【正文】 超越了原來簡單的靠一個(gè)建筑單體本身經(jīng)營的這種態(tài)勢，有些飯店開始進(jìn)行其他方面的投資?！　〉谝?，飯店的總量還在上升，但是上升的速度有所降低。到了1999年，這個(gè)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目就取消了，實(shí)際上1999年全行業(yè)的虧損是54億，虧損進(jìn)一步在加劇。飯店的這種狀況，不意味著旅游局的工作失誤，相反說明了旅游局的宏觀管理手段不足，我們正可以借這個(gè)機(jī)會來爭取一些管理手段。1998年進(jìn)行全行業(yè)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)飯店行業(yè)虧損32億?！　≡?0年代，一個(gè)最大的誤區(qū)是錯(cuò)失了市場的機(jī)遇。1996年飯店行業(yè)的平均出租率是68%，大體上達(dá)到了90年代的高峰，飯店的收入利潤率是12%。但是到了1992年開始恢復(fù)，從1992年到1998年這6年，可以說是飯店行業(yè)發(fā)展的一個(gè)黃金時(shí)期，進(jìn)入了一個(gè)起飛階段，但是在起飛階段也產(chǎn)生了下一步發(fā)展的隱憂?！　　　∵M(jìn)入90年代之后，最突出的一個(gè)特點(diǎn)就是變化。所以，客觀比較，他們是利用這個(gè)時(shí)期形成全行業(yè)的原始積累。一般來說，一個(gè)國家在旅游剛剛興起的時(shí)候，尤其是在具有神秘感，資源吸引力非常強(qiáng)的情況之下，是一個(gè)典型的供不應(yīng)求的過程，在一定意義上就是一個(gè)賣方市場的過程。所以，當(dāng)時(shí)建國飯店的興建，是15個(gè)副總理、副委員長畫圈，才把項(xiàng)目辦下來。按說有早期的積累過程，這批賓館的日子應(yīng)該是好過的，但是實(shí)際上沒有達(dá)到。這個(gè)階段實(shí)際上是兩步，第一步是早期示范。這一系列經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的積累，可以專門做一個(gè)課題來研究，把這些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)歸納總結(jié)出來，然后形成一個(gè)系統(tǒng)的參照系，每個(gè)飯店看了這些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，和自己飯店的情況比一比，就知道自己處在一個(gè)什么程度上。后來查了一下數(shù)字，外國人在黃山平均住房的花費(fèi)是18美元，連168元都到不了。我有一次去長沙，問這個(gè)住宅賣多少錢？他們說是5000塊錢，我說長沙的五星級飯店平均房價(jià)不會超過500塊錢。如果按這個(gè)數(shù)字來說，現(xiàn)在的平均房價(jià)普遍達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。所以，在出租率過高的情況之下，就要把房價(jià)提上去，盡可能保持在一個(gè)合理的出租率。這不是沒有道理，因?yàn)橹袊?jīng)營飯店現(xiàn)在總體來說費(fèi)用率還不算太高，所以，用國外65%這個(gè)盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來套就不準(zhǔn)確?，F(xiàn)在的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)大體上就是從五星飯店說起，總的建筑面積除了客房數(shù)，平均一間客房建筑面積100平方米，四星飯店8590平方米，三星飯店大體上在80平方米，依此類推，基本上就形成了一套經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。引言：飯店經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)　　一般看飯店，我首先需要問五個(gè)數(shù)，從下了汽車進(jìn)飯店到進(jìn)電梯，這五個(gè)數(shù)基本上已經(jīng)問清楚了，之后，這個(gè)飯店的總體情況基本也就把握住了?！　∥宜劦念}目是兩個(gè)方面兼顧，一方面是飯店投資回報(bào)，一方面是經(jīng)營管理，更重要的是兩者之間的關(guān)系。飯店投資回報(bào)與經(jīng)營管理 魏小安 由于體制上的原因， 國有飯店業(yè)在投資建設(shè)上存在許多先天不足，由此也帶來飯店行業(yè)管理和企業(yè)經(jīng)營管理上的許多問題。因?yàn)闃I(yè)主和管理者的關(guān)系處理好了，投資回報(bào)也有了，經(jīng)營管理的水平也就上去了。哪五個(gè)數(shù)？第一，建筑面積，第二，客房數(shù)，第三，總投資額，第四，平均出租率，第五，平均房價(jià)。投資額也是這樣，一個(gè)建筑平米，五星級飯店平均10000塊錢，四星級飯店大體上在9000塊錢，三星級飯店在8000塊錢，也是依此類推。一般來說，飯店最佳的出租率是75%80%，極限出租率是85%。我們現(xiàn)在的多數(shù)情況不是保持合理的出租率，而是爭取更高的出租率。1‰定價(jià)法，實(shí)際上忽略了城市的經(jīng)營環(huán)境，忽略了地區(qū)的市場環(huán)境，所以，從投資回報(bào)這個(gè)角度來說，1‰的定價(jià)可能合適，但是從經(jīng)營管理的角度來說，顯然是不合適的。他們說你怎么知道的？我說就是從這兒判斷出來的。它實(shí)際上反映了一個(gè)深層的規(guī)律，就是飯店市場和房地產(chǎn)市場的結(jié)合。比如投資合理不合理，目前的經(jīng)營情況是處在好的狀況，還是中等狀況，還是差的狀況，基本就有判斷了。中國第一批為旅游服務(wù)的飯店是80年代初期建的?！　×硗庖粋€(gè)方面的示范就是第一批中外合資飯店，最早的應(yīng)該說是珠海的石景山度假中心和中山的溫泉賓館?？傮w來說，應(yīng)該是以建國飯店1982年開業(yè)為標(biāo)志。很多國家這個(gè)時(shí)候采用的方式很簡單，就是客人來了賣高價(jià)。但是我們在80年代的發(fā)展過程之中，由于那時(shí)候還是強(qiáng)調(diào)旅游是外事工作的組成部分，還只是“友誼為上，經(jīng)濟(jì)受益”的指導(dǎo)思想，使我們那時(shí)候能漲價(jià)但不敢漲價(jià)，價(jià)格管理也很嚴(yán)，強(qiáng)調(diào)友誼，強(qiáng)調(diào)外事，造成的結(jié)果就是其它國家可以迅速形成原始積累，而我們卻錯(cuò)失了良機(jī)。因?yàn)?989年以后，飯店行業(yè)迅速跌入低谷，形成了一個(gè)起伏的過程，所以1990、1991這兩年是飯店行業(yè)日子很不好過的兩年。嚴(yán)格地說，從1996年開始，飯店行業(yè)就在走下坡路，一直到1998年形成了全行業(yè)虧損，這是一個(gè)很嚴(yán)峻的局面。從1996年開始，出租率是一年兩個(gè)百分點(diǎn)往下跌。因?yàn)?0年代是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展騰飛的10年，從小平同志南巡之后騰飛的10年中，市場的機(jī)遇可以說是方方面面的，但是由于飯店行業(yè)在短短的6年期間，迅速從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)化成一個(gè)供過于求的狀態(tài)，所以也使全行業(yè)在這短短的6年時(shí)間從一個(gè)高峰跌入一個(gè)低谷。后來我們專門做了一次分析，形成了一個(gè)兩萬多字的分析報(bào)告。但當(dāng)時(shí)很多同志不贊成，覺得大家都說飯店很好，現(xiàn)在突然一下全行業(yè)虧損了，對旅游發(fā)展形象有點(diǎn)抹黑的意思。同年，在最低谷的時(shí)候我做了一個(gè)預(yù)測，估計(jì)從2000年下半年開始，飯店形勢會有所恢復(fù)，事實(shí)也基本是這么一個(gè)狀況。之所以速度有所降低，其中一個(gè)重要的原因是從1998年開始，政府機(jī)構(gòu)改革，國務(wù)院的各個(gè)部門，包括中央的各個(gè)部門實(shí)行政企脫鉤，這就使很多政府部門投資飯店的沖動(dòng)性下降，甚至喪失了基本條件。但是從這幾年的情況看，其他方面的投資基本上都不成功，但在總體形成了一個(gè)多元化經(jīng)營的態(tài)勢。80年代、90年代很多的飯店投資商不關(guān)注飯店的經(jīng)營，不關(guān)注飯店的回報(bào)，這實(shí)際上是一種非經(jīng)濟(jì)因素主導(dǎo)的結(jié)果。我們的多數(shù)飯店在發(fā)展過程中實(shí)際上沒有考慮旅游的因素，除了原來旅游局系統(tǒng)投資的一批飯店，這一批飯店因?yàn)橹鞴懿块T是旅游局，所以考慮旅游發(fā)展的因素是最強(qiáng)的，其他基本上沒有考慮旅游因素的，只不過就是看著有需求而已。全世界不能說沒有一個(gè)國家，但多數(shù)國家都沒有這樣的現(xiàn)象。再比如，各個(gè)省市在北京都有辦事處，一開始還都叫大廈，現(xiàn)在有一批大廈直接更名叫飯店了，比如河南大廈已經(jīng)是四星級飯店?！　〉诙秋埖甑归]不轉(zhuǎn)向。香港的很多飯店一看市場形勢不大好，就把飯店改造成寫字樓，在市場上爭取尋找出一條新路來?！　〉谌恰昂暧^調(diào)而不控”，這也是我們的一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象。調(diào)的意思有了，控的力度沒有，這也恰恰是地方割據(jù)和部門割據(jù)這種諸侯經(jīng)濟(jì)的一種典型體現(xiàn)。當(dāng)時(shí)安徽飯店上四星，他們就說了一句話，我們6300萬人口的一個(gè)省份，連個(gè)四星飯店都沒有怎么能行？是這個(gè)道理，所以一邊整改一邊審批，這不僅是支持飯店本身，主要是支持安徽的改革開放，要為安徽的投資環(huán)境樹立一個(gè)好的形象。如果我們只滿足于常規(guī)性的分析，也就意味著對市場的判斷容易失誤。因此從縱向進(jìn)行歷史性的比較就很難，只能進(jìn)行橫向比較，從比較當(dāng)中至少可以反映出以下幾個(gè)問題?？墒且礆堉祦碚f，恐怕也就是幾百億到一千億，所以我們不能簡單地看這個(gè)原值。目前我國的國有飯店占飯店總數(shù)的二分之一，在客房的總數(shù)上大體也是占二分之一。中小飯店在數(shù)量上占優(yōu)勢，比如說客房在99間以下的飯店，在8880家飯店里占了5633家，這個(gè)數(shù)字很大，客房在200間以下的是2225家，二者相加占星級飯店總數(shù)的88%，但這只是一個(gè)客房數(shù)量比重，在市場上的影響力沒有達(dá)到應(yīng)有的程度。這些年來產(chǎn)生了一個(gè)新的變化，由于市場競爭逐步加劇，所以飯店在市場分工上，在飯店自身定位上都產(chǎn)生了層次區(qū)分。所謂不倫不類就是規(guī)模不大不小，二三百間客房；檔次不高不低，三星級左右。從“三高”來說，第一是中外合資企業(yè)。包括客房在300間至499間的飯店和500間以上的飯店?，F(xiàn)在五星飯店175家，四星飯店635家，加在一起是810家，%；，占總量的24%；，占總量的46%。同時(shí)，這個(gè)熱點(diǎn)自然引導(dǎo)大家去投資高星級飯店和規(guī)模大的飯店，因?yàn)槭袌錾线@樣的飯店效益好。比較突出的是上海錦江集團(tuán)的錦江之星，提出來“三個(gè)一”，一百塊錢房價(jià)，一個(gè)家庭，一個(gè)晚上。如家客棧叫做一星的墻，二星的堂，三星的房，四星的床，你說它算幾星？如果按照星級標(biāo)準(zhǔn)來說，什么星都無法算。但是保留了一張四星的床，實(shí)際上對市場的適應(yīng)性也是很強(qiáng)的，只不過這類單一功能的賓館現(xiàn)在碰到的一個(gè)困惑就是無法評星。所以，品牌化發(fā)展的飯店，在一定意義上也構(gòu)成了一個(gè)發(fā)展的熱點(diǎn)。廣東省資產(chǎn)量324億，收入總額142億，比率是44%，高于全國平均水平10個(gè)百分點(diǎn)。江蘇189億資產(chǎn)，71億收入，比率是37%。河北68億資產(chǎn)，21億收入，比率是31%。同等道理，同樣是經(jīng)營飯店，在不同的地區(qū)也有這么大的差異，這就不能只