中信房地產(chǎn)cld項目前期報告-免費閱讀
【正文】 CLD住宅啟動有效釋放大量市政配套對土地價值的拉升；東莞 CBD單一商務(wù)化發(fā)展， CLD為其帶來多元化發(fā)展契機；方案一：穩(wěn)健式（快進快出）項目發(fā)項目發(fā)展方向展方向基于市場不明朗， CLD發(fā)展不確定下的選擇物業(yè)類型選擇：經(jīng)濟型（中?。┛蛻簦喝遮叿糯蟮陌最I(lǐng)階層 戶型 面積范圍 套數(shù)比2房 65－ 75 35％小 3房 85－ 90 20％中 3房 100－ 105 20％大三房 115－ 120 15％四房 120－ 125 10％價格區(qū)間判定： 5000元 /平米左右方案二：局部創(chuàng)新項目發(fā)項目發(fā)展方向展方向創(chuàng)新提升方向 ——① 主產(chǎn)品 (高舒適性 /高附加值 /高形象標簽 [樓王與立面 ])② 環(huán)境：生態(tài)③ 功能創(chuàng)新：—— 商業(yè)『社區(qū)參與 /體驗 /CBD商務(wù) /企業(yè)展廊』——CBD 公寓（功能創(chuàng)新點、經(jīng)營性）網(wǎng)球建筑超大觀景面，三面采光本項目建筑實踐的戰(zhàn)略 1：突破東莞傳統(tǒng)中高密度產(chǎn)品現(xiàn)狀，打造全新城 市豪宅標準 — 標準一：高舒適性指標 1：超級無敵視野指標 2：超級的空間享受（如多面采光、陽光室、空中花園、絕對的通透性、 超級復式戶型， 2梯 2戶 ）指標 3：豪華功能享受（如 桑拿房、景觀衛(wèi)生間）本項目 戶型設(shè)計新標準 1：突破傳統(tǒng)平面產(chǎn)品 —— 綠色走廊系列（樓王）戶型 面積四房兩廳 160170平贈送面積 :4050平米綠色走廊系列 :環(huán)繞型 /可參與性（觀賞型 +使用型）的花園組合1 32 2陽光早餐廳生態(tài)走廊 +戶內(nèi)花園系列 (50%送 )12 錯層露臺(全送 )3 入戶花園(全送 )44 專屬私家電梯獨立客房本項目 戶型設(shè)計新標準 2：—— 底層溢價系列（底層 “TOHO”系列）戶型 面積四房兩廳 180－ 220平贈送面積 :3040平米12層層退臺 (全送 )31 2抽屜式全景書房嵌入式花園（ 50%送）3疊水 4通過少量創(chuàng)新產(chǎn)品提升底層住宅價格，改變塔樓價格參照系，而提升平面戶型總體均價底層 “TOHO”系列四層夾層三層層高 情景洋房 (6層 +負 1層 ) (7層 +負 1層 ) 情景美墅(16層 +負 1層 )本項目 戶型設(shè)計新標準 3：—— 情景美墅系列（明星＋現(xiàn)金牛）3。辦公樓的大量集中供應，但辦公樓（ 40004300）與高檔洋房住宅（ 39004500）相當。 在看過的樓盤當中，喜歡景湖花園，因為 物業(yè)管理 較為放心，而國際公館則花園較密，管理水平也一般， 凱旋城有個好的 學校 ，而格林小城的樓距太窄，而且大量使用玻璃不安全，欠缺考慮小朋友、老人的安全。偶然一次在路邊看到了世紀城的幾棟房子，就過來看看了。 25％25％25％按 05年 1－ 9月供應量，城區(qū)的住宅面積在 135萬，中高端住宅的年消化量（供需基本平衡）預計在 50萬左右 。在以外源經(jīng)濟為主的經(jīng)濟體系中，利用外資一直保持平穩(wěn)增長趨勢，外商直接投資比重相對較大。需解決的問題① 定位 (基于 2年內(nèi)市場趨勢 )② 物業(yè)發(fā)展方向CLD項目高端 (超前 )中高中端 (主流 )設(shè)計指導思路與解決模型項目發(fā)展空間 項目限制條件定位選擇建筑規(guī)劃產(chǎn)品組合開發(fā)節(jié)奏方向選擇市場判斷 (趨勢 /競爭 )地塊資源條件中端 中高 高端地塊 企業(yè)目標 基本面(政策 )萬科運河東 1號星河傳說凱旋城景湖春曉格林小城東駿豪苑世紀城森林湖葛蘭溪谷御花苑本項目FOCUS 2023項目面臨的競爭總 建面 積 (m2) 土地面 積 (m2) 容 積 率 ≤建筑覆蓋率 ≤25 ％綠 地覆蓋率 ≥30%FOCUS 競爭時間表 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2 3 4 5 6 7 8萬科運河東 1號：預計 05年 12月 1期開盤 容積率 2期、 3期、 4期金眾葛蘭溪谷：預計 06年初 1期開盤，創(chuàng)新產(chǎn)品入市 容積率 洋房為主力產(chǎn)品凱旋城： 05年 5月 1日 2期開盤 中大戶型高檔洋房東竣豪苑： 05年 9月 18日 1期開盤，高端入市 容積率 2期小高層、 3期高層星河傳說： 6500元 /均價 月均 8－ 10套 高價低速非市場化操作模式金地格林小城： 05年 5月 1日 2期開盤 70萬規(guī)模 容積率 1. 5 3期產(chǎn)品建設(shè)控股項目：預計明年上半年開盤，容積率 洋房為主力產(chǎn)品森林湖： 2023東莞市場顛
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