【正文】 個人所得稅繳納存在異常，物業(yè)管理公司可能發(fā)放一些補助、過節(jié)費等計入“管理費用” 、 “營業(yè)費用” ，未按規(guī)定繳納個人所得稅。 例：某單位 2022 年支付給臨時聘用人員的勞務報酬，金額為 18720 元，是按照“工資、薪金所得”稅目計算繳納個人所得稅，應按“勞務報酬所得”稅目補繳個人所得稅。（二）特殊問題評估指標問題一： 指標 6. 現金流量表中經營活動的現金流入與營業(yè)稅計稅依據的對比分析：如果現金流量表中經營活動的現金流入＞營業(yè)稅的計稅依據，則判斷存在異常。經檢查發(fā)現該公司將 2022 年收取大廈電話用戶的服務費收入 元，取得的餐費收入 12703 元計入“預收帳款”科目，未結轉“營業(yè)收入” ，未按規(guī)定繳納營業(yè)稅，補繳營業(yè)稅 元。它是凈利潤與全部成本、費用的比值。它是投資者進行投資決策時的一個重要依據。四、盈利能力盈利能力分析主要是通過盈利能力比率來反映的。（三）營運資金周轉率29 / 75營運資金周轉率是表明一定時期企業(yè)擁有的營運資金，平均每元能創(chuàng)造的經營收入。通常認為，此項比率越高越好。長期債務會隨時間延續(xù)不斷轉化為流動負債，并需動用流動資產來償還。一般來說，在企業(yè)經營利潤高于借款利息率的情況下，投資者可獲得超額利潤。主要包括：資產負債率、所有者權益比率、長期負債與固定資產比率、長期負債與營運資金比率等。它是從流動資產中扣除存貨部分，再除以流動負債的比值。其計算公式如下： 流動比率 = 流動資產 / 流動負債根據表 41 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年流動比率計算如下： 流動比率 = / = 流動比率表明了企業(yè)的短期債務可由企業(yè)流動資產償債的能力。根據債務到期日遠近不同，可分為短期償債能力比率和長期償債能力比率兩種。 運營能力分析。（三）財務分析的內容 財務分析的數據主要來源于企業(yè)定期編制的各種會計報表。二、特殊問題企業(yè)代理業(yè)主經營出租業(yè)務，代收租金，未按規(guī)定代扣代繳房產稅（城市房地產稅） ，營業(yè)稅，印花稅等相關稅金。（二） 發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅。（三） 暫收款項未申報繳納營業(yè)稅 物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項，如：物業(yè)產權人、使用人入住時或入住后準備裝修時，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復、安全等方面的保證金，不計入“營業(yè)收入” ，少繳營業(yè)稅。 案例 5：北京某物業(yè)管理有限責任公司在收取物業(yè)管理費的同時，另按物業(yè)管理費 %收取業(yè)主稅金，2022 年收取業(yè)主稅費合計 元，2022 年收取業(yè)主稅費合計 元。 ”《征收教育費附加的暫行規(guī)定》第二條：“凡繳納產品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，應當依照本規(guī)定繳納教育費附加。案例 3：經檢查發(fā)現， （1）某物業(yè)管理公司分別于 2022 年 3 月 6 日、7日收取東航物業(yè)管理中心物業(yè)管理費收入 元和 元，計入“應收帳款”科目，未計營業(yè)收入,未申報繳納營業(yè)稅。圖 33%%%% 計 入 預 收 賬 款計 入 其 他 應 付 款計 入 應 付 賬 款 、 長 期 應付 款計 入 應 收 賬 款 、 其 他 應收 款%%%% % % %%%%%%%%%問 題 一 問 題 二 問 題 三 問 題 四 問 題 五圖 34常 見 問 題特 殊 問 題16 / 75案例 1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費、車位費、租線費、電話占線費 元（其中 2022 年 1 月至 12 月代收 元，2022 年 1 月至 12 月代收 576716 元） ，計入“其他應付款”科目，未繳納營業(yè)稅。在檢查有問題的 46 戶中，最高查補稅款 114 萬元，最低查補稅款 3400 元，平均查補稅款 15圖 31有 問 題92%無 問 題8%有 問 題無 問 題14 / 75萬元。分為從價計稅和從量計稅兩種。計算公式：年應納稅額=房產原值*稅率*（130%） 。 根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》 （國發(fā)[1986]90 號）的規(guī)定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人，按照房產原值或租金收入征收的一種稅。計算公式：應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額附加率。三、城市維護建設稅的計算 根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》 （國發(fā)[1985]第 19 號）的規(guī)定，城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。9 / 75物業(yè)公司兼營的餐飲服務收入。 物業(yè)公司收取業(yè)主的裝修保證金，如果到期退還給業(yè)主及租住戶的，不征收營業(yè)稅；如果到期不退還或作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以沒收的，屬于物業(yè)管理公司管理性收入之外的價外費用收入，均應并入該物業(yè)公司營業(yè)額，征收5%的營業(yè)稅。 對物業(yè)管理企業(yè)超出上述認定范圍的代收款項，一律視同其相關業(yè)務收8 / 75入或價外收入，照章征收營業(yè)稅。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人委托，對住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇等進行物業(yè)大修理等工程施工活動，由物業(yè)管理企業(yè)自行出具工程價款結算賬單，但必須經委托方簽章認可后，才能作為營業(yè)收入處理。以權責發(fā)生制為基礎，按實現原則確認營業(yè)收入必須同時滿足兩個基本條件：其一，發(fā)出商品、產品或提供勞務，即與營業(yè)收入有關的交易形式已經發(fā)生，實現了商品所有權的轉移；其二，收到價款或取得收取價款的憑證。其他業(yè)務收入包括：中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經營收入及無形資產轉讓收入等。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經營活動所取得的收入。物業(yè)所有人，即產權人，亦稱為業(yè)主。 其他用途物業(yè)。而現實生活中，我們所稱的“物業(yè)”是一種狹義的范疇。本手冊依照現行的物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)法規(guī)、 《會計制度》、 《會計準則》， 結合北京市物業(yè)管理業(yè)現狀及納稅評估工作實際，本著依法評估、科學實用、通俗易懂的原則編寫。2022 年 7 月前 言隨著我國經濟體制改革的不斷深化和房地產市場的日臻完善及住房商品化的積極推進，為了提高人們 的生活質量， 創(chuàng)造優(yōu)美的生活與工作環(huán)境，以房屋及其設備、 設施、相關場地等為對象的物業(yè)管理越來越受到人們的重視。本手冊內容較為全面，主要分為四章和附錄。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物，及其相關的設備、設施和場地。包括車站、機場、醫(yī)院、學校等。業(yè)主可以是個人、集體、國家。包括主營業(yè)務收入、其他業(yè)務收入、營業(yè)外收入和投資收益等。（1）房屋中介代銷手續(xù)費收入，是指物業(yè)管理企業(yè)受房地產開發(fā)商的委托，對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動而取得的代銷手續(xù)費。只有在同時具備上述兩個基本條件時，才能確認營業(yè)收入的實現。 第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算物業(yè)管理企業(yè)是專門從事地上永久性建筑物、基礎設施及周圍環(huán)境的科學管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經濟實7 / 75體。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務取得收入后，必須向付款方開具由地方稅務機關統(tǒng)一印制的服務業(yè)專用發(fā)票。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權屬于業(yè)主管理委員會，物業(yè)公司僅是代管使用，?？顚Ｓ?，按時列支，暫不征收營業(yè)稅。物業(yè)公司舉辦的娛樂業(yè)務場所的收入。稅率分別為 7%、5%、1%。10 / 75第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計算根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》 （財法字[1994]第3 號發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對象是以物業(yè)管理以及代理所取得的收入和其他所得，稅率為 33%。房產稅以房產原值（評估值）減除 30%的余值為計稅依據，稅率為 %。四、土地使用費的計算 根據北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費規(guī)定》的通知（北京市人民政府令 1992 年第 13 號）規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權者除外） ，按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。計算公式： 應納稅額=計稅金額*稅率,13 / 75 應納稅額=憑證數量*單位稅額。從查補稅款分布看，營業(yè)稅占 %，企業(yè)所得稅占 %，個人所得稅占 %，其他稅種合計占 %，如圖 32 所示。違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。 （2）該單位 2022 年 5 月 17日收取房屋出租收入 20220 元，計入“應收帳款”科目，未計應稅收入，未申報繳納營業(yè)稅。 ”鑒于以上規(guī)定，造成應繳未繳營業(yè)稅 元，及城建稅 元和教育費附加 元。該企業(yè) 2022 年 7 月和 9 月分別收取代理業(yè)務勞務費 元和 元，記入“營業(yè)外收入”科目。（四） 從“應交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符 按“應交稅金”科目記載應交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符。第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 不應扣除的費用計入成本、費用類科目，少繳企業(yè)所得稅 例 7：某物業(yè)管理公司 2022 年 1 月至 2022 年 12 月支付管理人員誤餐補貼73656 元計入“管理費用” ，未計入工資總額（該單位人均月工資已超過 960 元），應調增利潤。第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評估第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財務分析指標一、財務分析概述（一）財務分析的概念 財務分析是指以財務報表和其他資料為依托和起點，通過一定的分析方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)的過去和現在的經營成果、財務狀況及其變動，揭示有關指標之間的關系、變動情況及其形成的原因，以反映企業(yè)在經營中的利弊得失，為會計報表的使用者提供更相關和全面的財務信息。根據報表使用者的目的和側重點不同，財務分析的內容主要包括：償債能力分析、盈利能力分析、運營能力分析、發(fā)展趨勢分析。它是對企業(yè)總資產和部分資金的使用效率和周轉情況所做的分析，常用一系列周轉率衡量。（一）短期償債能力比率短期償債能力比率是反映償還流動負債能力的比率。通常認為，流動比率在 2:1 左右即屬適當。計算公式如下： 速動比率 =（流動資產—存貨）/ 流動負債 = （195205—20260）/ = 速動比率比流動比率更能說明企業(yè)的短期償債能力。 資產負債率資產負債率是負債總額除以資產總額的百分比，也就是負債總額與資產總額的比例關系。這時，所有者權益比率越小，對投資者越有利。保持長期債務不超過營運資金，就不會因這種變化而造成流動資產小于流動負債，從而使長期債權人和短期債權人感到貸款有安全保障。因為，在成本利潤相同的情況下，存貨周轉率越高，獲利就越大。它是經營收入與平均運營資金的比值。盈利能力比率是反映企30 / 75業(yè)一定期間獲取利潤的能力的比率。（四） 資本保值增值率資本保值增值率是指期末所有者權益總額與期初所有者權益總額的比值。其計算公式如下： 成本利潤率 = 凈利潤 / 全部成本、費用 * 100%其中： 全部成本、費用 = 經營成本+營業(yè)費用+管理費用+財務費用 根據表 42 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年成本利潤率計算如下： 全部成本、費用 = 11660+1000+10110+12022 = 34770 成本利潤率 = 23144 / 34770 * 100% = 67% 成本利潤率反映了企業(yè)所得與所耗之間的關系，比率越大，表明經濟效益越好，反之，經濟效益就越差。 指標 3. 資產負債表中“其他應付款”科目變化趨勢對比分析：該科目記載除應付票據、應付賬款、應付工資等以外的應付、暫收33 / 75其他單位的款項，通過與上年對比，根據變化趨勢進行分析，變化幅度過大的視為可能存在異常。問題二： 指標 7. “營業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務收入”科目變化趨勢對比34 / 75分析：將“營業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務收入”與上年對比，變化過大的列為異常。根據《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2022]47 號文件《國家稅務總35 / 75局關于貫徹中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅 1584 元。 指標 15. 企業(yè)年度個人所得稅均為零申報的，判斷為存在異常 （二）特殊問題評估指標問題一：同指標 1215問題二：同指標 121536 / 75指標 16. 資產負債表“應付股利”科目變動分析：一般企業(yè)付股利的情況很少，關注“應付股利”科目的變動。例：某物業(yè)管理公司，2022 年、2022 年“管理費用” 、 “營業(yè)費用”中工資、補助性質的支出全年數為 元和 元，增長率等于 %，而個人所得稅繳納數均是 元，個人所得稅增長率為零。如果“管理費用”與“營業(yè)費用”科目中的工資支出出現幅度較大的增減，應關注是否存在支付臨時工工資的問題，同時關注個人所得稅計算問題。問題二： 指標 5. 成本費用利潤率與行業(yè)平均值對比 ％某 行 業(yè) 管 理 費 用 總 額某 行 業(yè) 銷 售 費 用 總