【正文】 獎勵金、社保費、福利費等具體實施按本公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。包括人員的工程總費用占到了管理費總額的 %。 （二）測算分析 本公司在進行物業(yè)管理費用支出測算時，本著“減輕業(yè)主負擔，但取微利；費用合理，收支平衡；嚴格控制人工成本，確保工程”的思想，以期達到本公司財務管理的長期目標：使業(yè)主資產(chǎn)的保值、增值。 測算文件包括： （ 1）《物業(yè)管理費支出測算匯總表》及附表（表 1，表 1表 12） （ 2）《開辦費預算表》及附表（表 3，表 3表 3表 33） （ 3） 《自備設施清單（建議）》（表 5） 測算中需說明的事項 （ 1）測算的物業(yè)管理項目為“北京市國土房管局新辦公大樓”（以下簡稱“大廈”），測算面積按大廈建筑面積計算，為 平方米。執(zhí)行當年，按業(yè)主批準的預算進行各項收、支控制，年終比 照原各項預算、按權(quán)責發(fā)生制原則進行決算。 （六）消防設施設備的管理和維修 對設備系統(tǒng)的了解： 防排煙風機 8 臺（屋頂排風機 4KW1 臺、地下室設備間風機 臺） 自動噴灑供水泵 30KW2 臺 消防栓穩(wěn)壓泵 45 KW2 臺 噴灑穩(wěn)壓泵 KW1 臺 常見維護要點： 自動噴灑系統(tǒng) 管道閥門 電接點壓力表 （七）電視天線系統(tǒng)的管理和維護 電視天線系統(tǒng)的管理和維護是指為保證辦公樓電視天線接收系統(tǒng)正常運行， 『學習改變?nèi)松? 發(fā)現(xiàn)螺栓松動，破損應及時修復或更換，發(fā)現(xiàn)玻璃松動、破損應及時修復或更換，發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫落或損壞，應及時修補或 更換。要及時修理。 鋼筋混凝土保護層損壞要及修補，以防止 鋼筋銹蝕。該材質(zhì)在鋪裝前已經(jīng)在表面涂布了較厚的專用木制地板樹脂涂料，光澤度非常好，該涂料有很強的耐磨性，故新地板不易打蠟。 （ 1） 地毯的清潔及養(yǎng)護方法： ① 地毯局 部除污； ② 確認局部污垢的性質(zhì)，選擇合適的洗劑或藥劑（先做局部實驗）； ③ 準備工作； ④ 噴灑藥劑或洗劑，將溫毛巾鋪上，用小把刷怕打、搓擦，反復數(shù)次，直到臟污去除（根據(jù)不同季節(jié)和室內(nèi)溫度高低）； ⑤ 噴水、擦干，用大號把刷將地毯絨毛刷起理順 『學習改變?nèi)松? （ 3）如有特殊要求，我公司可另行制訂作業(yè)方案。 A：大理石地面的清潔保養(yǎng)方案： 大理石是大廈裝修地面、墻面常用材質(zhì)，其色澤亮麗、豪華氣派，但因其為碳酸鈣結(jié)構(gòu)不耐酸堿，所以地面保養(yǎng)尤為重要。 （九）治安宣傳 治安宣傳以宣傳欄，發(fā)放宣傳品，定期走訪客戶，召開業(yè)主方安全負責人會議的方式為主，就當前的社會治安形勢，上級 主管部門的要求及管理區(qū)域內(nèi)的治安特點進行溝通，并通過日常安全檢查出的問題提醒注意安全防范。 （五）大門崗對出入人員、出入物品的管理 大門崗為固定與巡視相結(jié)合，值崗時注意發(fā)現(xiàn)閑雜、可疑人員，并進行必要的盤問，注意對客服務的態(tài)度及對閑 雜人員的處理方式，對可疑人員可通知巡視警衛(wèi)進行跟蹤，通知監(jiān)控室利用保安監(jiān)控進行監(jiān)控，非標準工作時間人員進出大樓須持有效證件進行登記，并謝絕會客，充分利用保安監(jiān)控系統(tǒng)及內(nèi)保巡視人員，相互協(xié)調(diào)，統(tǒng)一監(jiān)控。實行門禁制度，無關(guān)人員不得進入，進出人員填寫記錄。 薪金福利管理 包括考勤管理，工次發(fā)放管理 ，各項福利保險管理，獎金及特殊獎勵管理個人所得稅管理等。 『學習改變?nèi)松嚓P(guān)部門在《合同匯簽單》上匯簽后，報公司工程事務部、保潔中心負責人審核，公司相關(guān)職能部門審核后報公司總經(jīng)理批準實施。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 清潔工器具 伸縮桿 根 6 塵推 把 4 玻璃工具 套 6 墩布車 部 3 吹干機 臺 1 安保、消防工具 手電筒 把 4 消防服及配套工具 套 2 行政辦公用工器具 保險柜 臺 1 打卡機 臺 1 塑封機 臺 1 辦公家具 套 10 文件柜 個 4 四屜柜 個 2 檔案柜 組 2 其它 應急燈 個 8 鑰匙柜 個 1 貨架 個 3 宿舍設施 套 16 更衣柜 組 17 警示牌 個 15 鋁合金組合梯 架 6 線纜盤 個 4 兩件套雨服 套 8 送報車 部 1 『學習改變?nèi)松? 物業(yè)管理中心內(nèi)部了管理運作制度之一，主是實行管理人員崗位責任制，在制度上明確每個崗位的工作要求，工作責任、職權(quán)范圍，使得每項工作都有明確指引，具體的要求，達到的效果，真正保證每項工作的實效性，另一方面崗位責任制也落實到每位人員，每一崗位，專人專項，有工作責任，也有靚任負責人，確保工作的落實。 保潔員培訓：重點培訓保潔規(guī)范、工作重點＝素質(zhì)要求等。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 四、 理制度匯編 (一 )、部門規(guī)章制度 綜合服務部 操作規(guī)程及標準 客戶申請服務項目的操作規(guī)程 綜合服務部經(jīng)理檢查制度 報 修處理操作規(guī)程 檔案管理規(guī)章制度 客戶服務查詢程序 餐廳服務接待規(guī)范程序 綜合服務部規(guī)章制度 餐具及用具清洗消毒程序 保潔主管的檢查制度 餐廳衛(wèi)生操作程序及標準 綜合服務部經(jīng)理巡查制度 工程維修部 工作標準和操作規(guī)程 警衛(wèi)交接班規(guī)程 客戶遺失物品招領規(guī)程 物品出入大樓管理程序 證件和理操作規(guī)程 緊急停電處 理規(guī)程 對突發(fā)事件的處理操作程序 員工出入口崗位工作規(guī)程 規(guī)章制度、管理制度 安保部內(nèi)保檔案管理制度 物業(yè)管理中心辦公處安全保衛(wèi)制 安保器材管理制度 安保部檢查制度 要害部位安全保衛(wèi)制度 晚間值班規(guī)定 地下停車場管理規(guī)定 消防安全 工作標準和操作規(guī)程 安保部中控室運行規(guī)程 火災緊行動操作規(guī)程 監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程 消防設施巡回檢查 規(guī)程 『學習改變?nèi)松? (四 )合理取費，高標準服務 通過我公司對九三學社辦公樓的實地考及認真分 析，按照合理、科學、周密、可行的原則對項目物業(yè)管理各進行了系統(tǒng)的測算，我們認為投標文件中提供的物業(yè)服務取費標準，基本上能滿足 **辦公樓日常管理的收支平衡，同時使我公司獲得合理的收益。做成功物業(yè)管理人！』 第 7 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 管理電腦 1 臺 管理軟件 1 套 （ 8）空調(diào)設備明細 水冷式螺桿機組 2 組 空調(diào)冷熱水循環(huán)泵 5 臺 全自動軟化水處理器 1 臺 半既熱浮動盤管換熱器 2 臺 空調(diào)系統(tǒng)穩(wěn)壓罐 1 個 空調(diào)集分水器 2 個 軟化水箱 1 個 貫流風幕機 5 臺 采暖集分水器 2 個 空調(diào)系統(tǒng)穩(wěn)壓泵 2 臺 組合式新風機組 風機盤管 冷卻塔 2 個 (二 )、項目定位 該項目是 **辦 公用樓，物業(yè)性質(zhì)屬于行政辦公樓，業(yè)主單一性是其顯著特點。 二、企業(yè)文化 企業(yè)思想：“以人為本” 企業(yè)精神：“真誠服務” 企業(yè)意識：“用戶至上，服務第一” 經(jīng)營理念：“唯有品牌和專業(yè)才能創(chuàng)造獨物的價值和形象” 質(zhì)量方針：“保護環(huán) 境、關(guān)注健康、永續(xù)創(chuàng)造物業(yè)價值、全心提升服務品質(zhì)” 三、人力資源儲備 北京市 **管理公司自成立以來，始終遵守“以人為本”的指導思想、奉行“真誠服務、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過十幾年的努力和錘煉，已建立起一支懂經(jīng)營會管理、業(yè)務精、肯奉獻、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 第一章 公司簡介 一、公司簡介 北京 **物業(yè)管理公司是由 **開發(fā)總公司下屬企業(yè)。注冊資金 **萬元，具備北京市物業(yè)管理資格。在公司的 員工中，管理人員有 人，占職工總數(shù)的 ，其中具有本科以上學歷的 人，上管 『學習改變?nèi)松? (三 )、使用人員分析分析 該大樓的使用人員多為政府高級領導干部，文化素質(zhì)高，個人素質(zhì)好。物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系及規(guī)章制度。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 動火管理規(guī)程 樓宇消防規(guī)章管理規(guī)定 消防中控室管理制度 機房防火規(guī)定 消防設備、設施、器材的管理規(guī)定 電氣設備防火規(guī)定 辦公樓防火管理規(guī)定 辦公室防火規(guī)定 公共場所防火規(guī)定 高低壓配電室防火定 消防獎懲制度 保潔服務 操作規(guī)程 辦公室清潔衛(wèi)生操作規(guī)程 電梯清潔操作規(guī)程 衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程 日常用工具使用保養(yǎng)操作規(guī)程 清潔區(qū)域操作規(guī)程 機器的使用及保養(yǎng)操作規(guī)程 公共區(qū)域走廊清潔操作規(guī)程 行政管理 員工聘用操作規(guī)程 考核評價操作規(guī)程 員工考勤操作規(guī)程 辦理員工離職操作規(guī)程 規(guī)章制度、管理制度 人力資源管理規(guī)定 培訓工作管理規(guī)定 勞動合同管理規(guī)定 績效考核管理規(guī)定 勞動考勤管理規(guī)定 員工打卡管理 規(guī)定 計算機使用管理規(guī)定 關(guān)于印章使用管理的暫行規(guī)定 薪金管理規(guī)定 五、人員配備、培訓與管理 (一 )、人員配備 物業(yè)管理中心總經(jīng)理 人 工程部維修 部 人（經(jīng)理 人、電氣組 人、設備組 6 人、綜合組 3 人） 安全保衛(wèi)部 21 人（經(jīng)理 1 人、領班 4 人、保安 13 人、車管 3 人） 『學習改變?nèi)松? 工程維修人員培訓：重點培訓操作規(guī)程、維保計劃編制，專業(yè)技能等。因保證了每一項工作有落實有執(zhí)行，從而保證了物業(yè)中心的整體工作的順利開展。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 低平板推車 部 3 七、采購及成本控制 成本控制直接影響到業(yè)主的切身利益，物業(yè)管理的目的之一就是通過專業(yè)、系統(tǒng)的管理使業(yè)主最大程度上減少因大樓運營而產(chǎn)生的直接和間接成本。 外包方進入現(xiàn)場作業(yè)前，應了解環(huán)境和職業(yè)安全健康方面的要求，外包方應對作業(yè)人員進行環(huán)境、職業(yè)安全健康知識培訓。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 九、計算機在工作中的應用 隨著當今社會科技的不斷進步，計算機已經(jīng)成為不可或缺的辦公工具，物業(yè)管理軟件也已被多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)使用，同時，計算機數(shù)據(jù)庫技術(shù)的不斷發(fā)展，使得計算機在日常管理中已開始扮演重要角色。 培訓管理 包括：培訓計劃管理 ，執(zhí)行計劃管理 ，培訓費用管理， 培訓合同或協(xié)議的管理 『學習改變?nèi)松? （二）消防及辦公樓硬件設施的管理 各專業(yè)巡視人員在巡視時，注意對消防設施及辦公樓硬件設施的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時上報，消防設備有專業(yè)廠家進行維保，消防 主管負責對維保工作進行監(jiān)督，工程部弱電專業(yè)予以配合，中控值機人員及工程部弱電專業(yè)對維保廠家進行設備維修、調(diào)試工作進行監(jiān)督，使發(fā)現(xiàn)的問題和故障限時廠家到場進行處理，保證設備的正常使用和及時修復，維保單位定期對設備進行檢測，對發(fā)現(xiàn)的問題各專業(yè)巡視人員在巡視過程中注意跟蹤檢查處理狀況，所有維修、檢測須有記錄備存，日常對重點要害部位進行巡視，定期召集中心各部門負責人集中檢查，安保部監(jiān)督整改。 物品的出入需有出門條，出門條需由局機關(guān)相關(guān)部門負責人簽字或蓋章方有效，值崗人員認真核對無誤后方可放行，并在出門單上簽上姓名、日期。 保潔服務日常管理規(guī)定 日常保潔服務質(zhì)量直接影響到大廈的整體形象，高品質(zhì)的保潔服務、高素質(zhì)的保潔服務人員不僅可為大廈提供明凈、整潔的工作環(huán)境，也可為大廈高貴的品質(zhì)增光添色。 （ 1）打蠟保養(yǎng)：在大理石表面有許多肉眼看不見的孔洞、縫隙，這些細小的孔洞很容易受到灰塵的污染和污漬的滲透。 B：鋁合金的防護和清潔方案： 在現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)中，鋁合金材料的運用非常普通，鋁合金材質(zhì)的表面處理清洗，是目前清潔行業(yè)的難題。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) ⑥ 檢查、收拾工作，作業(yè)結(jié)束。待木地板自然磨損后再進行打蠟護理較為合理。 辦公樓的使用應符合設計要求，改變用途時不允許隨意超載，甚至于對結(jié)構(gòu)進行改造。做好防雨、防塞等工作，定期進行油漆補修工作，補漆盡量和原漆 保持一致，否則應 『學習改變?nèi)松? 定期檢