20xx年物業(yè)管理實(shí)務(wù)輔導(dǎo)之物業(yè)管理方案的制訂-免費(fèi)閱讀
【正文】 (3)在成本控制方案中，應(yīng)明確規(guī)定各部門和有關(guān)人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，賦予其相應(yīng)的權(quán)限，并通過考核其責(zé)任履行情況，予以相應(yīng)的獎罰，使成本費(fèi)用控制的目標(biāo)及相應(yīng)的管理措施真正落到實(shí)處。采用這種費(fèi)用測算方式一般有兩種情況，一種是在實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理項目進(jìn)行招標(biāo)時，通常需要在預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)下制訂相應(yīng)的成本、費(fèi)用測算方案，如城市居民經(jīng)濟(jì)適用房、政府公用基礎(chǔ)設(shè)施等；另一種是在單一業(yè)主的招標(biāo)項目或小范圍的邀請招標(biāo)與協(xié)議招標(biāo)的項目中出現(xiàn)的，由招標(biāo)方根據(jù)市場價格預(yù)定一個物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(或預(yù)定某一區(qū)間的價格)，要求投標(biāo)方在此價格的基礎(chǔ)上制訂方案，再根據(jù)方案進(jìn)行評比、篩選。 1)物業(yè)管理成本，主要包括人工費(fèi)用、行政辦公費(fèi)用、公共設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、機(jī)電設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，環(huán)境物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、安防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、公用水電費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、保險費(fèi)、法定稅費(fèi)、管理傭金(合理利潤)等。制訂計劃過程中，要考慮物業(yè)管理方案實(shí)施不同階段的工作重點(diǎn)、項目、內(nèi)容、時間要求等因素，可采用表格法、圖表法等表現(xiàn)方式。 7．早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。 5)對人員實(shí)行量化管理，制訂出一套適合小區(qū)管理的內(nèi)部定額標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格內(nèi)部考核制度，做到各工種之間任務(wù)均衡，技術(shù)等級與工作要求匹配，杜絕人力資源的浪費(fèi)。 (3)人員管理 人員管理包括錄用與考核、競爭機(jī)制、協(xié)調(diào)關(guān)系、服務(wù)意識、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作等，一般根據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)行描述。 如在北京某國際大廈項目中，中標(biāo)企業(yè)設(shè)置了以客戶服務(wù)中心為中樞(負(fù)責(zé)承擔(dān)客戶服務(wù)、信息管理、協(xié)調(diào)調(diào)度、物業(yè)經(jīng)營等職能)，綜合部(負(fù)責(zé)承擔(dān)行政事務(wù)、人力資源、財務(wù)管理、后勤采購等職能)、機(jī)電工程部(負(fù)責(zé)承擔(dān)設(shè)備運(yùn)行、工程維護(hù)、節(jié)能降耗、消防管理等職能)、管理部(負(fù)責(zé)質(zhì)量控制、安防管理、停車場管理、精神文明建設(shè)、環(huán)境工程維護(hù)等職能)等相關(guān)部門密切協(xié)同運(yùn)作的組織架構(gòu)。 (4)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn) 招標(biāo)物業(yè)項目物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)，也是業(yè)主最關(guān)心的焦點(diǎn)，若分析準(zhǔn)確，對策得當(dāng)，就能成為彰顯投標(biāo)人能力與水平的投標(biāo)方案。在制訂方案時要結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況，在滿足招標(biāo)文件的規(guī)定和招標(biāo)人需求的基礎(chǔ)上，綜合反映企業(yè)的管理服務(wù)水平和管理特色，并注意不能缺失或遺漏，包括細(xì)節(jié)或單個項目的闡述。 (4)制訂物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用價格必須合理，具體實(shí)施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標(biāo)方(或業(yè)主)需求的基礎(chǔ)上制訂物業(yè)管理師資料：://、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。 (5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測算物業(yè)管理成本。 (2)對招標(biāo)物業(yè)項目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料?！《⒅朴單飿I(yè)管理方案的要求 (1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報價必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件(包括答疑文件)中對物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，不能有缺項或漏項。 以上是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實(shí)力的關(guān)鍵內(nèi)容，因此，在物業(yè)管理方案的制訂過程中，需要認(rèn)真研究招標(biāo)文件、深入調(diào)查分析招標(biāo)項目的基本情況和業(yè)主的服務(wù)需求，運(yùn)用科學(xué)、合理的方法編制切實(shí)可行的實(shí)施方案。 (2)客戶服務(wù)需求分析 客戶服務(wù)需求分析即指簡明介紹包括客戶群體的定位及服務(wù)需求特征等內(nèi)容。再如S市某住宅區(qū)(由美式別墅群、高級公寓組成)的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物業(yè)項目的客戶定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場影響力、業(yè)主的需求層次等因素確定“五星級酒店物業(yè)管理”為該項目的物業(yè)管理模式，通過吸收和借鑒五星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)理念和科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的管理手段和操作，借以全面提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主不斷變化的服務(wù)需求。 3．人員的配備
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