【正文】 二、 項(xiàng)目整體可行性分析結(jié)論 1 本研究的結(jié)論是，建設(shè)開(kāi)發(fā) 東莞尚佳華南餐飲酒店用品市場(chǎng)酒店項(xiàng)目 ， 必須建設(shè)必須要有特色，才可使開(kāi)發(fā)商的“酒店”升值。 二、 投資回報(bào)分析與推論 1 測(cè)算前提假設(shè) （ 1） 假設(shè)總客房數(shù)按 150套房，餐廳按 100 餐位計(jì)算。 （ 2）財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn) 如果企業(yè)未能建立有效的財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算體系，可能往往被不良人員利用，造成企業(yè)資產(chǎn)流失，輕則造成企業(yè)形象受損、經(jīng)營(yíng)受限、喪失競(jìng)爭(zhēng)力，嚴(yán)重將導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。 05%。 8 本項(xiàng)目為了在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利位置，必須選擇有實(shí)力和品牌的國(guó)內(nèi)酒店管理公司。指導(dǎo)屬下酒店充分挖潛開(kāi)源，使酒店的每一寸空間都能產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益。使業(yè)主的資產(chǎn)保值增值，對(duì)酒店長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展起到良好的基礎(chǔ)建設(shè)作用。而酒店管理公司享受絕大部份 成果的支配權(quán)。 六、 目標(biāo)的達(dá)成 分解各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)及管理的目標(biāo)，共有 30多項(xiàng)的指標(biāo)，通過(guò)強(qiáng)勁有力的執(zhí)行力及調(diào)控流程，達(dá)至預(yù)定的目標(biāo)，使之計(jì)劃的完成情況達(dá) 90%或以上。 2 通過(guò)各種關(guān)系，向鎖定的政府部門(mén)、事業(yè)單位、大專(zhuān)院校寄發(fā)宣傳資料。 （ 5）計(jì)劃實(shí)施的執(zhí)行力。 （ 1） 建立培訓(xùn)體系。 （ 2） 酒店個(gè)性化服務(wù)功能實(shí)施。 6 調(diào)控策略 （ 1） 每天根據(jù)營(yíng)業(yè)報(bào)表調(diào)整。 4 營(yíng)銷(xiāo)手段 （ 1） 捆綁式消費(fèi)：靈活多變的產(chǎn)品組合，讓客人在消費(fèi)的過(guò)程中得到實(shí)惠。 二、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略 1 市場(chǎng)策略 （ 1） 爭(zhēng)取區(qū)域市場(chǎng)的商務(wù)客源。 符合市場(chǎng)需要 完成系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 1 包括：目標(biāo)，總體策略原則，市場(chǎng)定位，行動(dòng)方案，信息反饋，員工獎(jiǎng)罰，企業(yè)形象推廣，費(fèi)用預(yù)算。 2 嚴(yán)禁貨不對(duì)版。 根 據(jù) 工程需要 滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)需要 酒店管理系統(tǒng) 具體招標(biāo)及施工進(jìn)度表另定。 2 給排水的總接口。 盡量少調(diào)整 組織有關(guān)的驗(yàn)收 政府有關(guān)部門(mén) 滿(mǎn)足驗(yàn)收條件 酒店后勤硬件 員工宿舍及負(fù) 4 樓員工后勤區(qū)最好在開(kāi)業(yè)前 4 個(gè)月交付使用。 2 為日后的經(jīng)營(yíng)需要打下良好基礎(chǔ)。 公平，公開(kāi)，公正 財(cái)務(wù) 1 部門(mén)營(yíng)運(yùn)及接待費(fèi)用按集團(tuán)規(guī)定。 根 據(jù) 工作需要 高效精簡(jiǎn)，量化管理 工作權(quán)限 行政 1 工程及酒店策劃的組織及建議權(quán)。 2 全面負(fù)責(zé)酒店開(kāi)業(yè)前工程方面的現(xiàn)場(chǎng)管理，協(xié)調(diào)及組織工程驗(yàn)收。 2 設(shè)計(jì)任務(wù) （ 1）總體建筑規(guī)劃 （ 2）土建設(shè)計(jì) （ 3）機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì) （ 4）裝修及裝飾設(shè)計(jì) 二、 項(xiàng)目布局規(guī)劃 1 項(xiàng)目的規(guī)模：項(xiàng)目總建筑面積為 6500 平方米，建筑物樓高 12 層，每層約 500平方米，另地下室約 500 平方。 第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃 一、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù) 1 設(shè)計(jì)總則 （ 1）效益優(yōu)先原則 。 4 酒店類(lèi)型定位：根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的實(shí)際情況，結(jié)合國(guó)內(nèi)外酒店的最新發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目宜定位為“時(shí)尚型的商務(wù)快捷酒店”。 5 時(shí)尚的酒 店裝修設(shè)計(jì)，形成產(chǎn)品的獨(dú)特性和創(chuàng)新性，并以自身的差異化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，在與對(duì)手激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。 ● 潛在的 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 （ 10） 酒管集團(tuán)在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位及影響力，大大地提高了酒店的知名度及認(rèn)知度。 （ 2）優(yōu)越的地理位置， 周邊眾多的批發(fā)市場(chǎng)，提供源源不斷的客源。 2 項(xiàng)目的分析發(fā)現(xiàn) （ 1）區(qū)域市場(chǎng)內(nèi) 三星級(jí)及以上酒店的生存空間越來(lái)越小， 且整體市場(chǎng)供過(guò)于求，目前 投資者對(duì)四五星級(jí)酒店的投資越來(lái)越謹(jǐn)慎，該項(xiàng)目不宜投資作 三星級(jí)及以上的酒店。 （ 3）區(qū)域市場(chǎng)內(nèi) 與四星級(jí)以上的酒店相比，三星級(jí)酒店 缺乏明顯的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。 ● 適合將來(lái)人們出行的消費(fèi)模式。 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 禮貌服務(wù)： 主動(dòng)式的服務(wù)，服務(wù)的意識(shí)較強(qiáng)。（ 1）三星級(jí)酒店自身現(xiàn)在及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，令市場(chǎng)供過(guò)于求，三星級(jí)酒店的生存空間越來(lái)越小。（ 4）潛在的至少 2家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，無(wú)論從建筑規(guī)模，產(chǎn)品的創(chuàng)新，服務(wù)及管理的水平都會(huì)對(duì)該項(xiàng)目構(gòu)成極大的威脅。 ● 經(jīng)營(yíng)成本較低。 ● 酒店整體設(shè)計(jì)及裝修過(guò)于傳統(tǒng)，但是較大氣。 ● 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)很差。 ● 桑拿市場(chǎng)也大不如前， 桑拿開(kāi)房在 150200%左右。（ 3） 快捷連鎖酒店的 靜態(tài)年回報(bào)遠(yuǎn)大于 三星級(jí)及以上酒店。 道滘鎮(zhèn)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況也大不如前 。 根據(jù)以上資料分析得知：（ 1） 道滘鎮(zhèn)整體經(jīng)濟(jì)及企業(yè)的發(fā)展，有利于酒店業(yè)的發(fā)展。（ 4） 批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功與否？存在著許多不可預(yù)見(jiàn)的因素。 根據(jù)以上資料分析得知：（ 1）項(xiàng)目所在地一線(xiàn)及二線(xiàn)范圍內(nèi)的三星級(jí)及以上的酒店為數(shù)眾多，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成了極大的威脅。 2 交通：距離道滘鎮(zhèn)中心區(qū)，莞城南城區(qū)，洪梅鎮(zhèn)，望牛墩均處于 15分鐘的車(chē)程，距廣州約 40分鐘的車(chē)程及規(guī)劃當(dāng)中的輕軌鐵路交通網(wǎng)線(xiàn)。 7 容積率： 3。 第二章 項(xiàng)目概述 一、 業(yè)主公司背景 東莞尚佳實(shí)業(yè)投資有限公司是由東莞市方中 集團(tuán)及其它股東組成的、專(zhuān)門(mén)為東莞尚佳華南餐飲酒店用品市場(chǎng)項(xiàng)目投資而成立的民營(yíng)企業(yè)。 四、 術(shù)語(yǔ)解釋 1 營(yíng)業(yè)收入：是指按“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則定義的、經(jīng)營(yíng)酒店及其附屬設(shè)施所得的客房、中西餐廳、水療中心， 其他商務(wù)和休閑娛樂(lè)設(shè)施 ，電話(huà)、傳真、洗衣及其他各項(xiàng)服務(wù)或賠償（除保險(xiǎn)外）獲得的應(yīng)稅營(yíng)業(yè)性收入之總和。 （ 6）財(cái)務(wù)管理咨詢(xún)顧問(wèn) Mr. amy 超過(guò) 13年酒店財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)， 現(xiàn)任廣東某五星級(jí)酒店財(cái)務(wù)總監(jiān)，具有豐富酒店財(cái)務(wù)咨詢(xún)經(jīng)驗(yàn)。 2 項(xiàng)目小組成員簡(jiǎn)介： （ 1）項(xiàng)目總監(jiān) Mr. Kendy 近 20年大型酒店運(yùn)營(yíng)和 大型項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，曾任多家企業(yè)的項(xiàng)目總監(jiān)；曾經(jīng)主持過(guò)大型 5 星級(jí)酒店的籌建和運(yùn)營(yíng)，具有豐富的大型酒店籌建和項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，特別擅長(zhǎng)于酒店籌建、前期經(jīng)營(yíng)和管理策劃、經(jīng)營(yíng)布局策劃、酒店土建和機(jī)電項(xiàng)目監(jiān)理和咨詢(xún)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、 酒店采購(gòu)規(guī)劃、人力資源規(guī)劃等開(kāi)業(yè)咨詢(xún)工作，熟悉酒店各部門(mén)的運(yùn)營(yíng)和管理。 （ 2）項(xiàng)目小組的基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)庫(kù)。 （ 7）中華人民共和國(guó)《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分評(píng)定》（ 2021 年版）； （ 8）東莞市旅游局網(wǎng)站的資料。 （ 4）中餐餐飲管理咨詢(xún)顧問(wèn) 超過(guò)二十年酒店餐飲管理和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任廣東某五星級(jí)酒店餐飲總監(jiān)，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。 三 、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法說(shuō)明 1 對(duì)比官方數(shù)據(jù)以及內(nèi)部信息，項(xiàng)目小組通過(guò)實(shí)地調(diào)查和訪(fǎng)談以核實(shí)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并將所得數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析。 （ 2）酒店行政管理、銷(xiāo)售、工程維修等部門(mén)的員工工資、福利費(fèi)及這些部門(mén)發(fā)生的辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。 4 總占地面積： 1374 平方米。 11 酒店定位：未定。二線(xiàn)范圍的酒店包括車(chē)程在半小時(shí)以?xún)?nèi)的三星級(jí)酒店也不下 十?dāng)?shù)家，除了極為少數(shù)的酒店定位在商務(wù)型酒店，其它的酒店基本上的市場(chǎng)定位也是以?shī)蕵?lè)來(lái)帶動(dòng)客房及餐飲消費(fèi)的娛樂(lè)型酒店。（ 3）項(xiàng)目所在地一線(xiàn)范圍內(nèi)規(guī)劃中有 5 個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，其中下檔次的消費(fèi)群體令周邊的三星級(jí)及 快捷連鎖酒店受益。 4 企業(yè)發(fā)展：目前，全鎮(zhèn)外資企業(yè)達(dá) 196 家 ,2021 年全鎮(zhèn)利用外資 (含增資 )項(xiàng)目簽約 39宗 ,新簽協(xié)議利用外資總額 5677萬(wàn)美元 ,實(shí)際利用外資金額 4207 萬(wàn)美元 ,外貿(mào)出口總額 26536 萬(wàn)美元 。 另外由于該項(xiàng)目處于 道滘鎮(zhèn)廣深高速公路道滘出入口，令 該項(xiàng)目受益于廣州及莞城的客源。（ 4）東莞的 三星級(jí)及以上酒店娛樂(lè)部份的經(jīng)營(yíng)存在許多政策的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 消費(fèi)客源分析 ● 現(xiàn)有的四星級(jí)以上的酒店有這 3家，供過(guò)于求，已能滿(mǎn)足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需求，并且酒店的消費(fèi)與酒店提供的服務(wù)配套成比例。 ● 管理較規(guī)范：具備標(biāo)準(zhǔn)流程與政策。 ● 整體員工的外語(yǔ)水平不錯(cuò)。 ● 酒店的平面功能布局較為合理。 ● 越來(lái)越大的政策風(fēng)險(xiǎn)。 ● 與四星級(jí)以上的酒店相比 服務(wù)及管理水平差異較大。 3 假設(shè)項(xiàng)目定位在快捷連鎖酒店： （ 1）綜合情況分析 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 地理位置優(yōu)越，交通便利。 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 平均房?jī)r(jià)為 150200元，與三星級(jí)酒店相比，具有競(jìng)爭(zhēng)力。 根據(jù)以上分析得知：（ 1）市場(chǎng)仍然有較大的發(fā)展空間，為該項(xiàng)目的立項(xiàng)打下了良好而堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其市場(chǎng)很容易逐步被 四星級(jí)以上的酒店取代。 （ 2） 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)潛在的中低檔消費(fèi)群體及 人們出行的消費(fèi)模式的改變，為 快捷連鎖酒店的發(fā)展提供了基本的條件，但是需要市場(chǎng)的培育期。 （ 3）整體規(guī)劃，資源整合，使之更加適應(yīng)市場(chǎng)的需 要。 2 劣勢(shì) （ 1） 批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)需要一段時(shí)間。 ● 批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營(yíng)狀況。 6 時(shí)尚的 裝修 設(shè)計(jì)者強(qiáng)調(diào)在設(shè)計(jì)風(fēng)格、色調(diào)、材料、空間布局等方面的合理創(chuàng)新，追求以較低的建造成本獲得最大的視覺(jué)和使用效果；是性?xún)r(jià)比較高的一種酒店 裝修 設(shè)計(jì)類(lèi)型。 5 價(jià)格定位： （ 1）客房：協(xié)議散客價(jià) 130150 元 /間，門(mén)市散客價(jià) 160200 元 /間， （ 2）餐飲：早餐： 10元 /位，正餐 25元 /位（人均消費(fèi)）。以行業(yè)快捷酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)做為參考標(biāo)準(zhǔn)，本著效益優(yōu)先的原則，盡量強(qiáng)化單位物業(yè)面積利潤(rùn)貢獻(xiàn)率高的項(xiàng)目、設(shè)施，弱化貢獻(xiàn)率低的項(xiàng)目與設(shè)施。 2 項(xiàng)目的初步規(guī)劃 項(xiàng)目 內(nèi)容 首層 大堂，餐飲 211 層 客房 12 層 會(huì)議室及其它 地下室 機(jī)電設(shè)備，辦公區(qū)，總倉(cāng) 室外部份 1 垃圾房，煤氣房的設(shè)計(jì)。 3 全面負(fù)責(zé)酒店主要經(jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)前一切酒店策劃工作，為將來(lái)的酒店經(jīng)營(yíng)提供良好的經(jīng)營(yíng)及管理環(huán)境。 2 工程外包，甲供材料組織建議權(quán)。 2 工程付款及其它采購(gòu)付款建議權(quán)。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 財(cái)務(wù)預(yù)算化 1 制作籌建辦營(yíng)運(yùn)費(fèi)用，項(xiàng)目投資預(yù)算，酒店開(kāi)辦費(fèi)用等計(jì)劃 2 按計(jì)劃實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算化管理 達(dá)至預(yù)算化管理目標(biāo) 日常事務(wù)處理 1 一般事務(wù)需 2 天內(nèi)處理完畢。 滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)需要 裝修管理 裝修設(shè)計(jì)招標(biāo) 按計(jì)劃實(shí)施 設(shè)計(jì)超前，成本較低 裝修施工招標(biāo) 按計(jì)劃實(shí)施 按國(guó)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收 整體裝飾品的設(shè)計(jì) 按計(jì)劃實(shí)施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 甲供材料采購(gòu) 1 按實(shí)際需求確認(rèn)甲供材料名稱(chēng)及數(shù)量，如電子門(mén)鎖，衛(wèi)生間的潔具及龍頭。 滿(mǎn)足驗(yàn)收條件 機(jī)電管理 機(jī)電設(shè)備規(guī)劃 按計(jì)劃實(shí)施 節(jié)能，維修及保養(yǎng)成本低 與政府部門(mén)溝通 1 高壓電的總接口。 根 據(jù) 工程需要 滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)需要 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 具體招標(biāo)及施工進(jìn)度表另定。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 施工材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn) 1 由籌建辦機(jī)電監(jiān)理負(fù)責(zé)主要的施工材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)。 符合市場(chǎng)需要 制定經(jīng)營(yíng)管理策劃 1 包括：經(jīng)營(yíng)定位，價(jià)格定位，產(chǎn)品策劃，管理策劃，前期投入預(yù)算，經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 3 實(shí)現(xiàn) “建國(guó)內(nèi)一流品牌”的目標(biāo)。 （ 3） 捆綁式的定價(jià)，促進(jìn)消費(fèi)。 （ 5） 建立人力資源庫(kù)，為企業(yè)儲(chǔ)存人才。 2 弘揚(yáng)企業(yè)文化，制定完善的管理操作規(guī)范（以先進(jìn)的管理模式為基礎(chǔ)，結(jié)合酒店實(shí)際情況） （ 1） 企業(yè)文化建立。