【正文】 使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。比上年增加8000平方米，%。這是一個(gè)大的消費(fèi)群體，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將使開(kāi)發(fā)商降低消費(fèi)“門檻”，會(huì)考慮向低價(jià)房屋傾斜，以滿足大眾需要，從而將潛在的住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)房需求。收入的增加增強(qiáng)了部分居民換購(gòu)更好房屋的住房消費(fèi)信心。在幾類房屋銷售價(jià)格中，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格趨于平緩。降價(jià)前，降價(jià)后，降價(jià)后的銷售均價(jià)與常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷售均價(jià)2000元/平方米～2500/平方米相比，處于下限位置。 本項(xiàng)目商鋪實(shí)行產(chǎn)權(quán)式商鋪。常德市2005年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)樓盤(pán)總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價(jià)格4000元/平方米。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算詳見(jiàn)表91。即從破土動(dòng)工至交付使用時(shí)間為二年零五個(gè)月。第八章 項(xiàng)目管理、物業(yè)管理與實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目管理根據(jù)國(guó)家招投標(biāo)法有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。二、綠化根據(jù)地形將所有臨街道路全部綠化，本項(xiàng)目綠化率可達(dá)15%，但是要實(shí)現(xiàn)本住宅小區(qū)為綠化住宅園區(qū)，單靠臨街綠化是不夠的。施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成污染。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。在公用建筑疏散樓梯口，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。1）供電電源及電壓：供電電壓為10KV電源，從城市供電網(wǎng)接出。1）室內(nèi)生活給水：多層住宅由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黃、白色為基調(diào)，考慮與周邊建筑和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使該項(xiàng)目建筑輪廊線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。平面設(shè)計(jì)（1）主體工程。為了保證二樓商鋪的交通便捷，在五區(qū)設(shè)置主要樓梯和自動(dòng)扶梯，另外設(shè)置六個(gè)出入口。二、總體規(guī)劃布局規(guī)劃布局總的思想：堅(jiān)持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相結(jié)合的原則。場(chǎng)地自然條件①地貌：場(chǎng)地位于常德市江北城區(qū)，地貌上屬平原崗地類型，為河流崗地沖積平原，其地貌單元屬沅江北岸Ⅰ級(jí)階地范疇。商鋪的靈活性和適應(yīng)性要求更高。場(chǎng)地：場(chǎng)地平整。因此開(kāi)發(fā)建設(shè)匯美家居廣場(chǎng)，具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商實(shí)施一系列的銷售、經(jīng)營(yíng)策略，不僅銷售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過(guò)銷售預(yù)期的長(zhǎng)期收益。隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，受人類追求生活品質(zhì)的天然動(dòng)力的推動(dòng)，家具產(chǎn)業(yè)前景十分可觀。十年本益和為27l 77元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為10512元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復(fù)合收益率為5．58％。12年后投資者如續(xù)租，年回報(bào)率將超出12％。這部分投資者對(duì)行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。2005年7月11日，聯(lián)邦家私、艾迪爾家私、興利萬(wàn)家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃的審定；建設(shè)中重大問(wèn)題的協(xié)調(diào)；產(chǎn)業(yè)園投資，生產(chǎn)機(jī)關(guān)內(nèi)應(yīng)優(yōu)惠政策的制定和落實(shí)；協(xié)助開(kāi)發(fā)商組織重大的招商活動(dòng)。 項(xiàng)目主入口設(shè)計(jì)有近600平方米的中庭大廳，一方面便于消費(fèi)者購(gòu)物休閑，另一方面可以盡顯項(xiàng)目形象，有利于日后經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的宣傳活動(dòng)的開(kāi)展和物業(yè)管理?！皡R美家居廣場(chǎng)”市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，還可以擴(kuò)大項(xiàng)目銷售的目標(biāo)群體，有利項(xiàng)目的銷售．三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析順應(yīng)常德市家具市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?、資源和交通方面的優(yōu)勢(shì)，“匯美家居廣場(chǎng)”應(yīng)時(shí)而生，具有如下特點(diǎn)： ㈠“匯美家居廣場(chǎng)”規(guī)模 “匯美家居廣場(chǎng)’’占地面積29畝，總建筑面積45865平方米，框架結(jié)構(gòu)，共六層。 消費(fèi)群體的擴(kuò)大，一方面會(huì)吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場(chǎng)來(lái)，另一方面會(huì)增加流通量。2004年常德市城區(qū)面積55．9平方公里，人口53．76萬(wàn)，城鎮(zhèn)面積的持續(xù)、有序地發(fā)展擴(kuò)大，人口的增長(zhǎng)，從理論上計(jì)算，意味著全市在16年中平均每年將新增城市人口2．89余萬(wàn)人，按3口人家粗略計(jì)算，新增住房需求近1萬(wàn)余戶，按新增住房住戶1萬(wàn)余戶。 ②工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)，人口的凈增長(zhǎng)，一會(huì)增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，二會(huì)提高人民的生活水平，與此相應(yīng)會(huì)拉動(dòng)居民房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效增長(zhǎng)，必然拉動(dòng)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。思格爾系數(shù)在35％左右的消費(fèi)人群從小康型步入富裕型，生活從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。 ②處于金字塔中部的中等收入階層，總?cè)丝谠?．5億左右。 (2)根據(jù)消費(fèi)群體的特點(diǎn)，走規(guī)模效益之路，整合產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造特色產(chǎn)品。 (8)家具會(huì)展國(guó)際化、專業(yè)化、大型化趨勢(shì)。 (5)家具市場(chǎng)向國(guó)際化的趨勢(shì)發(fā)展。用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，提高產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)第二次飛躍，基本實(shí)現(xiàn)由家具生產(chǎn)大國(guó)向強(qiáng)國(guó)跨越的目標(biāo)。火車站家具城建設(shè)初期，因規(guī)劃的原因，存在消防隱患。 四是存在的問(wèn)題：(1)知名企業(yè)不多，家庭式小家具企業(yè)占主體。 三是家居產(chǎn)業(yè)凸顯優(yōu)勢(shì)。 六是在高速發(fā)展中也存在不少問(wèn)題：主要是有一些地區(qū)和產(chǎn)品盲目發(fā)展，造成與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活需求不夠協(xié)調(diào)，高檔產(chǎn)品不足，中低檔產(chǎn)能過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)激烈；人才缺乏，管理水平不高，勞動(dòng)生產(chǎn)率還處于較低水平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業(yè)發(fā)展。規(guī)模越來(lái)越大，水平越來(lái)越高。國(guó)有及規(guī)模以上企業(yè)全年完成產(chǎn)值952．92億元，同比增長(zhǎng)34．15％，產(chǎn)銷率為98．15％，銷售收入增長(zhǎng)32．28％，利稅總額增長(zhǎng)29．79％。（二）常德市家居流通市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 商品流通市場(chǎng)是連接生產(chǎn)與消費(fèi)的紐帶，是生產(chǎn)—流通—消費(fèi)鏈條的中間環(huán)節(jié)。 2004年全市人口自然增長(zhǎng)率持續(xù)下降。項(xiàng)目周邊的商業(yè)與居住氛圍也在逐漸增強(qiáng)，學(xué)校、銀行、集市已經(jīng)形成，購(gòu)物、上學(xué)、通訊、儲(chǔ)蓄、就醫(yī)也較為方便。另外城市外來(lái)人口的購(gòu)買需求也不容忽視，據(jù)統(tǒng)計(jì)，常德市目前外來(lái)人口購(gòu)房的比重為15%左右，這部分人群也直接拉動(dòng)了商品房需求的增長(zhǎng)。二是金鉆廣場(chǎng)真優(yōu)美家居廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積約10000㎡，該家居商鋪開(kāi)業(yè)不到半年。貫徹“以人為本”、自然與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設(shè)生態(tài)型經(jīng)營(yíng)環(huán)境空間為規(guī)劃目標(biāo)，滿足家具商鋪的安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代家具廣場(chǎng)。項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源：企業(yè)自籌、銀行貸款。該項(xiàng)目已基本上建成，預(yù)計(jì)2005年12月底可試營(yíng)業(yè)，該項(xiàng)目具有現(xiàn)代建筑風(fēng)格的家具大市場(chǎng)，既能滿足常德市民21世紀(jì)新的住房要求，又?jǐn)U大了常德市家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營(yíng)面積，提升常德市城市品味。匯美家居廣場(chǎng)是常德市人民政府的重點(diǎn)工程，該項(xiàng)目也是常德市家具產(chǎn)業(yè)園的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)集家具、室內(nèi)裝飾為一體的建設(shè)項(xiàng)目。公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和裝飾為主業(yè)，兼營(yíng)其它產(chǎn)業(yè)，公司擁有一支愛(ài)崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)、紀(jì)律嚴(yán)明、開(kāi)拓進(jìn)取的高素質(zhì)員工隊(duì)伍?，F(xiàn)有員工24人，其中具有中、高級(jí)技術(shù)職稱的管理人員15人。同時(shí)該項(xiàng)目又位于常德市火車站商業(yè)圈的最佳位置，南臨南坪三星路、北臨207國(guó)道、東臨皂果路、西臨市場(chǎng)路，是湘西北地區(qū)最大的家居大市場(chǎng)之一。此研究報(bào)告旨在通過(guò)對(duì)有關(guān)情況詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性分析，作為本項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的決策依據(jù)及項(xiàng)目招商、融資的參考依據(jù)。（4）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目建成后，實(shí)現(xiàn)收入10409萬(wàn)元，實(shí)際收入為9977萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1506萬(wàn)元，%，%，%。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策近期我國(guó)固定資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是適當(dāng)控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。由于金鉆廣場(chǎng)占地面積比較大，商鋪比較多，許多商鋪閑置，開(kāi)發(fā)商為了搞活廣場(chǎng)，采取一個(gè)臨時(shí)措施，將部分商鋪開(kāi)發(fā)為經(jīng)營(yíng)家具。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念也發(fā)生了明顯的變化。在此修建家居產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。年末總?cè)丝?01．05萬(wàn)人，全年出生人口10779人，全年凈增人口5908人，人口自然增長(zhǎng)率1%。根據(jù)常德市家具工業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，2004年常德市最大家具的兩個(gè)流通市場(chǎng)銷售額為2億元，其中外地家具產(chǎn)品銷售額達(dá)1．4億元，本地產(chǎn)品銷售額達(dá)0．6億元。2004年度全行業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值2650億元。同時(shí)一批經(jīng)銷商的隊(duì)伍已經(jīng)形成，對(duì)促進(jìn)家居產(chǎn)品流通和銷售起了重要的作用。2．常德市家居產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 一是家居產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。(1)家居產(chǎn)品種類逐漸豐富。(2)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)滯后。雖然火車站家具城按照政府要求2年一批繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，但是火車站家具城因政府計(jì)劃用地內(nèi)容不變和消防因素會(huì)適時(shí)取消，遷址經(jīng)營(yíng)。 (1)家具企業(yè)向規(guī)?；I(yè)化、品牌化的趨勢(shì)發(fā)展。世界家具商把目光集聚中國(guó)，今年家具零關(guān)稅，進(jìn)口家具將進(jìn)一步擴(kuò)大。目前上海、廣東幾大家具展展位供不應(yīng)求，國(guó)外采購(gòu)商持續(xù)增長(zhǎng)。(3)根據(jù)常德市竹木資源豐富的特點(diǎn)，引進(jìn)品牌家具企業(yè)，帶動(dòng)整個(gè)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其人均可支配收入或人均純收入在6000至7000元之間，這個(gè)階層的邊際消費(fèi)傾向居中，恩格爾系數(shù)在35％左右，其消費(fèi)正在從小康型向富裕型、從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。這個(gè)群體約為4．5億人，從市場(chǎng)角度看，對(duì)于家具市場(chǎng)而言是現(xiàn)在的目標(biāo)消費(fèi)群體，數(shù)量可觀。 (3)從常德市的地理位置和交通狀況分析常德市位于焦柳鐵路、石長(zhǎng)鐵路、20319國(guó)道、湘北干線以及常長(zhǎng)高速公路交匯處。從1998年末至2002年末，常德市凈增城市人口8．75萬(wàn)人(含自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng))，每年平均增長(zhǎng)1．75萬(wàn)人，而2002年常德市凈增城市人口1．94萬(wàn)人，超過(guò)平均增長(zhǎng)數(shù)，從一個(gè)側(cè)面充分佐證了城市人口凈增長(zhǎng)已成不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，帶動(dòng)常德市房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，相應(yīng)地拉動(dòng)了家具產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。 消費(fèi)群體構(gòu)成和消費(fèi)品味變化，縮短了消費(fèi)周期，增加消費(fèi)頻率，增加購(gòu)買次數(shù)，家具產(chǎn)品的更新?lián)Q代步伐加快，同樣會(huì)吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場(chǎng)來(lái)，也會(huì)加大家具流通市場(chǎng)的流通量。其中一、二層為市場(chǎng)部分，整體框架結(jié)構(gòu)，未分棟，一至四區(qū)為家具經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，五區(qū)為市場(chǎng)主入口、水電及消防配套設(shè)施和商品集中展示場(chǎng)所。項(xiàng)目鋪面實(shí)用率高達(dá)70％以上，為業(yè)主提供實(shí)惠。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組日常工作。四、項(xiàng)目營(yíng)銷方案和銷售計(jì)劃分析 (一)、產(chǎn)品方案及價(jià)格設(shè)計(jì)“匯美家居廣場(chǎng)”項(xiàng)目分住宅部分和市場(chǎng)部分兩個(gè)部分，住宅部分10棟，每棟4層，共1 36套住宅，銷售均價(jià)889元／平方米； 市場(chǎng)部分二層，共分鋪面1 760個(gè)， 一層鋪面806個(gè)，二層鋪面954個(gè)。雖然數(shù)量不多，但是是“匯美家居廣場(chǎng)“的強(qiáng)化拓展的客戶群體。第10年投資者還可以選擇由開(kāi)發(fā)商原價(jià)回購(gòu)。無(wú)論是定性還是定量分析，投資者即使是按揭投資本項(xiàng)目，也有投資價(jià)值。對(duì)一個(gè)新興的市場(chǎng)而言，一般會(huì)經(jīng)歷一個(gè)市場(chǎng)培育期。（五）、項(xiàng)目銷售計(jì)劃銷售計(jì)劃共分五個(gè)階段：第一階段：2004年1 2月—2004年12月， 住宅預(yù)售率50％：第二階段：2005年1月—2005年1 2月， 住宅預(yù)售率100％ 鋪面預(yù)售率20％．鋪面預(yù)租率50％：第三階段：2006年1月一一2006年12月 ， 鋪面銷售率40％鋪面預(yù)租率100％第四階段：2007年1月——2007年12月， 鋪面銷售率70％第五階段：2008年1月——2008年12月， 鋪面銷售率100％（六）、項(xiàng)目銷售計(jì)劃的調(diào)查結(jié)論截止2005年7月31日，按住戶數(shù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)售率為1 00％，鋪面認(rèn)購(gòu)率1 4％，預(yù)租率49．79％。交通方便本項(xiàng)目地段交通優(yōu)勢(shì)明顯，北面緊鄰南坪路，市內(nèi)有多條公交線路經(jīng)過(guò)此地，并通往市區(qū)各個(gè)方向。第五章 建設(shè)規(guī)模、功能標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)進(jìn)度一、建筑面積和內(nèi)容，初步規(guī)劃總建筑面積45865m2，其中家具經(jīng)營(yíng)商鋪29355㎡，住宅16510㎡。并使商鋪的空間有可能再劃分，同時(shí)也必須達(dá)到國(guó)家規(guī)定的目標(biāo)。②氣象資料： （1）歷年平均氣溫 ℃（2）歷年最高氣溫 ℃（3）歷年最低氣溫 ℃（4）歷年平均降雨量 1373mm（5）歷年最大降雨量 2020mm（6）歷年最小降雨量 927mm（7）歷年平均氣壓 （8）歷年最高氣壓 （9）歷年最低氣壓 （10）歷年平均相對(duì)濕度 81%（11）歷年最大絕對(duì)濕度 %（12）歷年最小絕對(duì)濕度 %（13）歷年平均蒸發(fā)量 （14）歷年月平均最大蒸發(fā)量 （15）歷年月平均最小蒸發(fā)量 （16）歷年平均風(fēng)速 （17）歷年最大風(fēng)速 22m/s（18）歷年主導(dǎo)風(fēng)向 NNE（19）歷年最大積雪深度 200mm（20）歷年土壤最大凍結(jié)深度 20mm③水文地質(zhì)擬建的工程項(xiàng)目場(chǎng)地內(nèi)有賦存于雜填土中的滯水及賦存于圓礫卵石層的孔隙潛水兩種。片區(qū)規(guī)劃常德市規(guī)劃局已對(duì)該地塊用地性質(zhì)進(jìn)行了規(guī)定，以商居樓為主。機(jī)