【正文】 0萬臺灣人聚集的國際生活區(qū)。以 “ 高科技光電、現(xiàn)代服務(wù) ” 業(yè)為主的第四次臺產(chǎn)轉(zhuǎn)移浪潮正在醞釀形成。n 海西經(jīng)濟(jì)總量小、底子薄，缺少 “ 領(lǐng)頭羊 ” ；面對全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大勢，海西高不成底不就，處境比較尷尬。5小時爭奪帶海西情勢地圖海峽經(jīng)濟(jì)區(qū) 提升提升關(guān)鍵詞： 兩翼、雙極、提升帶、輻射帶、發(fā)展帶n 延伸兩翼、對接兩洲，拓展一線、兩岸三地，縱深推進(jìn)、連片發(fā)展，和諧平安、服務(wù)全局 。（與華東區(qū)關(guān)系）工作室觀點(diǎn)n 跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目n 看海西發(fā)展戰(zhàn)略n 看三都澳定位n 看霞浦n 看社會發(fā)展 —— 休閑時代n 看霞浦城市發(fā)展 —— 蝶變演繹 “ 雙城記 ”海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的內(nèi)涵 關(guān)鍵詞： 海峽經(jīng)濟(jì)區(qū)、納入國家經(jīng)濟(jì)版圖、國家戰(zhàn)略、發(fā)展模式與海峽經(jīng)濟(jì)區(qū)、納入國家經(jīng)濟(jì)版圖、國家戰(zhàn)略、發(fā)展模式與眾不同、政策眷顧眾不同、政策眷顧n 須強(qiáng)調(diào) “大海峽經(jīng)濟(jì)區(qū) ”是在 “一國兩制 ”框架下的中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的一種新思路。在小市場做大生意。（ T）風(fēng)險(xiǎn)綜述n 三年完成海堤工程，第三年至第五年完成墾區(qū)建設(shè)及配套工程，工程時間跨度較大。n 企業(yè)優(yōu)勢： 多年成功ＢＯＴ經(jīng)驗(yàn)，資源豐富，優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。 開發(fā) 2600畝土地，目標(biāo)市場不能只集中在 霞浦，需要利用 福寧灣圍墾項(xiàng)目潛力資源， 在更廣闊的市場上競爭。按增長率每年約 2023套新房。 2023年，存量二手房交易 822宗，成交面積 萬平方米，比上年增加 %.銷售金額 。 福寧灣圍墾項(xiàng)目實(shí)際造地 26460畝項(xiàng)目現(xiàn)狀圖片n 項(xiàng)目概況n 福寧灣 BOT圍墾項(xiàng)目基本情況n 霞浦房地產(chǎn)市場n 項(xiàng)目 SWOT分析n 企業(yè)目標(biāo)及項(xiàng)目開發(fā)思路 資料一： 20232023年霞浦縣土地拍賣情況（霞浦縣國土資源局提供）年份 面積（畝）成交價(jià)（萬元）宗數(shù) 均價(jià)(萬元 /畝）每宗平均成交畝數(shù)2023年 4 2023年 2 2023年 3 ? 說明：從 2023年至 2023年三年間，霞浦縣拍賣土地共計(jì) 9宗，拍賣土地面積合計(jì) 。n 其中：農(nóng)業(yè)區(qū) 16400畝，水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū) 7460畝，滯洪區(qū) 7640畝，新城區(qū)建設(shè)用地 2600畝。n 各個方向的調(diào)查與研究匯聚一處，表明這可以是一個新城市建設(shè)項(xiàng)目，可以是一個大規(guī)模的休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目。這個項(xiàng)目一經(jīng)建成，對海西區(qū)和海峽兩岸會產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。海堤全長 5434m。其中每宗總平均用地 28畝。空置面積比上年同期下降 75%。而且?guī)缀鯚o外來人口。 基于此，福寧灣圍墾項(xiàng)目核心是提升項(xiàng)目價(jià)值（從城市經(jīng)營角度亦如此）。 　n 所在城市小、規(guī)模小，基礎(chǔ)弱、經(jīng)濟(jì)總量小； 在小市場進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)困難；　n 城市增長慢： 項(xiàng)目雖然規(guī)劃是濱海新城一部分，但按現(xiàn)有速度 ” 正常 “ 城市增長，需要相當(dāng)長的時間才能發(fā)展到項(xiàng)目地塊；?。?W）劣勢? 海峽兩岸共同市場為項(xiàng)目帶來機(jī)會，福建省 “ 先行先試” 的對臺政策為項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了機(jī)會；? 環(huán)三都澳經(jīng)濟(jì)區(qū)域的建設(shè)，已成為福建省尤其是寧德市重中之重的工作任務(wù)。 n 由于項(xiàng)目所在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量小，故項(xiàng)目定位應(yīng)該從更高更遠(yuǎn)的角度謀劃。n 既然要做大生意，就需具備大生意的眼光，必須跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目，才可能爭取更大的市場。其本質(zhì)意義在于以經(jīng)濟(jì)為紐帶，在大陸和臺灣地區(qū)之間建立一種互利雙贏的經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)臺海兩岸的和平、合作、共同發(fā)展。n 總體城市群結(jié)構(gòu)特征：以廈漳泉都市圈，福寧莆都市圈的雙極結(jié)構(gòu)下，形成覆蓋全福建的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)體系。近年來盡管有了長足的發(fā)展，但與周邊經(jīng)濟(jì)區(qū)相比差距不斷加大。工作室觀點(diǎn)：機(jī)遇　工作室觀點(diǎn)一：n 機(jī)會永遠(yuǎn)給有準(zhǔn)備的人的?！槭裁磁_灣進(jìn)入中國，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移一次次地變道？為什么臺灣進(jìn)入中國，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移一次次地變道？工作室觀點(diǎn)：臺灣產(chǎn)業(yè)向大陸轉(zhuǎn)移的四個階段第一次浪潮第二次浪潮第三次浪潮第四次浪潮特征： “三來一補(bǔ) ”勞動密集型輕工產(chǎn)業(yè)，集中在珠三角特征：以 IT為主的技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，集中在長三角輕工電子重化工現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)特征：以重化工、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主的資金與技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)特征：以光電高新技術(shù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，剛剛開始產(chǎn)業(yè)時間 １、第一階段：輕工產(chǎn)業(yè)　 轉(zhuǎn)移時間：上世紀(jì) 8090年代。但到第四階段時，以廈門為代表，在城市發(fā)展水平到了一定階段，配套、居住環(huán)境及現(xiàn)代服務(wù)提高后，成為首選。這一歷史時期，我國面臨著國際重化產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，同時在基礎(chǔ)資源高度依賴國際供給的趨勢下，國內(nèi)基礎(chǔ)重化產(chǎn)業(yè)對深水港的物流支撐也產(chǎn)生了巨大需求，引發(fā)了國內(nèi)外大型重化產(chǎn)業(yè)向深水港區(qū)的轉(zhuǎn)移和集聚。 隨著交通體系的改善，環(huán)三都澳區(qū)域與長三角的時空距離大大縮短，海濱度假、游艇及旅游服務(wù)業(yè)、海景地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，將成為其占領(lǐng)長三角市場的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。⑨ 閩東親水游集散地。25′27176。n 縣人民政府駐松城街道。 在環(huán)三都澳區(qū)域中霞浦占有近二分之一的海岸線，尤其以東沖半島為主的海灘為主的優(yōu)質(zhì)的休閑旅游度假資源是休閑時代的戰(zhàn)略性稀缺資源。? 本質(zhì)就是從事一切工作以外的恢復(fù)身心、發(fā)展自我、充實(shí)精神的生活體驗(yàn) 。工業(yè)化時期的閑暇時間是 23%，那么進(jìn)入工業(yè)化社會以后，二十世紀(jì)中期，閑暇時間大概是 39%。 2023年全國合計(jì)出游人數(shù) ，出游率 %,旅游消費(fèi) 億元，人均消費(fèi) (城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi) ，農(nóng)村居民人均消費(fèi) )，入境旅游接待總?cè)藬?shù)超過 ，旅游創(chuàng)匯超過 300億美元；出境旅游總量超過 3400萬人次。數(shù)據(jù)：旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展史簡表：旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展史簡表： 年代 社會發(fā)展?fàn)顩r 產(chǎn)品發(fā)展特點(diǎn) 旅游市場發(fā)展特點(diǎn)70年代末至 80年代末n改革開放初期，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)剛剛起飛；n人們的眼界放開，生活水平開始提高?以初級的觀光旅游為主，景點(diǎn)大規(guī)模的開發(fā)，但是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)層次低、輔助設(shè)施落后。旅游業(yè)成為人們生活中的一個新名詞，也是奢侈品。? l““ 霞浦，我心中的那片海霞浦，我心中的那片海 ”” 霞浦的性情：在對霞浦的市場調(diào)研中霞浦的山、海、川、島、林、田、宗、畬給我們留下了深刻的印象，這是一個民豐物阜、資源豐富的地方，大海和山形成這個城市豪爽與休閑的雙重性情。生態(tài)環(huán)境不可復(fù)制，工業(yè)發(fā)展必須以環(huán)境保護(hù)為前提戰(zhàn)略性資源。n “ 外溢 — 回波 ” 式成長，對每一個單獨(dú)的 “ 城市細(xì)胞 ” 而言，可能是最經(jīng)濟(jì)的，如：可以最大限度的利用城市基礎(chǔ)設(shè)施；但對城市整體發(fā)展而言，可能是最浪費(fèi)的，如：拆遷補(bǔ)償費(fèi)用占總投資的比重越來越大；城市財(cái)富積累的大量破壞和浪費(fèi)； 高企的地價(jià)使中心區(qū)各種產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本增加，可能導(dǎo)致城市的競爭力下降，潛在的城市發(fā)展機(jī)會大量流失等等。n “ 外溢 ” 部分的功能與老城依然保持著非常密切的依賴關(guān)系 ,這種發(fā)展模式必將導(dǎo)致老城區(qū)功能進(jìn)一步強(qiáng)化 ,而新城則可能極度發(fā)育不良。n 跨越發(fā)展需要 “ 外源 ” 力量，隆德集團(tuán)建設(shè)的福寧灣項(xiàng)目對霞浦城市發(fā)展來說，是城市發(fā)展的超級引擎。 優(yōu)化方案是選擇建一座新城，一個足以同古老的松城相輝映的美麗新城，她是霞浦邁向海洋時代的標(biāo)志。 參照其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，新城區(qū)建設(shè)由政府領(lǐng)頭帶動，將下政務(wù)中心，文化體育中心遷至新城區(qū)，迅速拉動新城市土地價(jià)值，為城市發(fā)展打下基礎(chǔ)。? 以山河為城市景觀主軸。 ? 杰尼亞集團(tuán)是世界男裝潮流的領(lǐng)導(dǎo)者， 2023年的收入達(dá)到 ，在世界各地?fù)碛?460個各式的銷售點(diǎn)。持續(xù)幾天的短途旅行，有漫步綠洲小徑，參加激活生命課程，由小路騎山地自行車或騎馬觀光，從簡單好走的杜鵑花小徑，在花朵盛開時期欣賞壯觀的景色，到FRADOLCINO小徑結(jié)束，杰尼亞綠洲旨在保護(hù)這片土地，通過一個可視的字母順序描述這個地區(qū)生長的動物、植物和礦產(chǎn)的標(biāo)志系統(tǒng)，為游客提供一個體驗(yàn)大自然的真實(shí)機(jī)會。四時景致皆美不勝收。n 福寧灣項(xiàng)目要在蓬勃發(fā)展的國際休閑產(chǎn)業(yè)占有一席之地須心存高遠(yuǎn)，立身三都澳，放眼國際； 福寧灣 5434米的海堤連接松山與高羅灣，沿海堤南北延伸將可能將霞浦如明珠散落的旅游資源串成一條美麗的珠鏈，使霞浦真正成為濱海休閑天堂。福寧灣項(xiàng)目定位思考 中國 ? 1999年，菲律賓前總統(tǒng)拉莫斯等倡儀成立的 “ 亞洲論壇 ” 建議把論壇永久會址設(shè)在博鰲，并命名為 “ 博鰲亞洲論壇 ” 。海峽合作論壇擬通過每年定期峰會和不定期的其他會展活動，將打造成為海峽兩岸最具影響力的經(jīng)貿(mào)論壇。n 休閑體育是項(xiàng)目的重要功能組成，高爾夫是最好的商務(wù)交際平臺，同時也是主流的休閑體育運(yùn)動之一，因此高爾夫是福寧灣圍墾項(xiàng)目重要的休閑體育設(shè)施。歷史、文化、城市、自然、神話童話故事等都可成為主題酒店題材。 海洋餐廳海洋 SPA酒店主體可以建在水中。所有僑居海外的華人社區(qū)都有一個共同點(diǎn)，就是他們都以媽祖宮作為同鄉(xiāng)會館或商會，是各國華人的政治文化及社區(qū)中心，也是各國華人的精神支柱。n 松山位于福寧灣攔海大壩北側(cè)，坐北朝南，正對大壩。早在 19世紀(jì) 30年代，歐洲就開始了農(nóng)業(yè)旅游 。建成后的水產(chǎn)養(yǎng)殖加工區(qū)，由水產(chǎn)品養(yǎng)殖區(qū)、水產(chǎn)品冷藏交易區(qū)、水產(chǎn)品精深加工區(qū)、漁需補(bǔ)給區(qū)以及海洋生物高科園區(qū)組成。（ 100公頃 130公頃）由接待中心、展覽館、濕地探索區(qū)、濕地保護(hù)區(qū)、灘涂生態(tài)區(qū)、淡水沼澤、紅樹林、觀鳥島等幾部分構(gòu)成。 生態(tài)濕地公園的目標(biāo)：國家級濱海濕地公園167。 灘涂生態(tài)區(qū)167。福寧灣濕地公園、農(nóng)業(yè)與養(yǎng)植業(yè)與城市的關(guān)系 2? (2)、事實(shí)證明，中國數(shù)以萬計(jì)的開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）是失敗的，原因多種多樣，其中不符合城市發(fā)展是主要原因。項(xiàng)目案名：鷺霞郡項(xiàng)目案名：鷺霞郡 落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色。 07:37:1007:37:1007:37Monday, April 05, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 07:37:1007:37:1007:374/5/2023 7:37:10 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 07:37:1007:37:1007:37Monday, April 05, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 05 四月 20237:37:10 上午 07:37:10四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 唐唐 ? 三大關(guān)系：園區(qū)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展與城市建設(shè)、園區(qū)與城區(qū)、工人與農(nóng)民的關(guān)系。 紅樹林167。核心景觀區(qū)面積約為 15002023畝。公園對老人和兒童免費(fèi)開放，為本地及周邊地區(qū)的中小學(xué)生提供各種參觀和培訓(xùn)活動，提高公民環(huán)保意識，實(shí)現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展。福寧灣新灣城生態(tài)養(yǎng)植加工區(qū)? 保存了完美的濕地原生態(tài)環(huán)境，和優(yōu)美的自然風(fēng)光，融匯海、湖、山、水于一身，形成了難得的一塊黃金寶地。新的世紀(jì)以來，農(nóng)業(yè)除承擔(dān)傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能外，其生態(tài)教育功能、社會功能正日益突現(xiàn)。建成后的松山媽祖石窟將與原有的松山媽祖天后宮連為一體形成松山媽祖宗教旅游文化區(qū)，將成為除湄洲島媽祖廟之外的又一媽祖圣地。 在臺灣 2,300 萬人口中有 1,700 萬媽祖信徒，占臺灣人口的 70% 以上； 新加坡的媽祖信徒占總?cè)丝跀?shù)的 70%；香港和澳門的媽祖信徒達(dá)居民人口的 50% 以上；馬來西亞的華人人口占該國人口的重要比例而媽祖的信徒則占了華僑人口的 80% 以上；此外，泰國、印度尼西亞、菲律賓也有很大數(shù)量的華人，也都是以媽祖信仰為主要信仰。新灣城旅游配套n 休閑旅游商業(yè)形態(tài) 以海鮮美食匯和超市型海鮮集市為龍頭， 通過一定時期的科學(xué)經(jīng)營管理，打造一個以海洋為主題的，集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能于一體的商業(yè)娛樂區(qū)。沿海地區(qū)有獨(dú)特的海洋地理風(fēng)景資源，借助靚麗的海濱風(fēng)景，海洋主題酒店應(yīng)運(yùn)而生。n 濕地、島嶼是世界島高爾夫俱樂部的主景觀和主要特色。n36洞世界島高爾夫 高爾夫球? 高爾夫這項(xiàng)古老的貴族運(yùn)動，經(jīng)過近六個世紀(jì)的發(fā)展，早已由當(dāng)時牧羊人消磨時光的游戲發(fā)展成為當(dāng)今世界上最為風(fēng)行的體育運(yùn)動項(xiàng)目之一。博鰲亞洲論壇目前已成為亞洲以及其他大洲有關(guān)國家政府、工商界和學(xué)術(shù)界領(lǐng)袖就亞洲以及全球重要事務(wù)進(jìn)行對話的高層次平臺。? 主要引擎：媽祖石窟，中國東南沿海最美的徒步野徑。環(huán)境研究 ①沙灘 —— 東南沿海公認(rèn)最美麗的沙灘，而且不是一個，是沙灘鏈。n 從簡單好走的杜鵑花小徑，到跨過山脊的全景觀小道，杰尼亞綠洲旨在保護(hù)這片土地，并通過一個可視的字母順序描述這個地區(qū)生長的動物、植物和礦產(chǎn)的標(biāo)志系統(tǒng)，為游客提供一個體驗(yàn)大自然的真實(shí)機(jī)會。n 1854 年夏天， Olimpia Sella 小姐偶然發(fā)現(xiàn)了一只從未見過的彩虹色的獨(dú)角甲蟲。在全球范圍內(nèi)倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展、提升個人與社區(qū)生活質(zhì)量、保護(hù)環(huán)境和當(dāng)?shù)匚幕?、推動人類發(fā)展和資助研究等。城市中心走廊兩岸局部地段可設(shè)計(jì)看臺，每年端午節(jié)劃龍舟供城市居民觀賞。n 東沖半島旅游區(qū) 做旅游專題規(guī)劃，利用東沖半島極豐富的海洋資源，結(jié)合福寧灣項(xiàng)目，打造一個以海洋為主題打造成東南沿海旅游勝地。小結(jié)：福寧灣項(xiàng)目建設(shè)濱海新城的現(xiàn)實(shí)意義? 在新的海西經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，城市化水平高低是決定競爭成敗的關(guān)鍵因素；? 三都澳經(jīng)濟(jì)圈勢對霞浦產(chǎn)生重大影