【正文】 2011年，他閉門不出，開始一筆一畫、一絲不茍的伏案抄寫《杜甫全集》，歷時(shí)10個(gè)月終于完成，最近交付出版。游完巴松錯(cuò)返回到川藏公路，翻越米拉山（5033米，此行最高的一個(gè)山口），沿拉薩河谷前行，過達(dá)孜縣抵到達(dá)此行的終點(diǎn)圣城拉薩。過排龍沿拉月曲往魯朗進(jìn)發(fā)，沿途茂密的森林，遮天蔽日，呈現(xiàn)鳥鳴山幽、花香襲人的宜人景色，春季路邊盛開著大朵的野生杜鵑花。米堆冰川由兩條世界級冰瀑布匯流而成,每條瀑布高800多米,寬1000多米,兩條冰瀑布之間還分布著一片原始森林,壯觀而秀美,神秘而奇妙。北通昌都，西至林芝、拉薩，是川藏線上重要的交通樞紐，世界上海拔最高的民用機(jī)場——邦達(dá)機(jī)場就建在開闊的草原上。來到海子山頂（4700米），觀雪山下的姊妹湖。翻越兔兒山（4696米），經(jīng)青藏高原最大的古冰川遺跡，稻城古冰帽——海子山，抵達(dá)“最后的香格里拉”稻城。中午在藏寨午餐，感受一下當(dāng)?shù)氐拿褡逄厣?。?天：成都—臥龍—日隆—丹巴 （350KM） 住宿：丹巴經(jīng)成灌高速到都江堰市，進(jìn)入岷江峽谷，逆流而上至映秀。老人告訴記者，他還打算用幾年時(shí)間，把四大名著里其余三部也抄寫一遍。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。按照市場價(jià)購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項(xiàng)支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。劣勢：與企業(yè)開發(fā)運(yùn)營銜接不夠準(zhǔn)確，難以把控利潤風(fēng)險(xiǎn)。 城西板塊產(chǎn)品價(jià)格主要在4500－7000元/㎡之間；216。根據(jù)供求關(guān)系的變化和國家政策的調(diào)整，估計(jì)未來兩三年內(nèi)房價(jià)呈現(xiàn)小幅攀升的態(tài)勢。、分階段發(fā)展原則、項(xiàng)目限制，但項(xiàng)目區(qū)位不是泰安重點(diǎn)發(fā)展方向，具有一定的開發(fā)難度，根據(jù)我司對項(xiàng)目既有資料的研究，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的開發(fā)也具有一定的局限性，對于投入的資金和項(xiàng)目的開發(fā)條件均有較高要求。品牌核心推廣語定位本項(xiàng)目品牌核心推廣語的五個(gè)基本法：規(guī)模上：能直觀體現(xiàn)項(xiàng)目的建筑特征與優(yōu)勢內(nèi)涵上：能包容和傳承新鄰里文化的內(nèi)涵時(shí)間上：不會(huì)隨著時(shí)間的推移而衰落特征上：在同城樓盤中保持鮮明個(gè)性心理上：能讓目標(biāo)消費(fèi)群得到充分的滿足感無論從哪個(gè)角度去思考本項(xiàng)目的形象定位，最終都可以回到這五點(diǎn)上來反證。本形象定位有如下特征：n 泰安范圍內(nèi)首個(gè)倡導(dǎo)“生態(tài)度假”的現(xiàn)代大型現(xiàn)代中式居住社區(qū)。 TOWNHOUSE可設(shè)置大型露天浴池，享受洗浴同時(shí)觀看山景。 頂層采用頂層花園設(shè)計(jì)，增加項(xiàng)目綠化空間，突顯生態(tài)度假主題；216。我司建議作為舒適社區(qū)，我們應(yīng)該加入智能家居系統(tǒng)；接警主機(jī)控制鍵盤、主機(jī)煤氣探測器幕簾探測器按鈕紅外探測器 通過智能家居系統(tǒng)能夠讓客戶直觀感受到現(xiàn)代化的舒適生活，建議增加新風(fēng)系統(tǒng)，從而使室內(nèi)人員可呼吸到高品質(zhì)的新鮮空氣。、生態(tài)坡地公園充分利用項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊已有資源，提高項(xiàng)目的價(jià)值，建議以“生態(tài)坡地公園”為主題與政府合力打造項(xiàng)目北端100米寬的綠化帶，增加涼亭、休憩亭，適當(dāng)加入健身鍛煉器材，打造項(xiàng)目除泰山山景之外的又一價(jià)值點(diǎn)。因此我們所有的產(chǎn)品設(shè)計(jì)都是圍繞著舒適、生態(tài)度假主題來考慮，務(wù)求為我們的客戶度身訂造一個(gè)現(xiàn)代型西班牙特色社區(qū)，主要的核心產(chǎn)品設(shè)計(jì)表現(xiàn)如下：1） 舒適型現(xiàn)代中式坡地建筑——利用項(xiàng)目地塊的南北高差，打造具有特色的坡地洋房，搭配內(nèi)斂不張揚(yáng)、文化品位濃郁的現(xiàn)代中式建筑，非常符合目標(biāo)人群的品味；2） 生態(tài)坡地公園——項(xiàng)目北端紅線與環(huán)山路之間有100米寬的生態(tài)綠化帶，建議打造成生態(tài)坡地公園，成為項(xiàng)目繼一線山景后的又一價(jià)值增長點(diǎn)，坡地公園不僅是景觀，更是鍛煉身體的好去處。人文友居院落生活?yuàn)W林匹克花園現(xiàn)代節(jié)約綠色健康生活麗江花園歐式坐擁城市繁榮 居優(yōu)越之上御泉大院中式尊貴府邸、庭院生活容郡國際新古典容世界主要產(chǎn)品組合如下：項(xiàng)目面積配比建議　產(chǎn)品花園洋房商業(yè)合計(jì)戶型兩房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)復(fù)式TOWNHOUSE底商　　 面積段85951101201201401401603080比例30%25%40%5%套數(shù)493 321 455 49 總面積（包括會(huì)所、幼兒園）、定位支持經(jīng)過上述的綜合研究以及結(jié)合市場和項(xiàng)目自身的情況進(jìn)行分析，以上定位最直接的支持體現(xiàn)如下：1) 現(xiàn)階段市場消化產(chǎn)品基本上以“高性價(jià)比產(chǎn)品”為主，中低端消費(fèi)現(xiàn)象明顯；2) 符合項(xiàng)目所在的區(qū)域特征以及項(xiàng)目主題定位特點(diǎn)；3) 從泰安房地產(chǎn)的發(fā)展水平來看，市場上仍然缺乏高素質(zhì)的產(chǎn)品，市場缺口較大，高檔居住生活社區(qū)可以作為市場有利的突破點(diǎn)。6) 其他因素：俗語有云，“山旺人丁水旺財(cái)”，項(xiàng)目依山傍水，從風(fēng)水學(xué)來看，適合居住。住宅目標(biāo)客戶定位、市場客戶群特征分析經(jīng)過了市場調(diào)查和研究，我司認(rèn)為泰安目前市場消費(fèi)者主要有以下四類客戶構(gòu)成：項(xiàng)目剛性需求客戶功能改善型客戶品質(zhì)改善型客戶投資客戶客戶群體2535歲左右，年收入46萬元，單身或小兩口3040歲左右，年收入68萬元，三口之家或與父母同住3545歲左右，年收入10萬元以上，三口之家或與父母同住本地或外地投資客戶居住現(xiàn)狀以租房為主，單身或情侶三口之家或與老人同住三口之家或與老人同住本地或者周邊城市投資者置業(yè)經(jīng)驗(yàn)首次置業(yè)二次置業(yè)二次及二次以上置業(yè)多次置業(yè)購買用途婚房、過渡用房因人口增加改善型改善居住環(huán)境，享受舒適生活投資為主、度假為輔行業(yè)白領(lǐng)、企業(yè)骨干、事業(yè)單位普通職工企業(yè)骨干、小私營業(yè)主、醫(yī)生、老師、公務(wù)員私營業(yè)主、企業(yè)中高層管理、醫(yī)生、公務(wù)員私營業(yè)主、企業(yè)中高層管理、看中泰安發(fā)展的外地投資客承受能力總價(jià)4555萬，承受能力弱總價(jià)5060萬，承受能力稍強(qiáng)總價(jià)6070萬，承受能力強(qiáng)總價(jià)4570萬，承受能力強(qiáng)主力戶型需求兩房、小三房小三房大三房、四房、復(fù)式兩房、小三房、大三房面積區(qū)間859100110110120120114016085140景觀需求社區(qū)景觀社區(qū)景觀泰山山景、水景泰山山景、水景附加需求生活配套齊全、便利公交系統(tǒng)方便上下班、喜歡大陽臺、露臺生活配套齊全、公交系統(tǒng)方便上下班、喜歡大陽臺、露臺社區(qū)檔次高、客廳能夠直視山景、喜歡庭院和露臺高性價(jià)比購買決定因素價(jià)格、交通是其主要考量因素，社區(qū)品質(zhì)及特殊景觀購買重要因素價(jià)格、交通是其主要考量因素，社區(qū)品質(zhì)及特殊景觀購買重要因素產(chǎn)品品質(zhì)、舒適度及特殊景觀是其決定購買主要因素，價(jià)格使其關(guān)注重要因素區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，產(chǎn)品性價(jià)比高總結(jié)：目前市場處于以改善型需求為主要購買的階段，首次置業(yè)其次，投資需求在調(diào)控政策的沖擊下，有所抑制。 規(guī)模開發(fā)有利于節(jié)約成本，提高市場競爭力；216。 利用附加值提高項(xiàng)目性價(jià)比；項(xiàng)目一線山景資源及較低的容積率賦予項(xiàng)目高檔社區(qū)的條件，但不成熟的區(qū)域、市場知名度低給項(xiàng)目帶來較大的困境，加上后期大量同質(zhì)化產(chǎn)品的推出將進(jìn)一步分流項(xiàng)目客戶，這是我們在后續(xù)的定位過程中需要解決的關(guān)鍵問題。 把握主城可開發(fā)土地稀少，老城外拓的機(jī)會(huì)，搶占市場份額；216。 寶龍城市廣場即將交付營業(yè)，屆時(shí)將進(jìn)一步完善區(qū)域商業(yè)配套；216。 區(qū)域弱勢整體公共交通不便利；216。 泰山作為儒家文化的發(fā)源地，具有很高的歷史文化底蘊(yùn)；216。、泰安市場消費(fèi)者分析1） 既要了解購買者對其所要購買樓盤的最大偏好和愿望以及他們對樓盤優(yōu)劣的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是什么。、區(qū)域規(guī)劃及開發(fā)近年來，城東飛速的發(fā)展有目共睹。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看；泰安市目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體呈現(xiàn)“二、三、一”形態(tài)，第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢明顯目前區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展由傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型、制造業(yè)由輕工業(yè)的迅速增長轉(zhuǎn)向高新科技產(chǎn)業(yè)的迅速增長的關(guān)鍵時(shí)期，工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化將成為必然。儒家思想漸成中國文化的價(jià)值核心，泰山也因此彰顯有容乃大的胸懷。泰安從泰山安則四海皆安一語中來，取意國泰民安。以旅游業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)將成為該區(qū)域發(fā)展的主導(dǎo)。、經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)水平因素2009年泰安市人均可支配收入為17671元，并保持10%以上的年快速增長率，預(yù)示著泰安市每年會(huì)有10%以上的家庭進(jìn)入中等收入家庭行列，收入的提高必然帶動(dòng)其消費(fèi)能力的增加，收入的增加激活了居民消費(fèi)升級，在居民的衣、食、住、行消費(fèi)分類中，住房、汽車已成消費(fèi)熱點(diǎn)。第二部分、市場定位研究影響定位的主要因素、城市背景因素泰安是以泰山為依托的歷史文化名城和風(fēng)景旅游城市，魯中地區(qū)中心城市之一。第一部分、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析序號項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃用地面積公頃2居住區(qū)用地面積公頃3總建筑面積m2其中（回遷：商品房=1:）住宅建筑面積m2（，）公共建筑面積m24容積率5建筑密度%6綠地率%7總戶數(shù)戶13568總停車位個(gè)825其中地面停車個(gè)143建筑底層停車個(gè)502地下停車個(gè)180綜合分析：從以上經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)可以看出，小區(qū)規(guī)模中等，較低容積率，適中的綠地率且具有一線山景，加上內(nèi)部具有一條水系，具備打造高品質(zhì)社區(qū)的基本條件，但大量的回遷房將嚴(yán)重影響項(xiàng)目品質(zhì)。、項(xiàng)目劣勢1) 地塊與水平面有一定落差，影響建筑排布，和項(xiàng)目排水系統(tǒng)設(shè)置，增加開發(fā)成本，影響施工進(jìn)度；2) 項(xiàng)目緊鄰動(dòng)遷房，對項(xiàng)目形象塑造上產(chǎn)生不利的影響；3) 小區(qū)被雙龍路分割成兩塊，給總體規(guī)劃和管理帶來難度；4) 板塊整體潛在供應(yīng)量大，市場競爭激烈，項(xiàng)目銷售壓力較大；5) 泰安城市向西發(fā)展的整體城市規(guī)劃使得本項(xiàng)目在短期內(nèi)難于取得重大的突破；6) 項(xiàng)目所屬區(qū)域在泰安認(rèn)知度較低；7) 目前周邊商業(yè)配套缺乏。城市建設(shè)以向西發(fā)展為主、重點(diǎn)建設(shè)西部新城；東、西依托泰山、岱岳兩區(qū)適度發(fā)展；嚴(yán)禁跨越環(huán)山路向北發(fā)展。、區(qū)位和地段因素本項(xiàng)目隨著泰安市整體城市建設(shè)向西的城市規(guī)劃定位，本項(xiàng)目所在的東部區(qū)域發(fā)展受到了很大的限制，但是該區(qū)域有方特歡樂世界和泰山古鎮(zhèn)等城東旅游風(fēng)景區(qū)，風(fēng)景優(yōu)美、空氣新鮮。年平均降水量697毫米。泰山以其博大精深的歷史文化、雄偉壯麗的自然風(fēng)光每年吸引著500多萬國內(nèi)外游客前來觀光游覽。濃郁的歷史文化，磅礴偉岸的泰山，優(yōu)越的氣候特征，在促進(jìn)泰安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起到不可或缺的作用。泰安市的文化產(chǎn)業(yè)不論在投資額度、發(fā)展規(guī)模，還是在項(xiàng)目數(shù)量、建設(shè)速度和市場情景等方面均走在山東省前列。2) 目前板塊內(nèi)樓盤生活配套尚不完善，隨著舊村改造，城東旅游風(fēng)景區(qū)的完善，“方特”的開業(yè)，以及城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的健全，城東這片土地的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)駛?cè)敫咚侔l(fā)展的“快車道”，來自全國各地的知名地產(chǎn)商爭相進(jìn)駐，帶動(dòng)城東房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；加上政策的支持，區(qū)域一定會(huì)成為新的宜居板塊。3） 泰安的人均收入并不高，支付能力有限，年輕購房者及部分中等收入家庭，他們消費(fèi)基本上以滿足普通居住、功能改善為主，需求859100120平方米左右；4） 目前泰安市場高性價(jià)的產(chǎn)品以及高品質(zhì)產(chǎn)品不多，而且從目前市場的消費(fèi)需求來看以上兩類型產(chǎn)品銷售都比較理想，因此本項(xiàng)目可以抓住這一特點(diǎn)作為突破點(diǎn)；分析小結(jié)：泰安市少見小戶型的產(chǎn)品，多為兩房、三房的房型，有少量別墅產(chǎn)品，當(dāng)?shù)氐男枨笠愿纳菩孕枨鬄橹?；熱銷主力戶型以寬敞三房120130平米、舒適兩房8595平米，當(dāng)?shù)貙τ谌康男枨蠖嘤趦煞?，可見目前泰安處于改善性需求為主時(shí)期；目前泰安市普通住宅市場上的銷售均價(jià)基本為45005500元/平米，主力總價(jià)三房5565萬元左右，兩房在4050萬左右；消費(fèi)者消息心理日趨理性，對產(chǎn)品細(xì)節(jié)關(guān)注度提高，關(guān)注性價(jià)比。 品牌公司打造，專業(yè)公司操作、W——劣勢weakness216。 “方特”游樂場的建成運(yùn)營大幅度提高了區(qū)域的知名度；216。 發(fā)揮項(xiàng)目泰山一線山景資源優(yōu)勢，利用山泉灣流打造項(xiàng)目內(nèi)極致水景；216。 充分利用項(xiàng)目景觀優(yōu)勢，打造核心價(jià)值體系，樹立項(xiàng)目形象高于區(qū)域形象，跳出區(qū)域影響；216。 緊鄰環(huán)山路快速通道，交通便利；216。希望為目標(biāo)客戶提供強(qiáng)而有力的居住理由，