【正文】 工程建設(shè)中要完善臨時排水設(shè)施，包括施工人員的生活污水及雨水分別匯流，筑好排水溝，有效匯集水流，避免水流沖走砂土，造成地面漫流，破壞周邊水土。工程建設(shè)引起水土流失的面積主要為工程地基填筑施工面積，根據(jù)該建設(shè)工程的進度安排，考慮地基填筑后平均裸露時間為一年半，工程施工期內(nèi)水力侵蝕引起的新增水土流失。垃圾收集要逐步實現(xiàn)分類化。同時在機房內(nèi)采用隔震基礎(chǔ)和消聲措施，保證降噪要求，使噪聲隔離達到規(guī)定標準。對周圍環(huán)境影響不大。在建筑適當位置分別設(shè)化糞池，污水經(jīng)凈化處理后排入污水管網(wǎng)。 環(huán)境保護政策 廢水治理建設(shè)期內(nèi)施工人員產(chǎn)生的生活污水應(yīng)在集中后，統(tǒng)一排入城市污水管網(wǎng)。 項目可能影響環(huán)境因素(1)對流域和區(qū)域環(huán)境及生態(tài)系統(tǒng)的綜合影響本項目占地47945m2，建設(shè)酒店及附屬用房57500m2。本項目建成后生活污水納入市政污水處理系統(tǒng)。落實項目所涉及的環(huán)保措施，執(zhí)行防治污染及其設(shè)施與主體工程“三同時”制度?；馂?zāi)類別為A類。平時搖控信號閥啟閉狀態(tài)均顯示至消防控制中心。滅火水槍的充實水柱等到于10m。室外采用生活用水與消防用水合用管道系統(tǒng)。自動噴水滅火系統(tǒng)，以地下車庫為標準按中危險等級Ⅱ級進行設(shè)計，火災(zāi)持續(xù)時間為1h。(1) 電話通信系統(tǒng)建立電話通訊系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)擬采用虛擬交換技術(shù)，用戶容量約為1000門。補償后各項電力負荷指標如下：有功功率 Pjs：3400kW無功功率 Qjs：1460kVAR視在功率 Sjs：3700kVA功率因素 COS=經(jīng)計算，設(shè)計選用S9—1600/10 油浸式節(jié)能變壓器四臺，全年用電量為1500萬kW 照明設(shè)計(1) 照度的選擇各建筑內(nèi)的各類房間的照度取值按照國家的有關(guān)規(guī)范取值：展示、辦公 200lx一般 150lx其它 50lx(2) 光源及燈具的選擇光源均采用節(jié)能型熒光燈具；其它有特殊要求的房間視具體情況確定燈具。用電電源由某市市政變東游72線、世紀683線的二路10kV獨立電源進線，采用10kV高壓雙回路供電，二路電源同時供電，要求供電電壓為380/220V，電壓波動不超過額定電壓的177。室內(nèi)排水立管及排水橫干管采用承壓塑料管。(2)排水體制室內(nèi)為廢、污分流，室外為雨污分流。d 800人 餐飲用水 15 L/人考慮到殘疾人進入酒店方便，本項目在入口處專設(shè)有殘疾人車位以及殘疾人專用電梯；首層室內(nèi)外公共通道設(shè)有盲道。基本雪壓：。 項目布局方案根據(jù)項目定位，項目初步開發(fā)設(shè)想，地上26層，地下2層。 價格定位及營銷策劃 從某高檔賓館的現(xiàn)狀、經(jīng)營情況，尤其“天恒大酒店”和“海洋大酒店”的經(jīng)營情況看，建議項目引進國際知名酒店管理公司，在未來競爭中占據(jù)市場高點。另外，大量外國企業(yè)某代理商、國內(nèi)外旅游客也是非常大的客源。本項目規(guī)劃設(shè)計根據(jù)國家現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范、規(guī)程執(zhí)行，根據(jù)某市有關(guān)建筑間距，立面、建筑物高度，層高等有關(guān)規(guī)定進行，在規(guī)定允許范圍內(nèi)盡可能提高建筑高度，以提高土地的綜合利用率。水質(zhì)能夠滿足生活飲用水水質(zhì)標準要求。楊宅和塔下洲水泵壩對某江在某境內(nèi)的流量起了很大的調(diào)節(jié)作用，當滾水壩關(guān)閉時，只有泄漏量，90%。周邊環(huán)境條件較好，沒有大的生產(chǎn)企業(yè)。隨著我國經(jīng)濟的繼續(xù)穩(wěn)步增長和中國酒店餐飲業(yè)的迅猛發(fā)展，在未來一年里，酒店產(chǎn)品的市場規(guī)模與經(jīng)濟增長同步將會保持穩(wěn)定增長狀態(tài)。 酒店設(shè)施設(shè)備的科技化在知識經(jīng)濟時代，科技成為酒店企業(yè)生存和發(fā)展的資本?？梢?，它將酒店從片面追求短期效應(yīng)的圈子中解放出來。第二，個性化，即酒店要強調(diào)一對一的針對性服務(wù)。本世紀內(nèi)將會出現(xiàn)大量的綠色酒店。在人員培訓(xùn)上，將會以一種“投資”觀念舍得較大投入。折后價平均為436元/天。升級改造后，酒店入住的客戶群中，外籍客商占到45%以上，這一比例比原來上升了近三成。而2008年的北京奧運會和2010年的上海世博會，將會大大的推動中國酒店業(yè)的發(fā)展，所以中國賓館酒店行業(yè)在未來幾年的前景將看好。2006年1～9月中國入境旅游人數(shù)合計為92221468人，％。利用外資將加快我省旅游業(yè)發(fā)展，促進企業(yè)成長，提升行業(yè)素質(zhì)。同時，嚴格按照加入世界貿(mào)易組織承諾向外資開放電信業(yè)，允許外商在法定范圍內(nèi)以合資方式開展國內(nèi)電信業(yè)務(wù)，擴大外資在電信增值服務(wù)市場的投資。具備條件的沿海地區(qū)和城市要根據(jù)自身優(yōu)勢，制訂相應(yīng)的政策措施，加快培育一批具備國際資質(zhì)的服務(wù)外包企業(yè)，形成一批外包產(chǎn)業(yè)基地。為適應(yīng)新型工業(yè)化的新形勢，大力發(fā)展各類生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，促進現(xiàn)代制造業(yè)與服務(wù)業(yè)加快融合、互動發(fā)展；大力發(fā)展各種生活性服務(wù)業(yè)，積極拓展新型服務(wù)領(lǐng)域，支持新興服務(wù)業(yè)發(fā)展；大力加強公共服務(wù)體系建設(shè)，逐步實現(xiàn)公共服務(wù)的均等化；圍繞小康社會建設(shè)目標和消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的要求，優(yōu)化服務(wù)消費結(jié)構(gòu)，豐富廣大人民群眾精神文化生活。現(xiàn)常住某外商約8000人，因此，要進一步為外商提供世界一流服務(wù)，應(yīng)從速興建國際一流酒店。圍繞建設(shè)國際性商貿(mào)城市目標，高標準修編城市系統(tǒng)規(guī)劃，高質(zhì)量創(chuàng)建生態(tài)城市，嚴要求管理文明城市，努力建設(shè)新型移民城市，大力發(fā)展多元文化，培養(yǎng)造就國際化時代新某人，努力把某建設(shè)成為與國際化、信息化時代和汽車社會相適應(yīng)的現(xiàn)代化城市?！笆晃濉睍r期，是實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標的攻堅階段，也是某建設(shè)國際性商貿(mào)城市的關(guān)鍵時期。2005年義博會專門設(shè)立“山海協(xié)作專區(qū)”，搭建區(qū)域協(xié)作發(fā)展平臺。今后5年，我省將形成三大旅游經(jīng)濟帶：杭州灣文化休閑旅游經(jīng)濟帶、浙東沿海海洋旅游經(jīng)濟帶和浙西南山水生態(tài)旅游經(jīng)濟帶；將形成文化、海洋、生態(tài)、商貿(mào)、休閑、紅色旅游六大產(chǎn)品系列。據(jù)統(tǒng)計，2005年我國旅游業(yè)繼續(xù)保持了良好的發(fā)展勢頭，各項經(jīng)濟指標實現(xiàn)全面增長。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標本項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總詳見表11。總建筑面積：其中：地上57500平方米 地下30000平方米功能分布：地下設(shè)置車位400個 地上一層設(shè)置大堂3000平方米 地上2～4層布置娛樂、會議、餐飲等配套用房 地上5～20層布置客房500間（套房90間） 本項目建設(shè)條件良好本項目由某酒店有限公司實施建設(shè)，該公司實力雄厚，且項目所在地水、電等公用基礎(chǔ)設(shè)施配套十分完善，交通便利，項目具有良好的建設(shè)條件。在建筑節(jié)能材料的使用方面，采用國內(nèi)成熟的節(jié)能技術(shù)，如新型墻體材料及隔熱、隔音、門窗體系等均考慮節(jié)能要求。 報告結(jié)論 本項目實施是必要的某市民營經(jīng)濟發(fā)達，商務(wù)活動頻繁，對賓館餐飲業(yè)具有強勁的市場需求，同時，某市每年接待國內(nèi)旅游者及探親人數(shù)穩(wěn)步增長；接待境外旅游者每年增長幅度超過18%。圍繞建設(shè)國際性商貿(mào)城市目標，高標準修編城市系統(tǒng)規(guī)劃，高質(zhì)量創(chuàng)建生態(tài)城市，嚴要求管理文明城市，努力建設(shè)新型移民城市，大力發(fā)展多元文化，培養(yǎng)造就國際化時代新某人，努力把某建設(shè)成為與國際化、信息化時代和汽車社會相適應(yīng)的現(xiàn)代化城市。“十一五”時期，是實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標的攻堅階段，也是某建設(shè)國際性商貿(mào)城市的關(guān)鍵時期。2005年義博會專門設(shè)立“山海協(xié)作專區(qū)”，搭建區(qū)域協(xié)作發(fā)展平臺。經(jīng)營期限：酒店經(jīng)營期限為50年 項目承辦單位概況本項目的承辦單位為某酒店有限公司，該公司由（香港）某國際投資有限公司投資創(chuàng)辦的外資公司，該公司的法定地址為某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)。(香港)某國際投資有限公司注冊資本為3000萬美元，以美元現(xiàn)匯投入。二是推進產(chǎn)業(yè)分工，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。圍繞金華“十一五”規(guī)劃要求，某“十一五”規(guī)劃提出，要在綜合實力、市場發(fā)展、國際化發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、社會事業(yè)發(fā)展、制度創(chuàng)新、生態(tài)建設(shè)、社會和諧等八個方面繼續(xù)走在全省乃至全國前列，到“十一五”期末，地區(qū)生產(chǎn)總值力爭突破600億元，人均生產(chǎn)總值爭取突破1萬美元，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重55%以上，實現(xiàn)全面小康目標，經(jīng)濟社會發(fā)展達到中等發(fā)達國家水平，國際性商貿(mào)城市初具規(guī)模。四要大力推進社會事業(yè)全面發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會。而某市目前缺乏高標準賓館，五星級賓館僅1家(尚在申報中)，從目前某社會經(jīng)濟發(fā)展和城市品位的提升以及滿足市場需求出發(fā)，某市需要軟硬件到位、環(huán)境舒適、擁有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的舒適型五星級賓館，本項目用地已通過公開拍賣的形式取得，且用地性質(zhì)、用地位置均符合某市城市總體規(guī)劃和某市用地規(guī)劃，符合城市建設(shè)的需要。并對各種照明燈具、過道、公用部位和辦公場所等處的照明均可采用節(jié)能燈具。 本項目財務(wù)上可行項目建設(shè)總投資為79460萬元(約合10400萬美元)。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表序號項目名稱單位數(shù)量備 注1建設(shè)規(guī)模總用地面積m247945總建筑面積m287500其中；地上面積m257500 地下面積m2300002項目內(nèi)容地下車位個400 酒店大堂m22700娛樂餐飲m24200酒店客房間28200含套房90間3新增建設(shè)總投資萬元794604酒店經(jīng)營期限年505經(jīng)營效益 年營業(yè)收入萬元18150正常年 年總成本費用萬元8042正常年 營業(yè)稅金及附加萬元1106 年凈利潤萬元67526財務(wù)評價指標 投資利潤率％ 營業(yè)利潤率％ 投資內(nèi)部收益率％稅后 投資回收期(含建設(shè)期)年稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=6%)萬元8710稅后7盈虧平衡點(BEP)%第二章 投資環(huán)境分析及行業(yè)準入 項目與相關(guān)規(guī)劃關(guān)系 我國的旅游規(guī)劃“十一五”時期我國旅游業(yè)工作圍繞“兩個目標”。入境過夜旅游人數(shù)可達4680萬人次，與上年同比分別增長約10%和12%；，與上年同比增長10%；出境旅游者可達3100萬人次，%；全年國內(nèi)旅游收入達5286億元人民幣，國際旅游收入達到292億美元，與上年同比分別增長12%和13%；全年旅游總收入預(yù)計可達到7650億元人民幣，與上年同比增長12%。2006年，我省將以推進“三帶十區(qū)”建設(shè)為重點，加快旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時啟動“十百千”工程，創(chuàng)建10個旅游經(jīng)濟強縣、重點培育100個旅游強鎮(zhèn)和1000個特色旅游村。二是推進產(chǎn)業(yè)分工，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。圍繞金華“十一五”規(guī)劃要求，某“十一五”規(guī)劃提出，要在綜合實力、市場發(fā)展、國際化發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、社會事業(yè)發(fā)展、制度創(chuàng)新、生態(tài)建設(shè)、社會和諧等八個方面繼續(xù)走在全省乃至全國前列，到“十一五”期末，地區(qū)生產(chǎn)總值力爭突破600億元，人均生產(chǎn)總值爭取突破1萬美元，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重55%以上，實現(xiàn)全面小康目標，經(jīng)濟社會發(fā)展達到中等發(fā)達國家水平，國際性商貿(mào)城市初具規(guī)模。四要大力推進社會事業(yè)全面發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會。(4)根據(jù)省政府《關(guān)于進一步加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展》的文件精神，要求積極引導(dǎo)、多方籌措，加大旅游產(chǎn)業(yè)的對外開放力度，該項目的實施，在現(xiàn)實意義上，也是省府所提倡的加快旅游產(chǎn)業(yè)在率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，加快城市化進程和建設(shè)文化大省中的重要作用，為把我省建設(shè)成為旅游經(jīng)濟強省而添磚加瓦。二是科學(xué)調(diào)整服務(wù)業(yè)發(fā)展布局。建立支持國內(nèi)企業(yè)走出去的服務(wù)平臺，扶持出口導(dǎo)向型服務(wù)企業(yè)發(fā)展，積極參與國際競爭，擴大互利合作和共同發(fā)展。中國還將著力實現(xiàn)利用外資方式多樣化，引導(dǎo)外資以并購、參股、再投資等多種形式參與國內(nèi)企業(yè)改組改造，除關(guān)系國家安全的重要領(lǐng)域和重點企業(yè)外，逐步放松對外方控股其它企業(yè)和領(lǐng)域的限制。本項目的建設(shè)將加快某服務(wù)業(yè)的發(fā)展根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的總體部署，國家發(fā)展和改革委員會于2005年12月21日發(fā)布了第40號《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》，本項目符合第一類鼓勵類第二十五條其他服務(wù)業(yè)中的21條旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。其中，單只是2006年9月，中國入境旅游人數(shù)就達到了10437724人，％。隨著某國際化進程的不斷加快，這些年，高星級賓館、酒店和國際連鎖酒店品牌不斷入駐商城，這讓某酒店業(yè)也不斷走向國際化。某作為國際性商貿(mào)城市，餐飲、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)極為興旺，各類酒店生意十分紅火，星級酒店客房率平均在80%以上。 客房入住率目前某四星級酒店的客房入住率均在70%以上，%。在酒店企業(yè)內(nèi)部，將會建立一套按能授職、論功行賞的人事體制，通過員工的合理流動，發(fā)揮員工的才能；通過目標管理，形成一套科學(xué)的激勵機制，在企業(yè)內(nèi)部做到自主自發(fā)；通過酒店企業(yè)文化，利用文化的滲透力和訴求力，培養(yǎng)忠誠員工，確保酒店企業(yè)人力資源的相對穩(wěn)定。節(jié)約能源，減少消耗，保護環(huán)境，倡導(dǎo)綠色消費，提供綠色服務(wù)，將成為我國酒店業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略。第三，人性化，即強調(diào)用心服務(wù)，真正體現(xiàn)一種真誠的人文關(guān)懷精神?！瓣P(guān)系網(wǎng)絡(luò)”營銷的基礎(chǔ)是酒店向顧客提供各類附加利益，以附加值來增加酒店產(chǎn)品的價值。并且，為滿足現(xiàn)代人“求新奇、求享受、求舒適”的需求，酒店企業(yè)將會更多地應(yīng)用各類新科技、新知識，強化現(xiàn)代企業(yè)的智能個性。其次，隨著科學(xué)技術(shù)水平的進一步提高以及用戶對酒店產(chǎn)品認識和要求的不斷深入，酒店用品的專業(yè)化程度將越來越強，科技含量也會越來越高。 建設(shè)條件 自然條件某市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，夏冬季長，春秋季短，氣候溫和，雨量充沛，日照充足，濕度較大，季風(fēng)氣候特征明顯，并具盆地小氣候特點。地震：項目所在區(qū)域內(nèi)屬于金衢盆地東緣，地貌以丘陵為主，系少震、弱震區(qū)，遠場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征。本工程接入點給水管管徑DN250，兩路進水，沿建筑道路環(huán)形狀管網(wǎng)布置，以滿足本工程生活與消防用水的要求。本項目部平面布置的主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見表51。因此，未來賓館經(jīng)營的主要目標客戶定位：外來商務(wù)客人、國內(nèi)外旅游客人。合適的價格定位：標準間500元/間總用地：47945平方米總