【正文】 全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大勢，海西高不成底不就，處境比較尷尬。未來將發(fā)展成集臨港重化、港口貿(mào)易、現(xiàn)代服務(wù)及高新產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)集群結(jié)構(gòu)和城市群落體系。5小時爭奪帶海西情勢地圖海峽經(jīng)濟(jì)區(qū) 提升提升關(guān)鍵詞： 兩翼、雙極、提升帶、輻射帶、發(fā)展帶n 延伸兩翼、對接兩洲，拓展一線、兩岸三地，縱深推進(jìn)、連片發(fā)展，和諧平安、服務(wù)全局 。n 據(jù)國家 “十一五規(guī)劃綱要 ”精神 ―― 充分把握國際、國內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的大趨勢，從更廣泛的空間和時間的發(fā)展進(jìn)程來重新審視海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的定位，以空間拓展實現(xiàn)時間的跨越，以時間的積累達(dá)到空間的融合。（與華東區(qū)關(guān)系）工作室觀點n 跳出項目看項目n 看海西發(fā)展戰(zhàn)略n 看三都澳定位n 看霞浦n 看社會發(fā)展 —— 休閑時代n 看霞浦城市發(fā)展 —— 蝶變演繹 “ 雙城記 ”海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的內(nèi)涵 關(guān)鍵詞： 海峽經(jīng)濟(jì)區(qū)、納入國家經(jīng)濟(jì)版圖、國家戰(zhàn)略、發(fā)展模式與海峽經(jīng)濟(jì)區(qū)、納入國家經(jīng)濟(jì)版圖、國家戰(zhàn)略、發(fā)展模式與眾不同、政策眷顧眾不同、政策眷顧n 須強調(diào) “大海峽經(jīng)濟(jì)區(qū) ”是在 “一國兩制 ”框架下的中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的一種新思路。 目標(biāo)：提升建設(shè)用地價值第二章 外部環(huán)境提升項目價值 看項目的角度不同，選擇也不同 從松城（霞浦）看項目 —— 濱海新城區(qū) 從寧德看項目 —— 縣城的宏偉藍(lán)圖 從三都澳看項目 —— 未來三都澳休閑中心區(qū) 從閩東看項目 —— 新城市，增長極 從福建看項目 —— 三都澳的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，度假中心 從浙江東南看項目 —— 未來產(chǎn)業(yè)之所 從江西看項目 —— 離大碼頭很近的地方 從海西發(fā)展看項目 —— 中國對接臺灣漁業(yè)的主要交易中心 從華東看項目 —— 休閑勝地，東南沿海最美的沙灘 從中國看項目 —— 有文化的詩歌之城 1從世界看 ………… 有特點之所比較而言，其中重要者有 :海西發(fā)展戰(zhàn)略對項目的關(guān)系，以福州為中心， 2小時經(jīng)濟(jì)圈。在小市場做大生意。積極與國內(nèi)外資本市場對接，緩解資金壓力；加強團(tuán)隊建設(shè)，借鑒其他成功項目，彌補開發(fā)經(jīng)驗的不足，做好打大仗的企業(yè)準(zhǔn)備。（ T）風(fēng)險綜述n 三年完成海堤工程，第三年至第五年完成墾區(qū)建設(shè)及配套工程，工程時間跨度較大。閩東地區(qū)旅游原本落后，給項目發(fā)展帶來機會。n 企業(yè)優(yōu)勢： 多年成功ＢＯＴ經(jīng)驗，資源豐富，優(yōu)秀團(tuán)隊。n 新城市優(yōu)勢： 項目處于霞浦城市濱海新城區(qū)域內(nèi)，容易提升產(chǎn)品價值。 開發(fā) 2600畝土地，目標(biāo)市場不能只集中在 霞浦，需要利用 福寧灣圍墾項目潛力資源， 在更廣闊的市場上競爭。 2600畝土地供應(yīng)短期內(nèi)顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出 霞浦 城市的容納力。按增長率每年約 2023套新房。（資料由霞浦縣房管所提供）資料三：霞浦縣人口情況年份 總?cè)丝冢ㄈ耍┛倯魯?shù)（戶）非農(nóng)業(yè)（人）非農(nóng)業(yè)人口戶數(shù)（戶）戶均（人）2023 514828 142246 149500 47161 2023 517646 144721 154355 43237 2023 517336 145939 156115 44100 2023 518243 148275 158475 45351 資料來源：寧德統(tǒng)計局n 說明：霞浦非農(nóng)業(yè)人口，即城鎮(zhèn)人口約 15萬，戶數(shù)約 4萬 5戶。 2023年，存量二手房交易 822宗，成交面積 萬平方米，比上年增加 %.銷售金額 。)銷售面積（萬 m178。 福寧灣圍墾項目實際造地 26460畝項目現(xiàn)狀圖片n 項目概況n 福寧灣 BOT圍墾項目基本情況n 霞浦房地產(chǎn)市場n 項目 SWOT分析n 企業(yè)目標(biāo)及項目開發(fā)思路 資料一： 20232023年霞浦縣土地拍賣情況（霞浦縣國土資源局提供）年份 面積（畝）成交價（萬元）宗數(shù) 均價(萬元 /畝）每宗平均成交畝數(shù)2023年 4 2023年 2 2023年 3 ? 說明：從 2023年至 2023年三年間，霞浦縣拍賣土地共計 9宗，拍賣土地面積合計 。n 地塊四至：北至塔下山、松山，并與中心城連接；南靠南歧山尖鼻頭；西接福寧工業(yè)園；東臨福寧灣。n 其中：農(nóng)業(yè)區(qū) 16400畝，水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū) 7460畝，滯洪區(qū) 7640畝，新城區(qū)建設(shè)用地 2600畝。馬英九成功當(dāng)選使海峽情勢大變，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將成為兩岸主旋律，是天時；擁有東南沿海寶貴的土地和濱海資源，是地利；投資人把握歷史機遇的氣魄和果斷，與當(dāng)?shù)卣腿巳焊叨纫恢?，是人和。n 各個方向的調(diào)查與研究匯聚一處，表明這可以是一個新城市建設(shè)項目，可以是一個大規(guī)模的休閑旅游度假區(qū)項目。福建 福寧灣項目總體策劃報告 前前 言言n 當(dāng)我們接觸霞浦福寧灣圍墾項目時，我們?yōu)轫椖康暮陚ヒ?guī)模所感染。這個項目一經(jīng)建成，對海西區(qū)和海峽兩岸會產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。n 隨著交通條件的改善，霞浦不再是偏居一隅的海邊小城，　憑藉自身的豐富的海洋資源優(yōu)勢，霞浦福寧灣項目有條件成為東南沿海度假天堂中的一顆燦爛明珠。海堤全長 5434m。n 地塊屬性：屬于濱海型灘涂用地 。其中每宗總平均用地 28畝。)銷售率（ ﹪ ）銷售金額（萬元）住宅 商業(yè)用房 辦公樓 100 其他 合計 （霞浦縣房管所提供）n 說明：銷售比約 %，當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀態(tài)良好；住宅和辦公樓銷售尤為突出，商業(yè)用房銷售情況不太理想?？罩妹娣e比上年同期下降 75%。近幾年霞浦城鎮(zhèn)人口每年增長幾千人，約 1千戶。而且?guī)缀鯚o外來人口。這里還沒有計算城市其它推向市場的建設(shè)用地（目前平均每年推出１００畝）。 基于此，福寧灣圍墾項目核心是提升項目價值（從城市經(jīng)營角度亦如此）。n 政府資源優(yōu)勢 ： 福寧灣圍墾項目是省重點工程，受到省、市、縣三級政府的高度關(guān)注，與當(dāng)?shù)卣P(guān)系良好，得到霞浦縣政府的大力支持。 　n 所在城市小、規(guī)模小，基礎(chǔ)弱、經(jīng)濟(jì)總量??； 在小市場進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)困難；　n 城市增長慢： 項目雖然規(guī)劃是濱海新城一部分，但按現(xiàn)有速度 ” 正常 “ 城市增長，需要相當(dāng)長的時間才能發(fā)展到項目地塊；?。?W）劣勢? 海峽兩岸共同市場為項目帶來機會，福建省 “ 先行先試” 的對臺政策為項目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了機會；? 環(huán)三都澳經(jīng)濟(jì)區(qū)域的建設(shè)，已成為福建省尤其是寧德市重中之重的工作任務(wù)。（ 0）機會（ 0）機會n 博鰲亞洲論壇福建地區(qū)首家會員單位，與福建省政府相關(guān)部門一起首倡舉辦 “ 海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)論壇 ” ，并于 2023年、 2023年連續(xù)兩年成功舉辦了第一、二屆海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)論壇。 n 由于項目所在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量小，故項目定位應(yīng)該從更高更遠(yuǎn)的角度謀劃。 不謀全局者，不足謀一域。n 既然要做大生意，就需具備大生意的眼光，必須跳出項目看項目，才可能爭取更大的市場。三都澳（寧德）發(fā)展對項目的關(guān)系，最好的休閑資 源，捆綁營銷。其本質(zhì)意義在于以經(jīng)濟(jì)為紐帶，在大陸和臺灣地區(qū)之間建立一種互利雙贏的經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系，以實現(xiàn)臺海兩岸的和平、合作、共同發(fā)展。因此可以看出 海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的國家戰(zhàn)略意義，大于海西區(qū)域利益本身 。n 總體城市群結(jié)構(gòu)特征：以廈漳泉都市圈，福寧莆都市圈的雙極結(jié)構(gòu)下，形成覆蓋全福建的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)體系。開放度和參與國際競爭力度不斷提升。近年來盡管有了長足的發(fā)展，但與周邊經(jīng)濟(jì)區(qū)相比差距不斷加大。 n 海西經(jīng)濟(jì)內(nèi)部發(fā)展不平衡，區(qū)內(nèi)競爭十分激烈；n 現(xiàn)代服務(wù)水平低，拖累發(fā)展； n 面臨自然資源供給與生態(tài)環(huán)境保護(hù)面臨壓力；n 軍事備戰(zhàn)因素的影響；工作室觀點：挑戰(zhàn)n 國家海域發(fā)展戰(zhàn)略意圖深遠(yuǎn)，政治導(dǎo)向意圖清晰，對海西來說既是責(zé)任，又是重要機遇；海西納入國家主體功能規(guī)劃重點項目，表明海西已正式進(jìn)入國家生產(chǎn)力總體布局的戰(zhàn)略層面；n 臺海局勢伴隨馬英久上臺，兩岸經(jīng)貿(mào)往來明顯加快，改善經(jīng)濟(jì)作為第一要務(wù)，雙邊開放度會加大；n 由于海西區(qū)域與外部聯(lián)系的交通環(huán)境得到大大改善，區(qū)域內(nèi)城市群落結(jié)構(gòu)逐漸清晰，發(fā)展的基本框架業(yè)已全面鋪開；n 伴隨國際經(jīng)濟(jì)一體化加深，臨港重工業(yè)化趨勢越將顯著。工作室觀點：機遇　工作室觀點一：n 機會永遠(yuǎn)給有準(zhǔn)備的人的。從此角度說，欲分臺灣蛋糕，速度應(yīng)該更快，而且，承接的內(nèi)容應(yīng)該更多?！槭裁磁_灣進(jìn)入中國，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移一次次地變道？為什么臺灣進(jìn)入中國，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移一次次地變道？工作室觀點：臺灣產(chǎn)業(yè)向大陸轉(zhuǎn)移的四個階段第一次浪潮第二次浪潮第三次浪潮第四次浪潮特征： “三來一補 ”勞動密集型輕工產(chǎn)業(yè)，集中在珠三角特征：以 IT為主的技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，集中在長三角輕工電子重化工現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)特征：以重化工、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主的資金與技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)特征：以光電高新技術(shù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，剛剛開始產(chǎn)業(yè)時間 １、第一階段：輕工產(chǎn)業(yè)　 轉(zhuǎn)移時間：上世紀(jì) 8090年代。第三階段：重工業(yè)及農(nóng)業(yè)，進(jìn)軍大陸腹地。但到第四階段時，以廈門為代表，在城市發(fā)展水平到了一定階段，配套、居住環(huán)境及現(xiàn)代服務(wù)提高后，成為首選。n 環(huán)三都澳區(qū)域在海西東北翼區(qū)域內(nèi)具有突出的比較優(yōu)勢：門戶區(qū)位與港口優(yōu)勢、發(fā)展臨港重化產(chǎn)業(yè)的巨大潛力以及相對占優(yōu)的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)，為其成為輻射海西東北部區(qū)域的新增長極提供了有力支撐。這一歷史時期，我國面臨著國際重化產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，同時在基礎(chǔ)資源高度依賴國際供給的趨勢下，國內(nèi)基礎(chǔ)重化產(chǎn)業(yè)對深水港的物流支撐也產(chǎn)生了巨大需求，引發(fā)了國內(nèi)外大型重化產(chǎn)業(yè)向深水港區(qū)的轉(zhuǎn)移和集聚。 中國第二波沿?；顺敝械娜及?①稀缺的藍(lán)色生態(tài)海灣? 中國正逐步踏入休閑經(jīng)濟(jì) “ 井噴期 ” ，尤其是長三角等較發(fā)達(dá)地區(qū)的消費需求規(guī)模巨大、增長迅猛。 隨著交通體系的改善，環(huán)三都澳區(qū)域與長三角的時空距離大大縮短，海濱度假、游艇及旅游服務(wù)業(yè)、海景地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，將成為其占領(lǐng)長三角市場的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。是距離長三角地區(qū)最近同時生態(tài)環(huán)境質(zhì)量最高、濱海度假資源最豐富的少數(shù)幾個地區(qū)之一。⑨ 閩東親水游集散地。而本項目正是連接霞浦縣城與環(huán)三都澳經(jīng)濟(jì)區(qū)的最佳區(qū)域，關(guān)注本項目就是關(guān)注霞浦的未來。25′27176。總面積1716平方公里。n 縣人民政府駐松城街道。(以上數(shù)據(jù)由霞浦統(tǒng)計局提供 )霞浦有良好的生態(tài)環(huán)境n 霞浦山海相宜、港島灣灘組織、自然與人文匹配的獨特的旅游資源和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，成為典型、優(yōu)良的濱海城市，具有建成生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，山、水環(huán)繞，現(xiàn)代化和可持續(xù)發(fā)展的新型城市區(qū)域的極為有利的條件和特質(zhì)，將迎來不可多得的發(fā)展良機。 在環(huán)三都澳區(qū)域中霞浦占有近二分之一的海岸線，尤其以東沖半島為主的海灘為主的優(yōu)質(zhì)的休閑旅游度假資源是休閑時代的戰(zhàn)略性稀缺資源。福寧灣項目，正處在東沖半島的門戶位置。? 本質(zhì)就是從事一切工作以外的恢復(fù)身心、發(fā)展自我、充實精神的生活體驗 。第二類是必要的休息吃飯這類時間；第三類時間就是閑暇時間。工業(yè)化時期的閑暇時間是 23%，那么進(jìn)入工業(yè)化社會以后，二十世紀(jì)中期，閑暇時間大概是 39%。休閑產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生休閑產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生 經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展 /人們生活水平不斷提高 /閑暇時間的增多休閑逐漸成為現(xiàn)代生活的一個組成部分休閑理念的確立（人類社會走向現(xiàn)代文明的重要標(biāo)志）全新的休閑產(chǎn)業(yè)概念應(yīng)運而生216。 2023年全國合計出游人數(shù) ，出游率 %,旅游消費 億元，人均消費 (城鎮(zhèn)居民人均消費 ，農(nóng)村居民人均消費 )，入境旅游接待總?cè)藬?shù)超過 ，旅游創(chuàng)匯超過 300億美元；出境旅游總量超過 3400萬人次。根據(jù)世界旅游發(fā)展的經(jīng)驗，到人均GDP3000美元的時候，旅游業(yè)將出現(xiàn)高峰期。數(shù)據(jù)：旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展史簡表：旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展史簡表： 年代 社會發(fā)展?fàn)顩r 產(chǎn)品發(fā)展特點 旅游市場發(fā)展特點70年代末至 80年代末n改革開放初期，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)剛剛起飛；n人們的眼界放開，生活水平開始提高?以初級的觀光旅游為主，景點大規(guī)模的開發(fā)，但是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)層次低、輔助設(shè)施落后。各地紛紛開發(fā)觀光旅游區(qū)；? l旅游業(yè)成為人們生活中的一個新名詞，也是奢侈品。90年代末開始至今? l? l 度假休閑的第二居所在發(fā)達(dá)城市涌現(xiàn)l““ 霞浦，我心中的那片海霞浦，我心中的那片海 ”” 霞浦的性情：在對霞浦的市場調(diào)研中霞浦的山、海、川、島、林、田、宗、畬給我們留下了深刻的印象，這是一個民豐物阜、資源豐富的地方，大海和山形成這個城市豪爽與休閑的雙重性情。n 人文旅游資源四大類：遺址遺跡、建筑與設(shè)施、旅游商品、人文活動中，霞浦共有 13個亞類，占全部人文旅游資源 17個亞類的 %。生態(tài)環(huán)境不可復(fù)制，工業(yè)發(fā)展必須以環(huán)境保護(hù)為前提戰(zhàn)略性資源。資源就是生產(chǎn)力，霞浦啟動休閑產(chǎn)業(yè)的時機到來了。n “ 外溢 — 回波 ” 式成長，對每一個單獨的 “ 城市細(xì)胞 ” 而言，可能是最經(jīng)濟(jì)的，如：可以最大限度的利用城市基礎(chǔ)設(shè)施；但對城市整體發(fā)展而言，可能是最浪費的，如：拆遷補償費用占總投資的比重越來越大；城市財富積累的大量破壞和浪費； 高企的地價使中心區(qū)各種產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本增加，可能導(dǎo)致城市的競爭力下降，潛在的城市發(fā)展機會大量流失等等。其結(jié)果必然導(dǎo)致城市中心功能的高度集中。n “ 外溢 ”