【正文】 查幕墻排水系統(tǒng)，保持通暢。做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 對接收設(shè)施進行的日常運行管理、養(yǎng)護和維修。 二、能源費的估算與節(jié)能設(shè)想 （一）能源消耗估算 根據(jù)我公司多年管理高檔寫字樓的經(jīng)驗，以及對國土管理辦公樓主要經(jīng)濟技術(shù)指標、房屋功能及配套情況的了解，對本項目主要用能費用進行以下估算： 能源消耗估算表 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 2）大廈物 業(yè)管理費年費用總額為人民幣 元，平均單價為 元 /平方米 /月。 ，但取微利 本公司在這個物業(yè)管理項目測算中，年管理 酬金為 萬元，占管理費年總 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松瑫r，在日常管理中： 第一：嚴格控制人工成本，著重設(shè)備設(shè)施及建筑物的維修理工和養(yǎng)護 本公司致力于將人工成本控制在物業(yè)管理費用總額的合理比例內(nèi)，隨著物業(yè)使用年限的增長增加設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護投入，做好設(shè)施設(shè)備的各級維修保養(yǎng)工作，在較長的時期內(nèi)保 持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)和良好性能。 表 3 開辦費預(yù)算表 序號 項目 說明 總金額 折舊 /攤銷年限 折舊攤銷到費用（月） 1 固定資產(chǎn)購置費 1． 1 工程設(shè)備 \儀器儀表 疏通機、測溫儀等 1． 2 清潔設(shè)備 清潔車、洗地機、吸塵器等 1． 3 通訊 \客服設(shè)備 對講機 \消毒柜 1． 4 行政辦公設(shè)備 \設(shè)施 復(fù)印機、傳真機、電腦及打印機等 2 低值工器具購置費 工程手動工具、測量表、文件柜、更衣柜、宿舍家具、辦公家具等 3 工服購置費 合計 表 31 固定資產(chǎn)購置預(yù)算 單位：元 序號 項目 計量單位 數(shù)量 單價 金額 1 工程設(shè)備 \儀器 儀表 臺 室外管道疏通機 臺 2 清潔設(shè)備 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 43 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 注： 工資按 12 個月計算。在財務(wù)預(yù)算安 排上，在控制其他部門人員及各項費用的基礎(chǔ)上，向各項工程費用傾斜：在總?cè)藬?shù)中，工程人員 人，約占總?cè)藬?shù)的 %；在人員費用中，工程人員費用約占人員總費用的 %；在年總支出中，“設(shè)備設(shè)施運行 \小修費”占總支出的 %。 (4)、測算中不包括下列費用： a、辦公樓的運行、辦公用能源費用（水、電、燃氣等，參見表 4）； b、業(yè)主自用辦公設(shè)備設(shè)施、器具維修、養(yǎng)護費用； c、夜景照明燈器具維修養(yǎng)護費用；（答疑會上說明該系統(tǒng)尚 未確定最終方案） d、大廈辦公會議用水具及消毒設(shè)備購置費用； e、特殊會議服務(wù)及布置費用（雙方根據(jù)實際情況協(xié)商確定）； f、大廈財產(chǎn)保險（包括機器損壞險）費用； g、業(yè)主自備設(shè)施費用（參見表 5）； h、大廈設(shè)施設(shè)備的大、中修費用，增、改、擴費用。 測算原則： （ 1） 合法收、支； （ 2） 從實際出發(fā)，科學(xué)計量。各物業(yè)管理中心根據(jù)委托管理的內(nèi)容編制年度工作計劃，按工作計劃分別編制年度《物業(yè)管理收、支預(yù)算》、《物業(yè)大中修預(yù)算》、《設(shè)備工具購置預(yù)算》，公司審核后報業(yè)主或業(yè)主委員會批準。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 冷凍水、冷卻水的檢查 遠行參數(shù)的記錄 注意冷卻泵塔水質(zhì)清潔及時補水 冷卻泵、冷凍泵的檢查 （五）保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的管理和維護 對設(shè)備系統(tǒng)的了解： 電梯對講 5 組 電視監(jiān)控 30 組 消防監(jiān)控 1 組 局域網(wǎng)系統(tǒng) 1 組 電話交接間 1 組 大屏電視系統(tǒng) 1 組 常見維護要點： 結(jié)合實際正確使用設(shè)備 保存、運行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄 選擇可靠的分包方，按周期維保、增補、擴充 、升級等內(nèi)容的工作。 （三）幕墻工程養(yǎng)護管理：本工程外立面塑鋁板為主，配以部分玻璃幕加以點燃，另外還有一些不銹鋼飾柱等。 ：對使用者進行保護門窗的宣傳工作，發(fā)現(xiàn)開關(guān)不靈、縫隙過大，五金配件丟失或損壞等問題。制止不設(shè)計及有關(guān)部門批準，任意在結(jié)構(gòu)上開鑿。 作業(yè)工作程序： 準備 —— 吸塵 —— 局部除污 —— 噴處理劑 —— 磨擦吸水 —— 起毛 —— 干燥—— 吸塵 —— 檢查 D：木 地板的清潔保養(yǎng)方案： 木質(zhì)地板細密，木紋自然大方，不易變形，木質(zhì)較硬，耐磨性強。因此，地毯的清洗及保養(yǎng)也是至關(guān)重要的一環(huán)。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ② 方法：晶化處理作業(yè)的原理就是經(jīng)過粉磨劑研磨，使用化學(xué)劑與大理石中的鈣成分發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，在大理石表面形成一層新的晶化物質(zhì)，折射出天然光澤，達到消除劃痕、提高硬度和亮度的目的。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 地面（掃） 不斷巡視 無雜物、污跡 地面（擦） 不斷巡視 無水跡、污跡 衛(wèi) 浴缸 1 次 /日 無水跡、污跡、消毒 恭桶（刷洗） 不斷巡視 無水跡、污跡 生 臺面（清洗） 不斷巡視 光亮、無水跡、污跡 鏡子（擦拭） 不斷巡視 光亮、無水跡、污跡 間 垃圾筒（沖刷）（刷洗） 2 次 /日 無雜物、污跡 衛(wèi)生紙、洗 手液補充 不斷巡視 不缺少 照明燈具（擦拭） 1 次 /月 無塵、照明良好 通風(fēng)口（清潔劑擦拭） 1 次 /日 無塵、無污漬 另根據(jù)九三學(xué)社辦公樓建筑裝修的特點，特呈上我公司憑借多年積累的經(jīng)驗總結(jié)制定的有關(guān)特殊材質(zhì)的清潔保養(yǎng)方案。 消防演練以義務(wù)消防隊員和警衛(wèi)人員為主體，日常以班組為單位進行實際演練，全年集中數(shù)次對各部門進行演練，通過每年 11 月份的消防演習(xí)，檢測平時演練的結(jié)果。保持對講機的良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時上報，與其他各專業(yè)保持必要的聯(lián)系，對可疑人、物統(tǒng)一進行協(xié)調(diào)查控。每班人員須認真巡視檢查消防設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題認真記錄，并及時上報。 、人力資源管 理 人員聘用管理 包括：招聘、面試；建立中心人才儲備庫，勞動全同的管理，員工入離職工作的管理，員工素質(zhì)測評管理，員工內(nèi)部人事檔案管理等。 接受外包方服務(wù)的部門，每年對外包方進行一次跟蹤復(fù)評，填寫《服務(wù)外包方業(yè)績評定表》，評價時按百分制，服務(wù)質(zhì)量評分占 60％，按期完成服務(wù)評分占 20％，其他占 20％，評定總分低于 60 分取消其合格外包方資格，如因特殊情況留用，應(yīng)報工程事務(wù)部、保潔中心負責(zé)人審核 、總經(jīng)理批準，但應(yīng)加強對其提供服務(wù)的驗證。 4. 外包過程的控制 與外包方就服務(wù)項目簽訂《服務(wù)項目承包全同》，合同由物管中心相關(guān)部門負現(xiàn)同外包方擬定。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 3 服 務(wù) 部 綜合文員 1 4 客服中心 2 5 保潔人員 24 6 餐廳人員 17 7 小計 46 8 工 程 部 工程部經(jīng)理 1 9 作業(yè)人員 17 10 小計 18 11 安 保 部 安保部經(jīng)理 1 12 安保人員 17 13 車管人員 3 14 小計 21 15 合計 85 低值工器具、物料 項目 計量單位 數(shù)量 工程工器具 沖擊鉆 把 1 手電鉆 把 1 電焊機 臺 1 砂輪切割機 臺 1 室內(nèi)疏通機 臺 1 水泵 臺 1 套絲扳手 套 1 儀表 塊 6 工具箱 套 6 空調(diào)專用維修工具 套 1 電梯專用維修工具 套 1 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 選擇錄用：在公開招聘的過程中，在同等情況下優(yōu)先考慮解決下崗分流人 員的再主業(yè)問題，為保持社會穩(wěn)定作出應(yīng)有的貢獻。 分類培訓(xùn)： 安保員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)安全保衛(wèi)、消防知識、監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急處理等。 2. 運作機制 3. 管理運作流程 物業(yè)管理中心運作流程圖 管理中心總經(jīng)理 管理監(jiān)督 各執(zhí)行部門 信息反饋 工程服務(wù)部 客戶投訴查詢、求助等 物業(yè)管理中心 總經(jīng)理 安全保衛(wèi)部 綜合服務(wù)部 處理完成 做好記錄 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 8 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 若競標成功，我公司將根據(jù) **辦公樓的特點建立扁平化的管理架構(gòu)，最大限度以的減呼管理環(huán)節(jié)，提高管理效率，降低管理成本，形成簡明高效的管理體系。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) JACD 型雙工光纖插座 24 個 ST 多模光纖連 接器 72 個 19 英寸網(wǎng)絡(luò)機柜 10 個 （ 4）網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)備 4900 交換機 19 臺 堆疊套件 10 個 （ 5）樓控系統(tǒng)設(shè)備 網(wǎng)絡(luò)控制器 1 個 U 網(wǎng)絡(luò)接口 1 個 系統(tǒng)監(jiān)控軟件 1 套 系統(tǒng)集成軟件 1 套 控制箱 1 面 現(xiàn)場控制器 16 個 網(wǎng)絡(luò)保護板 1 個 信號調(diào)理板 5 個 液位開關(guān) 8 個 照度傳感器 1 個 通訊電纜 2 箱 控制柜 16 臺 中央管理計算機 1 臺 UPS 電源 1 個 （ 6）電梯監(jiān)測、對講系統(tǒng) 電話機 1 臺 電話輔機 1 臺 電話分機 3 臺 主機電源 1 臺 電梯數(shù)據(jù)采集器 3 個 數(shù)據(jù)集成器 2 個 監(jiān)控軟件 1 個 系統(tǒng)計算機 1 臺 中心柜 1 套 （ 7） 31樓辦公區(qū)前端監(jiān)控設(shè)備： 低照度高清晰黑白攝像機 42 臺 黑白半球電梯專用攝像機 2 臺 6 倍電動三可變金鏡頭 4 個 室內(nèi)全方位球型云臺 4 臺 主控鍵盤 1 個 室內(nèi)解碼器 4 個 十六 畫面分割器 3 臺 24 小時長延時錄像機 3 臺 控制機柜 1 套門禁讀卡器 20 套 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龑σ芽⒐ね度胧褂玫奈飿I(yè)提供全面的物業(yè)管理服務(wù)外，我公司有豐富的接樓經(jīng)驗，可以從物業(yè)管理的角度針對物業(yè)及物業(yè)設(shè)計、機電設(shè)備、保安系統(tǒng)、車庫系統(tǒng)提供建議，制訂物業(yè)管理運作所需文件。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第七章、重點問題的解決預(yù)案 第八章、結(jié)束語 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松窘?jīng)營范圍：接受委托從事寫字樓、公寓、酒店、住宅等物業(yè)管理，物業(yè)管理培訓(xùn)及顧問服務(wù)等。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 理人員的 ，具有中級以上職稱的 人，占管理人員的 ，管理人員均勻參加了建設(shè)部舉辦的物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)班，取得了物業(yè)管理上崗證書 。 二、 業(yè)管理服務(wù)的設(shè)想 (一 )管理思路 作為高級領(lǐng)導(dǎo)干部用的辦公樓，既需國有寫字樓的辦公環(huán)境，又需國有比寫字樓更加可靠的綜合保障體系。我們將針對大樓的特點和管理目標，制定員工崗位職責(zé)和工作考核標準，對日常管理內(nèi)容編制相應(yīng)的工作程序、作業(yè)指導(dǎo)書，從而確保每個工作環(huán)節(jié)及其過程都有章可循。做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 綜合服務(wù)部 45 人（經(jīng)理 1 人、綜合文員 1 人、客服人員 2 人、保潔領(lǐng)班 2人、保潔人員 22 人、餐廳主管 1 人、餐廳后廚 11 人、餐廳服務(wù)員 5 人） (二 )、人員培訓(xùn) 培訓(xùn)是北說市薊城物業(yè)管理經(jīng)營公司一項基本制度，不斷對各級員工進行不同項目、不同階段的培訓(xùn)，也將是九三學(xué)社物業(yè)管理中心確保圓滿完成合同期內(nèi)承諾管理目標的重要保證。 （ 3）培訓(xùn)方式采取辦班培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、參字習(xí)、理論研討等各種形式進行。 物業(yè)管理中心制定一整套完善的考核與競爭制度，以便促進物業(yè)管理中心 的工作不斷的完善和不斷的創(chuàng)新 (1)、考核 日考核：由物業(yè)管理中心部門經(jīng)理、班組長對責(zé)任人每日工作的檢查考核。 成本控制包括運營成本和采購成本兩個方面。 物管中心相關(guān)部門指派專業(yè)人員依據(jù)《服務(wù)項目承包合同》有關(guān)條款，對外包方的作業(yè)過程進行檢查和監(jiān)督。它不僅可以實現(xiàn)日常工作的計算機管理工作，更由于相關(guān)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和設(shè)備及軟件的不斷更新，從而實現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計、分析，流程控制等重要的角 色。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 實施在線互動式的培訓(xùn)和培訓(xùn)考核