【正文】 第一年計算完工程度 %（ 700247。由于當(dāng)?shù)毓e金貸款資金緊張，預(yù)計明年才能到賬。對未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款對應(yīng)的所得稅反映在應(yīng)交稅金欄，用負(fù)數(shù)表示。 ? 這樣處理違背了配比原則。 企業(yè)接受抵債取得的固定資產(chǎn)，按照放棄債權(quán)的賬面價值加上支付的相關(guān)稅費計價。 ? 2023年 12月，甲公司會計上確認(rèn)收入房屋租賃收入 60萬元（ 240萬元 247。 總可售面積；銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本。 ? 65 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在符合下列條件時確認(rèn)收入的實現(xiàn)：（ 1）開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋面積已經(jīng)有關(guān)部門測定；（ 2）已與客戶簽訂了正式房屋銷售合同；（ 3）標(biāo)的物 ——房屋已經(jīng)客戶驗收，對房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。這種計算方法與會計制度的規(guī)定不同。 61 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 兩個文件： ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 ? 國稅發(fā) [2023]31號 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 》 國稅發(fā) [2023]142號） ? 成本費用扣除方法不同 ? 成本 [2023]142號第五條規(guī)定：企業(yè)當(dāng)期成本費用的確定，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實際銷售面積以及可售單位工程成本費用來確定。 分期預(yù)收款銷售開發(fā)商品收入確定，待交付商品時確認(rèn)收入實現(xiàn)。 ? 其他收入：商品房售后服務(wù)收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入。 54 代建工程成本的核算 例：某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)風(fēng) 景區(qū)。 52 代建工程成本的核算 ? 一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目 代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。即借記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)－能有償轉(zhuǎn)讓設(shè)施（公共配套設(shè)施費）”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)－不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施”賬戶。即借記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶。 43 房屋開發(fā)成本的核算 ? （ 2）開發(fā)完工的出租經(jīng)營用房，竣工驗收后直接投入使用的，應(yīng)將其實際成本直接轉(zhuǎn)入“出租庫存商品”賬戶，即借記“出租庫存商品”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶。 40 房屋開發(fā)成本的核算 ? 公共配套設(shè)施費 （ 1）公共配套設(shè)施費與房屋同步建設(shè)時，其發(fā)生的公共配套設(shè)施費，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋成本核算對象“公共配套設(shè)施費”本項目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。 另外，企業(yè)按照合同規(guī)定，撥付給承包單位抵作預(yù)付備料款和預(yù)付賬款的材料，應(yīng)按照預(yù)算價格結(jié)算。 房屋開發(fā)成本的核算 35 房屋開發(fā)成本的核算 ? 在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的土地征用及拆遷補償費，不能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)先歸集計入“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時，再分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的 30000㎡對外轉(zhuǎn)讓，其余的 10000㎡ 企業(yè)自行開發(fā)商品房。 土地開發(fā)成本的核算 26 ? 土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)： ? 商品性建設(shè)的場地，開發(fā)完工后，應(yīng)作借記“庫存商品－土地”，貸記“生產(chǎn)成本－土地開發(fā) ” 。作到計算口徑一致，不得以計劃成本代替實際成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的核算 22 ? 按照下列原則，選擇成本核算對象： 1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。 ? 另外：外商投資企業(yè)提取的企業(yè)發(fā)展基金（自定）、職工福利基金（ 5％）、儲備基金（ 10％）也在本科目反映。 ? 債務(wù)重組的核算：同一般企業(yè)，重組的收益計入資本公積，重組的損失計入營業(yè)外支出。開發(fā)的房地產(chǎn)雖然為不動產(chǎn)，不能作為固定資產(chǎn)核算，只能在流動資產(chǎn)中“生產(chǎn)成本”“庫存商品”“周轉(zhuǎn)房”等科目核算。 ? （ 6）按出租庫存商品的賬面余額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，按出租庫存商品累計攤銷額，借記“出租庫存商品 —— 出租庫存商品攤銷”科目，按出租庫存商品原價，貸記“出租庫存商品 —— 出租庫存商品”科目。 ? 房屋：包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、受其他單位的委托代為開發(fā)的房屋。 ? 預(yù)付賬款的核算：同一般企業(yè)。 ?3．經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。 2 ● 房地產(chǎn)會計的論述 ● 房地產(chǎn)會計的特點 ● 庫存商品的核算 ● 四種產(chǎn)品成本的核算 ● 收入成本費用的核算 ● 稅收與會計的九種差異 房地產(chǎn)會計講座的內(nèi)容 3 第一節(jié) 總論 ? 一、房地產(chǎn)的意義 ? ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍 業(yè)務(wù)范圍 土地開發(fā) 商品房開發(fā) 城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè) 代建房或工程 房屋的出租和經(jīng)營 4 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)庫存商品的特點 特點 房地產(chǎn)商品位置的固定性 房地產(chǎn)商品的單件性 房地產(chǎn)商品生產(chǎn)周期長 房地產(chǎn)商品壽命的耐久性 房地產(chǎn)商品的價值的昂貴性 房地產(chǎn)商品具有保值增值性 5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點 ? 1．開發(fā)經(jīng)營的計劃性。從此行業(yè)會計制度 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 》 退出歷史舞臺。 ? 5．經(jīng)營風(fēng)險大?，F(xiàn)實中，壞賬準(zhǔn)備不計提，壞賬損失不確認(rèn)。 10 房地產(chǎn)企業(yè)的存貨的核算 ? 五五攤銷法舉例 ：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)用器具一批，實際成本 5000元，使用一段時間后報廢，收回殘料價值 300元。 （ 1）借記“出租庫存商品 —— 出租庫存商品”科目，貸記“庫存商品”科目。 ? 借：生產(chǎn)成本（制造費用） 12,000 ? 貸：周轉(zhuǎn)房－－周轉(zhuǎn)房攤銷 12,000 15 庫存商品的核算 ? （ 3）支付修理費 30,000元，分 6個月攤銷。房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅和印花稅均應(yīng)計入“管理費用”科目。注意沒有評估增值） 現(xiàn)實中資本公積的產(chǎn)生為資產(chǎn)評估增值所得，為融資而粉飾報表。 ? （ 3）被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助捐贈支出。配套設(shè)施竣工后，不能有償轉(zhuǎn)讓的按照合理的分配方法分配計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，單獨作為庫存商品處理，不得分配計入其他開發(fā)產(chǎn)品的成本。 開發(fā)自用建設(shè)場地所發(fā)生的費用，如果涉及兩個以上的成本核算對象的，應(yīng)先歸集所發(fā)生的費用，計入“生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā)（某塊土地）”明細(xì)成本賬的項目中。 ? 土地開發(fā)成本的核算 27 土地開發(fā)成本的核算 ? 歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。前一部分費用，在發(fā)生時能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計入各房屋的開發(fā)成本。 ? 另外，開發(fā)房屋所占用的土地，在開發(fā)土地時所發(fā)生的前期工程費，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計入有關(guān)房屋成本核算對象的“前期工程費”成本項目，不能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)先歸集計入“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時，再分配 計入有關(guān)房屋成本核算對象的“前 期工程費”成本項目。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費 ? （ 1）在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的前期基礎(chǔ)設(shè)施費，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計入有關(guān)房屋成本核算對象的基礎(chǔ)設(shè)施費成本項目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。 42 房屋開發(fā)成本的核算 ? 開發(fā)間接費 企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房屋的過程中發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，應(yīng)現(xiàn)在“制造費用”科目進(jìn)行歸集，期末再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋核算對象的“開發(fā)間接費用”成本項目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)（開發(fā)間接費）”賬戶，貸記“制造費用”賬戶。這類配套設(shè)施不是企業(yè)的商品產(chǎn)品，不需要單獨核算其成本。無論是出包方式或是自營施工，所發(fā)生的建筑安裝工程費，均應(yīng)計入相應(yīng)的配套設(shè)施的開發(fā)成本。 50 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? （ 3）采用預(yù)提方式計入有關(guān)商品房開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，竣工驗收后將實際發(fā)生的成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費，即借記“預(yù)提費用－預(yù)提配套設(shè)施費”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)（不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）”賬戶，差額分配計入在建工程的項目。在實際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。 57 期間費用的核算 ? 3．財務(wù)費用 企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)在經(jīng)營中發(fā)生的利息凈支出，匯總凈損失，調(diào)劑的外匯手續(xù)費，金融機構(gòu)手續(xù)費及企業(yè)籌資中發(fā)生的其他財務(wù)費用等。開發(fā)企業(yè)主要是以銷售發(fā)票的開具來確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。 ? 利潤分配的核算：會計處理同一般企業(yè)。 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)對于期間費用的規(guī)定和會計制度一致。 《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定收入確認(rèn)條件是： ① 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； ② 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制； ③ 與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)； ④ 相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。 67 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 結(jié)轉(zhuǎn)成本的不同 《 房地產(chǎn)企業(yè)會計制度 》 規(guī)定：“經(jīng)營成本”項目，反映企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的實際成本。 70 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 例：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2023年 1月 1日，將一棟剛剛開發(fā)完工的房產(chǎn)出租給乙公司，租期 4年，租金總額為 2400000元。 ? 可見， 2023年稅收處理比會計處理多計銷售所得 600萬元，多攤銷成本 30萬元。稅法中明確指出了納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)取得預(yù)收賬款時必須繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是實際收到的預(yù)收款金額。作如下會計分錄，借“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。 78 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 例 1：甲房地產(chǎn)公司，當(dāng)年有一樓盤預(yù)售收入 2023萬元，其他應(yīng)納稅所得額－ 200萬元，則： ? 應(yīng)納稅額＝－ 200 33%+2023 15% 33%＝ 33萬 ? 借：遞延稅款 —所得稅 99萬 ? 貸：應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅 33萬 ? 所得稅 66萬 ? 第二年甲企業(yè)實現(xiàn)上述樓盤 80%的銷售收入，即 1600萬元，確認(rèn)經(jīng)營成本 1000萬元，期間費用 300萬元，同時另一樓盤預(yù)售收入 3000萬元。 國稅發(fā) [2023]31號文件規(guī)定：“ 開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實現(xiàn) .”12個月”與會計制度的“同一會計年度”是有區(qū)別的，在實務(wù)中應(yīng)加以不同處理。 83 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 會計分錄（建造合同的主要