【正文】 比如初始投資一個(gè)億，經(jīng)營(yíng)一年把它賣了，賣兩個(gè)億，下一家經(jīng)營(yíng)了一年又把它賣了，賣成三個(gè)億了，本來是初始投資一個(gè)億，在市場(chǎng)上已經(jīng)變成三個(gè)億了，就意味著經(jīng)營(yíng)臺(tái)階非常之高，很好的經(jīng)營(yíng)狀況也承受不下來。也有很多外國(guó)的財(cái)團(tuán)和外國(guó)管理公司聯(lián)手，想在中國(guó)成批收購(gòu)飯店，但是實(shí)際上都沒有做成。房地產(chǎn)開發(fā)商有兩個(gè)考慮，一是房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是50萬平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，可是飯店在市場(chǎng)上很容易形成品牌，所以，從品牌性的考慮出發(fā)，在投資、建設(shè)、開發(fā)小區(qū)的同時(shí)建設(shè)飯店。再比如說另一家大飯店，原來有一個(gè)大的跨國(guó)集團(tuán)總部常駐，遷出后，直接影響一個(gè)億的營(yíng)業(yè)收入。飯店和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系是更重要的更具實(shí)質(zhì)性的關(guān)系。三是節(jié)事效應(yīng)。但是這里有很多階段性的時(shí)機(jī)，所以需要通過行業(yè)比較來研究一下。很多人投資飯店看重的是品牌性的效應(yīng)，包括很多私營(yíng)企業(yè)。很多飯店實(shí)際上都是起到這個(gè)示范作用。我曾經(jīng)看到國(guó)家計(jì)委的一個(gè)材料，分析了20個(gè)大型投資項(xiàng)目，最少的投資是20億，其中有的項(xiàng)目，建成之日就是虧損之時(shí)。投資景區(qū)，投資量很大，是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào)，但是投資景區(qū)有一個(gè)好處，景區(qū)有門票收入，門票收入總體來說是比較穩(wěn)定的，所以，投資量雖然比較大，但是有穩(wěn)定的收入，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說這個(gè)投資也是很值的?？傮w來說這是一個(gè)市場(chǎng)化發(fā)展的過程。所以看著很熱鬧，人氣也很旺，但是財(cái)氣不旺。這個(gè)水平分工和垂直分工相結(jié)合的模式，應(yīng)該說是飯店行業(yè)進(jìn)步的表現(xiàn)，但在整個(gè)行業(yè)逐步成熟的同時(shí)，也就意味著中西部地區(qū)的飯店發(fā)展?fàn)顩r更加艱難。上述“三大三小”，形成了局部地區(qū)的旺盛，本質(zhì)上都是和經(jīng)濟(jì)發(fā)展及對(duì)外開放緊密聯(lián)系在一起的。廣東本來也是一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)，但是這些年以來，廣東的熱度比不上“三大”。同時(shí)，這幾年上海的會(huì)展旅游發(fā)展勢(shì)頭非常猛，現(xiàn)在上?；旧弦呀?jīng)變成了一個(gè)國(guó)際性的會(huì)展城市，每年的國(guó)際會(huì)議有300多個(gè)，在一定意義上可以和巴黎媲美了，所以上海的酒店價(jià)格現(xiàn)在也是全國(guó)最高的?！叭笕　钡耐?shí)際上反映的不完全是旅游需求，從根本上來說是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。第三是缺乏深層次的分析，分析下來自然就感覺到了。四川83億資產(chǎn)，20億收入，比率是25%。北京總資產(chǎn)388億，收入131億，比率是34%，正好是全國(guó)的平均水平。評(píng)一星，他們無法接受，評(píng)四星，管理部門無法接受，現(xiàn)在就處在這個(gè)局面。現(xiàn)在錦江之星在全國(guó)已經(jīng)開到一百多家了，主體模式是既投資又管理，也有一部分是輸出管理，總體來說效益都是不錯(cuò)的，超出了當(dāng)初投資的預(yù)想，這也是適應(yīng)市場(chǎng)深層次發(fā)展的一種需求，這種符合市場(chǎng)需求的東西就應(yīng)該有生命力，在市場(chǎng)上顯現(xiàn)了很好的效果。也就是說，9%的四五星飯店和24%的客房總量，但是接近50%的收入總量。目前中外合資飯店總數(shù)686座，%；，%；營(yíng)業(yè)總收入269億，%?，F(xiàn)在高檔商務(wù)酒店占據(jù)了市場(chǎng)的高端市場(chǎng)，有少量的度假飯店正在悄然產(chǎn)生。中外合資企業(yè)，包括港澳投資企業(yè)和外商投資企業(yè)，%，%。第一是現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)很大，即使在世界上也是飯店大國(guó)。但是作為一個(gè)老的國(guó)有飯店，四星牌子拿到手了，經(jīng)營(yíng)情況并沒有恢復(fù)。從1984年開始，高檔飯店建設(shè)過多的呼聲就開始了，到現(xiàn)在將近20年的時(shí)間，高檔飯店建設(shè)過多的呼聲持續(xù)了20年，始終在呼吁，但是始終在發(fā)展，形成了這么一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象?！　‰S著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，有相當(dāng)一批飯店已經(jīng)維持不下去了，也有相當(dāng)一批飯店已經(jīng)倒閉了，但是產(chǎn)生了一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象是倒閉不轉(zhuǎn)向。之所以我們的飯店這么長(zhǎng)的時(shí)間經(jīng)營(yíng)不景氣還有大量的投資進(jìn)入，用經(jīng)濟(jì)因素來分析就解釋不清楚，正是因?yàn)楹芏嗤顿Y者不需要考慮回報(bào)，所以就會(huì)產(chǎn)生盲目投資。但是進(jìn)入新世紀(jì)以來，應(yīng)該說這些方面的因素越來越少了，現(xiàn)在的很多政府部門，包括很多事業(yè)單位開辦的飯店也不能不考慮經(jīng)濟(jì)問題，也就是說，進(jìn)入21世紀(jì)以來，飯店的市場(chǎng)形勢(shì)實(shí)際上更加復(fù)雜，這就要求整個(gè)飯店行業(yè)要向深度進(jìn)軍，要研究飯店行業(yè)的深度發(fā)展問題。但是還在繼續(xù)增長(zhǎng)，還有很多投資商仍然看好這個(gè)領(lǐng)域，所以還在繼續(xù)投資。最后形成了這么一個(gè)意見，數(shù)字披露，但是不在報(bào)紙上大規(guī)模的披露，而是在統(tǒng)計(jì)年鑒里披露。同時(shí)，市場(chǎng)在不斷培育、不斷發(fā)展，但是很多市場(chǎng)的機(jī)遇我們并沒有把握到，這是90年代的一個(gè)基本情況。在1996年下半年，1997年上半年我們做經(jīng)濟(jì)分析的時(shí)候，當(dāng)時(shí)就向全行業(yè)提出了警告，飯店行業(yè)必須要警惕了，實(shí)際上正在走下坡路。所以，這個(gè)階段產(chǎn)生了兩個(gè)結(jié)果，第一個(gè)結(jié)果是得到社會(huì)上的普遍認(rèn)同，覺得旅游飯店是一個(gè)好行業(yè)，所以，那個(gè)時(shí)候飯店行業(yè)集中了素質(zhì)很高的一批員工；第二個(gè)結(jié)果是引發(fā)了一次飯店投資高峰，但錯(cuò)失了一個(gè)原始積累的過程，如果說那個(gè)時(shí)候的第一批飯店在價(jià)格上能夠有比較大的自由裁量權(quán)，現(xiàn)在很多飯店就不是這樣的狀態(tài)。中外合資酒店在早期起到了一個(gè)非常好的示范作用，不僅在于投資，而且在管理方面的示范作用非常之大。1979年中央在北戴河召開會(huì)議，決定每個(gè)省建一家旅游賓館，這批旅游賓館在那個(gè)時(shí)候在全行業(yè)發(fā)揮了示范作用，也起到了骨干的作用。這個(gè)房?jī)r(jià)合理不合理呢？不合理，但是也有合理的一面，這一面就是在深層次上飯店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)受到方方面面的制約，不是說想定多高價(jià)就能定多高價(jià)，自然而然也形成這么一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。我最近歸納了一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，一般來說，一個(gè)城市飯店的房?jī)r(jià)，相當(dāng)于本城市同等檔次房地產(chǎn)的平均價(jià)格的1/10。全年的平均出租率達(dá)到85%，就意味著旺季一定會(huì)超過100%，在一定意義上，超過85%的出租率，飯店就是在破壞性經(jīng)營(yíng)。多年以來，飯店業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)很大，所以25年的過程走下來，積累了很多經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，就形成了一些參照系，有了參照系，對(duì)飯店的基本判斷就有了。最近，在面臨又一個(gè)飯店建設(shè)（改造）高峰時(shí)，業(yè)內(nèi)許多有識(shí)之士都認(rèn)為應(yīng)該提倡飯店投資建設(shè)理性化思路。所以，我更多的是用一些數(shù)字來說話，尤其是做投資分析必須要靠數(shù)字。后來因?yàn)轱埖甑慕?jīng)營(yíng)情況逐步不景氣，全行業(yè)的平均出租率逐步下降，所以國(guó)內(nèi)一些專家就把65%的盈虧平衡點(diǎn)，轉(zhuǎn)化成了58%60%。一般來說，最早都學(xué)到一個(gè)1‰定價(jià)法，就是平均一間客房投資的1‰是飯店的合理房?jī)r(jià)。比如說黃山，市區(qū)內(nèi)很好的住宅賣2680元，我說黃山的五星飯店的房?jī)r(jià)超不過268元?！　∫?、過程分析　　從中國(guó)飯店發(fā)展的過程來說，我們可以從各個(gè)角度進(jìn)行分類和劃分階段，從投資的角度來說，大體上是三個(gè)階段：　　　　這個(gè)階段主要體現(xiàn)在20世紀(jì)80年代。改革開放以來，第一批中外合資企業(yè)有三個(gè)，其中第一個(gè)是航空食品公司，第二個(gè)是建國(guó)飯店，第三個(gè)是長(zhǎng)城飯店。他們很簡(jiǎn)單，因?yàn)楝F(xiàn)在沒有飯店，人來得多了，就必須漲價(jià)。最慘的時(shí)候，北京的中國(guó)大飯店677間客房只有7個(gè)客人，所以飯店行業(yè)一下子從高峰跌到了低谷。如果說第一個(gè)高峰主要是政府資金和中外合資企業(yè)的進(jìn)入，第二個(gè)高峰主要是各類資金的大量進(jìn)入，其中最突出的是政府的各個(gè)部門，包括軍隊(duì)，基本上一個(gè)單位就有一家賓館，包括以培訓(xùn)中心和大廈的名義全面進(jìn)入，嚴(yán)格說都是財(cái)政資金，在形成投資高峰的同時(shí)，形成了一個(gè)失控的局面，同時(shí)，為行業(yè)的發(fā)展埋下了一系列的問題。當(dāng)時(shí)我們提了一些意見，從司里工作的角度，我們?cè)敢獍堰@些數(shù)字公開披露出來，因?yàn)槿绻话堰@些信息披露出來，會(huì)使飯店投資的熱潮進(jìn)一步加劇，也就意味著現(xiàn)有飯店的經(jīng)營(yíng)會(huì)更加困難。　　　　進(jìn)入新世紀(jì)以來，飯店行業(yè)開始新的擴(kuò)充，主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面。飯店市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)、商務(wù)市場(chǎng)的聯(lián)系更加緊密，形成了一個(gè)聯(lián)動(dòng)化的態(tài)勢(shì)?，F(xiàn)在轉(zhuǎn)型基本上已經(jīng)完成了，多數(shù)飯店的業(yè)主不能不考慮投資回報(bào)，不能不考慮經(jīng)濟(jì)因素。這種投資都是政府拿錢，政府的要求很簡(jiǎn)單，最好別虧本，如果虧本也沒辦法。現(xiàn)在市場(chǎng)上有一大批房地產(chǎn)項(xiàng)目虎視眈眈盯住飯店市場(chǎng)，只要有一點(diǎn)空馬上就進(jìn)來，所以就使飯店市場(chǎng)沒有辦法往回走，這就造成了倒閉不轉(zhuǎn)向的獨(dú)特現(xiàn)象。同時(shí)，很多地方把高星級(jí)飯店看作一個(gè)地方投資環(huán)境的重要組成部分，也確實(shí)起到了這個(gè)作用，所以就必須發(fā)展。以上數(shù)字反映的行業(yè)總體情況中有不合理的因素，因?yàn)樵瓉淼慕y(tǒng)計(jì)口徑是旅游涉外飯店，后來統(tǒng)計(jì)口徑調(diào)整為旅游飯店，到2000年之后，統(tǒng)計(jì)口徑再次調(diào)整為星級(jí)飯店。出租率畢竟是在年年上升，說明了這幾年飯店經(jīng)營(yíng)的總體狀況是在逐步恢復(fù)。同樣如此，中低檔飯店所占的飯店總量很大，但是在市場(chǎng)上的影響并不大，實(shí)際上在市場(chǎng)上占主導(dǎo)性影響的還是四五星級(jí)飯店。因?yàn)檫@類飯店在市場(chǎng)上很難有鮮明的產(chǎn)品形象，很難有明確的產(chǎn)品定位，也很難有合理的產(chǎn)品分工，這批飯店現(xiàn)在還是占了一定數(shù)量。同樣是這個(gè)概念，%的飯店量和18%的客房量，收入量占全行業(yè)的33%。從“三低”來說，不是大飯店，也不是高星級(jí)飯店，有些甚至不在統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)，可是在市場(chǎng)上同樣形成了熱點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)者的道理很簡(jiǎn)單，他們主要對(duì)應(yīng)的是一般商務(wù)旅行者，就是這些出公差的，包括外國(guó)人到中國(guó)出公差的，這些客人沒有其它要求，主要就是