【正文】 排布；216。項(xiàng)目SWOT分析根據(jù)我司對(duì)于本項(xiàng)目的深入研判，特做SWOT分析如下：、S——優(yōu)勢(shì)strength216。2） 據(jù)調(diào)查所得，泰安改善型消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)買房地產(chǎn)都是追求大面積、大戶型、大廳的消費(fèi)習(xí)慣，一般需求在120~140平方米的戶型比較多。寶龍城市廣場(chǎng)是板塊內(nèi)首屈一指的大盤，包括別墅、公寓住宅、商業(yè)街、大賣場(chǎng)、五星級(jí)酒店等在日后也將趨于完善；3) 據(jù)調(diào)查，區(qū)域內(nèi)御泉大院定位高檔，其產(chǎn)品和景觀都有很大的突破，因此以高達(dá)9000元/㎡的均價(jià)在該區(qū)域獨(dú)樹(shù)一幟。、競(jìng)爭(zhēng)樓盤綜合分析 注：本段直接引用市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告結(jié)論，具體內(nèi)容在市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告76頁(yè)城東板塊市場(chǎng)特征。今后這里將打造成以旅游業(yè)為依托的住宅區(qū)域。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到了34%，這在一定的程度上說(shuō)明泰安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具有很強(qiáng)的活力。泰安主要工業(yè)門類有機(jī)械、電子、化工、紡織、輕工、建材、煤炭、電力、儀器，糧、棉、油、果、蔬菜、畜牧等農(nóng)產(chǎn)品十分豐富，旅游、商貿(mào)、餐飲、中介、咨詢、社會(huì)服務(wù)設(shè)施完善，對(duì)外經(jīng)貿(mào)合作擴(kuò)展到90多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，進(jìn)出口商品400多種，有30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商在泰安投資興辦企業(yè)。、產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和前景，%；，%；，%。據(jù)《孟子一座泰山，承載千秋儒風(fēng)。在中華文明五千年的歷史長(zhǎng)河中，由于歷代帝王封禪和民眾朝拜，給泰山遺留下極為豐富的人文景觀，使泰山成為華夏文化的縮影。泰安是一座歷史文化名城，泰安泰山地區(qū)是華夏文明的東部發(fā)祥地，東夷海岱文明的源頭區(qū)，儒家文化的承載區(qū)。優(yōu)山美地）；優(yōu)山美地價(jià)值分析：（基本資料詳見(jiàn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告45頁(yè)）u 價(jià)值一：泰山腳下，一線山景u 價(jià)值二：純坡地別墅社區(qū)，由三聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟組成，產(chǎn)品品質(zhì)高u 價(jià)值三：大面積庭院贈(zèng)送，半地下車庫(kù)，附加值高；n 地理位置優(yōu)越、地段成熟；（華府天地等）；華府天地價(jià)值分析：（基本資料詳見(jiàn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告45頁(yè)）u 價(jià)值一：中城區(qū)中心地段，區(qū)域認(rèn)知度高；u 價(jià)值二：交通便捷，周邊銀行、醫(yī)院、商場(chǎng)等配套成熟；n 高性價(jià)比產(chǎn)品；（名仕因此，本項(xiàng)目未來(lái)是具有一定的發(fā)展?jié)摿Φ模嵌唐趦?nèi)難以突破。、商圈分布和就業(yè)中心因素目前泰安的商業(yè)主要還是集中在市中心一帶，就業(yè)中心主要以城市的西部和城市的南部工業(yè)園區(qū)為主。對(duì)西北的天平湖、西南的金牛山、東南的泮河—徂徠山、東北的碧霞湖和南部的龍泉湖五片生態(tài)斑塊進(jìn)行嚴(yán)格控制。主城在繼續(xù)保持上輪總體規(guī)劃確定的空間結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，在京滬高速公路以西增加天平組團(tuán)。、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件綜合分析根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目的理解以及對(duì)市場(chǎng)的綜合分析和研究，我司認(rèn)為該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有一定的難度。總結(jié)：地塊的地勢(shì)較低有坡地且凹凸不平，使項(xiàng)目在單一的產(chǎn)品類型的前提下，面臨施工難度加大，成本增加的局面。謹(jǐn)呈：安徽森隆泰安項(xiàng)目定位研究報(bào)告南京尚恩房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2010年6月10日?qǐng)?bào) 告 目 錄第一部分、項(xiàng)目概況 7 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 7項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 項(xiàng)目限制 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件綜合分析 11第二部分、市場(chǎng)定位研究 12影響定位的主要因素 1城市背景因素 1經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)水平因素 1商圈分布和就業(yè)中心因素 1區(qū)位和地段因素 1熱銷樓盤產(chǎn)品特征因素 14影響項(xiàng)目市場(chǎng)定位的最主要因素 1氣候特征與區(qū)域文化 1產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和前景 1區(qū)域規(guī)劃及開(kāi)發(fā) 1市場(chǎng)狀況及走向 1競(jìng)爭(zhēng)樓盤綜合分析 泰安市場(chǎng)消費(fèi)者分析 21項(xiàng)目SWOT分析 2S——優(yōu)勢(shì)strength 2W——劣勢(shì)weakness 2O——機(jī)會(huì)Opportunity 2T——威脅Threaten 24SWOT戰(zhàn)略模型 2SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、把握機(jī)會(huì)） 2WO戰(zhàn)略（把握機(jī)會(huì)、轉(zhuǎn)化威脅） 2ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、規(guī)避威脅） 2WT戰(zhàn)略（轉(zhuǎn)化劣勢(shì)、規(guī)避威脅） 26項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 27第三部分、項(xiàng)目定位及發(fā)展規(guī)劃 28項(xiàng)目概念定位闡述 28住宅目標(biāo)客戶定位 2市場(chǎng)客戶群特征分析 2目標(biāo)客戶定位 30項(xiàng)目產(chǎn)品定位 3產(chǎn)品定位依據(jù) 3本案產(chǎn)品定位 3定位支持 33項(xiàng)目核心開(kāi)發(fā)理念 3主題設(shè)計(jì)核心出發(fā)點(diǎn) 3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主題定位回顧分析 3主題的引入 3主題的理解 3主題產(chǎn)品核心表現(xiàn) 3舒適型現(xiàn)代中式坡地建筑 3生態(tài)坡地公園 江南水景園林 4舒適型社區(qū)管理服務(wù) 4舒適的社區(qū)智能系統(tǒng) 4舒適型度假會(huì)所 4設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 47項(xiàng)目品牌定位思考 48項(xiàng)目形象定位 4項(xiàng)目定位面臨的主要問(wèn)題 4定位主題元素提煉 50項(xiàng)目定位 51品牌命名 5方案一：產(chǎn)品命名法疊水灣 5方案二：產(chǎn)品命名法—東郡 54品牌核心推廣語(yǔ)定位 55分階段發(fā)展策略 5分階段發(fā)展原則 5項(xiàng)目限制 5分階段原則 5分階段發(fā)展計(jì)劃 5階段劃分 591價(jià)格定位 6市場(chǎng)需求 6競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格 6價(jià)格定位的原則 6初步價(jià)格范圍建議 64根據(jù)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的分析結(jié)果，透視、挖掘項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，并在此基礎(chǔ)上分析目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)，并設(shè)定項(xiàng)目的品牌定位和產(chǎn)品定位。所以，在后續(xù)開(kāi)發(fā)以及分期開(kāi)發(fā)的同時(shí)，應(yīng)該充分考慮這一因素，充分利用已有的資源進(jìn)行設(shè)計(jì)，化不利為有利，提高項(xiàng)目的產(chǎn)品適應(yīng)性和舒適性。如何創(chuàng)造自己的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，尋找一條將山景、坡地、水景和本項(xiàng)目能夠有機(jī)結(jié)合在一起的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將十分重要的。形成“一個(gè)中心，一軸一線，七大組團(tuán)，六條綠帶”的空間結(jié)構(gòu)。環(huán)山路板塊佳地已然不多，山景地段稀缺，而本項(xiàng)目正處于這樣的地段，因此景觀的發(fā)掘與利用是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最佳入手點(diǎn)。雖然本區(qū)域內(nèi)具有一定的新興產(chǎn)業(yè)，但是由于整體城市規(guī)劃市政向西、產(chǎn)業(yè)向南，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)支持有限。分析小結(jié)：雖然目前項(xiàng)目所屬的城東區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，在消費(fèi)者心目中仍然是一個(gè)配套設(shè)施落后的城區(qū)，但是隨著今后該地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展和各大房地產(chǎn)商的進(jìn)駐，城東區(qū)域的配套將逐步完善，一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美、宜居的城東居住區(qū)逐漸形成。尚座、新興園等）新興園價(jià)值分析：（基本資料詳見(jiàn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告51頁(yè)）u 價(jià)值一：新興CLD區(qū)域，與市政府僅2公里；u 價(jià)值二：贈(zèng)送超大的陽(yáng)臺(tái)，可隔斷形成“2+1”、“3+1”房；u 價(jià)值三：5400元/平米的均價(jià)，與相差2公里左右的市政府周邊9000元/平米均價(jià)相比，性價(jià)比極高；n 中式建筑風(fēng)格、現(xiàn)代智能化等較好（御泉大院等）；御泉大院價(jià)值分析：（基本資料詳見(jiàn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告65頁(yè)）u 價(jià)值一：中式建筑風(fēng)格，古色古香，極具特色；u 價(jià)值二：中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、集中供暖、地暖輻射采暖 、直飲純凈水；n 大盤開(kāi)發(fā)，自身配套設(shè)施完善（奧林匹克花園等）奧林匹克花園價(jià)值分析：（基本資料詳見(jiàn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告58頁(yè)）u 36萬(wàn)方城南板塊大盤，區(qū)域知名度較低；u 自身打造生活配套，滿足項(xiàng)目自身生活配套； 經(jīng)過(guò)以上綜合分析，結(jié)合本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，及差異化的定位策略，項(xiàng)目可從泰山文化、產(chǎn)品創(chuàng)新、特色景觀、高附加值以及概念上進(jìn)行突破。5000多年前這里孕育了燦爛的大汶口文化，成為華夏文明史上的一個(gè)重要里程碑；公元前200年（西漢初）設(shè)泰山郡，公元1136年（金天會(huì)十四年）設(shè)泰安郡。1984年被國(guó)務(wù)院列為第一批國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，1987年被聯(lián)合國(guó)教科文組織列為世界自然與文化遺產(chǎn)，1991年被列入中國(guó)旅游勝地四十佳，1998年被確定為全國(guó)首批文明風(fēng)景旅游區(qū)示范點(diǎn)。二千五百年前，孔子登東山而小魯，登泰山而小天下，把泰山的浩然博大作為仁人君子的品德楷模。盡心》記載，“孔子登東山而小魯，登泰山而小天下，故觀于海者難為水，游于圣人之門者難為言。::::。其中國(guó)家級(jí)火炬計(jì)劃重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)有泰開(kāi)電氣集團(tuán)有限公司、山東魯能泰山電力設(shè)備有限公司，省級(jí)高新技術(shù)企業(yè)有山東京衛(wèi)制藥有限公司、山東省尤洛卡自動(dòng)化裝備股份有限公司、泰安正信機(jī)電有限責(zé)任公司等。尤其是對(duì)文化旅游產(chǎn)業(yè)的重視，將進(jìn)一步提升泰安文化產(chǎn)業(yè)在泰安經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，尤其是今年開(kāi)業(yè)的泰安方特歡樂(lè)世界，對(duì)本項(xiàng)目今后的開(kāi)展意義非凡。、市場(chǎng)狀況及走向目前，泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了前兩年的高速發(fā)展，現(xiàn)階段處于調(diào)整階段，市場(chǎng)逐漸走向成熟，其樓市狀況主要表現(xiàn)在：1) 開(kāi)發(fā)企業(yè)形成了基本上形成了以大盤開(kāi)發(fā)為主的品牌開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，市場(chǎng)潛在增量住宅比較大；產(chǎn)品整體品質(zhì)不是很高，有很大的產(chǎn)品突破空間；2) 市場(chǎng)前景備受看好，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛介入并領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)，土地儲(chǔ)備“圈地運(yùn)動(dòng)”開(kāi)始興起；3) 政府宏觀調(diào)控手段加強(qiáng)，市場(chǎng)日益規(guī)范；4) 市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)力越來(lái)越大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈；5) 市區(qū)商品房銷售均價(jià)將已經(jīng)突破4600元/平方米，房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)良性發(fā)展的趨勢(shì)；6) 本地的政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)、企事業(yè)單位中高層成為泰安當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)組最主要的消費(fèi)群；7) 城市建設(shè)向東發(fā)展的整體城市規(guī)劃在一定程度上限制了本區(qū)在短期內(nèi)的快速發(fā)展；8) 1) 城東板塊屬于新興房地產(chǎn)板塊，板塊內(nèi)多為新開(kāi)發(fā)樓盤，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)新穎，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，外立面時(shí)尚大氣，樓盤品質(zhì)都較好。其差異化的定位手法值得參考；4) 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者主要以板塊內(nèi)原居民改善居住，以及在城東工作的年輕白領(lǐng)階層等為主；少量投資客等，市場(chǎng)目標(biāo)客戶構(gòu)成單一；小結(jié)：從項(xiàng)目屬性來(lái)看，項(xiàng)目定位中高檔是必然的，但如何避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和周邊樓盤的圍追堵截，一是差異化的主題定位，二是推售時(shí)機(jī)的選擇和低開(kāi)高走的價(jià)格策略；三是較好的產(chǎn)品品質(zhì)，較高的附加值。甚至需求別墅等高端產(chǎn)品，與很多大型的城市消費(fèi)者消費(fèi)心理不太一致。 項(xiàng)目位于泰山腳下，一線山景，緊鄰環(huán)山路景觀帶，景觀優(yōu)勢(shì)明顯；216。 地塊內(nèi)有一條水系，有利于水景打造；216。 項(xiàng)目周邊多為動(dòng)遷房和自建住宅對(duì)項(xiàng)目形象形成一定影響；216。 與其他區(qū)域相比本區(qū)域并無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)；、O——機(jī)會(huì)Opportunity 216。 整體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平有限，從建筑產(chǎn)品到營(yíng)銷推廣尚有較大空間有待發(fā)掘；216。 樓市新政對(duì)泰安市場(chǎng)形成沖擊，對(duì)項(xiàng)目形成一定影響；216。 利用社區(qū)商業(yè)完善生活配套，彌補(bǔ)區(qū)域配套弱勢(shì)商業(yè)價(jià)值；216。 規(guī)劃時(shí)利用架空或者半地下的設(shè)計(jì)方式規(guī)避項(xiàng)目與水平面的高差，排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)上符合項(xiàng)目地勢(shì)低的特性；216。 規(guī)劃時(shí)利用架空或者半地下的設(shè)計(jì)方式規(guī)避項(xiàng)目與水平面的高差，排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)上符合項(xiàng)目地勢(shì)低的特性；216。 泰山腳下，一線山景，且臨近環(huán)山路綠化帶，自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯；216。 后期開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯；216。第三部分、項(xiàng)目定位及發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目概念定位闡述項(xiàng)目定位主要以市場(chǎng)的需求為引導(dǎo)，以如何樹(shù)立項(xiàng)目在城東板塊的差異化品牌戰(zhàn)略為核心的思路來(lái)制定的。根據(jù)這一核心定位開(kāi)展項(xiàng)目后期的產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及營(yíng)銷推廣策劃工作，務(wù)求將本項(xiàng)目打造成為城東板塊獨(dú)一無(wú)二的房地產(chǎn)品牌。項(xiàng)目產(chǎn)品定位、產(chǎn)品定位依據(jù)1) 市場(chǎng)因素：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知，目前泰安樓市的暢銷樓盤主要以小高層、高層產(chǎn)品為主；多層產(chǎn)品較為稀缺；高端的別墅產(chǎn)品受到政策沖擊較大，目前銷售情況很不理想。4) 競(jìng)爭(zhēng)因素：本案所處區(qū)位周邊樓盤以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有玫瑰莊園、麗景灣、御泉大院、寶龍城市廣場(chǎng)等，周邊已開(kāi)發(fā)樓盤基本上都是以多層、小高層為主，結(jié)合少量的別墅產(chǎn)品，因此本項(xiàng)目基本上也是以多層產(chǎn)品為主：5) 項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源整合因素：本項(xiàng)目主要有住宅、商業(yè)等產(chǎn)品組成，因此我司認(rèn)為如何有效整合內(nèi)部資源將是十分重要的。另外少量高端產(chǎn)品定位：一方面合理拉開(kāi)產(chǎn)品線，符合目前市場(chǎng)消費(fèi)需求；另一方面也有利于后期價(jià)格提升后開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)回報(bào)。情景洋房是一種開(kāi)放的姿態(tài)，拉近人與人之間的距離，使居住者鄰里溝通更加順暢。城市悠居美地山景疊院地中海擁有山景疊院 擁有一生夢(mèng)想新城國(guó)際新古典新城中央新中式另外在內(nèi)容訴求上基本上還是以建筑主題、產(chǎn)品、社區(qū)規(guī)模等定位，因此如何進(jìn)行差異化產(chǎn)品以及主題定位將是決定本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。、主題的理解既然我司對(duì)本項(xiàng)目提出了“泰安首席現(xiàn)代中式生態(tài)度假”的核心開(kāi)發(fā)理念，我們主要是針對(duì)我們的目標(biāo)客戶群，為他們?cè)趧?chuàng)造財(cái)富之后營(yíng)造一個(gè)“高品質(zhì)、舒適的生態(tài)社區(qū)”，我們希望把我們的產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)計(jì)成為一個(gè)減壓社區(qū)，讓我們的目標(biāo)客戶“泰安企事業(yè)單位中高層管理者”在承受重大的社會(huì)壓力之后，回到家里能夠享受一個(gè)溫馨、和諧、自由和舒適的社區(qū)。建議邀請(qǐng)國(guó)際知名的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，如金鑰匙物業(yè)管理集團(tuán)、世邦魏理仕等國(guó)際知名物業(yè)管理集團(tuán)進(jìn)行管理；5） 舒適型社區(qū)智能系統(tǒng)——現(xiàn)代智能化不僅能夠讓客戶的生活更加舒適，一定程度上也能夠體現(xiàn)出項(xiàng)目的檔次；建議建立全面系統(tǒng)的智能化體系，讓客戶能夠感受到現(xiàn)代化高檔小區(qū)帶來(lái)的舒適。現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格特點(diǎn)：傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合，是將中國(guó)傳統(tǒng)元素與現(xiàn)代元素融合的產(chǎn)