【正文】 正可以借這個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)爭(zhēng)取一些管理手段?！　≡?0年代，一個(gè)最大的誤區(qū)是錯(cuò)失了市場(chǎng)的機(jī)遇。但是到了1992年開(kāi)始恢復(fù)，從1992年到1998年這6年，可以說(shuō)是飯店行業(yè)發(fā)展的一個(gè)黃金時(shí)期，進(jìn)入了一個(gè)起飛階段，但是在起飛階段也產(chǎn)生了下一步發(fā)展的隱憂。所以，客觀比較，他們是利用這個(gè)時(shí)期形成全行業(yè)的原始積累。所以，當(dāng)時(shí)建國(guó)飯店的興建，是15個(gè)副總理、副委員長(zhǎng)畫(huà)圈，才把項(xiàng)目辦下來(lái)。這個(gè)階段實(shí)際上是兩步，第一步是早期示范。后來(lái)查了一下數(shù)字，外國(guó)人在黃山平均住房的花費(fèi)是18美元，連168元都到不了。如果按這個(gè)數(shù)字來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的平均房?jī)r(jià)普遍達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。這不是沒(méi)有道理，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)營(yíng)飯店現(xiàn)在總體來(lái)說(shuō)費(fèi)用率還不算太高，所以，用國(guó)外65%這個(gè)盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)套就不準(zhǔn)確。引言：飯店經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)　　一般看飯店，我首先需要問(wèn)五個(gè)數(shù)，從下了汽車(chē)進(jìn)飯店到進(jìn)電梯，這五個(gè)數(shù)基本上已經(jīng)問(wèn)清楚了，之后，這個(gè)飯店的總體情況基本也就把握住了。飯店投資回報(bào)與經(jīng)營(yíng)管理 魏小安 由于體制上的原因， 國(guó)有飯店業(yè)在投資建設(shè)上存在許多先天不足，由此也帶來(lái)飯店行業(yè)管理和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上的許多問(wèn)題。哪五個(gè)數(shù)？第一，建筑面積，第二，客房數(shù)，第三，總投資額，第四，平均出租率，第五，平均房?jī)r(jià)。一般來(lái)說(shuō)，飯店最佳的出租率是75%80%，極限出租率是85%。1‰定價(jià)法，實(shí)際上忽略了城市的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，忽略了地區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境，所以，從投資回報(bào)這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，1‰的定價(jià)可能合適，但是從經(jīng)營(yíng)管理的角度來(lái)說(shuō)，顯然是不合適的。它實(shí)際上反映了一個(gè)深層的規(guī)律，就是飯店市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)合。中國(guó)第一批為旅游服務(wù)的飯店是80年代初期建的?？傮w來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是以建國(guó)飯店1982年開(kāi)業(yè)為標(biāo)志。但是我們?cè)?0年代的發(fā)展過(guò)程之中，由于那時(shí)候還是強(qiáng)調(diào)旅游是外事工作的組成部分，還只是“友誼為上，經(jīng)濟(jì)受益”的指導(dǎo)思想，使我們那時(shí)候能漲價(jià)但不敢漲價(jià)，價(jià)格管理也很?chē)?yán)，強(qiáng)調(diào)友誼，強(qiáng)調(diào)外事，造成的結(jié)果就是其它國(guó)家可以迅速形成原始積累，而我們卻錯(cuò)失了良機(jī)。嚴(yán)格地說(shuō)，從1996年開(kāi)始，飯店行業(yè)就在走下坡路，一直到1998年形成了全行業(yè)虧損，這是一個(gè)很?chē)?yán)峻的局面。因?yàn)?0年代是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展騰飛的10年，從小平同志南巡之后騰飛的10年中，市場(chǎng)的機(jī)遇可以說(shuō)是方方面面的，但是由于飯店行業(yè)在短短的6年期間，迅速?gòu)墓┎粦?yīng)求轉(zhuǎn)化成一個(gè)供過(guò)于求的狀態(tài)，所以也使全行業(yè)在這短短的6年時(shí)間從一個(gè)高峰跌入一個(gè)低谷。但當(dāng)時(shí)很多同志不贊成，覺(jué)得大家都說(shuō)飯店很好，現(xiàn)在突然一下全行業(yè)虧損了，對(duì)旅游發(fā)展形象有點(diǎn)抹黑的意思。之所以速度有所降低，其中一個(gè)重要的原因是從1998年開(kāi)始，政府機(jī)構(gòu)改革，國(guó)務(wù)院的各個(gè)部門(mén)，包括中央的各個(gè)部門(mén)實(shí)行政企脫鉤，這就使很多政府部門(mén)投資飯店的沖動(dòng)性下降，甚至喪失了基本條件。80年代、90年代很多的飯店投資商不關(guān)注飯店的經(jīng)營(yíng)，不關(guān)注飯店的回報(bào)，這實(shí)際上是一種非經(jīng)濟(jì)因素主導(dǎo)的結(jié)果。全世界不能說(shuō)沒(méi)有一個(gè)國(guó)家，但多數(shù)國(guó)家都沒(méi)有這樣的現(xiàn)象?！　〉诙秋埖甑归]不轉(zhuǎn)向。　　第三是“宏觀調(diào)而不控”，這也是我們的一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)安徽飯店上四星，他們就說(shuō)了一句話，我們6300萬(wàn)人口的一個(gè)省份，連個(gè)四星飯店都沒(méi)有怎么能行？是這個(gè)道理，所以一邊整改一邊審批，這不僅是支持飯店本身，主要是支持安徽的改革開(kāi)放，要為安徽的投資環(huán)境樹(shù)立一個(gè)好的形象。因此從縱向進(jìn)行歷史性的比較就很難，只能進(jìn)行橫向比較，從比較當(dāng)中至少可以反映出以下幾個(gè)問(wèn)題。目前我國(guó)的國(guó)有飯店占飯店總數(shù)的二分之一，在客房的總數(shù)上大體也是占二分之一。這些年來(lái)產(chǎn)生了一個(gè)新的變化，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步加劇，所以飯店在市場(chǎng)分工上，在飯店自身定位上都產(chǎn)生了層次區(qū)分。從“三高”來(lái)說(shuō)，第一是中外合資企業(yè)。現(xiàn)在五星飯店175家，四星飯店635家，加在一起是810家，%；，占總量的24%；，占總量的46%。比較突出的是上海錦江集團(tuán)的錦江之星，提出來(lái)“三個(gè)一”，一百塊錢(qián)房?jī)r(jià)，一個(gè)家庭，一個(gè)晚上。但是保留了一張四星的床，實(shí)際上對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性也是很強(qiáng)的，只不過(guò)這類(lèi)單一功能的賓館現(xiàn)在碰到的一個(gè)困惑就是無(wú)法評(píng)星。廣東省資產(chǎn)量324億，收入總額142億，比率是44%，高于全國(guó)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)。河北68億資產(chǎn)，21億收入，比率是31%。很多飯店投資者就是拍著腦袋投資，一看人家都挺好，覺(jué)得我也會(huì)好，但實(shí)際上未必好，是只看到人氣沒(méi)看到財(cái)氣?！叭　笔菧刂荨⑷莺蜄|莞。浦東可以說(shuō)集聚了世界上的各個(gè)知名品牌，所以，在浦東轉(zhuǎn)一圈就不用出國(guó)了，好的酒店就都看到了。對(duì)于浙江的飯店行業(yè)來(lái)說(shuō)，內(nèi)需變成了一個(gè)主導(dǎo)性的力量，這也是非常有特點(diǎn)的，民營(yíng)企業(yè)投資飯店，民營(yíng)企業(yè)消費(fèi)飯店，包括浙江的市民本身在消費(fèi)飯店，形成了這么一個(gè)狀況。東莞也有全年無(wú)起伏，一周有高低的特點(diǎn)?？陀^來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市內(nèi)部同檔次的飯店實(shí)際上已經(jīng)形成了水平分工的體系?？闯鲎饴势毡樯仙瞧骄?jī)r(jià)并沒(méi)有上升，甚至還有所下降。另一方面，現(xiàn)在相當(dāng)一批國(guó)有飯店正在進(jìn)行改制，所以有一部分國(guó)有資本也要退出飯店領(lǐng)域，但是絕對(duì)退出沒(méi)有必要，沒(méi)有意義，也不必要求絕對(duì)退出。首先從旅游行業(yè)內(nèi)部來(lái)比較，如果投資旅行社，投兩毛錢(qián)就會(huì)有一元錢(qián)的收入。投資工業(yè)，項(xiàng)目成功了，回報(bào)非常迅速，但是投資不成功，可能就是一錘子買(mǎi)賣(mài)。如果飯店的投資地點(diǎn)比較好，時(shí)機(jī)比較好，會(huì)形成比較顯著的階段性效益。四是品牌性效應(yīng)突出。這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，要向平均利潤(rùn)率這個(gè)角度轉(zhuǎn)化，只要這個(gè)市場(chǎng)是比較成熟的市場(chǎng)，相應(yīng)來(lái)說(shuō)自由進(jìn)入自由退出，最終會(huì)達(dá)到一個(gè)總體均衡的狀況。但也有一批飯店盲動(dòng)，產(chǎn)生大而無(wú)當(dāng)，華而不實(shí)，費(fèi)而不惠的情況，因而加大投資總量，提高經(jīng)營(yíng)成本，形成長(zhǎng)遠(yuǎn)隱患。所以，這四個(gè)效應(yīng)的正面效應(yīng)很突出，但是也都產(chǎn)生了一系列的問(wèn)題或存在一系列的隱憂。后來(lái)老總急了，對(duì)銷(xiāo)售部說(shuō)你們得拉回來(lái)啊，銷(xiāo)售部說(shuō)您看看咱們周?chē)囊蝗Γ?xiě)字樓都起來(lái)了，這是拉不回來(lái)的?；旧鲜莾煞N方式，一種方式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接買(mǎi)飯店，形成了一批飯店的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉僖环N方式就是在開(kāi)發(fā)一個(gè)大房地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)建一個(gè)飯店，比如搞一個(gè)小區(qū)20萬(wàn)平米，同時(shí)建一個(gè)飯店。這些年有一批飯店進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菙?shù)量總體來(lái)說(shuō)不算太多，比較典型的是北京的新萬(wàn)壽賓館，先后轉(zhuǎn)了三次手。亞洲金融危機(jī)以后，飯店行業(yè)叫苦不迭，但看他們的數(shù)字，平均出租率還在80%，平均房?jī)r(jià)在600多港幣，這種經(jīng)營(yíng)狀況放在內(nèi)地的飯店，我們會(huì)喜笑顏開(kāi)，怎么香港還直叫??？道理何在？分析起來(lái)，核心問(wèn)題就是香港的飯店市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)是一體化的市場(chǎng)，香港的飯店基本上都轉(zhuǎn)過(guò)手。我們現(xiàn)在的基礎(chǔ)尚在，這是個(gè)好的基礎(chǔ)，我們一定要充分看到這一點(diǎn)。比如喜來(lái)登和美國(guó)的摩根財(cái)團(tuán)，專(zhuān)門(mén)來(lái)了六個(gè)人談，想在中國(guó)買(mǎi)100家飯店，反正財(cái)團(tuán)有錢(qián)，喜來(lái)登有品牌，但要求投資回報(bào)率達(dá)到15%，這是不可能的，中國(guó)的飯店投資回報(bào)率現(xiàn)在能達(dá)到8%或9%就算不錯(cuò)了，15%的回報(bào)率肯定達(dá)不到。二是抵稅。同時(shí)，由于跨國(guó)公司的總部走了，所以很多常住戶(hù)也就跟著走了，留下來(lái)的常住戶(hù)就跟著談價(jià)格了。多年以來(lái)，飯店和房地產(chǎn)在某種意義上是一個(gè)市場(chǎng)，但是我們一開(kāi)始對(duì)這個(gè)問(wèn)題認(rèn)識(shí)得并不清楚。各地都紛紛在搞節(jié)搞會(huì)搞大活動(dòng)，這種節(jié)事效應(yīng)形成了一個(gè)短期高峰，但是在短期高峰形成的同時(shí)，也形成了隱憂，正是因?yàn)槎唐诘母叻?，所以造成了一種短期的繁榮，短期的需求膨脹，也刺激了很多投資者，覺(jué)得這個(gè)領(lǐng)域還是大有可為。（四）飯店市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)這幾年飯店市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系最突出地表現(xiàn)在“四個(gè)效應(yīng)”。按道理來(lái)說(shuō)，私營(yíng)企業(yè)投資飯店產(chǎn)權(quán)最明晰，經(jīng)營(yíng)情況應(yīng)該最好，但是從總體來(lái)看，私營(yíng)飯店在飯店行業(yè)里的經(jīng)營(yíng)狀況處于中下游，普遍虧損。商界里有一個(gè)特點(diǎn)，好事傳千里，惡事不出門(mén)，所以，我們?cè)谏探缋锫?tīng)到很多商業(yè)神話，實(shí)際上百分之一都到不了。甚至有的項(xiàng)目到了這種程度，項(xiàng)目已經(jīng)建成了，如果不開(kāi)工，每年要貼三個(gè)億，如果開(kāi)工，每年賠一個(gè)億，怎么辦？選擇來(lái)選擇去，最后只好開(kāi)工，因?yàn)槊磕昕梢陨儋r兩個(gè)億。再?gòu)目缧袠I(yè)比較來(lái)看，比如說(shuō)投資工業(yè)情況如何，投資商業(yè)情況如何，投資科技、投資房地產(chǎn)情況如何。從發(fā)展的過(guò)程來(lái)看，下一步國(guó)有資本會(huì)逐步減弱，其它類(lèi)型的資本會(huì)逐步加強(qiáng)，外資大體上處在一個(gè)相對(duì)平衡的局面。從飯店投資回報(bào)的角度來(lái)說(shuō)，實(shí)際上也是一個(gè)隱憂，這一點(diǎn)我們能夠看到，但是多數(shù)外行人看得出來(lái)嗎？一看飯店挺熱鬧，覺(jué)得飯店一定很好，光看這些表面東西行嗎？顯然不行，所以這種旺丁不旺財(cái)?shù)木置嬉残枰谏顚哟紊霞右耘まD(zhuǎn)。當(dāng)然也有一些特例，中西部地區(qū)的一些中心城市現(xiàn)在的發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)，比如成都、重慶這些地方總體來(lái)說(shuō)在持續(xù)上升。這也就促使我們進(jìn)一步思考飯店行業(yè)發(fā)展和改革開(kāi)放的形勢(shì)以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)兩者之間的關(guān)系問(wèn)題，這方面我們應(yīng)該研究得更深入一些?！叭　睆母旧蟻?lái)說(shuō)都是和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起的