【正文】 二、 項目整體可行性分析結(jié)論 1 本研究的結(jié)論是，建設開發(fā) 東莞尚佳華南餐飲酒店用品市場酒店項目 ， 必須建設必須要有特色，才可使開發(fā)商的“酒店”升值。 二、 投資回報分析與推論 1 測算前提假設 （ 1） 假設總客房數(shù)按 150套房，餐廳按 100 餐位計算。 （ 2）財務管理風險 如果企業(yè)未能建立有效的財務管理及會計核算體系，可能往往被不良人員利用，造成企業(yè)資產(chǎn)流失，輕則造成企業(yè)形象受損、經(jīng)營受限、喪失競爭力，嚴重將導致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。 05%。 8 本項目為了在未來市場競爭中占據(jù)有利位置，必須選擇有實力和品牌的國內(nèi)酒店管理公司。指導屬下酒店充分挖潛開源，使酒店的每一寸空間都能產(chǎn)生最大的經(jīng)濟效益。使業(yè)主的資產(chǎn)保值增值，對酒店長期穩(wěn)定發(fā)展起到良好的基礎建設作用。而酒店管理公司享受絕大部份 成果的支配權(quán)。 六、 目標的達成 分解各項經(jīng)營及管理的目標，共有 30多項的指標，通過強勁有力的執(zhí)行力及調(diào)控流程，達至預定的目標，使之計劃的完成情況達 90%或以上。 2 通過各種關(guān)系，向鎖定的政府部門、事業(yè)單位、大專院校寄發(fā)宣傳資料。 （ 5）計劃實施的執(zhí)行力。 （ 1） 建立培訓體系。 （ 2） 酒店個性化服務功能實施。 6 調(diào)控策略 （ 1） 每天根據(jù)營業(yè)報表調(diào)整。 4 營銷手段 （ 1） 捆綁式消費：靈活多變的產(chǎn)品組合，讓客人在消費的過程中得到實惠。 二、 項目經(jīng)營策略 1 市場策略 （ 1） 爭取區(qū)域市場的商務客源。 符合市場需要 完成系統(tǒng)營銷策劃 1 包括：目標，總體策略原則，市場定位，行動方案，信息反饋，員工獎罰，企業(yè)形象推廣，費用預算。 2 嚴禁貨不對版。 根 據(jù) 工程需要 滿足經(jīng)營需要 酒店管理系統(tǒng) 具體招標及施工進度表另定。 2 給排水的總接口。 盡量少調(diào)整 組織有關(guān)的驗收 政府有關(guān)部門 滿足驗收條件 酒店后勤硬件 員工宿舍及負 4 樓員工后勤區(qū)最好在開業(yè)前 4 個月交付使用。 2 為日后的經(jīng)營需要打下良好基礎。 公平，公開，公正 財務 1 部門營運及接待費用按集團規(guī)定。 根 據(jù) 工作需要 高效精簡，量化管理 工作權(quán)限 行政 1 工程及酒店策劃的組織及建議權(quán)。 2 全面負責酒店開業(yè)前工程方面的現(xiàn)場管理，協(xié)調(diào)及組織工程驗收。 2 設計任務 （ 1）總體建筑規(guī)劃 （ 2）土建設計 （ 3）機電設備設計 （ 4）裝修及裝飾設計 二、 項目布局規(guī)劃 1 項目的規(guī)模：項目總建筑面積為 6500 平方米，建筑物樓高 12 層，每層約 500平方米，另地下室約 500 平方。 第五章 項目開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃 一、 項目設計任務 1 設計總則 （ 1）效益優(yōu)先原則 。 4 酒店類型定位：根據(jù)區(qū)域市場的實際情況，結(jié)合國內(nèi)外酒店的最新發(fā)展趨勢，本項目宜定位為“時尚型的商務快捷酒店”。 5 時尚的酒 店裝修設計，形成產(chǎn)品的獨特性和創(chuàng)新性，并以自身的差異化產(chǎn)品優(yōu)勢，在與對手激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位。 ● 潛在的 競爭對手。 （ 10） 酒管集團在行業(yè)內(nèi)領先地位及影響力，大大地提高了酒店的知名度及認知度。 （ 2）優(yōu)越的地理位置， 周邊眾多的批發(fā)市場，提供源源不斷的客源。 2 項目的分析發(fā)現(xiàn) （ 1）區(qū)域市場內(nèi) 三星級及以上酒店的生存空間越來越小， 且整體市場供過于求，目前 投資者對四五星級酒店的投資越來越謹慎，該項目不宜投資作 三星級及以上的酒店。 （ 3）區(qū)域市場內(nèi) 與四星級以上的酒店相比，三星級酒店 缺乏明顯的綜合競爭能力。 ● 適合將來人們出行的消費模式。 ● 競爭對手 禮貌服務： 主動式的服務，服務的意識較強。（ 1）三星級酒店自身現(xiàn)在及潛在的競爭對手，令市場供過于求，三星級酒店的生存空間越來越小。（ 4）潛在的至少 2家競爭對手，無論從建筑規(guī)模，產(chǎn)品的創(chuàng)新，服務及管理的水平都會對該項目構(gòu)成極大的威脅。 ● 經(jīng)營成本較低。 ● 酒店整體設計及裝修過于傳統(tǒng)，但是較大氣。 ● 經(jīng)營風險防范意識很差。 ● 桑拿市場也大不如前， 桑拿開房在 150200%左右。（ 3） 快捷連鎖酒店的 靜態(tài)年回報遠大于 三星級及以上酒店。 道滘鎮(zhèn)酒店的經(jīng)營狀況也大不如前 。 根據(jù)以上資料分析得知：（ 1） 道滘鎮(zhèn)整體經(jīng)濟及企業(yè)的發(fā)展，有利于酒店業(yè)的發(fā)展。（ 4） 批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？存在著許多不可預見的因素。 根據(jù)以上資料分析得知：（ 1）項目所在地一線及二線范圍內(nèi)的三星級及以上的酒店為數(shù)眾多，競爭非常激烈，對項目構(gòu)成了極大的威脅。 2 交通：距離道滘鎮(zhèn)中心區(qū)，莞城南城區(qū)，洪梅鎮(zhèn)，望牛墩均處于 15分鐘的車程，距廣州約 40分鐘的車程及規(guī)劃當中的輕軌鐵路交通網(wǎng)線。 7 容積率： 3。 第二章 項目概述 一、 業(yè)主公司背景 東莞尚佳實業(yè)投資有限公司是由東莞市方中 集團及其它股東組成的、專門為東莞尚佳華南餐飲酒店用品市場項目投資而成立的民營企業(yè)。 四、 術(shù)語解釋 1 營業(yè)收入：是指按“權(quán)責發(fā)生制”原則定義的、經(jīng)營酒店及其附屬設施所得的客房、中西餐廳、水療中心， 其他商務和休閑娛樂設施 ，電話、傳真、洗衣及其他各項服務或賠償（除保險外）獲得的應稅營業(yè)性收入之總和。 （ 6）財務管理咨詢顧問 Mr. amy 超過 13年酒店財務管理經(jīng)驗， 現(xiàn)任廣東某五星級酒店財務總監(jiān)，具有豐富酒店財務咨詢經(jīng)驗。 2 項目小組成員簡介： （ 1）項目總監(jiān) Mr. Kendy 近 20年大型酒店運營和 大型項目管理經(jīng)驗，曾任多家企業(yè)的項目總監(jiān)；曾經(jīng)主持過大型 5 星級酒店的籌建和運營，具有豐富的大型酒店籌建和項目管理實踐經(jīng)驗，特別擅長于酒店籌建、前期經(jīng)營和管理策劃、經(jīng)營布局策劃、酒店土建和機電項目監(jiān)理和咨詢、營銷策劃、 酒店采購規(guī)劃、人力資源規(guī)劃等開業(yè)咨詢工作，熟悉酒店各部門的運營和管理。 （ 2）項目小組的基礎 數(shù)據(jù)庫。 （ 7）中華人民共和國《旅游涉外飯店星級的劃分評定》（ 2021 年版）； （ 8）東莞市旅游局網(wǎng)站的資料。 （ 4）中餐餐飲管理咨詢顧問 超過二十年酒店餐飲管理和運營經(jīng)驗，現(xiàn)任廣東某五星級酒店餐飲總監(jiān)，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。 三 、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法說明 1 對比官方數(shù)據(jù)以及內(nèi)部信息，項目小組通過實地調(diào)查和訪談以核實數(shù)據(jù)的準確性，并將所得數(shù)據(jù)進行綜合分析。 （ 2）酒店行政管理、銷售、工程維修等部門的員工工資、福利費及這些部門發(fā)生的辦公費、差旅費等。 4 總占地面積： 1374 平方米。 11 酒店定位：未定。二線范圍的酒店包括車程在半小時以內(nèi)的三星級酒店也不下 十數(shù)家，除了極為少數(shù)的酒店定位在商務型酒店，其它的酒店基本上的市場定位也是以娛樂來帶動客房及餐飲消費的娛樂型酒店。（ 3）項目所在地一線范圍內(nèi)規(guī)劃中有 5 個批發(fā)市場，其中下檔次的消費群體令周邊的三星級及 快捷連鎖酒店受益。 4 企業(yè)發(fā)展：目前，全鎮(zhèn)外資企業(yè)達 196 家 ,2021 年全鎮(zhèn)利用外資 (含增資 )項目簽約 39宗 ,新簽協(xié)議利用外資總額 5677萬美元 ,實際利用外資金額 4207 萬美元 ,外貿(mào)出口總額 26536 萬美元 。 另外由于該項目處于 道滘鎮(zhèn)廣深高速公路道滘出入口，令 該項目受益于廣州及莞城的客源。（ 4）東莞的 三星級及以上酒店娛樂部份的經(jīng)營存在許多政策的風險。 （ 3） 競爭對手 消費客源分析 ● 現(xiàn)有的四星級以上的酒店有這 3家，供過于求，已能滿足當?shù)叵M者的需求，并且酒店的消費與酒店提供的服務配套成比例。 ● 管理較規(guī)范：具備標準流程與政策。 ● 整體員工的外語水平不錯。 ● 酒店的平面功能布局較為合理。 ● 越來越大的政策風險。 ● 與四星級以上的酒店相比 服務及管理水平差異較大。 3 假設項目定位在快捷連鎖酒店： （ 1）綜合情況分析 ● 競爭對手 地理位置優(yōu)越，交通便利。 ● 競爭對手 平均房價為 150200元，與三星級酒店相比，具有競爭力。 根據(jù)以上分析得知：（ 1）市場仍然有較大的發(fā)展空間，為該項目的立項打下了良好而堅實的基礎。其市場很容易逐步被 四星級以上的酒店取代。 （ 2） 區(qū)域市場內(nèi)潛在的中低檔消費群體及 人們出行的消費模式的改變，為 快捷連鎖酒店的發(fā)展提供了基本的條件，但是需要市場的培育期。 （ 3）整體規(guī)劃，資源整合，使之更加適應市場的需 要。 2 劣勢 （ 1） 批發(fā)市場的開發(fā)需要一段時間。 ● 批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營狀況。 6 時尚的 裝修 設計者強調(diào)在設計風格、色調(diào)、材料、空間布局等方面的合理創(chuàng)新，追求以較低的建造成本獲得最大的視覺和使用效果；是性價比較高的一種酒店 裝修 設計類型。 5 價格定位： （ 1）客房：協(xié)議散客價 130150 元 /間，門市散客價 160200 元 /間， （ 2）餐飲：早餐： 10元 /位，正餐 25元 /位（人均消費）。以行業(yè)快捷酒店的硬件標準做為參考標準，本著效益優(yōu)先的原則，盡量強化單位物業(yè)面積利潤貢獻率高的項目、設施，弱化貢獻率低的項目與設施。 2 項目的初步規(guī)劃 項目 內(nèi)容 首層 大堂，餐飲 211 層 客房 12 層 會議室及其它 地下室 機電設備，辦公區(qū)，總倉 室外部份 1 垃圾房，煤氣房的設計。 3 全面負責酒店主要經(jīng)營者進場前一切酒店策劃工作，為將來的酒店經(jīng)營提供良好的經(jīng)營及管理環(huán)境。 2 工程外包，甲供材料組織建議權(quán)。 2 工程付款及其它采購付款建議權(quán)。 達至預期目標 財務預算化 1 制作籌建辦營運費用，項目投資預算，酒店開辦費用等計劃 2 按計劃實施財務預算化管理 達至預算化管理目標 日常事務處理 1 一般事務需 2 天內(nèi)處理完畢。 滿足經(jīng)營需要 裝修管理 裝修設計招標 按計劃實施 設計超前，成本較低 裝修施工招標 按計劃實施 按國標標準驗收 整體裝飾品的設計 按計劃實施 達至預期目標 甲供材料采購 1 按實際需求確認甲供材料名稱及數(shù)量，如電子門鎖，衛(wèi)生間的潔具及龍頭。 滿足驗收條件 機電管理 機電設備規(guī)劃 按計劃實施 節(jié)能，維修及保養(yǎng)成本低 與政府部門溝通 1 高壓電的總接口。 根 據(jù) 工程需要 滿足經(jīng)營需要 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 具體招標及施工進度表另定。 達至預期目標 施工材料進場報驗 1 由籌建辦機電監(jiān)理負責主要的施工材料進場報驗。 符合市場需要 制定經(jīng)營管理策劃 1 包括：經(jīng)營定位，價格定位，產(chǎn)品策劃，管理策劃，前期投入預算，經(jīng)營預測，風險評估。 3 實現(xiàn) “建國內(nèi)一流品牌”的目標。 （ 3） 捆綁式的定價，促進消費。 （ 5） 建立人力資源庫，為企業(yè)儲存人才。 2 弘揚企業(yè)文化，制定完善的管理操作規(guī)范（以先進的管理模式為基礎，結(jié)合酒店實際情況） （ 1） 企業(yè)文化建立。