【正文】 個(gè)人所得稅繳納存在異常，物業(yè)管理公司可能發(fā)放一些補(bǔ)助、過節(jié)費(fèi)等計(jì)入“管理費(fèi)用” 、 “營(yíng)業(yè)費(fèi)用” ，未按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。 例：某單位 2022 年支付給臨時(shí)聘用人員的勞務(wù)報(bào)酬，金額為 18720 元，是按照“工資、薪金所得”稅目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，應(yīng)按“勞務(wù)報(bào)酬所得”稅目補(bǔ)繳個(gè)人所得稅。（二）特殊問題評(píng)估指標(biāo)問題一： 指標(biāo) 6. 現(xiàn)金流量表中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流入與營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的對(duì)比分析：如果現(xiàn)金流量表中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流入＞營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，則判斷存在異常。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)該公司將 2022 年收取大廈電話用戶的服務(wù)費(fèi)收入 元，取得的餐費(fèi)收入 12703 元計(jì)入“預(yù)收帳款”科目，未結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)收入” ，未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅，補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅 元。它是凈利潤(rùn)與全部成本、費(fèi)用的比值。它是投資者進(jìn)行投資決策時(shí)的一個(gè)重要依據(jù)。四、盈利能力盈利能力分析主要是通過盈利能力比率來反映的。（三）營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率29 / 75營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率是表明一定時(shí)期企業(yè)擁有的營(yíng)運(yùn)資金，平均每元能創(chuàng)造的經(jīng)營(yíng)收入。通常認(rèn)為，此項(xiàng)比率越高越好。長(zhǎng)期債務(wù)會(huì)隨時(shí)間延續(xù)不斷轉(zhuǎn)化為流動(dòng)負(fù)債，并需動(dòng)用流動(dòng)資產(chǎn)來償還。一般來說，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)高于借款利息率的情況下，投資者可獲得超額利潤(rùn)。主要包括：資產(chǎn)負(fù)債率、所有者權(quán)益比率、長(zhǎng)期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率、長(zhǎng)期負(fù)債與營(yíng)運(yùn)資金比率等。它是從流動(dòng)資產(chǎn)中扣除存貨部分，再除以流動(dòng)負(fù)債的比值。其計(jì)算公式如下： 流動(dòng)比率 = 流動(dòng)資產(chǎn) / 流動(dòng)負(fù)債根據(jù)表 41 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年流動(dòng)比率計(jì)算如下： 流動(dòng)比率 = / = 流動(dòng)比率表明了企業(yè)的短期債務(wù)可由企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)償債的能力。根據(jù)債務(wù)到期日遠(yuǎn)近不同，可分為短期償債能力比率和長(zhǎng)期償債能力比率兩種。 運(yùn)營(yíng)能力分析。（三）財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容 財(cái)務(wù)分析的數(shù)據(jù)主要來源于企業(yè)定期編制的各種會(huì)計(jì)報(bào)表。二、特殊問題企業(yè)代理業(yè)主經(jīng)營(yíng)出租業(yè)務(wù)，代收租金，未按規(guī)定代扣代繳房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅） ，營(yíng)業(yè)稅，印花稅等相關(guān)稅金。（二） 發(fā)放股利、實(shí)物等未代扣代繳個(gè)人所得稅。（三） 暫收款項(xiàng)未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅 物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項(xiàng)，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時(shí)或入住后準(zhǔn)備裝修時(shí)，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，不計(jì)入“營(yíng)業(yè)收入” ，少繳營(yíng)業(yè)稅。 案例 5：北京某物業(yè)管理有限責(zé)任公司在收取物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)，另按物業(yè)管理費(fèi) %收取業(yè)主稅金，2022 年收取業(yè)主稅費(fèi)合計(jì) 元，2022 年收取業(yè)主稅費(fèi)合計(jì) 元。 ”《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定繳納教育費(fèi)附加。案例 3：經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)， （1）某物業(yè)管理公司分別于 2022 年 3 月 6 日、7日收取東航物業(yè)管理中心物業(yè)管理費(fèi)收入 元和 元，計(jì)入“應(yīng)收帳款”科目，未計(jì)營(yíng)業(yè)收入,未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。圖 33%%%% 計(jì) 入 預(yù) 收 賬 款計(jì) 入 其 他 應(yīng) 付 款計(jì) 入 應(yīng) 付 賬 款 、 長(zhǎng) 期 應(yīng)付 款計(jì) 入 應(yīng) 收 賬 款 、 其 他 應(yīng)收 款%%%% % % %%%%%%%%%問 題 一 問 題 二 問 題 三 問 題 四 問 題 五圖 34常 見 問 題特 殊 問 題16 / 75案例 1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費(fèi)、車位費(fèi)、租線費(fèi)、電話占線費(fèi) 元（其中 2022 年 1 月至 12 月代收 元，2022 年 1 月至 12 月代收 576716 元） ，計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目，未繳納營(yíng)業(yè)稅。在檢查有問題的 46 戶中，最高查補(bǔ)稅款 114 萬元，最低查補(bǔ)稅款 3400 元，平均查補(bǔ)稅款 15圖 31有 問 題92%無 問 題8%有 問 題無 問 題14 / 75萬元。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。計(jì)算公式：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*稅率*（130%） 。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》 （國(guó)發(fā)[1986]90 號(hào)）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人，按照房產(chǎn)原值或租金收入征收的一種稅。計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額附加率。三、城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)算 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》 （國(guó)發(fā)[1985]第 19 號(hào)）的規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。9 / 75物業(yè)公司兼營(yíng)的餐飲服務(wù)收入。 物業(yè)公司收取業(yè)主的裝修保證金，如果到期退還給業(yè)主及租住戶的，不征收營(yíng)業(yè)稅；如果到期不退還或作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以沒收的，屬于物業(yè)管理公司管理性收入之外的價(jià)外費(fèi)用收入，均應(yīng)并入該物業(yè)公司營(yíng)業(yè)額，征收5%的營(yíng)業(yè)稅。 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)超出上述認(rèn)定范圍的代收款項(xiàng)，一律視同其相關(guān)業(yè)務(wù)收8 / 75入或價(jià)外收入，照章征收營(yíng)業(yè)稅。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對(duì)住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇等進(jìn)行物業(yè)大修理等工程施工活動(dòng)，由物業(yè)管理企業(yè)自行出具工程價(jià)款結(jié)算賬單，但必須經(jīng)委托方簽章認(rèn)可后，才能作為營(yíng)業(yè)收入處理。以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，按實(shí)現(xiàn)原則確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入必須同時(shí)滿足兩個(gè)基本條件：其一，發(fā)出商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)，即與營(yíng)業(yè)收入有關(guān)的交易形式已經(jīng)發(fā)生，實(shí)現(xiàn)了商品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；其二，收到價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證。其他業(yè)務(wù)收入包括：中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入。物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，亦稱為業(yè)主。 其他用途物業(yè)。而現(xiàn)實(shí)生活中，我們所稱的“物業(yè)”是一種狹義的范疇。本手冊(cè)依照現(xiàn)行的物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)法規(guī)、 《會(huì)計(jì)制度》、 《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》， 結(jié)合北京市物業(yè)管理業(yè)現(xiàn)狀及納稅評(píng)估工作實(shí)際，本著依法評(píng)估、科學(xué)實(shí)用、通俗易懂的原則編寫。2022 年 7 月前 言隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日臻完善及住房商品化的積極推進(jìn)，為了提高人們 的生活質(zhì)量， 創(chuàng)造優(yōu)美的生活與工作環(huán)境，以房屋及其設(shè)備、 設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等為對(duì)象的物業(yè)管理越來越受到人們的重視。本手冊(cè)內(nèi)容較為全面，主要分為四章和附錄。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物，及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。包括車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等。業(yè)主可以是個(gè)人、集體、國(guó)家。包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)外收入和投資收益等。（1）房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，對(duì)其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動(dòng)而取得的代銷手續(xù)費(fèi)。只有在同時(shí)具備上述兩個(gè)基本條件時(shí)，才能確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計(jì)算物業(yè)管理企業(yè)是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境的科學(xué)管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)7 / 75體。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)取得收入后，必須向付款方開具由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權(quán)屬于業(yè)主管理委員會(huì)，物業(yè)公司僅是代管使用，?？顚Ｓ?，按時(shí)列支，暫不征收營(yíng)業(yè)稅。物業(yè)公司舉辦的娛樂業(yè)務(wù)場(chǎng)所的收入。稅率分別為 7%、5%、1%。10 / 75第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計(jì)算根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 （財(cái)法字[1994]第3 號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是以物業(yè)管理以及代理所取得的收入和其他所得，稅率為 33%。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評(píng)估值）減除 30%的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率為 %。四、土地使用費(fèi)的計(jì)算 根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)規(guī)定》的通知（北京市人民政府令 1992 年第 13 號(hào)）規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)是對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外） ，按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項(xiàng)費(fèi)用。計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額*稅率,13 / 75 應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。從查補(bǔ)稅款分布看，營(yíng)業(yè)稅占 %，企業(yè)所得稅占 %，個(gè)人所得稅占 %，其他稅種合計(jì)占 %，如圖 32 所示。違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。 （2）該單位 2022 年 5 月 17日收取房屋出租收入 20220 元，計(jì)入“應(yīng)收帳款”科目，未計(jì)應(yīng)稅收入，未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 ”鑒于以上規(guī)定，造成應(yīng)繳未繳營(yíng)業(yè)稅 元，及城建稅 元和教育費(fèi)附加 元。該企業(yè) 2022 年 7 月和 9 月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)費(fèi) 元和 元，記入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。（四） 從“應(yīng)交稅金”推算營(yíng)業(yè)收入與記載“營(yíng)業(yè)收入”不符 按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅推算營(yíng)業(yè)收入，與記載的“營(yíng)業(yè)收入”不符。第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 不應(yīng)扣除的費(fèi)用計(jì)入成本、費(fèi)用類科目，少繳企業(yè)所得稅 例 7：某物業(yè)管理公司 2022 年 1 月至 2022 年 12 月支付管理人員誤餐補(bǔ)貼73656 元計(jì)入“管理費(fèi)用” ，未計(jì)入工資總額（該單位人均月工資已超過 960 元），應(yīng)調(diào)增利潤(rùn)。第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評(píng)估第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)一、財(cái)務(wù)分析概述（一）財(cái)務(wù)分析的概念 財(cái)務(wù)分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料為依托和起點(diǎn)，通過一定的分析方法，系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，揭示有關(guān)指標(biāo)之間的關(guān)系、變動(dòng)情況及其形成的原因，以反映企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中的利弊得失，為會(huì)計(jì)報(bào)表的使用者提供更相關(guān)和全面的財(cái)務(wù)信息。根據(jù)報(bào)表使用者的目的和側(cè)重點(diǎn)不同，財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容主要包括：償債能力分析、盈利能力分析、運(yùn)營(yíng)能力分析、發(fā)展趨勢(shì)分析。它是對(duì)企業(yè)總資產(chǎn)和部分資金的使用效率和周轉(zhuǎn)情況所做的分析，常用一系列周轉(zhuǎn)率衡量。（一）短期償債能力比率短期償債能力比率是反映償還流動(dòng)負(fù)債能力的比率。通常認(rèn)為，流動(dòng)比率在 2:1 左右即屬適當(dāng)。計(jì)算公式如下： 速動(dòng)比率 =（流動(dòng)資產(chǎn)—存貨）/ 流動(dòng)負(fù)債 = （195205—20260）/ = 速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更能說明企業(yè)的短期償債能力。 資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，也就是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系。這時(shí)，所有者權(quán)益比率越小，對(duì)投資者越有利。保持長(zhǎng)期債務(wù)不超過營(yíng)運(yùn)資金，就不會(huì)因這種變化而造成流動(dòng)資產(chǎn)小于流動(dòng)負(fù)債，從而使長(zhǎng)期債權(quán)人和短期債權(quán)人感到貸款有安全保障。因?yàn)?，在成本利?rùn)相同的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率越高，獲利就越大。它是經(jīng)營(yíng)收入與平均運(yùn)營(yíng)資金的比值。盈利能力比率是反映企30 / 75業(yè)一定期間獲取利潤(rùn)的能力的比率。（四） 資本保值增值率資本保值增值率是指期末所有者權(quán)益總額與期初所有者權(quán)益總額的比值。其計(jì)算公式如下： 成本利潤(rùn)率 = 凈利潤(rùn) / 全部成本、費(fèi)用 * 100%其中： 全部成本、費(fèi)用 = 經(jīng)營(yíng)成本+營(yíng)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用 根據(jù)表 42 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年成本利潤(rùn)率計(jì)算如下： 全部成本、費(fèi)用 = 11660+1000+10110+12022 = 34770 成本利潤(rùn)率 = 23144 / 34770 * 100% = 67% 成本利潤(rùn)率反映了企業(yè)所得與所耗之間的關(guān)系，比率越大，表明經(jīng)濟(jì)效益越好，反之，經(jīng)濟(jì)效益就越差。 指標(biāo) 3. 資產(chǎn)負(fù)債表中“其他應(yīng)付款”科目變化趨勢(shì)對(duì)比分析：該科目記載除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付工資等以外的應(yīng)付、暫收33 / 75其他單位的款項(xiàng)，通過與上年對(duì)比，根據(jù)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，變化幅度過大的視為可能存在異常。問題二： 指標(biāo) 7. “營(yíng)業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務(wù)收入”科目變化趨勢(shì)對(duì)比34 / 75分析：將“營(yíng)業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務(wù)收入”與上年對(duì)比，變化過大的列為異常。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國(guó)稅發(fā)[2022]47 號(hào)文件《國(guó)家稅務(wù)總35 / 75局關(guān)于貫徹中華人民共和國(guó)稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個(gè)人所得稅 1584 元。 指標(biāo) 15. 企業(yè)年度個(gè)人所得稅均為零申報(bào)的，判斷為存在異常 （二）特殊問題評(píng)估指標(biāo)問題一：同指標(biāo) 1215問題二：同指標(biāo) 121536 / 75指標(biāo) 16. 資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)付股利”科目變動(dòng)分析：一般企業(yè)付股利的情況很少，關(guān)注“應(yīng)付股利”科目的變動(dòng)。例：某物業(yè)管理公司，2022 年、2022 年“管理費(fèi)用” 、 “營(yíng)業(yè)費(fèi)用”中工資、補(bǔ)助性質(zhì)的支出全年數(shù)為 元和 元，增長(zhǎng)率等于 %，而個(gè)人所得稅繳納數(shù)均是 元，個(gè)人所得稅增長(zhǎng)率為零。如果“管理費(fèi)用”與“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”科目中的工資支出出現(xiàn)幅度較大的增減，應(yīng)關(guān)注是否存在支付臨時(shí)工工資的問題，同時(shí)關(guān)注個(gè)人所得稅計(jì)算問題。問題二： 指標(biāo) 5. 成本費(fèi)用利潤(rùn)率與行業(yè)平均值對(duì)比 ％某 行 業(yè) 管 理 費(fèi) 用 總 額某 行 業(yè) 銷 售 費(fèi) 用 總