【正文】 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。同時(shí)我們的重要任務(wù)是進(jìn)行產(chǎn)品概念和營(yíng)銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場(chǎng)塑造品牌形象和擴(kuò)大知名度，借此吸引目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注。藍(lán)堡，給人一種我們項(xiàng)目本身就是一個(gè)別墅項(xiàng)目很直觀的感覺，親近自然，融入現(xiàn)代，是一個(gè)不可多的的名稱。3）、樓盤視覺形象：使樓盤概念具像化、專業(yè)化、建立典藏園二期獨(dú)有的識(shí)別系統(tǒng)和視覺形象，以便于其在后續(xù)推廣中給買家留下深刻、明確的印象。思考方向二：　　從“亞熱帶風(fēng)情”的方面暢想，尋求概念的支撐與創(chuàng)新。A、 會(huì)所與水景的互生相融：　　會(huì)所伸架在水面、水繞會(huì)所甚至將水引入會(huì)所，或者會(huì)所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計(jì)都可以體現(xiàn)會(huì)所與水景的互生相融。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對(duì)所有人都有著不可抗拒的吸引力。 附庸風(fēng)雅。購(gòu)買高級(jí)或頂級(jí)別墅的消費(fèi)者一般不很關(guān)心價(jià)格，但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及功能。 優(yōu)秀的環(huán)境規(guī)劃單位和建筑設(shè)計(jì)單位支持 劣勢(shì)分析：本地塊處新開發(fā)城區(qū)，區(qū)域尚不成熟，人氣不足。 準(zhǔn)確的營(yíng)銷主題 amp。 價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)　　如：受靜態(tài)市場(chǎng)局面誘惑，高價(jià)位拿地，而開發(fā)與銷售動(dòng)作遲緩；　　以后來進(jìn)入高度競(jìng)爭(zhēng)的板塊區(qū)域，但產(chǎn)品又無(wú)明顯差異和優(yōu)勢(shì)；　　遠(yuǎn)離市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域、或過早進(jìn)入“尚無(wú)人氣”的潛力板塊，“單打獨(dú)斗”；　　amp。樓盤優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目融入了最新的國(guó)際建筑設(shè)計(jì)元素，運(yùn)用現(xiàn)代建筑技術(shù)與材料、時(shí)尚的國(guó)際化設(shè)計(jì)手法，使產(chǎn)品呈現(xiàn)出其多元文化背景下的原創(chuàng)性與時(shí)代特征。上半年前幾個(gè)月每天平均二手房交易量為14，在5月新政（主要是新的稅收政策）即將實(shí)施前，交易量一下上升到每天30—40戶，最多的一天是68戶。雙流縣房地產(chǎn)保持了較好的發(fā)展勢(shì)頭，今年1到11月，新開工商品房項(xiàng)目60個(gè)，比去年同期增長(zhǎng)48%；二手房轉(zhuǎn)移登記3099戶，；抵押登記3616件?！?）、航空港 機(jī)場(chǎng)路旁的稀有珍寶溫個(gè)哥華花園、翰林南城、川大河畔三大樓盤價(jià)格已上調(diào)100元/平方米，西南航空港由于一些大盤的拉動(dòng)，有些項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到均價(jià)3000元／平方米。l 教育：名流大學(xué)中學(xué)一應(yīng)俱全，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)中學(xué)棠湖中學(xué)、雙流中學(xué)都坐落在雙流；西航港開發(fā)區(qū)引進(jìn)了四川大學(xué)、西南民族大學(xué)、信息工程學(xué)院等5所大專院校，并新建了功能完善、設(shè)施一流的棠湖中學(xué)外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校等。二來有利于該區(qū)域的別墅項(xiàng)目的推廣。開發(fā)套數(shù)：近郊開發(fā)套數(shù)最多,其次是遠(yuǎn)郊,市內(nèi)最少,這主要是因?yàn)槭袃?nèi)具有別墅形態(tài)的項(xiàng)目以純別墅為主,均以大面積套型為主,近郊別墅項(xiàng)目近一兩年來迅猛發(fā)展,別墅項(xiàng)目迅速增長(zhǎng),同時(shí)針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)多元化特征,戶型面積偏小,遠(yuǎn)郊別墅項(xiàng)目起步較晚,市場(chǎng)總體放量目前不大,當(dāng)然這只是在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上的靜態(tài)特征。從價(jià)格分布的供求關(guān)系來看，成都2006年3月前市場(chǎng)上市供應(yīng)的別墅量較多集中在100萬(wàn)～200萬(wàn)元和250400萬(wàn)元兩個(gè)的價(jià)格段，分別占到了供應(yīng)總量的35%和30％，較上年這一比例有較大變化；而總價(jià)在100萬(wàn)元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)元以上的豪華別墅分別為16％和19％，前者較去年變化不大，后者有較大增幅，比例達(dá)8%。三、隨著近郊別墅的火爆,遠(yuǎn)郊以及跨區(qū)域別墅市場(chǎng)的黃金季節(jié)即將到來。三、成都市別墅市場(chǎng)分析綜觀當(dāng)今成都別墅市場(chǎng)，大致按需求表現(xiàn)為六大類型：　居住型別墅——針對(duì)那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；度假型別墅——上海以后會(huì)出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對(duì)獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大　短期居住型——他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報(bào)率高，大多租給老總居住；旅游型別墅——適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營(yíng)者用來當(dāng)賓館使用；辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國(guó)外公司解決辦公場(chǎng)地需求的；投資型別墅——如上海的老別墅。二、成都別墅及住宅市場(chǎng)特性二環(huán)路以內(nèi)住宅以浣花風(fēng)景區(qū)為代表的市中心小型住宅，體現(xiàn)出黃金位置的全部?jī)?yōu)勢(shì)，“稀有”往往是這些樓盤宣傳廣告語(yǔ)中常見的一個(gè)詞，它正確反映了這批 樓盤的所有內(nèi)涵。今年國(guó)慶節(jié)前，該站以及位于該站負(fù)一層和負(fù)二層之間、面積數(shù)千平方米的目前中國(guó)最大的下沉式廣場(chǎng)將亮相。作為一條橫跨西北片區(qū)的河流，金牛支渠水質(zhì)的好壞、來水量大小將對(duì)整個(gè)城市的水環(huán)境產(chǎn)生直接的影響！”只有對(duì)金牛支渠進(jìn)行全面整治，才能保證流進(jìn)府河的水是真正的‘清水’。下月全面改造二環(huán)路繼前期完成試驗(yàn)段路面改造后，成都市二環(huán)路路面改造將按“錯(cuò)時(shí)施工”的原則，于下月進(jìn)入全面施工階段。商業(yè)廣告的投放，和上周相同仍主要是集中式商業(yè)；本周集中式商業(yè)廣告投放版面較大且次數(shù)較多的焦點(diǎn)仍然是熊貓城。從環(huán)域上看，本周這10個(gè)樓盤其中6個(gè)在二環(huán)~三環(huán)區(qū)域另外4個(gè)則位處三環(huán)路以外。而隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住宅需求得到不斷的釋放和激發(fā)，盡管在受到宏觀調(diào)控以后的市場(chǎng)已經(jīng)越來越趨于理性化，但外地人購(gòu)房、改善性購(gòu)房、城鄉(xiāng)一體化、舊城改造等諸多利好因素不斷刺激和引導(dǎo)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量需求?！耙粋€(gè)城市的價(jià)值決定一個(gè)城市的地產(chǎn)價(jià)值”。環(huán)域從環(huán)域來看，在很大程度上受土地供應(yīng)的影響內(nèi)環(huán)到一環(huán)區(qū)域內(nèi)的樓盤可售套數(shù)仍然處于最低，同時(shí)在對(duì)二環(huán)路到三環(huán)路區(qū)域持續(xù)性的關(guān)注下，本周二環(huán)—三環(huán)路的區(qū)域的可售樓盤套數(shù)仍是居于首位；而本周三環(huán)路外的區(qū)域和上周相同依舊保持在第二位。本周從廣告投放的區(qū)域看，成都市各行政區(qū)域內(nèi)其投放量最集中是青羊區(qū)，其次并列第二是金牛區(qū)和武侯區(qū)；而郊區(qū)市場(chǎng)，本周廣告投放量同上周相比增加了5個(gè)，此外本周郊區(qū)市場(chǎng)廣告投放量最集中的仍是雙流區(qū)域。有關(guān)人員介紹，火車南站地鐵站在修建下穿火車南站的鐵軌時(shí)，將會(huì)對(duì)局部的火車鐵軌進(jìn)行架空，在不影響火車正常運(yùn)行的情況下進(jìn)行盾構(gòu)施工。此外，跨河橋和懸索橋建設(shè)工程將在今年底完工?！睋?jù)了解，金牛支渠是1972年都江堰平原灌區(qū)渠系改造，隨著城市的發(fā)展，其灌溉功能已經(jīng)逐漸減弱，防洪將是其整治后的首要功能。土地拍賣出讓公告但到目前為止，該類型住宅還被人定義為休閑產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)極不穩(wěn)定。五、優(yōu)秀的物業(yè)管理,體貼入微的服務(wù),多重保安設(shè)施以及保障居住者的安全和絕對(duì)私人空間。由此可看出，成都市郊區(qū)別墅為別墅規(guī)劃主流。成都別墅市場(chǎng)戶型結(jié)構(gòu)分析市區(qū)別墅隨著土地的稀缺,可開發(fā)項(xiàng)目將越來越少,而近郊和遠(yuǎn)郊別墅將是未來成都別墅開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)。市區(qū)別墅項(xiàng)目的開發(fā)商瞄準(zhǔn)的目標(biāo)客戶主要是成功人士,講求的是享受和氣派?？傮w簡(jiǎn)介：l 交通：距離成都市區(qū)僅10余公里，距離雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)也僅2公里。1）、華陽(yáng) 南延線上的絕世天驕華陽(yáng)先行一步，是城南房產(chǎn)的領(lǐng)頭羊。隨著“宗申今年?？倯魯?shù)352戶面積區(qū)間166㎡369m2㎡住房均價(jià)5000元/㎡銷售進(jìn)度接受咨詢中配套3600平方米主題會(huì)所樓盤特色原始山地地形，地勢(shì)逶迤起伏，從山頂最高點(diǎn)到主入口處達(dá)12米的高差，創(chuàng)造坡地的建筑，創(chuàng)造山的時(shí)尚，創(chuàng)造最佳的山居產(chǎn)品，并且結(jié)合項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)開發(fā)的三種不同別墅產(chǎn)品類型使不同坡地地形的山居價(jià)值開發(fā)到最優(yōu)，同時(shí)這種地勢(shì)在成都是絕無(wú)僅有的。最大的資源是“水”：基地內(nèi)部縱向引入一條河流、并排一條自然河流，豐富的水資源網(wǎng)絡(luò)。 細(xì)致、充分、深入的市場(chǎng)研判；　　amp。 外部資源：走高速到本項(xiàng)目只要10分鐘，離機(jī)場(chǎng)相當(dāng)近?！　哪繕?biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級(jí)的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。由于這部分人身價(jià)較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問題之一　　amp。以水為主打概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時(shí)在市場(chǎng)上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概念被越來越多地沿用后，就顯得蒼白和無(wú)力。我們的產(chǎn)品要拔高必然要求我們做足水文章，因此我們將“通波塘”的活水引入小區(qū)，營(yíng)造出“戶戶有水”、“處處是水景”。地球其實(shí)是藍(lán)色的，陸地之于海洋只是星星點(diǎn)點(diǎn)，人類對(duì)這片蔚藍(lán)，有著與生俱來、不可割舍的眷戀。因此，營(yíng)銷中心的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息?！　　∽鹁舾? 尊爵：表示尊貴，意指向西方有爵位的人事，高貴、典雅的人文氣質(zhì)； 府?。褐袊?guó)古代權(quán)貴人士居住的比較大的住所； 把西方高貴的文化和中國(guó)古文化流傳下來傳統(tǒng)意義的觀念有機(jī)的結(jié)合到了一起，形成了一個(gè)集高貴、典雅、權(quán)勢(shì)、現(xiàn)代為一體的尊貴享受。高臺(tái)蓄水，概念傳播無(wú)論是板塊的啟動(dòng)還是本案概念的傳播推廣都需要較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行。　七、分批推案思考我們建議本項(xiàng)目按二階段分批推出，具體分期如下：　　第一階段：　　以緊靠棠湖路的小區(qū)主入口、會(huì)所以及部分別墅作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；建立樣板間，樹立高檔形象，撥高地價(jià)，塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響品牌；　　第二階段：　　在第一階段品牌基本樹立、去化達(dá)50%情況下，加推項(xiàng)目北面的所有剩余別墅地帶，在本階段，力求實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠；實(shí)現(xiàn)本盤的完全去化。根據(jù)對(duì)成都別墅市場(chǎng)的了解和對(duì)國(guó)家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：——新型保溫、隔熱材料　　 ——防滲漏、噪