險；n 項目時間跨度長，市場變化給項目帶來風險；n 不可抗拒的自然風險如地震、臺風、海嘯、及意外事故等引起的風險。（ 0）機會（ 0）機會n 博鰲亞洲論壇福建地區(qū)首家會員單位，與福建省政府相關(guān)部門一起首倡舉辦 “ 海峽西岸經(jīng)濟區(qū)論壇 ” ，并于 2023年、 2023年連續(xù)兩年成功舉辦了第一、二屆海峽西岸經(jīng)濟區(qū)論壇。霞浦旅游資源豐富，有可能成為旅游目的地。 　n 所在城市小、規(guī)模小，基礎(chǔ)弱、經(jīng)濟總量??； 在小市場進行大規(guī)模開發(fā)困難；　n 城市增長慢： 項目雖然規(guī)劃是濱海新城一部分，但按現(xiàn)有速度 ” 正常 “ 城市增長，需要相當長的時間才能發(fā)展到項目地塊；?。?W）劣勢? 海峽兩岸共同市場為項目帶來機會，福建省 “ 先行先試” 的對臺政策為項目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了機會；? 環(huán)三都澳經(jīng)濟區(qū)域的建設(shè)，已成為福建省尤其是寧德市重中之重的工作任務。項目擁有海洋、湖面、山體、河流、濕地、岸灘、海堤、林木等多種資源，擁有宗教文化資源，養(yǎng)殖、種植等生產(chǎn)活動，可充分利用這些資源增加項目的看點，同時提升項目的附加值。n 政府資源優(yōu)勢 ： 福寧灣圍墾項目是省重點工程，受到省、市、縣三級政府的高度關(guān)注，與當?shù)卣P(guān)系良好，得到霞浦縣政府的大力支持。n 規(guī)模優(yōu)勢： 圍墾項目總面積 34100畝，實際造地 26460畝，其中：建設(shè)用地 2600畝、滯洪區(qū) 7640畝，農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖用地 23860畝，規(guī)模效應的優(yōu)勢非常明顯，有機會打造出各類特色產(chǎn)品。 基于此，福寧灣圍墾項目核心是提升項目價值（從城市經(jīng)營角度亦如此）。目前看，項目區(qū)位偏離城市中心，如果缺少超常規(guī)手段拉動，靠城市現(xiàn)有成長速度，市場對本項目認知度不會太高，二級市場的土地價格有天花板。這里還沒有計算城市其它推向市場的建設(shè)用地（目前平均每年推出１００畝）。 2600畝按中等開發(fā)強度計算將容納約 8萬人口。而且?guī)缀鯚o外來人口。 如果將霞浦其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口排除，縣城約 10萬人口，戶數(shù) 3萬余。近幾年霞浦城鎮(zhèn)人口每年增長幾千人，約 1千戶。其中商品房按揭抵押 638宗，面積 ，金額 ，占業(yè)務量的 %，預售商品房抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押 284家，面積 ，金額 。空置面積比上年同期下降 75%。房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資 27793萬元，占城鎮(zhèn)固定投資額的 %，與 2023年同比投資上升 %，其中住宅投資 13105萬元，同比增長 %.n 2023年全縣商品房合同銷售備案 629份，銷售備案總面積 ，銷售備案總金額 。)銷售率（ ﹪ ）銷售金額（萬元）住宅 商業(yè)用房 辦公樓 100 其他 合計 （霞浦縣房管所提供）n 說明：銷售比約 %，當前房地產(chǎn)市場狀態(tài)良好；住宅和辦公樓銷售尤為突出，商業(yè)用房銷售情況不太理想。 資料二：霞浦縣 2023年 2023年各類房地產(chǎn)供應及銷售情況 物業(yè)類型 批準預售面積（萬 m178。其中每宗總平均用地 28畝。面向東海。n 地塊屬性：屬于濱海型灘涂用地 。 項目概況n 地塊現(xiàn)狀：海堤內(nèi)主要為大面積的尚未開發(fā)的高灘地，近岸為巖灘、礫石灘、灣的中部過度為淤泥灘。海堤全長 5434m。第一章 霞浦項目自身條件、房地產(chǎn)市場及項目目標n 霞浦福寧灣圍墾項目位于霞浦縣城東南側(cè)福寧灣 ,圍墾總面積 34100畝，東面向大海。n 隨著交通條件的改善，霞浦不再是偏居一隅的海邊小城，　憑藉自身的豐富的海洋資源優(yōu)勢，霞浦福寧灣項目有條件成為東南沿海度假天堂中的一顆燦爛明珠。n 任何項目發(fā)展都必須得天時、地利、人和。這個項目一經(jīng)建成，對海西區(qū)和海峽兩岸會產(chǎn)生深遠影響。單就福寧灣圍墾ＢＯＴ建設(shè)項目而言僅僅只是一種做法，但如果我們志存高遠，在海西乃至東南沿海的高度審視時，項目蘊藏的巨大市場和發(fā)展?jié)摿κ刮覀儼l(fā)現(xiàn)和意識到，這個２０余平方公里幾乎如澳門一樣大的項目，具有更大的價值。福建 福寧灣項目總體策劃報告 前前 言言n 當我們接觸霞浦福寧灣圍墾項目時，我們?yōu)轫椖康暮陚ヒ?guī)模所感染。n 當我們調(diào)查項目時，我們?yōu)轫椖康膹碗s性而鼓舞。n 各個方向的調(diào)查與研究匯聚一處，表明這可以是一個新城市建設(shè)項目，可以是一個大規(guī)模的休閑旅游度假區(qū)項目。n 因此，當我們審視項目時，我們不斷告訴自己，小心而慎重地處理項目相關(guān)的各種因素，理性地調(diào)查市場，整合各種因素間的聯(lián)系，以感性需求定位項目，影響城市，顛覆市場，首保成功，然后卓越。馬英九成功當選使海峽情勢大變，經(jīng)濟發(fā)展將成為兩岸主旋律，是天時；擁有東南沿海寶貴的土地和濱海資源，是地利；投資人把握歷史機遇的氣魄和果斷，與當?shù)卣腿巳焊叨纫恢?，是人和。目? 錄錄 第一章　霞浦項目自身條件、房地產(chǎn)市場及項目目標? 項目概況? 福寧灣 BOT圍墾項目基本情況? 霞浦房地產(chǎn)市場? 項目 SWOT分析? 項目目標 第二章 外部環(huán)境提升項目價值? 跳出項目看項目? 看海西發(fā)展戰(zhàn)略? 看三都澳定位? 看霞浦? 看社會發(fā)展 —— 休閑時代? 看霞浦城市發(fā)展 —— 蝶變演繹 “ 雙城記 ”目目 錄錄第三章 內(nèi)部環(huán)境提升項目價值? 福寧灣圍墾項目地理環(huán)境評價? 項目定位第四章 區(qū)域功能構(gòu)建? 海峽合作論壇永久會址? 36洞世界島高爾夫球場? 超五星級海島式主題度假酒店? 松山巨型媽祖坐像石窟? 現(xiàn)代觀光休閑農(nóng)場? 生態(tài)灘涂水產(chǎn)養(yǎng)殖及加工區(qū)? 濱海濕地公園? 閩東宜居濱海新城。n 其中：農(nóng)業(yè)區(qū) 16400畝，水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū) 7460畝，滯洪區(qū) 7640畝，新城區(qū)建設(shè)用地 2600畝。堤線朝向開敞式海域。n 地塊四至：北至塔下山、松山，并與中心城連接；南靠南歧山尖鼻頭；西接福寧工業(yè)園；東臨福寧灣。福寧灣圍墾項目地塊區(qū)位：位于霞浦新城東南部。 福寧灣圍墾項目實際造地 26460畝項目現(xiàn)狀圖片n 項目概況n 福寧灣 BOT圍墾項目基本情況n 霞浦房地產(chǎn)市場n 項目 SWOT分析n 企業(yè)目標及項目開發(fā)思路 資料一： 20232023年霞浦縣土地拍賣情況（霞浦縣國土資源局提供）年份 面積（畝）成交價（萬元）宗數(shù) 均價(萬元 /畝）每宗平均成交畝數(shù)2023年 4 2023年 2 2023年 3 ? 說明：從 2023年至 2023年三年間，霞浦縣拍賣土地共計 9宗，拍賣土地面積合計 。都是很小的地塊，加上時間因素，單價較高。)銷售面積（萬 m178。n 2023年全縣共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 28家，共有開發(fā)項目 13個，其中已開工項目 9個，施工面積 ，新開工面積 。 2023年，存量二手房交易 822宗，成交面積 萬平方米，比上年增加 %.銷售金額 。n 2023年，非住宅商品房平均價格為 4522元 /平方米，商品房住宅均價 2261元 /平方米，據(jù)調(diào)查， 2023年商品房住宅均價約至 3400元 /平方米，最高上摸至3840元 /平方米，別墅 3610元 /平方米；n 2023年 112月，全縣共辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)登記 1860宗，面積 ，信貸金額為 43202萬元。（資料由霞浦縣房管所提供）資料三：霞浦縣人口情況年份 總?cè)丝冢ㄈ耍┛倯魯?shù)（戶）非農(nóng)業(yè)（人）非農(nóng)業(yè)人口戶數(shù)（戶）戶均（人）2023 514828 142246 149500 47161 2023 517646 144721 154355 43237 2023 517336 145939 156115 44100 2023 518243 148275 158475 45351 資料來源：寧德統(tǒng)計局n 說明：霞浦非農(nóng)業(yè)人口，即城鎮(zhèn)人口約 15萬，戶數(shù)約 4萬 5戶。增長率約 67%。按增長率每年約 2023套新房。說明： 霞浦城市容納力有限，基礎(chǔ)弱，外來人口少，城市增容速度雖快總量少。 2600畝土地供應短期內(nèi)顯然遠遠超出 霞浦 城市的容納力。如果 2600畝的建設(shè)用量在 霞浦消化 (按平均城市容積率計算 )，需要將城市現(xiàn)有人口全部遷移至此，缺乏現(xiàn)實性，同時要求項目必須具備超強吸引力的產(chǎn)品。 開發(fā) 2600畝土地，目標市場不能只集中在 霞浦，需要利用 福寧灣圍墾項目潛力資源， 在更廣闊的市場上競爭。（ S）優(yōu)勢n 海峽環(huán)境： 馬英九當選臺灣地區(qū)領(lǐng)導人，使海峽兩岸局勢一定有相當改變，一個中國之下， “ 兩岸共同市場 ” 成為可能，霞浦臺緣關(guān)系深厚，為項目打造提供了良好的政治環(huán)境。n 新城市優(yōu)勢： 項目處于霞浦城市濱海新城區(qū)域內(nèi)，容易提升產(chǎn)品價值。n 環(huán)境資源： 項目北臨塔下山、松山，東南面海，景觀資源絕佳。n 企業(yè)優(yōu)勢： 多年成功ＢＯＴ經(jīng)驗，資源豐富，優(yōu)秀團隊。環(huán)三都澳區(qū)域發(fā)展，對項目產(chǎn)生正面影響（工作室在說服寧德政府在臺灣做廣告），給項目帶來發(fā)展機會；? 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多城市的人均 GDP超過 3000美元，生活水平的不斷提高，休閑時間的不斷增加，將促進休閑度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。閩東地區(qū)旅游原本落后，給項目發(fā)展帶來機會。 n 溫福鐵路的開通和高速公路的便捷，拉近霞浦與長江三角洲的距離。（ T）風險綜述n 三年完成海堤工程，第三年至第五年完成墾區(qū)建設(shè)及配套工程，工程時間跨度較大。著眼于海峽西岸，跳出本地市場，去規(guī)劃設(shè)計項目。積極與國內(nèi)外資本市場對接，緩解資金壓力；加強團隊建設(shè)，借鑒其他成功項目，彌補開發(fā)經(jīng)驗的不足，做好打大仗的企業(yè)準備。 不謀萬世者，不足謀一時。在小市場做大生意。關(guān)鍵點：1. 利用外部環(huán)境因素創(chuàng)造價值 國際環(huán)境，臺海環(huán)境，寧德環(huán)境，三都澳環(huán)境， 霞浦環(huán)境，福寧灣環(huán)境 2. 利用內(nèi)部環(huán)境因素創(chuàng)造價值 霞浦福寧灣圍墾項目工程規(guī)劃，圍墾項目市場定位，圍墾項目規(guī)劃，圍 墾項目設(shè)計，圍墾項目的經(jīng)營等3. 正確處理與政府關(guān)系，在保證綜合效益的基礎(chǔ)上，才能保證項目的成功。 目標：提升建設(shè)用地價值第二章 外部環(huán)境提升項目價值 看項目的角度不同，選擇也不同 從松城（霞浦）看項目 —— 濱海新城區(qū) 從寧德看項目 —— 縣城的宏偉藍圖 從三都澳看項目 —— 未來三都澳休閑中心區(qū) 從閩東看項目 —— 新城市，增長極 從福建看項目 —— 三都澳的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，度假中心 從浙江東南看項目 —— 未來產(chǎn)業(yè)之所 從江西看項目 —— 離大碼頭很近的地方 從海西發(fā)展看項目 —— 中國對接臺灣漁業(yè)的主要交易中心 從華東看項目 —— 休閑勝地，東南沿海最美的沙灘 從中國看項目 —— 有文化的詩歌之城 1從世界看 ………… 有特點之所比較而言，其中重要者有 :海西發(fā)展戰(zhàn)略對項目的關(guān)系，以福州為中心， 2小時經(jīng)濟圈。霞浦新城市發(fā)展與項目的關(guān)系。（與華東區(qū)關(guān)系）工作室觀點n 跳出項目看項目n 看海西發(fā)展戰(zhàn)略n 看三都澳定位n 看霞浦n 看社會發(fā)展 —— 休閑時代n 看霞浦城市發(fā)展 —— 蝶變演繹 “ 雙城記 ”海西經(jīng)濟區(qū)的內(nèi)涵 關(guān)鍵詞： 海峽經(jīng)濟區(qū)、納入國家經(jīng)濟版圖、國家戰(zhàn)略、發(fā)展模式與海峽經(jīng)濟區(qū)、納入國家經(jīng)濟版圖、國家戰(zhàn)略、發(fā)展模式與眾不同、政策眷顧眾不同、政策眷顧n 須強調(diào) “大海峽經(jīng)濟區(qū) ”是在 “一國兩制 ”框架下的中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的一種新思路。同時，可以在 “一國兩制 ”的框架下把中國臺灣及臺灣海峽整體納入整個國家發(fā)展規(guī)劃，和經(jīng)濟版圖。n 據(jù)國家 “十一五規(guī)劃綱要 ”精神 ―― 充分把握國際、國內(nèi)政治經(jīng)濟環(huán)境變化的大趨勢，從更廣泛的空間和時間的發(fā)展進程來重新審視海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的定位，以空間拓展實現(xiàn)時間的跨越，以時間的積累達到空間的融合。n 這給我們一個提示 ： 海西的發(fā)展模式和成長路徑將與眾不同。5小時爭奪帶海西情勢地圖海峽經(jīng)濟區(qū) 提升提升關(guān)鍵詞： 兩翼、雙極、提升帶、輻射帶、發(fā)展帶n 延伸兩翼、對接兩洲，拓展一線、兩岸三地，縱深推進、連片發(fā)展，和諧平安、服務全局 。以沿海高速東西軸向形成區(qū)域產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略提升帶，向西北部腹地以龍巖、三明、平南連線形成輻射帶；都市核心圈臨海港口區(qū)域形成預留戰(zhàn)略發(fā)展帶，突出臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展。未來將發(fā)展成集臨港重化、港口貿(mào)易、現(xiàn)代服務及高新產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)集群結(jié)構(gòu)和城市群落體系。海西經(jīng)濟區(qū)總體戰(zhàn)略框架 n 海西戰(zhàn)略總體上是一省經(jīng)濟區(qū)，對臺戰(zhàn)略是國家層面的事，政經(jīng)大事都在國家。n 海西經(jīng)濟總量小、底子薄，缺少 “ 領(lǐng)頭羊 ” ；面對全國區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大勢，海西高不成底不就，處境比較尷尬。n 區(qū)域內(nèi)發(fā)展不平衡，區(qū)域內(nèi)部城市群落構(gòu)建及城鎮(zhèn)體系建設(shè)有待進一步改善，結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在。各自為戰(zhàn)，資源配置和利用效率低。國際和