【正文】 查幕墻排水系統(tǒng)，保持通暢。做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 對(duì)接收設(shè)施進(jìn)行的日常運(yùn)行管理、養(yǎng)護(hù)和維修。 二、能源費(fèi)的估算與節(jié)能設(shè)想 （一）能源消耗估算 根據(jù)我公司多年管理高檔寫字樓的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)國(guó)土管理辦公樓主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、房屋功能及配套情況的了解，對(duì)本項(xiàng)目主要用能費(fèi)用進(jìn)行以下估算： 能源消耗估算表 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 2）大廈物 業(yè)管理費(fèi)年費(fèi)用總額為人民幣 元，平均單價(jià)為 元 /平方米 /月。 ，但取微利 本公司在這個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目測(cè)算中，年管理 酬金為 萬(wàn)元，占管理費(fèi)年總 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松瑫r(shí)，在日常管理中： 第一：嚴(yán)格控制人工成本，著重設(shè)備設(shè)施及建筑物的維修理工和養(yǎng)護(hù) 本公司致力于將人工成本控制在物業(yè)管理費(fèi)用總額的合理比例內(nèi)，隨著物業(yè)使用年限的增長(zhǎng)增加設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)投入，做好設(shè)施設(shè)備的各級(jí)維修保養(yǎng)工作，在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)保 持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)和良好性能。 表 3 開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 說(shuō)明 總金額 折舊 /攤銷年限 折舊攤銷到費(fèi)用（月） 1 固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi) 1． 1 工程設(shè)備 \儀器儀表 疏通機(jī)、測(cè)溫儀等 1． 2 清潔設(shè)備 清潔車、洗地機(jī)、吸塵器等 1． 3 通訊 \客服設(shè)備 對(duì)講機(jī) \消毒柜 1． 4 行政辦公設(shè)備 \設(shè)施 復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電腦及打印機(jī)等 2 低值工器具購(gòu)置費(fèi) 工程手動(dòng)工具、測(cè)量表、文件柜、更衣柜、宿舍家具、辦公家具等 3 工服購(gòu)置費(fèi) 合計(jì) 表 31 固定資產(chǎn)購(gòu)置預(yù)算 單位：元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)量 單價(jià) 金額 1 工程設(shè)備 \儀器 儀表 臺(tái) 室外管道疏通機(jī) 臺(tái) 2 清潔設(shè)備 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 43 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 注： 工資按 12 個(gè)月計(jì)算。在財(cái)務(wù)預(yù)算安 排上，在控制其他部門人員及各項(xiàng)費(fèi)用的基礎(chǔ)上，向各項(xiàng)工程費(fèi)用傾斜：在總?cè)藬?shù)中，工程人員 人，約占總?cè)藬?shù)的 %；在人員費(fèi)用中，工程人員費(fèi)用約占人員總費(fèi)用的 %；在年總支出中，“設(shè)備設(shè)施運(yùn)行 \小修費(fèi)”占總支出的 %。 (4)、測(cè)算中不包括下列費(fèi)用： a、辦公樓的運(yùn)行、辦公用能源費(fèi)用（水、電、燃?xì)獾?，參?jiàn)表 4）； b、業(yè)主自用辦公設(shè)備設(shè)施、器具維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； c、夜景照明燈器具維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（答疑會(huì)上說(shuō)明該系統(tǒng)尚 未確定最終方案） d、大廈辦公會(huì)議用水具及消毒設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用； e、特殊會(huì)議服務(wù)及布置費(fèi)用（雙方根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商確定）； f、大廈財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（包括機(jī)器損壞險(xiǎn)）費(fèi)用； g、業(yè)主自備設(shè)施費(fèi)用（參見(jiàn)表 5）； h、大廈設(shè)施設(shè)備的大、中修費(fèi)用，增、改、擴(kuò)費(fèi)用。 測(cè)算原則： （ 1） 合法收、支； （ 2） 從實(shí)際出發(fā)，科學(xué)計(jì)量。各物業(yè)管理中心根據(jù)委托管理的內(nèi)容編制年度工作計(jì)劃，按工作計(jì)劃分別編制年度《物業(yè)管理收、支預(yù)算》、《物業(yè)大中修預(yù)算》、《設(shè)備工具購(gòu)置預(yù)算》，公司審核后報(bào)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 冷凍水、冷卻水的檢查 遠(yuǎn)行參數(shù)的記錄 注意冷卻泵塔水質(zhì)清潔及時(shí)補(bǔ)水 冷卻泵、冷凍泵的檢查 （五）保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的管理和維護(hù) 對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解： 電梯對(duì)講 5 組 電視監(jiān)控 30 組 消防監(jiān)控 1 組 局域網(wǎng)系統(tǒng) 1 組 電話交接間 1 組 大屏電視系統(tǒng) 1 組 常見(jiàn)維護(hù)要點(diǎn)： 結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備 保存、運(yùn)行資料以及累積建立歷史及動(dòng)向趨勢(shì)記錄 選擇可靠的分包方，按周期維保、增補(bǔ)、擴(kuò)充 、升級(jí)等內(nèi)容的工作。 （三）幕墻工程養(yǎng)護(hù)管理：本工程外立面塑鋁板為主，配以部分玻璃幕加以點(diǎn)燃，另外還有一些不銹鋼飾柱等。 ：對(duì)使用者進(jìn)行保護(hù)門窗的宣傳工作，發(fā)現(xiàn)開(kāi)關(guān)不靈、縫隙過(guò)大，五金配件丟失或損壞等問(wèn)題。制止不設(shè)計(jì)及有關(guān)部門批準(zhǔn)，任意在結(jié)構(gòu)上開(kāi)鑿。 作業(yè)工作程序： 準(zhǔn)備 —— 吸塵 —— 局部除污 —— 噴處理劑 —— 磨擦吸水 —— 起毛 —— 干燥—— 吸塵 —— 檢查 D：木 地板的清潔保養(yǎng)方案： 木質(zhì)地板細(xì)密，木紋自然大方，不易變形，木質(zhì)較硬，耐磨性強(qiáng)。因此，地毯的清洗及保養(yǎng)也是至關(guān)重要的一環(huán)。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ② 方法：晶化處理作業(yè)的原理就是經(jīng)過(guò)粉磨劑研磨，使用化學(xué)劑與大理石中的鈣成分發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，在大理石表面形成一層新的晶化物質(zhì)，折射出天然光澤，達(dá)到消除劃痕、提高硬度和亮度的目的。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 地面（掃） 不斷巡視 無(wú)雜物、污跡 地面（擦） 不斷巡視 無(wú)水跡、污跡 衛(wèi) 浴缸 1 次 /日 無(wú)水跡、污跡、消毒 恭桶（刷洗） 不斷巡視 無(wú)水跡、污跡 生 臺(tái)面（清洗） 不斷巡視 光亮、無(wú)水跡、污跡 鏡子（擦拭） 不斷巡視 光亮、無(wú)水跡、污跡 間 垃圾筒（沖刷）（刷洗） 2 次 /日 無(wú)雜物、污跡 衛(wèi)生紙、洗 手液補(bǔ)充 不斷巡視 不缺少 照明燈具（擦拭） 1 次 /月 無(wú)塵、照明良好 通風(fēng)口（清潔劑擦拭） 1 次 /日 無(wú)塵、無(wú)污漬 另根據(jù)九三學(xué)社辦公樓建筑裝修的特點(diǎn)，特呈上我公司憑借多年積累的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)制定的有關(guān)特殊材質(zhì)的清潔保養(yǎng)方案。 消防演練以義務(wù)消防隊(duì)員和警衛(wèi)人員為主體，日常以班組為單位進(jìn)行實(shí)際演練，全年集中數(shù)次對(duì)各部門進(jìn)行演練，通過(guò)每年 11 月份的消防演習(xí)，檢測(cè)平時(shí)演練的結(jié)果。保持對(duì)講機(jī)的良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)，與其他各專業(yè)保持必要的聯(lián)系，對(duì)可疑人、物統(tǒng)一進(jìn)行協(xié)調(diào)查控。每班人員須認(rèn)真巡視檢查消防設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題認(rèn)真記錄，并及時(shí)上報(bào)。 、人力資源管 理 人員聘用管理 包括：招聘、面試；建立中心人才儲(chǔ)備庫(kù)，勞動(dòng)全同的管理，員工入離職工作的管理，員工素質(zhì)測(cè)評(píng)管理，員工內(nèi)部人事檔案管理等。 接受外包方服務(wù)的部門，每年對(duì)外包方進(jìn)行一次跟蹤復(fù)評(píng)，填寫《服務(wù)外包方業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定表》，評(píng)價(jià)時(shí)按百分制，服務(wù)質(zhì)量評(píng)分占 60％，按期完成服務(wù)評(píng)分占 20％，其他占 20％，評(píng)定總分低于 60 分取消其合格外包方資格，如因特殊情況留用，應(yīng)報(bào)工程事務(wù)部、保潔中心負(fù)責(zé)人審核 、總經(jīng)理批準(zhǔn)，但應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其提供服務(wù)的驗(yàn)證。 4. 外包過(guò)程的控制 與外包方就服務(wù)項(xiàng)目簽訂《服務(wù)項(xiàng)目承包全同》，合同由物管中心相關(guān)部門負(fù)現(xiàn)同外包方擬定。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 3 服 務(wù) 部 綜合文員 1 4 客服中心 2 5 保潔人員 24 6 餐廳人員 17 7 小計(jì) 46 8 工 程 部 工程部經(jīng)理 1 9 作業(yè)人員 17 10 小計(jì) 18 11 安 保 部 安保部經(jīng)理 1 12 安保人員 17 13 車管人員 3 14 小計(jì) 21 15 合計(jì) 85 低值工器具、物料 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)量 工程工器具 沖擊鉆 把 1 手電鉆 把 1 電焊機(jī) 臺(tái) 1 砂輪切割機(jī) 臺(tái) 1 室內(nèi)疏通機(jī) 臺(tái) 1 水泵 臺(tái) 1 套絲扳手 套 1 儀表 塊 6 工具箱 套 6 空調(diào)專用維修工具 套 1 電梯專用維修工具 套 1 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 選擇錄用：在公開(kāi)招聘的過(guò)程中，在同等情況下優(yōu)先考慮解決下崗分流人 員的再主業(yè)問(wèn)題，為保持社會(huì)穩(wěn)定作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 分類培訓(xùn)： 安保員培訓(xùn)：重點(diǎn)培訓(xùn)安全保衛(wèi)、消防知識(shí)、監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急處理等。 2. 運(yùn)作機(jī)制 3. 管理運(yùn)作流程 物業(yè)管理中心運(yùn)作流程圖 管理中心總經(jīng)理 管理監(jiān)督 各執(zhí)行部門 信息反饋 工程服務(wù)部 客戶投訴查詢、求助等 物業(yè)管理中心 總經(jīng)理 安全保衛(wèi)部 綜合服務(wù)部 處理完成 做好記錄 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 8 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 若競(jìng)標(biāo)成功，我公司將根據(jù) **辦公樓的特點(diǎn)建立扁平化的管理架構(gòu)，最大限度以的減呼管理環(huán)節(jié)，提高管理效率，降低管理成本，形成簡(jiǎn)明高效的管理體系。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) JACD 型雙工光纖插座 24 個(gè) ST 多模光纖連 接器 72 個(gè) 19 英寸網(wǎng)絡(luò)機(jī)柜 10 個(gè) （ 4）網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)備 4900 交換機(jī) 19 臺(tái) 堆疊套件 10 個(gè) （ 5）樓控系統(tǒng)設(shè)備 網(wǎng)絡(luò)控制器 1 個(gè) U 網(wǎng)絡(luò)接口 1 個(gè) 系統(tǒng)監(jiān)控軟件 1 套 系統(tǒng)集成軟件 1 套 控制箱 1 面 現(xiàn)場(chǎng)控制器 16 個(gè) 網(wǎng)絡(luò)保護(hù)板 1 個(gè) 信號(hào)調(diào)理板 5 個(gè) 液位開(kāi)關(guān) 8 個(gè) 照度傳感器 1 個(gè) 通訊電纜 2 箱 控制柜 16 臺(tái) 中央管理計(jì)算機(jī) 1 臺(tái) UPS 電源 1 個(gè) （ 6）電梯監(jiān)測(cè)、對(duì)講系統(tǒng) 電話機(jī) 1 臺(tái) 電話輔機(jī) 1 臺(tái) 電話分機(jī) 3 臺(tái) 主機(jī)電源 1 臺(tái) 電梯數(shù)據(jù)采集器 3 個(gè) 數(shù)據(jù)集成器 2 個(gè) 監(jiān)控軟件 1 個(gè) 系統(tǒng)計(jì)算機(jī) 1 臺(tái) 中心柜 1 套 （ 7） 31樓辦公區(qū)前端監(jiān)控設(shè)備： 低照度高清晰黑白攝像機(jī) 42 臺(tái) 黑白半球電梯專用攝像機(jī) 2 臺(tái) 6 倍電動(dòng)三可變金鏡頭 4 個(gè) 室內(nèi)全方位球型云臺(tái) 4 臺(tái) 主控鍵盤 1 個(gè) 室內(nèi)解碼器 4 個(gè) 十六 畫面分割器 3 臺(tái) 24 小時(shí)長(zhǎng)延時(shí)錄像機(jī) 3 臺(tái) 控制機(jī)柜 1 套門禁讀卡器 20 套 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龑?duì)已竣工投入使用的物業(yè)提供全面的物業(yè)管理服務(wù)外，我公司有豐富的接樓經(jīng)驗(yàn)，可以從物業(yè)管理的角度針對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備、保安系統(tǒng)、車庫(kù)系統(tǒng)提供建議，制訂物業(yè)管理運(yùn)作所需文件。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第七章、重點(diǎn)問(wèn)題的解決預(yù)案 第八章、結(jié)束語(yǔ) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松窘?jīng)營(yíng)范圍：接受委托從事寫字樓、公寓、酒店、住宅等物業(yè)管理，物業(yè)管理培訓(xùn)及顧問(wèn)服務(wù)等。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 理人員的 ，具有中級(jí)以上職稱的 人，占管理人員的 ，管理人員均勻參加了建設(shè)部舉辦的物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)班，取得了物業(yè)管理上崗證書 。 二、 業(yè)管理服務(wù)的設(shè)想 (一 )管理思路 作為高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部用的辦公樓，既需國(guó)有寫字樓的辦公環(huán)境，又需國(guó)有比寫字樓更加可靠的綜合保障體系。我們將針對(duì)大樓的特點(diǎn)和管理目標(biāo)，制定員工崗位職責(zé)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)日常管理內(nèi)容編制相應(yīng)的工作程序、作業(yè)指導(dǎo)書，從而確保每個(gè)工作環(huán)節(jié)及其過(guò)程都有章可循。做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 綜合服務(wù)部 45 人（經(jīng)理 1 人、綜合文員 1 人、客服人員 2 人、保潔領(lǐng)班 2人、保潔人員 22 人、餐廳主管 1 人、餐廳后廚 11 人、餐廳服務(wù)員 5 人） (二 )、人員培訓(xùn) 培訓(xùn)是北說(shuō)市薊城物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司一項(xiàng)基本制度，不斷對(duì)各級(jí)員工進(jìn)行不同項(xiàng)目、不同階段的培訓(xùn)，也將是九三學(xué)社物業(yè)管理中心確保圓滿完成合同期內(nèi)承諾管理目標(biāo)的重要保證。 （ 3）培訓(xùn)方式采取辦班培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、參字習(xí)、理論研討等各種形式進(jìn)行。 物業(yè)管理中心制定一整套完善的考核與競(jìng)爭(zhēng)制度，以便促進(jìn)物業(yè)管理中心 的工作不斷的完善和不斷的創(chuàng)新 (1)、考核 日考核：由物業(yè)管理中心部門經(jīng)理、班組長(zhǎng)對(duì)責(zé)任人每日工作的檢查考核。 成本控制包括運(yùn)營(yíng)成本和采購(gòu)成本兩個(gè)方面。 物管中心相關(guān)部門指派專業(yè)人員依據(jù)《服務(wù)項(xiàng)目承包合同》有關(guān)條款，對(duì)外包方的作業(yè)過(guò)程進(jìn)行檢查和監(jiān)督。它不僅可以實(shí)現(xiàn)日常工作的計(jì)算機(jī)管理工作，更由于相關(guān)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和設(shè)備及軟件的不斷更新，從而實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、分析，流程控制等重要的角 色。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 實(shí)施在線互動(dòng)式的培訓(xùn)和培訓(xùn)考核