【正文】 :22:3817:22:38February 8, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 5時(shí) 22分 :22February 8, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 5時(shí) 22分 38秒 下午 5時(shí) 22分 17:22: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 17:22:3817:22:3817:222/8/2023 5:22:38 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 售樓部靜態(tài)接待和目標(biāo)客戶常出入場合設(shè)點(diǎn)宣傳兩方面并重，同時(shí)進(jìn)行。 統(tǒng)一見客說辭；介紹項(xiàng)目簡況、介紹主要賣點(diǎn)、回答客戶問題、催逼客戶下定、帶客戶現(xiàn)場看房、客戶登記為主要流程。 清河路或潁州路至少兩塊大型戶外廣告牌的宣傳。 設(shè)計(jì)工地墻體廣告，放置項(xiàng)目西側(cè)及北側(cè)墻體；表明鳳凰御景園的賣點(diǎn)、形象、規(guī)劃、定位；以方便路過客戶對項(xiàng)目的了解。 整合營銷推廣方案 樣板房包裝 樣板房對潛在顧客的影響力是極強(qiáng)的，它向顧客展示了一種 理想的、真實(shí)的生活。 形象：專業(yè)性的、規(guī)范的、高檔的、舒適的，典雅的，歐式風(fēng)格的。 整合營銷推廣方案 營銷推廣目標(biāo)實(shí)施方案 一、項(xiàng)目整體包裝。 別墅贈送院落及露臺較大，更能實(shí)現(xiàn)業(yè)主優(yōu)雅多彩生 活；且院落及露臺不計(jì)入別墅面積，購買更實(shí)惠。 “純粹西歐別墅”能將項(xiàng)目特點(diǎn)體現(xiàn)出來，純粹代表純粹別 墅區(qū)，西歐代表西方及歐洲國家。 ? 購買行為表現(xiàn)： 對于這種家庭來說，在此之前沒有遇見合適的選擇，持幣觀望，并顧慮較多，相對購買理性。 ? 他們購買別墅的大致需求：有一定的檔次和品位，生活舒適，較隱秘，不張揚(yáng)，交通方便。 ? 購買產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)： 他們這個(gè)群體，比較關(guān)注小區(qū)的建筑質(zhì)量、交通、配套，尤其是環(huán)境，渴望小區(qū)有著良好的人文環(huán)境，井然有序，和諧、積極向上，讓他們享受到枯燥的工作之外的那種讓身心得以舒適的居住樂趣。不太在乎產(chǎn)品風(fēng)格等細(xì)節(jié)方面的東西。 一部分較有權(quán)力的政府官員，現(xiàn)已退居二線進(jìn)行購買，或以其親屬經(jīng)商掩護(hù)進(jìn)行購買。 專業(yè)房地產(chǎn)營銷公司的營銷介入，能有效提升項(xiàng)目形象，促進(jìn)項(xiàng)目的宣傳及銷售。 項(xiàng)目別墅贈送的院落、露臺較大，項(xiàng)目性價(jià)比較高。 整體質(zhì)素綜合評價(jià)：綜合性住宅區(qū)，位置較好（大學(xué)區(qū)），景觀、外立面尚可，中等偏上質(zhì)素。 競爭分析 上海大花園 地址：開發(fā)區(qū)管委會東 500米 建筑面積： 18． 7萬平米 建筑類型：聯(lián)排別墅 \多層 宣傳廣告語：“２８８畝大型園林水景社區(qū)” 銷售均價(jià)：２８８０元／平米（聯(lián)排） 銷售狀況：尚未銷售，本月２５日計(jì)劃內(nèi)部認(rèn)購。 項(xiàng)目東側(cè)有南北走向高壓走廊通過，南側(cè)是食品工廠， 且項(xiàng)目占地面積不大，規(guī)模較小，整體外圍環(huán)境抗性較大。 目錄 一、現(xiàn)況分析 二、競爭分析 三、 SWOT分析 四、目標(biāo)消費(fèi)者分析及描述 五、項(xiàng)目定位 六、項(xiàng)目賣點(diǎn)分析及界定 七、整合營銷推廣方案 現(xiàn)況分析 現(xiàn)況分析 項(xiàng)目建造現(xiàn)況 御景園一期 18棟別墅主體已完工；二期 28棟別墅建造尚未 開始；項(xiàng)目景觀營造、水系營造及綠化營造尚未開始；項(xiàng)目 現(xiàn)整體形象為半完工工地，形象較差。 這些都是項(xiàng)目銷售狀況較差的直接原因。 整體質(zhì)素綜合評價(jià)：外立面、景觀、整體風(fēng)格均一般，中等 偏下質(zhì)素。 銷售狀況：因數(shù)量較少，基本銷售完畢。 ３、綜合評價(jià)，阜陽市場別墅業(yè)態(tài)競爭尚不是特別激烈，近年內(nèi)競爭強(qiáng)度不會有特別的增強(qiáng)。 項(xiàng)目知名度低，形象模糊，賣點(diǎn)不突出、清晰。 項(xiàng)目百問、項(xiàng)目說辭、項(xiàng)目分棟別墅說辭、項(xiàng)目宣傳單頁、項(xiàng)目鳥瞰圖、項(xiàng)目優(yōu)勢賣點(diǎn)提煉的盡快落實(shí)完成。朋友等各種社會關(guān)系方面得來的信息對他們的生活和工作的影響重大，戶外廣告作為其日常生活中接觸到的一部分，也會占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤? ? 他們的年齡多在 40— 60歲之間。 ? 客戶容量： 阜陽市的實(shí)力國企領(lǐng)導(dǎo)或“窮廟富方丈”類的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，估計(jì)客戶容量在 500— 1000人。 另外，相比于其他人群來說，他們更看重區(qū)域的中心性，并且對城市規(guī)劃及未來潛力都非常了解。 針對他們的宣傳推廣以戶外廣告、聯(lián)誼會、 DM單郵 遞、目標(biāo)出入場合設(shè)點(diǎn)咨詢展示、短信告知等方式進(jìn)行推廣 效果較好。 宣傳推廣主要針對主要目標(biāo)消費(fèi)者進(jìn)行開展。 藏龍福地，風(fēng)水極佳。 項(xiàng)目整體包裝要符合體現(xiàn)鳳凰御景園形象定位。 售樓部的整潔及功能的完善，光線的渲染，背景音樂的營造；創(chuàng)造出輕松、親和的咨詢氛圍。塑造出個(gè)性鮮 明，規(guī)范的工地形象，是傳遞項(xiàng)目信息，建立優(yōu)良發(fā)展商形 象，獲得大眾信任的有效方式。 銷售工具物料需要在一個(gè)月內(nèi)完善，宣傳物料需要在近期 內(nèi)根據(jù)宣傳推廣步驟盡快完善。 大型項(xiàng)目鳥瞰圖，項(xiàng)目價(jià)格表、客戶登記表、電話來訪登記表、項(xiàng)目百問手冊、名片。 在鳳凰御景園的銷控中，首先確保位置較差的別墅首先得到 銷售；其次注重項(xiàng)目銷售控制及造勢，造成項(xiàng)目供不應(yīng)求 感。 謝謝！ 希望能與貴公司密切合作， 共創(chuàng)鳳凰御景園銷售輝煌。 。 :22:3817:22:38February 8, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中