【正文】 服務(wù)中心財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收工作。E、突發(fā)事件或異常情況處理確保對(duì)小區(qū)內(nèi)各類(lèi)突發(fā)事件迅速、果斷的進(jìn)行處理（盜竊、匪警、火警、斗毆等），保障業(yè)戶(hù)人身及生命財(cái)產(chǎn)的安全。保安員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。在處理業(yè)戶(hù)投訴問(wèn)題上，我們將設(shè)立“層級(jí)匯報(bào)、層級(jí)處理”的制度，并嚴(yán)格落實(shí)。D、準(zhǔn)備其它必要的相關(guān)資料。H、及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，不斷改進(jìn)和提升管理服務(wù)的質(zhì)量與水平，實(shí)現(xiàn)“專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自治相結(jié)合，共同建設(shè)美麗家園”的目標(biāo)。經(jīng)過(guò)多年的探索和實(shí)踐，已構(gòu)建出一整套完善的、科學(xué)化的質(zhì)量保障體系。、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理在科技高速發(fā)展和社會(huì)不斷進(jìn)步的今天，計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)已普及到了各行各業(yè)，成為人們工作和生活不可缺少的“得力助手”。另外，為了能夠更進(jìn)一步凸顯“萬(wàn)祥濱海新城”的尊貴和氣派，業(yè)主和住戶(hù)的尊貴與優(yōu)越，我們針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際需要，在人員招聘、選派，服裝設(shè)計(jì)、制作等方面進(jìn)行了深入細(xì)致的考量，力求能夠與“萬(wàn)祥濱海新城”的特質(zhì)和業(yè)戶(hù)的身份、地位相匹配，力求做到：A、人員精神面貌好，舉止談吐文雅，具有一定的文化修養(yǎng)和職業(yè)素質(zhì)；B、員工服裝符合崗位著裝需要，要求色彩和諧，款式新穎，質(zhì)地優(yōu)良。我們?cè)凇叭f(wàn)祥濱海新城”項(xiàng)目標(biāo)識(shí)管理工作中的原則是：◎按照統(tǒng)一的VI視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)的規(guī)范要求制作標(biāo)識(shí)標(biāo)牌；◎指路牌清晰明了，讓人迅速準(zhǔn)確地到達(dá)目標(biāo)地；◎告示牌醒目簡(jiǎn)潔，讓人清楚“這是什么”，“怎樣做”等等，比如禁行禁停牌、垃圾分類(lèi)牌、商鋪類(lèi)別標(biāo)識(shí)、取車(chē)程序、鎖車(chē)前注意事項(xiàng)等。◎房屋維修管理是物業(yè)管理的重要主體，管理得當(dāng)，對(duì)保證房屋正常發(fā)揮使用功能，延長(zhǎng)使用壽命，能夠使其保值與增值，是維護(hù)業(yè)主利益的根本體現(xiàn)，同時(shí)也能提高開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)，更反映出物業(yè)管理公司的服務(wù)品質(zhì)和管理水平?！蚩蛻?hù)服務(wù)經(jīng)理在規(guī)定時(shí)間內(nèi)每天巡查所負(fù)責(zé)的區(qū)域，對(duì)樓宇的主體工程、門(mén)窗及裝修工程、樓宇地面工程、油漆粉飾工程等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)記錄并做出處理?！?qū)Ψ课莸墓膊课缓蜆I(yè)戶(hù)室內(nèi)的維修做全面記錄，并定時(shí)回訪(fǎng)。因此，在開(kāi)發(fā)商將驗(yàn)收合格的設(shè)施設(shè)備移交給物業(yè)管理公司時(shí)必須涵蓋下列內(nèi)容：◎必須清楚地了解設(shè)施設(shè)備的功能、功率、規(guī)格及使用守則?！驈?qiáng)制執(zhí)行設(shè)施設(shè)備安全年檢制度?！驀?yán)格要求工程技術(shù)人員24小時(shí)持證上崗，以保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行。制度大綱：◎房屋日常與定期維護(hù)制度；◎配電房值班制度；◎現(xiàn)場(chǎng)保潔制度；◎巡視檢查制度；◎運(yùn)行分析制度；◎設(shè)備維修管理規(guī)定；◎給排水設(shè)備維修管理制度；◎消防設(shè)備維修管理規(guī)定；◎配電房設(shè)備安全操作規(guī)程；◎配電房交接班制度；◎水泵房運(yùn)行管理制度；◎水泵房安全操作規(guī)程；◎工程技術(shù)人員交接班制度；◎消防系統(tǒng)與風(fēng)機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行、管理、維修保養(yǎng)制度；◎水泵運(yùn)行完好技術(shù)質(zhì)量指標(biāo)；◎給排水系統(tǒng)運(yùn)行、管理、維修、保養(yǎng)制度；◎給排水系統(tǒng)日常管理制度；◎電梯運(yùn)行維護(hù)管理制度；◎智能化系統(tǒng)運(yùn)行、管理、維修、保養(yǎng)制度。緊急狀況的處理：建立快速反應(yīng)機(jī)制，制定應(yīng)急準(zhǔn)備及響應(yīng)措施，保證緊急狀況下實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，將損失降到最低程度?！虮Ｕ瞎╇姟⒐┧?、消防等正常運(yùn)作并做好記錄?！蚨ㄆ谇鍧嵥芾淼脑O(shè)備和設(shè)備房。◎安排相關(guān)保險(xiǎn)?！蚬こ滩拷?jīng)理負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。供電設(shè)施的運(yùn)行管理及養(yǎng)護(hù)：◎確保供電設(shè)施（設(shè)備）保持良好的技術(shù)狀態(tài)，保證小區(qū)內(nèi)業(yè)戶(hù)的安全用電需要。◎客服經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。具體實(shí)施程序如下：◎組織熟悉設(shè)備的人員（五人以上）指定專(zhuān)門(mén)責(zé)任人，了解工作任務(wù)和注意事項(xiàng)，并由專(zhuān)門(mén)責(zé)任人按工作單程序安排工作?！蚬ぷ魍戤吅髾z查所有工具器材數(shù)量，不得遺留雜物，由專(zhuān)人拆除接地線(xiàn)，工作人員全部撤離工作現(xiàn)場(chǎng)后才可按步驟進(jìn)行送電?！驒z查小區(qū)上下水泵房，消防泵房。◎運(yùn)行中電梯突然出現(xiàn)故障，值班人員應(yīng)盡可能地先救援出被困人士，并通知電梯維修人員進(jìn)行檢修，如救援不成，值班人員應(yīng)安慰乘客，盡快通知電梯維修人員前來(lái)救助?！虬l(fā)現(xiàn)有水滲入電梯或電梯槽底部有積水，應(yīng)立即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較為安全的地方。◎因維修、保養(yǎng)而正常停用任何電梯時(shí)，應(yīng)在小區(qū)的公告欄內(nèi)張貼通知?！蛳缊?bào)警系統(tǒng)每月測(cè)試一次，如有故障應(yīng)立即維修并做好記錄。附：《消防系統(tǒng)設(shè)備維修的保養(yǎng)制度》《消防系統(tǒng)日常檢查流程》中控室設(shè)備維護(hù)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程◎客戶(hù)服務(wù)中心信息室負(fù)責(zé)監(jiān)控閉路監(jiān)視系統(tǒng)主機(jī)，工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)對(duì)該系統(tǒng)實(shí)施維修保養(yǎng)。◎每日檢查：閉路監(jiān)視系統(tǒng)控制主機(jī)各項(xiàng)功能是否正常，有無(wú)設(shè)備異常，將檢查結(jié)果填寫(xiě)在《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施每日保養(yǎng)記錄表》中?！虼_保中控室設(shè)備（消防報(bào)警系統(tǒng)、保安閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線(xiàn)圍墻可視對(duì)講電話(huà)系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證業(yè)戶(hù)的生命和財(cái)產(chǎn)安全?！蛑锌厥冶０矄T負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備的操作，確保消防報(bào)警設(shè)備、保安閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作的安全性和準(zhǔn)確性。D、通風(fēng)、空調(diào)設(shè)施運(yùn)行正常。必要時(shí)油漆2絕緣電阻測(cè) 量2年A、主絕緣應(yīng)不低于500兆歐。B、所有接線(xiàn)螺栓應(yīng)牢固。由電業(yè)局試驗(yàn)序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo) 準(zhǔn)說(shuō)明1外觀(guān)檢查1個(gè)月1年A、應(yīng)無(wú)積灰、污垢。E、指示燈、儀器、儀表完好。由電業(yè)局校正3絕緣檢查1年A、按電氣專(zhuān)業(yè)有關(guān)規(guī)定由電業(yè)局進(jìn)行年檢序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo) 準(zhǔn)說(shuō)明1外觀(guān)檢查柜內(nèi)檢修1個(gè)月1年A、柜表面應(yīng)無(wú)積灰、污垢。2儀器儀表1個(gè)月A、電表運(yùn)行正常。4斷路器1年A、觸頭無(wú)燒損痕跡。門(mén)鎖完好。指示燈完好、正確。電表運(yùn)轉(zhuǎn)正常。三、柴油發(fā)電機(jī)序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo) 準(zhǔn)說(shuō)明1工作環(huán)境3個(gè)月環(huán)境衛(wèi)生良好，無(wú)雜物隨意堆放。2油箱3個(gè)月1年外觀(guān)無(wú)積灰、油垢。3柴 油濾清器6個(gè)月1 年清洗。5機(jī)油箱1 年清洗。7發(fā)電機(jī)6個(gè)月1 年外觀(guān)除塵、清潔。蓄電池接頭牢固可靠。10水 箱半個(gè)月1 年保持水箱常滿(mǎn)狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)皮帶老化、拉長(zhǎng)應(yīng)及時(shí)更換。2消防梯照明每 天保持全天候照明。五、立面照明序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo) 準(zhǔn)說(shuō)明1建筑外觀(guān)照明3個(gè)月6個(gè)月1 年A．按季節(jié)定時(shí)開(kāi)關(guān)射燈。E．檢修各控制柜的電氣組件。C．照明、應(yīng)急燈具完好。3打印機(jī)每 天1個(gè)月A．設(shè)備運(yùn)行正常，不能無(wú)故退出運(yùn)行。B．電源指示燈、按鈕等進(jìn)行檢修，確保消除故障隱患。B．對(duì)不能正常工作的燈具，需全面檢修線(xiàn)路。C．現(xiàn)場(chǎng)控制開(kāi)關(guān)正常。B．鏈條、鏈輪軸承運(yùn)轉(zhuǎn)正常，潤(rùn)滑正常。發(fā)現(xiàn)故障時(shí)及時(shí)處理4卷板1年A、要求牢固、垂直平衡，防止銷(xiāo)釘變形。必要時(shí)對(duì)門(mén)扇進(jìn)行防火油漆。擴(kuò)音設(shè)備例行保養(yǎng)、清潔。玻璃完好無(wú)損，柜鎖完整。消防用電設(shè)備要確保雙電源。對(duì)水泵進(jìn)行例行保養(yǎng)，確保無(wú)滲漏，設(shè)備狀況良好。無(wú)吊掛雜物。所有控制閥門(mén)處于常開(kāi)狀態(tài)，開(kāi)關(guān)靈活。3穩(wěn)壓泵每周1年設(shè)備運(yùn)行正常，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)查找原因處理。外觀(guān)清潔、無(wú)積塵。帆布帶應(yīng)完好，按規(guī)范卷放。五、消防廣播系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo) 準(zhǔn)說(shuō)明11年廣播線(xiàn)路正常。閉門(mén)器檢修，更換已失效的閉門(mén)器。3固定滑槽1年要求牢固、垂直。E．控制柜電氣組件完好。三、卷簾門(mén)序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo) 準(zhǔn)說(shuō)明1電動(dòng)傳動(dòng)系統(tǒng)1年A．檢查電機(jī)是否受潮，電源線(xiàn)是否老化、漏電。2燈具3個(gè)月6個(gè)月A．檢修燈具、更換已損壞的電氣組件。C．例行保養(yǎng)、清潔。有故障及時(shí)修復(fù)2消防報(bào)警主機(jī)每 天1個(gè)月設(shè)備運(yùn)行正常。消防系統(tǒng)一、消防監(jiān)控中心序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo) 準(zhǔn)說(shuō)明1值班室每 天1個(gè)月A．環(huán)境衛(wèi)生狀況良好、無(wú)積塵。C．對(duì)燈具支架、外殼進(jìn)行必要的防腐油漆。3電梯廳照明每 天保持全天候照明。四、公共照明序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo) 準(zhǔn)說(shuō)明1路燈1個(gè)月1個(gè)月按季節(jié)定時(shí)開(kāi)關(guān)照明。加水時(shí)應(yīng)按比例加防腐劑。試運(yùn)行前檢 查9燃油泵6個(gè)月電氣控制箱正常。8蓄電池半個(gè)月蓄電池是否漏電。6消聲器的排氣管1 年排氣管無(wú)堵塞。4機(jī) 油濾清器3個(gè)月1 年清洗。支架及外壁防腐油漆。門(mén)鎖完好。運(yùn)行過(guò)程無(wú)異常聲音。保險(xiǎn)絲無(wú)缺損。接線(xiàn)端子應(yīng)牢固。二、電氣豎井 序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo) 準(zhǔn)說(shuō)明1工作環(huán)境6個(gè)月環(huán)境衛(wèi)生狀況良好，無(wú)垃圾、雜物隨 意堆放。C、電壓、電流表完好,顯示正常D、指示燈、開(kāi)關(guān)完好。C、各組件應(yīng)完好。B、無(wú)異?，F(xiàn)象。C、各組件應(yīng)完好。2測(cè)量線(xiàn)圈的 絕 緣電 阻2年A、按電氣專(zhuān)業(yè)的要求。配合電業(yè)局年 檢3預(yù)防檢驗(yàn)3年A、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)程。B、電纜接頭無(wú)異常。B、物品擺放整齊有序?！蚬こ滩恐鞴茇?fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理以及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督，并對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及委托修理的聯(lián)系工作?！蛎考緦?duì)室內(nèi)部分電纜、接頭、清理塵埃，檢查信號(hào)傳輸質(zhì)量，并將結(jié)果填寫(xiě)在《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)記錄表》中?！蛑蛋鄦T應(yīng)熟悉閉路監(jiān)視系統(tǒng)所拍攝的畫(huà)面及各路段路口等實(shí)地目標(biāo)的對(duì)應(yīng)和編排?！蚓邆湎辣ｐB(yǎng)證明書(shū)?！蛐^(qū)內(nèi)所有消防設(shè)備應(yīng)每月測(cè)試一次，如發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)立即維修并做好記錄。◎電梯維修人員應(yīng)每天檢查電梯機(jī)房是否有足夠的通風(fēng)，溫度是否過(guò)高，氣窗玻璃是否完整，機(jī)房門(mén)必須上鎖?！蚯形鹱層變?jiǎn)为?dú)搭乘或進(jìn)入電梯，以免發(fā)生危險(xiǎn)。◎檢查供電系統(tǒng)工程報(bào)價(jià)。（3）低壓開(kāi)關(guān)柜：每年冬季對(duì)低壓開(kāi)關(guān)柜內(nèi)的各種開(kāi)關(guān)和機(jī)械進(jìn)行檢修，收緊螺絲，清潔污物。◎先停低壓開(kāi)關(guān)，再停高壓開(kāi)關(guān)，用合格的驗(yàn)電器驗(yàn)明接線(xiàn)端無(wú)電后，最后用專(zhuān)用的接線(xiàn)桿將接地線(xiàn)可靠接地，對(duì)母線(xiàn)進(jìn)行放電并相間短接。◎供電系統(tǒng)發(fā)生故障，工程人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管，必要時(shí)報(bào)供電局進(jìn)行搶修等聯(lián)絡(luò)工作，確保設(shè)備的性能?！驒C(jī)電值班人員負(fù)責(zé)供電設(shè)備的操作、監(jiān)控記錄及異常報(bào)告?！蚩蛻?hù)服務(wù)中心負(fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)戶(hù)通知停水情況并做好解釋工作?！?qū)I(yè)維修人員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。實(shí)行24小時(shí)值班，隨時(shí)接管業(yè)戶(hù)和內(nèi)部員工的維修申請(qǐng)及故障報(bào)告，及時(shí)反饋信息，在最短的時(shí)間內(nèi)使有關(guān)人員到位并及時(shí)處理問(wèn)題。◎做好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。◎建立及完善設(shè)備管理制度、設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、設(shè)備日常和定期維修保養(yǎng)制度、設(shè)備技術(shù)檔案等管理制度。主要措施有：日常運(yùn)行：制定嚴(yán)格的設(shè)施設(shè)備操作規(guī)范，按要求進(jìn)行巡查；制定安全操作規(guī)程，保護(hù)人身及設(shè)備安全?！蚪⒁恢?zhuān)業(yè)的工程核心小組，長(zhǎng)期監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的運(yùn)作及工程技術(shù)人員的工作表現(xiàn)?！蛑朴喸O(shè)施設(shè)備管理與操作守則及條款和應(yīng)變方案?！蛑贫ㄔO(shè)施設(shè)備的短、中、長(zhǎng)期維修、保養(yǎng)、更新計(jì)劃及預(yù)算案。針對(duì)“萬(wàn)祥濱海新城”的高層和小高層建筑，制定設(shè)施設(shè)備的管理制度必須針對(duì)其獨(dú)特的設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)施設(shè)備的配置、日常的運(yùn)行操作以及較高的使用頻率。◎?qū)ι米愿淖兎课菀?guī)劃結(jié)構(gòu)、上下水管、亂搭建等行為，即時(shí)處理、糾正，并耐心做好勸導(dǎo)工作，直到恢復(fù)原狀為止。◎根據(jù)維修任務(wù)編制年度計(jì)劃，按照年度計(jì)劃和施工任務(wù)的情況，編制月、季度施工工作計(jì)劃并按時(shí)落實(shí)。比如：我們將各種花木掛牌標(biāo)識(shí)，介紹該花木的品名、科屬、產(chǎn)地等；對(duì)藝術(shù)雕塑掛牌標(biāo)識(shí)，說(shuō)明創(chuàng)意或典故。備注：本章節(jié)中“”、“”和“”等在本方案的第1921頁(yè)“業(yè)主入住期裝修服務(wù)”中做出闡述，在此不再贅述。，持證上崗這是對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的基本要求，也是我們必須遵守的職業(yè)規(guī)范。我們將做到：A、在公司目前制訂的各項(xiàng)管理規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際需要，根據(jù)ISO9002：2000質(zhì)量體系的要求，進(jìn)一步充實(shí)和完善相關(guān)管理制度；B、參照星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)重新審訂各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量的考核標(biāo)準(zhǔn)，使這些制度和標(biāo)準(zhǔn)更規(guī)范、更合理、更科學(xué)、更有針對(duì)性。健全完善、具有操作性的管理制度和嚴(yán)格的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是我司進(jìn)行統(tǒng)一、規(guī)范化管理的準(zhǔn)繩和保證。F、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。包括：B、協(xié)助制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。 受理投訴我們擬在“萬(wàn)祥濱海新城”配置15名貼心管家，按幢劃分，采用小片區(qū)管理方式。由客戶(hù)服務(wù)中心的全體員工組成應(yīng)急分隊(duì)，以應(yīng)付各類(lèi)突發(fā)事件。工程部負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)的費(fèi)用進(jìn)行核定。D、服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)范客戶(hù)服務(wù)中心服務(wù)收費(fèi)（包括管理費(fèi)、水電費(fèi)）的程序，確保業(yè)戶(hù)對(duì)服務(wù)的滿(mǎn)意。C、業(yè)戶(hù)投訴處理工作確保業(yè)戶(hù)的有效投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決?？蛻?hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，并傳達(dá)至工程部?？蛻?hù)服務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)主管工作的周檢。B、確立治安重點(diǎn)由于入住裝修階段人員眾多，管理現(xiàn)場(chǎng)較復(fù)雜，需要特別針對(duì)人流、物流、車(chē)流制定有效的監(jiān)控管理方案?！蚍纱胧?。避免出現(xiàn)違章裝修及相關(guān)處理措施◎預(yù)防性措施，包括裝修管理制度的宣傳、進(jìn)出小區(qū)材料的控制等。◎安裝空調(diào)須在指定位置，空調(diào)出水須排入專(zhuān)供空調(diào)出水使用的管道?！蚴欠癯霈F(xiàn)鉆鑿地面和房頂?shù)姆浪畬拥那闆r。審核重點(diǎn)