【正文】 版號(hào):1 修改狀態(tài):A XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理 第 21 頁(yè) 共 27頁(yè) 日 期: 消防管理工作內(nèi)容作業(yè)頻率質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn)值班（滅火）24小時(shí)報(bào)警、通訊設(shè)備完好，離崗有人代班，滅火迅速、措施得力，搶救及時(shí)。每周1次，每次1小時(shí)，工作例會(huì)每周1次每次半小時(shí)。走訪1次/月及時(shí)聽取業(yè)主（住戶）意見，滿足其合理要求，滿意率100%。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過之日起生效，無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。10. 業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章。版號(hào):1 修改狀態(tài):A XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理 第 15 頁(yè) 共 27頁(yè) 日 期: 9. 在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：1) 擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外建門窗、陽臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等；2) 對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；3) 占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用部位、設(shè)施及公共場(chǎng)所（地）；4) 擅自損壞、拆除、改造供水、供電、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施；5) 不按規(guī)定堆放物品，丟棄垃圾、高空拋物；6) 違反規(guī)定存放易燃、易爆、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等；7) 踐踏、占用綠化地、損壞、涂劃園林建筑小品；8) 影響市容觀賞或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等；9) 隨意停放車輛和鳴喇叭，制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；10) 利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為；11) 法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。二、 業(yè)主的義務(wù)：1. 在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定。4. 有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水管以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕，但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)施工的除外。10. 為保證本責(zé)任書的有效執(zhí)行，對(duì)發(fā)現(xiàn)有上述條款造成火險(xiǎn)或存在火險(xiǎn)隱患等情況，管理處有權(quán)按《XX實(shí)驗(yàn)樓消防管理規(guī)定》追究責(zé)任人的責(zé)任或報(bào)消防部門處理，本責(zé)任書自簽字之日起生效至該物業(yè)單位更換用戶為止。2. 防火責(zé)任人應(yīng)經(jīng)常教育本單元人員樹立防火意識(shí)，使用完電器、燃?xì)庥镁吆箝_關(guān)（閥門）要關(guān)閉。10電費(fèi)按供電部門的規(guī)定收取。8. 入伙后請(qǐng)即到當(dāng)?shù)嘏沙鏊k理戶籍登記。9. 入伙文字資料由管理處保管。2. 核實(shí)業(yè)主有效證件和入伙資料，包括：入伙通知單、購(gòu)樓合同、身份證件和復(fù)印件等。(七) 工作服1. 工作服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。8. 指第三者時(shí)不能講“他”，應(yīng)稱“那位先生”或“那位女士”。7. 對(duì)話要求按本守則“言談”一節(jié)規(guī)定辦。、工作、打電話和與客人交談時(shí)，如有客人走近，應(yīng)立即示意以表示已注意他（她）的來臨?？人?、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對(duì)不起。2. 面對(duì)賓客住戶應(yīng)表現(xiàn)出熱情、親切、真實(shí)、友好，必要時(shí)還要有同情的表情，做到精神振奮，情緒飽滿，不卑不亢。3. 工作時(shí)間，身體不得東歪西倒，前傾后靠，不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手、插兜?！拔⑿Α笔怯颜x的大使，是連接顧客橋梁，它會(huì)使員工樂業(yè)并給人以親切和輕松愉快的感覺。物業(yè)管理者履行物業(yè)管理名同實(shí)驗(yàn)樓的物業(yè)管理檔案建立的實(shí)行文本原始資料與電腦管理并舉的方式，按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。版號(hào):1 修改狀態(tài):A 第 6 頁(yè) 共6頁(yè) 日 期: 3． 及時(shí)對(duì)花木、草坪進(jìn)行修剪、整形，做到造型美觀、景觀豐富。2. 按時(shí)對(duì)自己責(zé)任區(qū)的地面、樓梯及公共設(shè)施進(jìn)行保潔，并達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。 監(jiān)控室值班員職責(zé) 負(fù)責(zé)監(jiān)控住宅區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行，收集治安信息，確保版號(hào):1 修改狀態(tài):A 組織機(jī)構(gòu)及資源 第 5 頁(yè) 共6頁(yè) 日 期: 住宅區(qū)安全。 3． 嚴(yán)格按規(guī)范做好負(fù)責(zé)住宅公共設(shè)備、設(shè)施的操作維修、檢查、 保養(yǎng)工作，并做好相應(yīng)的各項(xiàng)記錄。6. 負(fù)責(zé)維修物品、工具的采購(gòu)計(jì)劃申報(bào)并協(xié)助采購(gòu)。 工程主管職責(zé)在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)和工程部經(jīng)理的指導(dǎo)下，確保住宅區(qū)的公共設(shè)備正常運(yùn)行、公共設(shè)施的正常使用。7. 負(fù)責(zé)管理處考勤匯總。在此，我們摘錄與實(shí)驗(yàn)樓物業(yè)管理有關(guān)的部分公眾管理制度，內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作手冊(cè)。保安隊(duì)長(zhǎng)16違章發(fā)生率與處理率發(fā)生率 處理率95%% 100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得用戶的理解，杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案記錄。清潔工7道路完好率及使用率90%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄確保道路完好。4. 合理的收費(fèi)。公司管轄的各小區(qū)、大廈多次獲得深圳市優(yōu)秀小區(qū)、大廈和安全文明小區(qū)稱號(hào)。目前公司持有深圳市住宅局頒發(fā)的甲級(jí)資質(zhì)證書?？倯魯?shù)為306戶，已入伙286戶，實(shí)際入住230戶，停車位地下室57個(gè)，地上60個(gè)。方案所述內(nèi)容僅供參考，雙方一旦簽定物業(yè)管理委托合同，我們將盡快制定出符合深大實(shí)驗(yàn)樓要求的、更加切合實(shí)際的物業(yè)管理方案。它安裝和使用了室內(nèi)外防盜報(bào)警系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)外墻紅外線保護(hù)系統(tǒng)、水、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、背景音樂和廣播系統(tǒng)。 本公司的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證活動(dòng)是建立在以“預(yù)防為主”的基礎(chǔ)上，并與公司管理體系相一致，它基于：1. “用戶至尊，服務(wù)至上”的服務(wù)宗旨。維修工4管理費(fèi)收繳率95%95%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民，用之于民。管理員12公共文體設(shè)施、休閑設(shè)施及標(biāo)識(shí)95%95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄， 確保設(shè)施完好，美觀清潔。管理處 主任 版號(hào):1 修改狀態(tài):A 組織機(jī)構(gòu)及資源 第 1 頁(yè) 共 6 頁(yè) 日 期: 組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)權(quán)限 xx實(shí)驗(yàn)樓管理處設(shè)主任壹名、收費(fèi)管理員壹名、工程主管壹名、操作水電工貳名、監(jiān)控值班員壹名、保潔員肆名、綠化工壹名，全部人員均從深圳市xx物業(yè)管理公司抽調(diào)，上述服務(wù)人員均已通過ISO9002技術(shù)培訓(xùn)并持證上崗。4. 負(fù)責(zé)住宅區(qū)物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火管理。12. 積極配合政府相關(guān)部門做好住宅區(qū)的有關(guān)工作。切實(shí)執(zhí)行“三干凈”（設(shè)備干凈、工作場(chǎng)地干凈、機(jī)房干凈）、5. “三不漏”（不漏水、不漏油、不漏電）、“三良好”（使用性能良好、密封性能良好、調(diào)制性能良好）的標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督操作嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)電設(shè)備安全操作規(guī)程和設(shè)備維修保養(yǎng)制度。 操作水電工職責(zé)在工程主管的指導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)的公共設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行操作、維修、養(yǎng)護(hù)、管理和向業(yè)主（住戶）提供維修服務(wù)。8． 遵守維修操作規(guī)程，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)。5. 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做好值班記錄和交接班手續(xù)。 7． 努力學(xué)習(xí)清潔業(yè)務(wù)技術(shù)，提高技能。8. 正確使用和保管綠化施工用具。費(fèi)用托收協(xié)議業(yè)主、客戶檔案業(yè)主、客戶維修檔案 業(yè)主反饋資料服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表業(yè)月意見調(diào)查、 維修資料維修申報(bào)表維修服務(wù)派工單維修回訪記錄表 房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)識(shí)、導(dǎo)示資料實(shí)驗(yàn)樓、樓層、房號(hào)平面示意圖引路方向平面圖大廈房屋安全管理類禁止違章搭建及裝修的規(guī)定及處理記錄裝修驗(yàn)收記錄房屋安全檢查記錄 類別 資 料 內(nèi) 容共用設(shè)備管理綜合類設(shè)備安全運(yùn)行規(guī)程各設(shè)備運(yùn)行崗位責(zé)任制度定期巡回檢查記錄運(yùn)行記錄運(yùn)行記錄設(shè)備維修檔案設(shè)備機(jī)房管理規(guī)定相關(guān)崗位技術(shù)人員資質(zhì)證書 供電系統(tǒng)送電、停電通知及記錄臨時(shí)用電管理措施停電應(yīng)急處理措施 弱電系統(tǒng)智能化行記錄智能化設(shè)施定期保養(yǎng)記錄 公用設(shè)備管理消防系統(tǒng)消防24小時(shí)值班記錄消防設(shè)施設(shè)備清單消防設(shè)施設(shè)備使用方法消防應(yīng)急方案、消防疏散圖相關(guān)消防宣傳資料及法規(guī)火災(zāi)隱患檢查記錄 電梯系統(tǒng)電梯準(zhǔn)用證年檢合格證電梯操作及保養(yǎng)人員資質(zhì)證書電梯應(yīng)急處理措施及記錄 給排水系統(tǒng)實(shí)驗(yàn)樓用水供水管理制度用水、節(jié)水計(jì)劃給排水設(shè)施安全檢查記錄二次供水衛(wèi)生許可證水質(zhì)化驗(yàn)單操作失員衛(wèi)行健康許可證限水、停水通知及關(guān)記錄供水設(shè)備周圍環(huán)境檢查記錄應(yīng)急處理方案及相關(guān)記錄 共用配套設(shè)施資料共用配套設(shè)施統(tǒng)計(jì)表共配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及記錄 共用管線資料地下管網(wǎng)圖違章架空管線處理記錄 照明設(shè)施道路、樓道、大堂公共照明統(tǒng)計(jì)表公共照明維修及更換記錄 類別 資 料 內(nèi) 容保安及車輛管保安資料日常巡查記錄、值班記錄訓(xùn)練計(jì)劃和考核記錄實(shí)驗(yàn)樓安全防范措施查崗記錄、閉路監(jiān)系統(tǒng)錄象帶物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄 車輛及停車場(chǎng)管理資料停車場(chǎng)出入登記記錄交通疏導(dǎo)圖停車聲安全設(shè)施記錄車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料 環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計(jì)表環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄 清潔衛(wèi)生管理資料清潔衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：排煙、排污、噪音處理污染事件記錄消殺及垃圾清運(yùn)記錄 綠化管理綠化資料綠化規(guī)劃圖紙綠化設(shè)施統(tǒng)計(jì)表綠化保養(yǎng)計(jì)劃及記錄綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄 精神文明建設(shè)社區(qū)文化資料活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄社區(qū)文化活動(dòng)圖片及音像記錄傳媒報(bào)導(dǎo)文化活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施使用情況 管理效益經(jīng)濟(jì)效益物業(yè)管理費(fèi)用收繳統(tǒng)計(jì)表有償經(jīng)營(yíng)服務(wù)統(tǒng)計(jì)表]物業(yè)管理整體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)表 版號(hào):1 修改狀態(tài):A xx實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理 第 1 頁(yè) 共 27頁(yè) 日 期: 員工培訓(xùn)一、 接管前培訓(xùn)計(jì)劃時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)地點(diǎn)一個(gè)月企業(yè)概況及經(jīng)營(yíng)方針、企業(yè)理論和企業(yè)精神鄭曉冰全體員工公司會(huì)議室小區(qū)概況、管理目標(biāo)及管理規(guī)章制度王愛民全體員工會(huì)議室管理方案內(nèi)容講解討論王愛民全體員工會(huì)議室員工守則、理念行為規(guī)范手冊(cè)、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)胡建鳳全體員工xx實(shí)驗(yàn)樓智能化設(shè)施管理知識(shí)張 龍全體員工xx實(shí)驗(yàn)樓崗位與工種業(yè)務(wù)培訓(xùn)；崗位職責(zé)、工作流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)潘英超各部門員工xx實(shí)驗(yàn)樓ISO9002文件培訓(xùn)楊 軍全體員工會(huì)議室消防安全、應(yīng)急常識(shí)車占生管理處全體人員會(huì)議室實(shí)習(xí)與考核管理處主任管理處員工xx實(shí)驗(yàn)樓版號(hào):1 修改狀態(tài):A xx實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理 第 2 頁(yè) 共 27頁(yè) 日 期: