樓價策略報告-免費閱讀
【正文】 7號樓的詳細價格見湘灣首府二期價格表！ 2023/2/1 47 思路導(dǎo)圖 目標的梳理 價格制定背景 核心均價推導(dǎo) 價格表形成 推盤策略及出街均價 2023/2/1 48 推盤策略及出街均價 2023推售節(jié)奏建議 二期一批迅速消化，二期二批趁勢推出！ 根據(jù)目前的工程進度以及 2023公司的開發(fā)計劃，建議本項目 2023年的推售節(jié)奏如下： 9月 10月 11月 12月 2023年 1月 9月 10日開盤 9月 15日砸金蛋、贏大獎 名車展、紅酒會 二期二批次宣傳廣告出街 月中，客戶答謝酒會 ? 綜合考慮目前的工程進度及各方面因素，建議 9月 15日前 推出本項目二期一批單位； ? 二期一批單位在 12月份去化 80%之后，二期二批單位于 1月 1日 強勢推出！ 2023/2/1 49 10月 1日，慶國慶，推出老帶新 二期二批次開盤 推盤策略及出街均價 開盤優(yōu)惠折扣建議 本項目二期的綜合折扣率為 = 折扣名稱 折扣率 折扣點 預(yù)計比例 綜合折扣率 開盤當天折扣 96 40% 付款方式折扣 一次性付款 97 10% 分期付款 98 5% 按揭付款 98 85% 7天內(nèi)按時簽約 99 100% 團購會會員 18888元 40% 股東折扣 5000元 30% 合計 2023/2/1 50 推盤策略及出街均價 出街均價形成 ? 本項目二期實收均價為： 3725元 /平米，二期綜合折扣率為 ， 則本項目一期開盤的出街均價為： （實收均價 3725元 /平米 247。 水平差、垂直差、特殊調(diào)差 2023/2/1 41 價格表形成 水平調(diào)差原則 水平調(diào)差影響因素權(quán)重 因素 戶型的市場接 受度 景觀 朝向 周邊建筑物遮擋 面積 權(quán)重 20% 30% 25% 10% 15% 注：水平調(diào)差權(quán)重根據(jù)湘灣首府項目組加權(quán)打分后略微調(diào)整后所得。 數(shù)據(jù)來源：上門辦會員 72批客戶樣本 客戶屬性分析 2023/2/1 32 25, 44% 24, 42% 8, 14% 客戶屬性分析 關(guān)注因素 地段 關(guān)注因素 學(xué)校 關(guān)注因素 配套 思路導(dǎo)圖 目標的梳理 價格制定背景 價格表形成 推盤策略及出街均價 核心均價推導(dǎo) 2023/2/1 33 核心均價推導(dǎo) 市場比較法 比準樓盤選取原則 ——區(qū)域相關(guān)性 （同片區(qū)、同地段） ——產(chǎn)品同質(zhì)性 （建筑形式、戶型范圍、品質(zhì)檔次） ——競爭關(guān)聯(lián)性（熱點競爭區(qū)域、銷售時間重疊） ? 通過現(xiàn)有客戶調(diào)查，目前關(guān)注本批次的客戶關(guān)注的項目有：御花園、天璽灣、文園裕景、高盛園際等； ? 濱江商業(yè)廣場、高盛國際、文園裕景、御花園與本項目同屬一個片區(qū)且產(chǎn)品接近，屬于直接競爭項目。 思路導(dǎo)圖 目標的梳理 核心均價推導(dǎo) 價格表形成 推盤策略及出街均價 價格制定背景 市場競爭 宏觀大勢 產(chǎn)品分析 客戶分析 2023/2/1 14 市場競爭 2023年 17月會昌市場分析 2023年 17月份會昌房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)與去年同期對比量價均升，月均備案 237套 ,其中 6月會昌地產(chǎn)市場表現(xiàn)很旺 .3月 ,御花園與文園裕景兩批單位的開盤 ,6月湘江明珠、華南新城開盤使成交量有所上升。保監(jiān)會的新政正是對這種現(xiàn)象的正面反饋，是短期房地產(chǎn)利空。 政治局會議的態(tài)度表達了高層要給房地產(chǎn)降溫的決心?；{(diào)一定下來，下半年的樓市不好走了。 2023年 宏觀大勢 2023/2/1 13 國家政策回顧 財政部：房地產(chǎn)稅在來的路上 7月 23日，財政部部長樓繼偉表示，目前房地產(chǎn)稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將 義無反顧 推進改革。 2023/2/1 15 市場競爭 2023年會昌市場分析 2023年會昌縣房地產(chǎn)市場整體成交均價為 3554元 /平米 ， 17月份市場整體均價穩(wěn)中有升，但始終維持在 3500元 /平米左右。 我們將選取 御花園 、濱江商業(yè)廣場、文園裕景 為比較的對象，再通過“市場比較法”進行比準得出本項目的核心均價。 ? 本次價格表的制作將針對戶型、景觀、朝向等以上五類因素進行水平調(diào)差，從而發(fā)揮本項目二期一批價值的最大化； ? 為了使各個單位能夠價值最大化，保持均衡消化，根據(jù)項目組商定， 最大水平價差不能高于 420元 ； ? 同類產(chǎn)品縮小水平價差，以便給予客戶更多選擇。 二期綜合折扣率 ） =4239元 /平米 湘灣首府二期房源出街價格表匯總數(shù)據(jù) 樓號 總套數(shù) 總面積 出街樓宇均價 出街總銷售金額 6 51 4218 27241531 7
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