【正文】 響，作為三都澳經濟圈的東部門戶，整合各種資源，建設三都澳的配套基地是霞浦未來的重要選擇；? 霞浦要成為閩東北縣域經濟的領跑者，須比其同處于發(fā)展中鄰居跑得更快，這就決定霞浦未來的發(fā)展是 “ 跨越式 ”的，福寧灣項目是跨越式發(fā)展的源動力；? 霞浦下一步城市發(fā)展的方向必然是東擴、南移、面海，打造美麗的濱海城市。n 在海西經濟圈建設和環(huán)三都澳區(qū)域建設等宏觀背景下，霞浦不應該選擇 “外溢 — 回波 ” 式的常規(guī)發(fā)展模式來應對將可能出現的超常規(guī)發(fā)展的現實，要抓住跨越式發(fā)展的大好時機。雖然城市空間在逐漸地向東延伸，但這種新城區(qū)發(fā)展主要還是依附在老城區(qū)的基礎上，沒有體現公共設施導向。 而這些新的功能恰恰是城市參與區(qū)域競爭，保持城市區(qū)域地位的關鍵領域。如果工業(yè)發(fā)展以犧牲環(huán)境為代價，其結果可能會令人扼腕嘆息。n 存在的問題 ：開發(fā)水平低，投入不足基礎設施不配套，專業(yè)人才嚴重缺乏。 旅游產品中多了讓游客參與、留戀往返的內容，經營方式也有許多新嘗試；? l 旅游 +地產的代表作是深圳華僑城和杭州宋城。 我國人均 GDP到 2023年將比 2023年翻兩番。 n 衡量人類進步的根本標準，是通過生產力水平的提高將社會必要勞動降低到最低限度，從而獲得更多的自由時間和充分的物質保障。 休閑才是一切事物環(huán)繞的中心。福寧灣項目，正處在東沖半島的門戶位置。霞浦縣基本情況總體發(fā)展態(tài)勢? 2023年全縣生產總值 ，農林牧漁業(yè)總產值 、工業(yè)總產值 ，分別比上年增長 %和 %；? 財政一般預算收入 ，增長 %，其中地方級財政收入 ，增長 %；? 全社會固定資產投資 ，增長 %；? 社會消費品零售總額 ，增長 11%；? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農民人均純收入分別達 8994元和 4078元，分別增長 %和%。46′120176。工作室觀點 不是今天，而是明天的定位工作室觀點 ：n 從目前態(tài)勢看，環(huán)三都澳經濟區(qū)域的建設，已成為福建省尤其是寧德市重中之重的工作任務。主要有 城市灣、產業(yè)灣、度假灣三大灣區(qū)，度假灣區(qū)就是霞浦的東吾洋、官井洋、東沖半島，東沖半島擁有的旅游資源極為豐富，既有外海又有內海，景觀豐富而充滿變化大，是未來霞浦發(fā)展休閑產業(yè)的核心資源之一。? 環(huán)三都澳區(qū)域處于全國南北海岸線的中心點，處于長江三角洲、海峽西岸和臺灣三大經濟區(qū)之間的核心位置，是海西經濟區(qū)對接長三角的直接門戶，對臺交通便利，也是距離江西、浙江和福建部分內陸地區(qū)直線距離最短的出?？凇＜缲撝魏Ｎ鞯膮^(qū)域使命。集中區(qū)域：珠三角、閩三角第二階段：ＩＴ產業(yè)　 轉移時間： 2023年左右；產業(yè)特征：產業(yè)附加值高，轉運速度快，人員素質要求高；以臺灣產業(yè)為主。誰能在新環(huán)境之下，爭取機會，要看誰的準備更充分，更關鍵的是比速度，看誰速度快。n 盡管臨海資源優(yōu)越，但內部一體化程度底，缺少統(tǒng)籌協調。n 產業(yè)發(fā)展特征：閩南都市圈以化工、電子、機械裝備，休閑服務業(yè)為主；閩東水產漁業(yè)、農業(yè)、機電、造船、冶煉、化工等。因此 “海西經濟 ”發(fā)展是構筑 “大海峽經濟區(qū) ”的必要準備和物質基礎 。 要點是在更高的視角上審視項目，從海西戰(zhàn)略的眼光看 霞浦的未來，從三都澳寧德的發(fā)展看未來，從霞浦自身的城市發(fā)展看未來，與當地政府合作，共同打造新霞浦?！ 因此我們需要的是用超前的眼光來定位項目，并與其他項目形成協同互補關系，共同做大市場；充分與政府合作，配合政府加快濱海新城城市建設。霞浦旅游資源豐富，有可能成為旅游目的地。n 規(guī)模優(yōu)勢： 圍墾項目總面積 34100畝，實際造地 26460畝，其中：建設用地 2600畝、滯洪區(qū) 7640畝，農業(yè)、養(yǎng)殖用地 23860畝，規(guī)模效應的優(yōu)勢非常明顯，有機會打造出各類特色產品。 2600畝按中等開發(fā)強度計算將容納約 8萬人口。其中商品房按揭抵押 638宗，面積 ，金額 ，占業(yè)務量的 %，預售商品房抵押轉現房抵押 284家，面積 ，金額 。 資料二：霞浦縣 2023年 2023年各類房地產供應及銷售情況 物業(yè)類型 批準預售面積（萬 m178。 項目概況n 地塊現狀：海堤內主要為大面積的尚未開發(fā)的高灘地，近岸為巖灘、礫石灘、灣的中部過度為淤泥灘。n 任何項目發(fā)展都必須得天時、地利、人和。n 當我們調查項目時，我們?yōu)轫椖康膹碗s性而鼓舞。目目 錄錄 第一章　霞浦項目自身條件、房地產市場及項目目標? 項目概況? 福寧灣 BOT圍墾項目基本情況? 霞浦房地產市場? 項目 SWOT分析? 項目目標 第二章 外部環(huán)境提升項目價值? 跳出項目看項目? 看海西發(fā)展戰(zhàn)略? 看三都澳定位? 看霞浦? 看社會發(fā)展 —— 休閑時代? 看霞浦城市發(fā)展 —— 蝶變演繹 “ 雙城記 ”目目 錄錄第三章 內部環(huán)境提升項目價值? 福寧灣圍墾項目地理環(huán)境評價? 項目定位第四章 區(qū)域功能構建? 海峽合作論壇永久會址? 36洞世界島高爾夫球場? 超五星級海島式主題度假酒店? 松山巨型媽祖坐像石窟? 現代觀光休閑農場? 生態(tài)灘涂水產養(yǎng)殖及加工區(qū)? 濱海濕地公園? 閩東宜居濱海新城。福寧灣圍墾項目地塊區(qū)位：位于霞浦新城東南部。n 2023年全縣共有房地產開發(fā)企業(yè) 28家，共有開發(fā)項目 13個，其中已開工項目 9個，施工面積 ，新開工面積 。增長率約 67%。如果 2600畝的建設用量在 霞浦消化 (按平均城市容積率計算 )，需要將城市現有人口全部遷移至此，缺乏現實性，同時要求項目必須具備超強吸引力的產品。n 環(huán)境資源： 項目北臨塔下山、松山，東南面海，景觀資源絕佳。 n 溫福鐵路的開通和高速公路的便捷，拉近霞浦與長江三角洲的距離。 不謀萬世者，不足謀一時。霞浦新城市發(fā)展與項目的關系。n 這給我們一個提示 ： 海西的發(fā)展模式和成長路徑將與眾不同。海西經濟區(qū)總體戰(zhàn)略框架 n 海西戰(zhàn)略總體上是一省經濟區(qū)，對臺戰(zhàn)略是國家層面的事，政經大事都在國家。國際和國內壟斷資本正紛紛爭灘布局具有戰(zhàn)略區(qū)位的港口城市。 工作室觀點二：臺資轉移變道的啟示 ①臺灣珠三角長三角福建沿海產業(yè)高端？工作室觀點二：軟實力大于硬指標 ②n 在以電子信息產業(yè)為主導的第二次產業(yè)轉移過程中，臺資進入區(qū)域由珠三角地區(qū)的東莞轉向以昆山、蘇州為代表的長三角地區(qū)，構成了臺資的第一次轉移變道。第四階段：以光電等代表的高新技術產業(yè)，開始全面對接。三都澳（寧德） —— 優(yōu)勢區(qū)域 三都澳n 東南沿海黃金海岸的斷裂點n 后發(fā)優(yōu)勢的處女地 環(huán)三都澳區(qū)域是中國東南沿海唯一尚未大規(guī)模開發(fā)的天然深水良港，其港口條件世界罕見，具有極高的戰(zhàn)略開發(fā)價值。而在中國消費快速升級趨勢下，區(qū)域生態(tài)海灣資源卻日益稀缺。⑥ 中國東南濱海之都。n 霞浦縣應該積極參與三都澳的開發(fā)建設。戶籍人口 52萬人，其中非農業(yè)人口 人。n 長三角 500公里范圍內的清潔海水幾乎污染殆盡，江浙海岸以泥質和巖質為主，缺乏沙灘。n 已經通車的同三高速和即將通車的溫福鐵路，使得霞浦由過去的交通末梢一躍福建連同浙江的重要通道。 生產力越不發(fā)達，人們?yōu)榱松鎰趧訒r間就越長，休閑時間越短。 中國公民現有中國公民現有 115天是法定休息日，天是法定休息日， 1/3的時間都在休假；的時間都在休假；216。 216。旅游產業(yè)已開始全面由觀光型向休閑型轉變，休閑業(yè)競爭加?。欢喾N旅游方式：自助游、高品質主題游、出國游等； 旅游、休閑、房產等第三產業(yè)結盟，爭奪雙休日和節(jié)日市場的大餅。全縣有人文旅游資源基本類型 29種，占全部人文旅游資源基本類型（ 84種）的 %，占全縣旅游資源基本類型（ 44個）的 %。n 霞浦在前進，但前進的速度不快；n 霞浦在發(fā)展，但發(fā)展的質量不高，經濟能量太??；n 霞浦在擴張，但城市基礎設施嚴重缺乏；n 霞浦要邁向海洋時代，什么是關鍵性引擎項目？n 海西經濟圈區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)三都澳區(qū)域戰(zhàn)略隨著海峽形勢的明朗而也將成為國家戰(zhàn)略，山雨欲來，潮汐磅礴將至，霞浦準備好了嗎？n 霞浦城市蝶變 —— 演繹 “ 雙城記 ”n 舊城的所有功能在原有的空間范圍擴張，當現有的空間被填滿后 ,每一個功能將其新長出來的部分 “ 外溢 ” 到城市周圍。n “ 外溢 — 回波 ” 式發(fā)展，除非遇到天然的障礙，可能會本能的向所有方向發(fā)展（即所謂 “ 攤大餅 ” ）。抓住跨越式發(fā)展的大好時機“ 跨越 ” 式城市發(fā)展模式的核心概念：n 在城市高速成長初期，將城市內部部分傳統(tǒng)職能整體遷移到現有城市建成區(qū)以外的發(fā)展模式。n 霞浦八山一水一分田，城市發(fā)展受到沿海丘陵地形的嚴重制約 ,城市由此向東發(fā)展。有條件將霞浦的山海川島的自然特色充分展現，充分體現霞浦魅力，提升土地價值n 其中重要區(qū)域就是福寧灣建設項目。? 新城市須有新定位，要有新形象支撐。同時也作為以霞浦為代表閩東詩群的文化載體。繼承祖先遺留下的事業(yè)，杰尼亞家族的年輕一代于 1993年建立了 Oasi Zegna（杰尼亞綠洲）。在上世紀 40年代早期經過歐洲昆蟲學者的努力 , 該甲蟲在皮德蒙特山麓高原區(qū)域受到法律的保護。第三章 內部環(huán)境提升項目價值霞浦目前自然資源尚未得到最好的開發(fā)和利用！霞浦目前自然資源尚未得到最好的開發(fā)和利用！ 建設霞浦必須現實主義與爛漫主義相結合，既要建設霞浦必須現實主義與爛漫主義相結合，既要發(fā)展工業(yè)，同時也要保留優(yōu)良的自然資源。這里 ，中國第二。第一步：三年成事（埋頭做實事，完成圍墾造地工程）第二步：五年成勢（成效定局勢，首期開發(fā)成功完成并取得良好社會效益與經濟效益）第三步：八年小成（新城雛形已成）第四步：十年城市（新城已經逐漸成熟）開發(fā)步驟開發(fā)步驟開發(fā)建設周期： 2023年 ——2023 年，預計約需 13年時間建設成熟度土地經營及地產開發(fā)階段圍墾造地階段2023年 2023年 2023年 2023年戰(zhàn)略完善階段成長周期2023年 2023年三年成事 五年成勢 八年小成 十年成市發(fā)展成熟階段中國東南沿海最旖旎的海岸線中國東南沿海最旖旎的海岸線 聆聽滄海桑田的華彩樂章，感受灘涂海岸的動人韻律聆聽滄海桑田的華彩樂章，感受灘涂海岸的動人韻律 七彩灘涂，嫵媚海岸七彩灘涂，嫵媚海岸感受史詩式圍海造田的氣魄感受史詩式圍海造田的氣魄海西海島假期海西海島假期 第四章 區(qū)域功能構建n會議酒店功能 海西論壇博鰲? 博鰲位于中國海南島的海西岸，隸屬海南省瓊海市， 2023年前，海南博鰲只是一個名不見經傳的南部小城，自然人口只有 ，不到海南總人口的 4％。博鰲亞洲論壇海西論壇n 福建開展閩臺產業(yè)交流與合作具有得天獨厚的地理人文條件，福建省充分利用 “ 五緣 ” 優(yōu)勢，堅持 “ 優(yōu)勢互補、共同發(fā)展 ” 的原則，使海峽兩岸經貿合作交流多年來一直走在全國前列。 “ 山水之間，有大美 ” ，讓球員在瀟灑揮桿的同時感受濱海山水之間的迷人景色。n 超五星級海島式主題度假酒店超五星級海島式主題度假酒店n 福寧灣攔海大堤內擁有 7640畝（約 ）的滯洪人工湖，其面積大小與中國著名的杭州西湖相當。 n 霞浦海洋資源的豐富性和多樣性，海洋主題酒店的產品也可以豐富多彩，以特色取勝。 新灣城漁人碼頭 —— 吃海鮮，觀海景 ……n 項目景觀中心點：觀海景、拂海風，聽海音，吃海鮮；n 情人漫步之所n 項目挖潛：增加經營面積之所。 n 媽祖 ―― 傳說中的 “ 海上保護女神 ” ，一直受到眾多海內外信眾的擁戴，媽祖信仰在海峽兩岸乃至海外華人中有著廣泛而深遠的影響。將立足高起點、高科技、高效益，堅持以科技力量為先導，以國內外市場為目標，以加快農業(yè)科技成果轉化為己任，以建立靈活高效的經營管理機制為手段，廣泛吸收國內外特別是臺灣地區(qū)的資金、技術和人才，采取廣泛靈活的合作方式努力走出一條現代新農村建設的新路徑。 更重要的是，若能建成兩岸農業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的合作示范區(qū)，能使霞浦縣在促進兩岸和平的政治地位凸顯，能獲得國家更多的政策扶持，對霞浦縣的發(fā)展無疑是有相當大的促進作用。n 濱海濕地公園 ? 在福寧灣項目中 13600畝（ 906公頃）農業(yè)用地、 7460畝（ 497公頃）養(yǎng)殖用地、 7640畝（509公頃）滯洪區(qū)組成了一個巨大的濕地生態(tài)系統(tǒng)，以此為基礎形成的生態(tài)濕地公園將成為福寧灣項目的又一大亮點。 167。 展覽館167。城園互動的一個主要方面是城區(qū)園區(qū)兩者間的經濟聯系和文化包容。n 宜居濱海新城 ? 在海峽合作論壇會議中心、海島式超五星級主題度假酒店、巨型媽祖坐像石窟、濱海濕地公園、十里觀海長堤、塔下四季歡樂公園等一系列配套設施簇擁下的霞浦濱海新城區(qū)將無疑成為閩東地區(qū)乃至中國東南沿海地區(qū)首選的宜居城市、置業(yè)天堂。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/4/5 7:37:1007:37:1005 April 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前