【正文】 綜合兩種推貨方式，建議采用第一種方案。? 第二批是在銷售較熱的情況下解籌。? 第三批借前一批熱銷的勢頭，推出一層和二層所有鋪位，如市場反應(yīng)熱的情況下，用大價(jià)差的方式拉動銷售。 準(zhǔn)確掌握市場需求關(guān)系，降低項(xiàng)目的銷售風(fēng)險(xiǎn)。、付款方式及折扣方案作為投資性項(xiàng)目，其消費(fèi)群體基本由投資者和用家組成，他們普遍對資金調(diào)配的敏感度較強(qiáng)，投資意識強(qiáng)烈，由此必須提供更具靈活性的付款方式，既能讓客戶減少資金壓力，又能實(shí)現(xiàn)快速銷售的目的。根據(jù)市場狀況、開發(fā)成本、獲利要求，確定本項(xiàng)目商鋪目標(biāo)均價(jià)初步定為一層23000 元/平米，二層 14000 元/平米，三層 8000 元/平米，四層 4500 元/平米，在銷售中根據(jù)市場反應(yīng)情況再進(jìn)行調(diào)整。東方偉業(yè)廣場售價(jià)及租金價(jià)格預(yù)測：（附價(jià)格示意圖明細(xì)于后）gai根據(jù)以上市場調(diào)查結(jié)果來看，建議本項(xiàng)目售價(jià)及租金情況具體如下：根據(jù)目前寧德市場上商鋪銷售價(jià)格、本項(xiàng)目的所處的區(qū)域現(xiàn)狀、項(xiàng)目特點(diǎn)，在采用方案一的價(jià)格下，預(yù)測項(xiàng)目一樓銷售均價(jià)在 23000 元/㎡左右，二樓銷售均價(jià)在14000 元/㎡左右，三樓在 8000 元/㎡左右，四樓在 4500 元/㎡左右，在理想狀況下（可售部分銷售 100%） ，按此銷售價(jià)格水平，將實(shí)現(xiàn)毛銷售收入 55430 萬元（約 億元） ，經(jīng)過優(yōu)惠折扣后，最終可實(shí)現(xiàn)成交收入 50996 萬元（約 5 億元） 。東僑區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查目前各區(qū)域租金情況：區(qū)域 路段租金水平（元/月六、 價(jià)格策略 厘定價(jià)格的相關(guān)因素價(jià)格與物業(yè)品質(zhì)、目標(biāo)客戶、市場狀況等方面有著密切關(guān)系，本項(xiàng)目厘定價(jià)格時(shí)首要考慮的因素主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：、整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場的供求狀況、物業(yè)自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素、建筑進(jìn)度、目標(biāo)客戶的價(jià)格接受程度和價(jià)值取向、宣傳推廣是否理想價(jià)格定位、各樓層定價(jià)基數(shù)說明寧德東方偉業(yè)廣場各樓層的價(jià)格(租金、售價(jià))都是以寧德市區(qū)目前的各區(qū)域經(jīng)營場所作為參照對比，并結(jié)合東僑區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r得來的。東區(qū)地塊已成為政府在 2022 年至 2022 年重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的地塊，是寧德市“東擴(kuò)”、“南移”戰(zhàn)略，寧德的城市規(guī)劃和城市建設(shè)的重心逐步向?qū)幍聳|部轉(zhuǎn)移，未來大量的建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)必將集中到東部新城市中心， 東方偉業(yè)城市廣場項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)闁|僑開發(fā)區(qū)，發(fā)展前景光明。 寧德東方偉業(yè)廣場在市政百億資金的交通改造中，成為新東僑中軸線。銷售專員：6～8 名招商專員：4 名運(yùn)營總監(jiān)（總經(jīng)理）項(xiàng)目經(jīng)理 廣告策劃經(jīng)理招商經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理助理 平面設(shè)計(jì) 文 案銷售主管招商專員招商專員銷售專員銷售專員銷售專員現(xiàn)場管理與控制 2022 年 11 月中下旬銷售人員進(jìn)入售樓處做上崗前準(zhǔn)備； 每周項(xiàng)目小組連同公司舉行周例會，通報(bào)每周銷售情況及目前急需公司解決的問題； 按時(shí)制作來客統(tǒng)計(jì)分析、廣告效果測試分析并以周報(bào)月報(bào)形式向公司提交； 每日以書面形式向公司匯報(bào)銷售情況； 定期向公司提交例會紀(jì)要、銷售周結(jié)、月結(jié)及年度總結(jié)； 每月定期與銷售人員溝通，及時(shí)分析市場變化，相應(yīng)調(diào)整銷售策略。? 放號方式不對外公布價(jià)格，銷售人員以放號段大致均價(jià)向客戶作介紹，前 10 天以自然放號的形式，將全部盤量推向市場，根據(jù)每日由銷售人員上報(bào)的意向房號進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，觀測市場購買傾向及價(jià)格承受情況，為解籌前的銷控提供市場依據(jù)；而后以銷控放號方式作引導(dǎo)性吸籌。本項(xiàng)目的銷售操作思路亦是如此，通過核心租戶在一層和二層不同區(qū)域的安置，將相對位置較差的單位通過品牌商家的入駐變成相對較佳的位置，從而帶動二層的銷售以及順利完成價(jià)格的初步拉升。 無造勢不入市在房地產(chǎn)市場如此激烈的競爭態(tài)勢下，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)：“無造勢即無市場”。本項(xiàng)目建設(shè)周期短，工程進(jìn)度快，且達(dá)到銷售許可條件相對容易，為本項(xiàng)目快打快銷的銷售策略提供了有利的客觀條件。約占成交客戶的 10％。約占成交客戶的 20％。以寧德當(dāng)?shù)貨]有而福州、溫州等地火熱的品牌為主，形成賣點(diǎn)和競爭力；? 休閑娛樂功能：購物中心所設(shè)的影院、KTV 量販（如 Agogo） 、兒童樂園、游戲廳、網(wǎng)吧、水吧、茶吧、棋牌室等，滿足不同消費(fèi)者的休閑娛樂需求；? 餐飲功能：一樓的西式快餐連鎖店及三層的美食城、火鍋城等，分別滿足了不同消費(fèi)者的“吃”的需求；? 服務(wù)功能：除購物、休閑娛樂、餐飲本身提供的服務(wù)外，還有專門的服務(wù)設(shè)施和機(jī)構(gòu)，如銀行、電信、婚紗攝影沖印、旅行社、美容院等。三、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合業(yè)態(tài)定位：復(fù)合式城市化購物中心覆蓋范圍：寧德整個(gè)城市及周邊縣城招商原則：從項(xiàng)目的實(shí)際出發(fā)點(diǎn)，一切以適合為歸宿點(diǎn)。閩江口、廈門灣、泉州灣三大城鎮(zhèn)密集地區(qū)為支撐，六條城鎮(zhèn)發(fā)展軸為網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑“一帶三區(qū)六軸”的海峽西岸城市群。? 引進(jìn)世界 500 強(qiáng)首位商業(yè)零售巨頭沃爾瑪強(qiáng)勢入住，成為寧德市乃至閩東地區(qū)首家最具有規(guī)模與影響力的一體化的 shoppingmall。但隨著人口的遷移和增加以及寧德的城市規(guī)劃和城市建設(shè)的重心逐步向?qū)幍聳|部轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目所在地未來 35 年將成為寧德市的核心商圈，商業(yè)前景看好。是未來寧德城市中心區(qū)域，由坪塔路、天王路、商貿(mào)路交匯圍合而成黃金地段，地理位置優(yōu)越、交通便捷，路網(wǎng)四通八達(dá)。預(yù)計(jì) 08 年 10 月 1 日開業(yè)，開業(yè)后租金收取采取流水扣點(diǎn)的形式（25%） ，招商過程中對品牌嚴(yán)格要求，目前有望成為寧德最高檔的賣場。本項(xiàng)目位于寧德市東橋區(qū)天湖路，是在原金龍商貿(mào)廣場的基礎(chǔ)上改造而成的。大量的建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)都集中到東部新城市中心，未來發(fā)展前景比較樂觀。從以下數(shù)據(jù)可以比較分析寧德在福建省經(jīng)濟(jì)實(shí)力。近年來，寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已步入城市發(fā)展的快速通道寧 德 GDP增 長 圖0501001502002503003504004501995 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220510152025GDP(億 元 ) GDP增 長 值 (%)城鄉(xiāng)居民年收入※? 近年來寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,步入了城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的通道,為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。有三大旅游優(yōu)勢——“山海川島、宗教文化、畬族風(fēng)情” 。城市路網(wǎng)骨架基本形成，新建、改建寧德、霞浦、古田、福安、周寧、福鼎等城市主干道，長度達(dá) 340 公里，比 1980 年 30 公里增 310 公里，面積 萬平方米，比 1980 年 40 萬平方米增 萬平方米，人均道路面積達(dá) 平方米，高于全省平均水平，同時(shí)，新建道路等級高，并注重地面地下工程配套建設(shè)，對保障城市發(fā)展，促進(jìn)城市建設(shè)起到積極的作用。 行政區(qū)劃寧德 2022 年撤地設(shè)市的新興港口城市。寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告寧德東方偉業(yè)商用置業(yè)有限公司福建省東方偉業(yè)商業(yè)房產(chǎn)運(yùn)營有限公司2022 年 2 月 24 日目 錄第一部分 寧德市發(fā)展概況 ......................................................4一、城市概況 ................................................................4二、基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ........................................................6三、整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ........................................................9四、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 ...........................................................10第二部分 寧德市城區(qū)商業(yè)及餐飲娛樂業(yè)概況 .....................................11一、商業(yè)零售業(yè)現(xiàn)狀 .........................................................11二、寧德市內(nèi)商業(yè)市場總體概況及分布特點(diǎn) .....................................12三、餐飲娛樂業(yè)現(xiàn)狀 .........................................................15四、寧德重點(diǎn)商業(yè)路概況 .....................................................15第三部分 項(xiàng)目概況 ...........................................................18一、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢 ...........................................................19二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...........................................................20三、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合 .....................................................21四、項(xiàng)目定位評估 ...........................................................24第四部分 項(xiàng)目銷售方案 .....................................................28一、銷售的總體策略 .........................................................28二、入市時(shí)機(jī)及銷售前提 .....................................................28三、銷售階段及工作安排 .....................................................31四、各銷售階段工作安排 .....................................................32五、銷售管理 ...............................................................33六、價(jià)格策略 ...............................................................36七、回款預(yù)估 ...............................................................41第五部分 項(xiàng)目招商運(yùn)營 ......................................................46一、SWOT 分析： .............................................................48二、招商策略及宗旨 .........................................................49三、招商管理辦法 ...........................................................51四、目標(biāo)商業(yè)品牌規(guī)劃 .......................................................51第六部分 策劃與推廣 .......................................................54一、核心推廣指導(dǎo)思想 .......................................................54二、營銷目標(biāo) ...............................................................55三、營銷總策略 .............................................................55四、贏利模式分析 ...........................................................56五、推廣方式組合 ...........................................................56六、推廣階段安排 ...........................................................57第七部分 物業(yè)運(yùn)營管理 ........................................................66一、東方偉業(yè)廣場物業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)協(xié)議 .......................................66二、東方偉業(yè)廣場租賃合同 ...................................................78三、東方偉業(yè)購物廣場商鋪經(jīng)營規(guī)范 ...........................................90四、東方偉業(yè)購物廣場治安消防安全責(zé)任書 .....................................99五、東方偉業(yè)購物廣場裝修守則 ..............................................101