【正文】 4管道1年標(biāo)志顏色鮮亮，所有接頭不得有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。必要時(shí)進(jìn)行防腐油漆。對(duì)已破壞的防火玻璃進(jìn)行更換。C．滾筒位置牢固可靠，水平線要一致。C．檢查疏散方向指示是否正確。B．有報(bào)警顯示應(yīng)立即落實(shí)，誤報(bào)警及時(shí)復(fù)位。F．檢修電纜及各接線牢靠。損壞的燈具、燈泡及時(shí)更換。一年清洗水箱一次。必要時(shí)進(jìn)行防腐油漆。檢修濾芯。照明、通風(fēng)設(shè)施完好。地線、零線連接可靠。B、機(jī)械部分動(dòng)作靈活、完好。B、標(biāo)記及標(biāo)號(hào)應(yīng)清楚、完好。B、標(biāo)記及標(biāo)號(hào)應(yīng)清楚。B、。B、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)實(shí)施計(jì)劃表電氣系統(tǒng)一、配電室序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo) 準(zhǔn)說(shuō)明1工作環(huán)境每 天3個(gè)月A、環(huán)境衛(wèi)生狀況良好，垃圾及時(shí)清除?！蛎吭聦?duì)電纜、接線盒、設(shè)備作直觀檢查，清理塵埃?！蛳浪脩?yīng)保持良好的狀態(tài)，閥門無(wú)人為誤開(kāi)，保證消防水箱的水位處于正常。保潔員在清洗走廊和樓梯時(shí)，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯設(shè)備。◎檢查公共用電裝置?！蚬ぷ鲿r(shí)穿長(zhǎng)袖工作服，身上不得配帶其它雜物及手飾，著絕緣靴、戴絕緣手套，測(cè)驗(yàn)電器是否正常?！蚋邏哼\(yùn)行工程師負(fù)責(zé)高壓設(shè)備和變壓器的巡檢，并做好記錄。A、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容：給排水設(shè)施（設(shè)備）運(yùn)行管理及養(yǎng)護(hù)◎確保給排水設(shè)備(設(shè)施)保持良好的技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要?！蜓惨曉O(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)有異常情況須及時(shí)報(bào)告、記錄并在主管安排下盡快處理。 我們將通過(guò)嚴(yán)格的管理和采取相應(yīng)的措施來(lái)保障小區(qū)供水、供電、通風(fēng)、排污、電梯、消防、監(jiān)控等系統(tǒng)安全、正常的運(yùn)行，延長(zhǎng)其使用壽命?！驈?qiáng)制執(zhí)行對(duì)設(shè)施設(shè)備每三至五年作一次嚴(yán)格的全面評(píng)估?！蜃龊糜昙?、臺(tái)風(fēng)、暴雨過(guò)后對(duì)房屋設(shè)施的不定期抽查，安排維修工作，確保房屋設(shè)施的完好?！颉翱蛻舴?wù)中心”將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況制定房屋管理與巡查保養(yǎng)方案及工作計(jì)劃。C、統(tǒng)一美觀的服裝，配以得體的妝容，使內(nèi)在修養(yǎng)和外在形象相得益彰，帶動(dòng)出特有的、富有時(shí)代氣息的職業(yè)氣質(zhì)和管家風(fēng)范，我們相信，這將成為“萬(wàn)祥濱海新城”的又一個(gè)亮點(diǎn)。接管“萬(wàn)祥濱海新城”之后，我們將嚴(yán)格按照ISO9002：2000質(zhì)量管理體系及本公司質(zhì)量體系文件的要求，對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。E、按主管部門的規(guī)定進(jìn)行登記、申請(qǐng)。其它員工應(yīng)聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)?？蛻舴?wù)部負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好費(fèi)用的催繳工作。客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)維修工作進(jìn)行跟蹤反饋及回訪?！翱蛻舴?wù)中心”各部門主管負(fù)責(zé)所轄范圍內(nèi)各項(xiàng)工作的日檢?！蛐姓胧??！蚴欠裼绊?、占用公用部位，是否在公用部位占道搭建。◎保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。認(rèn)真審核裝修公司提交的各項(xiàng)材料，做到各項(xiàng)手續(xù)、材料齊全。每年刷一次管道油漆；每年檢修一次，并緊固管道固定碼；每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。4消防設(shè)施疏散標(biāo)志的維修及養(yǎng)護(hù)；室內(nèi)消火栓（箱）的維護(hù)及檢修。每2年對(duì)于較大面積滲漏，外墻久修無(wú)效的，應(yīng)局部翻新防止繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面；并清洗一次；每年雨季前對(duì)住戶外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。由物業(yè)管理公司派出 “貼心管家”全程陪同業(yè)主辦理手續(xù)，籍此增進(jìn)與業(yè)主之間的溝通；同時(shí)提前與煤氣公司、電信部門、有線電視臺(tái)等相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)，節(jié)省業(yè)主辦理入住或簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議的時(shí)間；代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩；同時(shí)，為業(yè)戶提供多項(xiàng)免費(fèi)裝修服務(wù)咨詢和家居采購(gòu)等便利服務(wù)；也可以提供預(yù)約收樓或集體辦理手續(xù)等便捷服務(wù)。限制噪音施工時(shí)間，確保業(yè)戶休息。（住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等，參照建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)戶的合理要求。物業(yè)公司驗(yàn)收小組核對(duì)所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函。B、協(xié)助開(kāi)發(fā)商培訓(xùn)銷售人員物業(yè)公司將針對(duì)銷售期間客戶所關(guān)心的物業(yè)管理問(wèn)題，制定培訓(xùn)計(jì)劃和物業(yè)管理的相關(guān)常識(shí)及標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售人員進(jìn)行有關(guān)物業(yè)管理方面的培訓(xùn)，以增進(jìn)銷售人員對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)，便于在銷售過(guò)程中能夠準(zhǔn)確地解答購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理工作的質(zhì)疑，增強(qiáng)購(gòu)房者的信心，促進(jìn)房產(chǎn)銷售，同時(shí)也有利于日后物業(yè)的交接及物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行。B、協(xié)助評(píng)估各機(jī)電房的規(guī)劃位置,使日后管理運(yùn)作能夠更加順暢，節(jié)約資源,并制定管理維修保養(yǎng)計(jì)劃。濱海新城”的開(kāi)發(fā)理念和物業(yè)管理的服務(wù)工作，我們制定了物業(yè)管理的相關(guān)計(jì)劃，將物業(yè)管理工作細(xì)分為以下七個(gè)階段，并詳細(xì)闡述各個(gè)階段中的主要工作內(nèi)容，具體如下：開(kāi)發(fā)建設(shè)階段 物業(yè)銷售階段 物業(yè)竣工驗(yàn)收階段 業(yè)戶入住期的收樓服務(wù)階段 業(yè)戶入住期的裝修服務(wù)階段 業(yè)戶入住期的安全控制階段日常運(yùn)作管理階段第一階段:開(kāi)發(fā)建設(shè)階段管理公司在實(shí)質(zhì)管理前提出針對(duì)物業(yè)現(xiàn)存的、有關(guān)影響將來(lái)管理的問(wèn)題，使開(kāi)發(fā)商有時(shí)間考慮增減設(shè)施；以期能夠節(jié)約將來(lái)設(shè)施更改或增減的費(fèi)用。運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的矛盾和沖突，鼓勵(lì)員工、客戶對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議及批評(píng)意見(jiàn)或投訴，增強(qiáng)服務(wù)的意識(shí)和管理的凝聚力，把存在的問(wèn)題暴露出來(lái)并加以處理，從而防止嚴(yán)重后果的發(fā)生。采取有效的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)與管理，保證工作的正常運(yùn)作，提高工作效率和工作質(zhì)量?！百N心管家式”物業(yè)管理服務(wù)模式的運(yùn)作要點(diǎn)有：——“服務(wù)到家，感覺(jué)到家”。16違章發(fā)生率與處理率1%以下90%以上1%以下100%建立三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理；加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章現(xiàn)象的出現(xiàn)，并建立相應(yīng)的回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督，工程部嚴(yán)格把關(guān)，按照施工程序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪。首先明確儲(chǔ)藏間的用途，是用于堆放一些不常用的，價(jià)值不高的物品。我們擬采取以下措施：●技術(shù)力量配備。同時(shí)針對(duì)車位及道路分布來(lái)看，無(wú)法較好的實(shí)現(xiàn)人車分流，因此，健全各種交通標(biāo)識(shí)及設(shè)置車輛減速帶、反觀鏡和各類交通禁停標(biāo)志等顯得更加重要，一可提醒行人與司機(jī)提高安全警惕，二可防止發(fā)生意外事故。我們擬采取以下措施：A．保證周邊環(huán)境安全的措施：：充分運(yùn)用開(kāi)發(fā)商配備的監(jiān)控系統(tǒng)，以“技防為主，人防為輔”為工作方針。f、做好商業(yè)公共區(qū)域的保潔，我們將配備專職商場(chǎng)保潔員，除了按常規(guī)要求認(rèn)真做好日常保潔外，還將根據(jù)商場(chǎng)的實(shí)際情況，在客流高峰期加大保潔的頻度，如遇疾病流行期，還應(yīng)做好公共場(chǎng)所的消毒滅菌工作；積極配合居委會(huì)和環(huán)保部門，加強(qiáng)對(duì)各商家門前“三包”及 “三廢”排放的監(jiān)督，保持商場(chǎng)的清潔衛(wèi)生。業(yè)主在對(duì)外招商時(shí)，積極引導(dǎo)業(yè)主或租戶引進(jìn)那些具有較高檔次的品牌商家，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以“便利店服裝、飾品、運(yùn)動(dòng)休閑品、家用裝飾、鮮花”等內(nèi)容為主，引進(jìn)環(huán)境好、污染小、有品味的咖啡廳；把好裝修關(guān)，統(tǒng)一門面格調(diào)，創(chuàng)造精品氛圍；同時(shí)，積極創(chuàng)造各種有利條件，營(yíng)造良好的商業(yè)氣氛，促進(jìn)商業(yè)場(chǎng)所的建設(shè)。（4）商務(wù)服務(wù)：提供中英文打字、傳真等。：客戶服務(wù)中心的任何工作人員在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時(shí)，必須承擔(dān)起接受業(yè)主反饋信息的職責(zé)，記錄下來(lái)由專人進(jìn)行處理，并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主，接到業(yè)主投訴的第一個(gè)人須跟蹤到事件完結(jié)，或由管家（客戶服務(wù)助理）負(fù)責(zé)到底。濱海新城”是分期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)6年，是一個(gè)龐大的造鎮(zhèn)計(jì)劃，是金井鎮(zhèn)第一實(shí)際意義的商品樓盤，當(dāng)?shù)厝说奈飿I(yè)管理概念幾乎為零，需要培植他們的物業(yè)管理觀念，且在3年的時(shí)間里面將是小區(qū)和工地并存的局面，存在極大安全、衛(wèi)生隱患。濱海新城”除擁有大型地下停車場(chǎng)外，小區(qū)半地下、獨(dú)立車庫(kù)也設(shè)置了停車位，根據(jù)這樣的情況，車輛的進(jìn)出將不可避免的影響到了小區(qū)業(yè)主的出行。為全面提升“以客為尊”的服務(wù)理念，我們將在本項(xiàng)目的管理中實(shí)施“貼心管家式”物業(yè)管理服務(wù)模式，為業(yè)主提供專業(yè)化的設(shè)施管理，細(xì)致周詳、個(gè)性化的服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)自然和諧、悠閑舒適的社區(qū)環(huán)境，讓業(yè)主倍感便利和尊貴?！窨旃?jié)奏的年輕白領(lǐng)階層。因此，我們?cè)O(shè)想“萬(wàn)祥低層住宅12輛/戶；高層；。濱海新城”物業(yè)管理特點(diǎn)“萬(wàn)祥《萬(wàn)祥別墅、花園洋房、多層、小高層、高層住宅、公寓、會(huì)所、商業(yè)等組成的綜合性建筑群體，分為A,B,C,D,E,F,G,H地塊，不含C地塊，總戶數(shù)約4360戶，總?cè)丝诩s15000人。其高尚住宅的定位與我司的市場(chǎng)定位相吻合，我司自成立以來(lái)，便將目標(biāo)市場(chǎng)定位在中高檔的物業(yè)管理項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與磨練，我司已總結(jié)出了豐富的中高檔物業(yè)的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，且于兩年前率先在廈門市推行“貼心管家式”、“客戶服務(wù)中心”及“一站式服務(wù)”等創(chuàng)新管理模式。濱海新城物業(yè)管理方案》中第一章“項(xiàng)目管理特點(diǎn)”，著重分析了“萬(wàn)祥濱海新城”座落于晉江市金井鎮(zhèn)，是以資金和技術(shù)密集型的出口加工、臺(tái)商投資和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的商貿(mào)旅游的晉南出口加工區(qū)的重要生活基地，“萬(wàn)祥 小區(qū)還配置了完善的智能化管理系統(tǒng)，包含了電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、出入口車輛管理系統(tǒng)等，是一個(gè)現(xiàn)代化的智能小區(qū)。濱海新城”的消費(fèi)群體更多是集中在以下幾方面的人士：●晉江本土高薪階層及商界成功人士?！叭f(wàn)祥同時(shí)，針對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)主“社會(huì)優(yōu)越感強(qiáng)、受尊重”的需求特點(diǎn)，我們要求每一位員工都要做到服務(wù)熱情、工作細(xì)致，以滿足客戶追求自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，如何通過(guò)合理的管理措施，減少人流與車流的交匯，是本項(xiàng)目的管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之三； 由于“萬(wàn)祥將是本項(xiàng)目的管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之六。首問(wèn)責(zé)任制的實(shí)施，可以使業(yè)主反映的問(wèn)題及所需的幫助、服務(wù)及時(shí)完整的解決，提高效率。（5）醫(yī)療服務(wù)：定期為小區(qū)業(yè)主聯(lián)系健康檢查的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，開(kāi)展專家咨詢、坐診服務(wù)等；（6）家政服務(wù)：如住宅保潔服務(wù)、住宅小型設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)等?！裆虡I(yè)場(chǎng)所安全及物流、客流的管理。 針對(duì)小區(qū)地面車位分布廣的特點(diǎn)，利用智能化管理系統(tǒng)，采用內(nèi)外有別，分區(qū)停車管理方式，確保小區(qū)最大限度的人車分流。應(yīng)用物業(yè)公司配置的電子巡更系統(tǒng)，有效保證保安員巡邏時(shí)的時(shí)效性與完整性，及時(shí)掌握小區(qū)的動(dòng)態(tài)，保證小區(qū)的安全。a、工作方針：堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹(shù)立“全員防消”的管理觀念，實(shí)施全員義務(wù)消防員制。在前期介入階段，我們將從公司總部抽調(diào)多名包括土建、機(jī)電、智能化等專業(yè)的工程師充實(shí)到“萬(wàn)祥濱海新城”客戶服務(wù)中心，以滿足物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的需要。不能對(duì)外出租，更不可當(dāng)房屋出租或自住。4管 理 費(fèi)收 繳 率98%99%超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)并定期公布收支情況，增加透明度，接受業(yè)戶的監(jiān)督。17住戶有效投訴率與處理率2%以上95%以上1%以下100%實(shí)行人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主和住戶投訴制度，及時(shí)跟蹤解決、回訪并記錄歸檔?！耙粚?duì)一服務(wù)”。具體方法如下：①經(jīng)濟(jì)管理：通過(guò)制定具有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬及福利制度，吸引具有較高素質(zhì)的員工加入到我們的團(tuán)隊(duì)；通過(guò)推行績(jī)效管理制度，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性各主動(dòng)性。通過(guò)客戶服務(wù)中心對(duì)全體員工進(jìn)行分工合作管理，使每一個(gè)員工都知道： 應(yīng)該做什么, 不該做什么，如何去做；公司鼓勵(lì)做什么， 反對(duì)做什么。應(yīng)站在使用者的角度去選擇各類設(shè)施及相關(guān)配備，并提供適合日后使用者需要的意見(jiàn)。C、針對(duì)綠化規(guī)劃提出建議，包括建議選用的植物種類是否有利于日后的養(yǎng)護(hù)管理，建議開(kāi)發(fā)商選擇較為適合的植物品種以配合項(xiàng)目的整體形象。C、組建物業(yè)管理架構(gòu)、實(shí)施招聘培訓(xùn)計(jì)劃、完善辦公條件。公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收。）E、物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收項(xiàng)目。加強(qiáng)保安力量，監(jiān)督施工人員，做好現(xiàn)場(chǎng)管理。第五階段:業(yè)戶入住期的裝修服務(wù)（房屋管理）A、房屋外觀管理為維護(hù)建筑物的外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障樓宇的附屬設(shè)施、設(shè)備的正常使用和功能不受破壞，我們將采取以下措施進(jìn)行嚴(yán)格管理：做好建筑物外觀的保養(yǎng)工作，制定房屋外觀保養(yǎng)計(jì)劃，根據(jù)設(shè)計(jì)裝修的要求定期進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，確?！叭f(wàn)祥濱海新城”的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)理念得以完整體現(xiàn)，保持恒久的魅力。由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。每年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次以防發(fā)霉；每年對(duì)消防疏散進(jìn)行一次維護(hù)。美觀、完好、整潔、清爽。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)范實(shí)施。制定嚴(yán)格的、具可操作性的裝修管理制度,并抓好落實(shí)。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)（躍層房）、空調(diào)安裝及管線走向?！虬惭b空調(diào)須在指定位置，空調(diào)出水須排入專供空調(diào)出水使用的管道?！蚍纱胧？蛻舴?wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)主管工作的周檢。C、業(yè)戶投訴處理工作確保業(yè)戶的有效投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。工程部負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)的費(fèi)用進(jìn)行核定。 受理投訴我們擬在“萬(wàn)祥濱海新城”配置15名貼心管家，按幢劃分，采用小片區(qū)管理方式。F、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。我們將做到：A、在公司目前制訂的各項(xiàng)管理規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際需要，根據(jù)ISO9002：2000質(zhì)量體系的要求，進(jìn)一步充實(shí)和完善相關(guān)管理制度；B、參照星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)重新審訂各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量的考核標(biāo)準(zhǔn)，使這些制度和標(biāo)準(zhǔn)更規(guī)范、更合理、更科學(xué)、更有針對(duì)性。備注：本章節(jié)中“”、“”和“”等在本方案的第1921頁(yè)“業(yè)主入住期裝修服務(wù)”中做出闡述，在此不再贅述?！蚋鶕?jù)維修任務(wù)編制年度計(jì)劃，按照年度計(jì)劃和施工任務(wù)的情況，編制月、季度施工工作計(jì)劃并按時(shí)落實(shí)。針對(duì)“萬(wàn)祥濱海新城”的高層和小高層建筑，制定設(shè)施設(shè)備的管理制度必須針對(duì)其獨(dú)特的設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)施設(shè)備的配置、日常的運(yùn)行操作以及較高的使用頻率?！蛑朴喸O(shè)施設(shè)備管理與操作守則及條款和應(yīng)變方案。主要措施有：日常運(yùn)行：制定嚴(yán)格的設(shè)施設(shè)備操作規(guī)范，按要求進(jìn)行巡查；制定安全操作規(guī)程，保護(hù)人身及設(shè)備安全?！蜃龊迷O(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)