中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究-免費(fèi)閱讀
【正文】 178。 人民幣升值給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來泡沫的可能性不大，但具體影響尚難確定，有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)走向。這將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)這一類周期性行業(yè)產(chǎn)生重大影響。 估值過程中，摒除公司三期工程、股權(quán)分置改革和債務(wù)資本化影響；178。178。 考慮到國(guó)貿(mào)寫字樓的品牌及自身?xiàng)l件，假設(shè)三期工程入住前空置率維持98%不變，租金水平以3％水平緩慢上漲。國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司是高品質(zhì)物業(yè)的代名詞。國(guó)貿(mào)公寓的租客均來自各大跨國(guó)公司首席代表、高層管理人員和駐京外交使節(jié)，這些租客的入住，形成了國(guó)貿(mào)公寓高尚的國(guó)際化居住氛圍。. 中國(guó)國(guó)貿(mào)概況：穩(wěn)定股權(quán)結(jié)構(gòu)下穩(wěn)健發(fā)展穩(wěn)定的股權(quán)結(jié)構(gòu)公司自首次公開發(fā)行上市以來中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心有限公司一直持有公司80%的股份（圖表14）。對(duì)所持有物業(yè)進(jìn)行合理的定位、規(guī)劃有助于物業(yè)價(jià)值及吸引力提升。從短期看，奧運(yùn)會(huì)能帶來對(duì)寫字樓市場(chǎng)的巨大需求，如悉尼和亞特蘭大；更為重要的影響主要在其對(duì)城市交通、通訊、基礎(chǔ)設(shè)施上的改善貢獻(xiàn)?？梢灶A(yù)見，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展以及政策的放開將給北京市寫字樓市場(chǎng)帶來持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。金融街由于其面對(duì)客戶和開發(fā)政策原因，是寫字樓銷售市場(chǎng)的主力，但是近來區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)土地已不多，開發(fā)商發(fā)展策略調(diào)整，也逐漸由售轉(zhuǎn)租。1997～2000年伴隨著亞洲金融危機(jī)，嘉里中心、盈科大廈、國(guó)貿(mào)二期等新入市優(yōu)質(zhì)寫字樓的整體租金大幅下滑。機(jī)構(gòu)的客戶群體特征使得CBD地區(qū)寫字樓市場(chǎng)以租賃為主并且價(jià)格承受能力較好。圖表 11 北京各主要寫字樓區(qū)域存量資料來源：高力國(guó)際寫字樓品質(zhì)差別根據(jù)高力國(guó)際調(diào)查數(shù)據(jù)表明截至2004年底北京共有150多個(gè)經(jīng)營(yíng)性寫字樓單位，其中60個(gè) 由單一業(yè)主擁有，只租不售，其中25個(gè)為超甲級(jí)或甲級(jí)寫字樓。而中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的局部過熱已有所警惕，對(duì)房地產(chǎn)（特別是住宅類）信貸已經(jīng)收緊；另外，國(guó)家已嚴(yán)格控制各地拆遷力度，由拆遷產(chǎn)生的被動(dòng)需求大幅減少。人民幣升值從理論上將直接導(dǎo)致外部需求減弱；同時(shí)人民幣購買力的增強(qiáng)，會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)的對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)出的部分需求轉(zhuǎn)移到國(guó)外。2%的初始調(diào)整幅度并不大，但是市場(chǎng)對(duì)人民幣進(jìn)一步升值的預(yù)期已經(jīng)建立，前不久央行進(jìn)行的貨幣掉期進(jìn)一步強(qiáng)化了該預(yù)期。數(shù)據(jù)表明，租金收入波動(dòng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于物業(yè)本身銷售價(jià)格的波動(dòng)率（圖表6）。以北京寫字樓銷售價(jià)格增速作為參考，2005年售價(jià)比2003年底的售價(jià)增長(zhǎng)6%，我們可以大致估算出2005年底我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值約為15,685億人民幣。此外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)也給商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展帶來契機(jī)。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)者陣營(yíng)中包括以持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲取租金收入的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，以及預(yù)期在價(jià)格上漲情況下通過轉(zhuǎn)售物業(yè)獲取溢價(jià)的投機(jī)者。狹義的商業(yè)物業(yè)是專指用于商業(yè)（即組織消費(fèi)的流通行業(yè)）經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，比如商鋪、酒店、商業(yè)街等，而廣義的商業(yè)物業(yè)是指非商品性住宅和非城市公共建筑的物業(yè)，在狹義商業(yè)物業(yè)之外還包括工業(yè)廠房、寫字樓、會(huì)展中心、公寓等物業(yè)形式。三期工程建成后公司情況有賴于未來經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)狀況，尚難確定。178。178。近年來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)提供了良好的宏觀條件；此外，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，二三產(chǎn)業(yè)比重不斷上升也給商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展帶來契機(jī)。 人民幣升值預(yù)期將為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來大量國(guó)外資金和競(jìng)爭(zhēng)者，并通過宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)其產(chǎn)生影響，走勢(shì)尚不明晰，但產(chǎn)生泡沫可能性不大。 中國(guó)國(guó)貿(mào)股東結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中有良好的品牌，是優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的代表。而房地產(chǎn)物業(yè)按照用途可以大致分為住宅及住宅以外物業(yè)。 租金是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的最主要收入來源：商業(yè)地產(chǎn)的獲利方式?jīng)Q定了其利潤(rùn)來源，只租不售或者以租為主是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成熟模式。自2002年初以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受固定資產(chǎn)投資和出口的拉動(dòng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，2002～2004年平均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速達(dá)到9%，2005年預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速將達(dá)到9%～%。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)：供給量估計(jì)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)計(jì)算，1997年至2003年年底，我國(guó)住宅及商業(yè)地產(chǎn)合計(jì)銷售面積分別為121,679萬平米和15,647萬平米。表格 2 各大洲商業(yè)地產(chǎn)租金凈收益率凈收益率北美亞洲歐洲2001%%%2002%%%2003%%%2004%%%資料來源：National Association of Real Estate Investment Trusts表格 3 京港滬三地商業(yè)地產(chǎn)租金收益率比較京港滬三地寫字樓租金收益率比較月租金售價(jià)年收益率凈收益率北京2,550%%上海3,384%%香港19,000%%京港滬三地公寓租金收益率比較北京1,900%%上海3,280%%香港13,575%%資料來源：根據(jù)高利國(guó)際數(shù)據(jù)整理同時(shí)，和國(guó)內(nèi)的其他行業(yè)相比較商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率同樣也是很有吸引力的。市場(chǎng)選擇商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也對(duì)經(jīng)營(yíng)者有很高的要求。由于住宅購買者較為分散，單筆金額較低，投資變現(xiàn)成本較高，2005年后外資整體購入的項(xiàng)目主要為商業(yè)物業(yè)，尤其是寫字樓項(xiàng)目。中國(guó)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值不足1,400美元，北京市的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值也僅有4,550美元，因此1975～1978年日本的經(jīng)驗(yàn)對(duì)于我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更有借鑒力。其中中關(guān)村村地區(qū)寫字樓存量，無論是寫字樓總量還是超甲級(jí)及甲級(jí)寫字樓存量，都居各商圈之首，一定程度上也反映了該區(qū)域供給相對(duì)較大。CBD和東部城區(qū)是傳統(tǒng)上就是北京涉外資源最為集中的地區(qū)，且交通便利，這些吸引了大量外資機(jī)構(gòu)進(jìn)駐該區(qū)域，《財(cái)富》調(diào)查顯示：全球4萬多家跨國(guó)公司92%以上將考慮在中國(guó)設(shè)立地區(qū)總部，其中15%首選北京。該區(qū)域也是典型的出售市場(chǎng)。CBD及周邊地區(qū)是各大商圈中寫字樓租金市場(chǎng)的無可爭(zhēng)議的領(lǐng)軍人物，這與該區(qū)域國(guó)際化的商務(wù)中心定位有很大關(guān)系。但2005年3季度的四個(gè)新入住項(xiàng)目中的都城科技大廈和海興大廈兩個(gè)項(xiàng)目被整棟購買，科技大廈也有部分樓座被整棟購買，%。從裝修成本折舊角度考慮，一個(gè)企業(yè)在一個(gè)地方辦公也會(huì)講究相對(duì)的穩(wěn)定性。開源：物業(yè)品質(zhì)優(yōu)良、規(guī)劃合理、品牌良好、持續(xù)經(jīng)營(yíng)租金收入是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最主要的收入來源，如何成功的吸引并維持優(yōu)質(zhì)客戶，獲取租金收入是經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。反例：中關(guān)村科貿(mào)前期經(jīng)營(yíng)中NOVA和中關(guān)村科技合作關(guān)系破滅影響到物業(yè)經(jīng)營(yíng)。國(guó)貿(mào)公寓座落在中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心內(nèi)，由南、北兩座30層高的公寓樓組成。良好的商務(wù)社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成熟。. 盈利預(yù)測(cè)：融資成本影響盈利水平前提假設(shè)：178。178。^: 公司對(duì)大股東債務(wù)資本化將對(duì)公司資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響，但具體方案尚不明晰。目前中國(guó)國(guó)貿(mào)（600007）（2005年12月13日收盤價(jià)），我們認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)該公司股票價(jià)值有所低估。 5. 結(jié)論178。 中國(guó)國(guó)貿(mào)股東結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中有良好的品牌，是優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的代表。短期中北京寫字樓租金水平保持穩(wěn)定，長(zhǎng)期將緩速增長(zhǎng)。股權(quán)分置改革和大股東債務(wù)資本化帶來的不穩(wěn)定性公司股權(quán)分置改革已經(jīng)在進(jìn)行當(dāng)中，證券公
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