【正文】 比如說(shuō)北京的東三環(huán)這條街，被稱為飯店的金街，王府井這條街是商業(yè)金街，但是從飯店經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)只是銀街?，F(xiàn)在飯店的浪費(fèi)空間太大，意味著調(diào)整余地也很大。土地資源涉及到兩點(diǎn)，一點(diǎn)是土地面積有多大，很多老飯店占地都很大，這就為將來(lái)的發(fā)展打下一個(gè)基礎(chǔ)。要想把無(wú)形資產(chǎn)做出來(lái)，核心問(wèn)題在于人才，有了好的人才，才可能創(chuàng)造出無(wú)形資產(chǎn)，所以人才的短缺可以說(shuō)是根本性的短缺?！　〉谌齻€(gè)賣點(diǎn)是賣資產(chǎn)。 　　第二個(gè)賣點(diǎn)是賣品牌。這個(gè)概念在國(guó)外是很普及的，在國(guó)內(nèi)倡導(dǎo)這么多年，大家也都接受了這個(gè)概念?！　。ǘ┙?jīng)營(yíng)過(guò)程　　　　第一個(gè)層次是日常經(jīng)營(yíng)，賣房子、賣餐飲、賣娛樂(lè)等等，這就是日常的經(jīng)營(yíng)。初始設(shè)計(jì)中，一是沒(méi)有員工食堂，二是倉(cāng)庫(kù)很小。但是現(xiàn)在很多飯店外立面追求時(shí)髦，里邊也追求時(shí)髦，等飯店建好了，時(shí)髦的東西也過(guò)時(shí)了。全國(guó)飯店平均下來(lái)，餐館收入占總收入的20%，廣東的飯店可以占到50%，這是情況有所不同，但是總體來(lái)說(shuō)這個(gè)比率必須把握好?！　【C合來(lái)看，關(guān)鍵問(wèn)題是還本付息的安排問(wèn)題。所以如何選擇幣種，如何把握時(shí)機(jī)，如何研究合理的匯率，對(duì)投資商來(lái)說(shuō)就是一個(gè)非常重要的問(wèn)題，也是一個(gè)專業(yè)化非常強(qiáng)的問(wèn)題。三、飯店投資回報(bào)的模式分析飯店投資回報(bào)的模式實(shí)際上是兩個(gè)過(guò)程。還有一次是澳大利亞的一個(gè)財(cái)團(tuán)，也是和澳大利亞的一個(gè)飯店集團(tuán)聯(lián)手，看好了中國(guó)市場(chǎng)，但也只是霧里看花。所以，現(xiàn)在就形成了這個(gè)新的狀況，就是說(shuō)飯店市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系，在外延上擴(kuò)大了，在內(nèi)涵上更深化了，形成了相互影響，相互融合的局面。但這是扭轉(zhuǎn)不了的現(xiàn)實(shí)，原因很簡(jiǎn)單，飯店原來(lái)提供的只是一種市場(chǎng)上的替代品，而不是真正的精品。最重要的一個(gè)影響是公寓和寫字樓配套進(jìn)入市場(chǎng)，這就從飯店吸引了大量的客流。如果引發(fā)了大量投資，實(shí)際上對(duì)于整個(gè)行業(yè)的供求關(guān)系也會(huì)產(chǎn)生一個(gè)比較大的負(fù)面影響。好的一方面就是積極推動(dòng)，誤區(qū)就是使大家籠統(tǒng)地形成一個(gè)市場(chǎng)感覺(jué)，但是這種感覺(jué)未必準(zhǔn)確。五是現(xiàn)金流的作用。如果回答還好，就說(shuō)明他可能是平手。二是成長(zhǎng)性好。也就是說(shuō)投資者有很多種選擇，這四類都可以選擇，為什么還要投資飯店？從直接回報(bào)的角度來(lái)說(shuō)，投資飯店是低的，效益也不突出，這是總體狀況。行業(yè)的投資比較問(wèn)題，換句話來(lái)說(shuō)，就是為什么要投資飯店?，F(xiàn)在飯店2672億固定資產(chǎn)原值中，外資飯店大概占了1000億，其中既包括外商投資，也包括中方的相應(yīng)投資。西安多年是單一的觀光模式，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不慢，但是總體來(lái)說(shuō)還是比不上東部，所以就使西安的高檔飯店數(shù)量不少，但是經(jīng)營(yíng)狀況普遍不景氣。沿海地區(qū)實(shí)行的是一種復(fù)合型的飯店發(fā)展模式，也就是說(shuō)沿海地區(qū)的商務(wù)飯店占據(jù)高端市場(chǎng)，一般城市的中檔賓館占據(jù)了中端市場(chǎng)，一些大眾性的飯店占據(jù)了大眾性的市場(chǎng)，這個(gè)復(fù)合型的發(fā)展模式是比較清楚的。從飯店行業(yè)來(lái)說(shuō)，一般都存在淡季、平季、旺季，可是在溫州、泉州就沒(méi)有這個(gè)現(xiàn)象，只是一周之內(nèi)周五、周六、周日這三天是高峰，周一跌下去，周二、周三勉勉強(qiáng)強(qiáng)，到周四開(kāi)始恢復(fù)，每周之內(nèi)都有小起伏，形成了這樣一個(gè)特點(diǎn)。現(xiàn)在市場(chǎng)需求大幅度的增長(zhǎng)，就使上海飯店的經(jīng)營(yíng)處在非常良好的狀態(tài)。尤其是奧運(yùn)申辦成功，引發(fā)了新一輪的飯店建設(shè)熱潮。從區(qū)域情況來(lái)看，基本情況是總體景氣上升，局部地區(qū)旺盛。同等道理，同樣是經(jīng)營(yíng)飯店，在不同的地區(qū)也有這么大的差異，這就不能只在經(jīng)營(yíng)管理方面找原因。江蘇189億資產(chǎn)，71億收入，比率是37%。所以，品牌化發(fā)展的飯店，在一定意義上也構(gòu)成了一個(gè)發(fā)展的熱點(diǎn)。如家客棧叫做一星的墻，二星的堂，三星的房，四星的床，你說(shuō)它算幾星？如果按照星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，什么星都無(wú)法算。同時(shí)，這個(gè)熱點(diǎn)自然引導(dǎo)大家去投資高星級(jí)飯店和規(guī)模大的飯店，因?yàn)槭袌?chǎng)上這樣的飯店效益好。包括客房在300間至499間的飯店和500間以上的飯店。所謂不倫不類就是規(guī)模不大不小，二三百間客房；檔次不高不低，三星級(jí)左右。中小飯店在數(shù)量上占優(yōu)勢(shì)，比如說(shuō)客房在99間以下的飯店，在8880家飯店里占了5633家，這個(gè)數(shù)字很大，客房在200間以下的是2225家，二者相加占星級(jí)飯店總數(shù)的88%，但這只是一個(gè)客房數(shù)量比重，在市場(chǎng)上的影響力沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有的程度?？墒且礆堉祦?lái)說(shuō)，恐怕也就是幾百億到一千億，所以我們不能簡(jiǎn)單地看這個(gè)原值。如果我們只滿足于常規(guī)性的分析，也就意味著對(duì)市場(chǎng)的判斷容易失誤。調(diào)的意思有了，控的力度沒(méi)有，這也恰恰是地方割據(jù)和部門割據(jù)這種諸侯經(jīng)濟(jì)的一種典型體現(xiàn)。但是做一下分析，實(shí)際上有相當(dāng)有一批飯店倒閉之后，只是轉(zhuǎn)了一下手，變更了一下業(yè)主，變更了一下投資商，但是飯店的功能沒(méi)有轉(zhuǎn)變，也不可能轉(zhuǎn)變，這是內(nèi)地飯店市場(chǎng)非常獨(dú)特的現(xiàn)象。比如中央的一個(gè)部門在全國(guó)有80幾個(gè)培訓(xùn)中心，根本不需要考慮回報(bào)。但是現(xiàn)在普遍來(lái)看，大家還只是滿足眼前的經(jīng)營(yíng)、日常的經(jīng)營(yíng)或者直接的經(jīng)營(yíng)，這樣就很可能產(chǎn)生發(fā)展的第三個(gè)誤區(qū)，就是錯(cuò)失深度發(fā)展的機(jī)遇?！　〉诙?，飯店經(jīng)營(yíng)的多元化態(tài)勢(shì)比較突出。也就是說(shuō)，有心人就可以看到，社會(huì)上一般人看不到?！　蓚€(gè)投資高峰都使飯店產(chǎn)業(yè)的規(guī)模迅速擴(kuò)大，也產(chǎn)生了兩次比較大的失誤，這是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)轉(zhuǎn)軌變型的過(guò)程之中產(chǎn)生的必然現(xiàn)象，所以這里很難講責(zé)任，但是需要分析原因。但是那個(gè)時(shí)候從實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)說(shuō)，普遍的感覺(jué)還是非常好的。之所以現(xiàn)在國(guó)內(nèi)內(nèi)資的第一批飯店經(jīng)營(yíng)情況普遍不好，但是中外合資的這一批飯店經(jīng)營(yíng)情況普遍良好，最大的一個(gè)區(qū)別就在這里，就是我們國(guó)內(nèi)的第一批飯店的價(jià)格給被壓的死死的，但是中外合資的飯店，相應(yīng)來(lái)說(shuō)價(jià)格有一定的松動(dòng)余地?！　》治鲞@個(gè)階段，總體是基礎(chǔ)差，發(fā)展快，和國(guó)際上相比較，我們錯(cuò)失了一個(gè)良好的原始積累過(guò)程。這批飯店的設(shè)計(jì)格局基本都一樣，比如哈爾濱的“天鵝”，吉林的“長(zhǎng)白山”、沈陽(yáng)的“鳳凰”、北京的“燕京”，一直到南昌的“青山湖”，廣州的白云賓館等都是那一批，都是方方正正的一個(gè)火柴盒，這是國(guó)內(nèi)自己設(shè)計(jì)、自己投資、自己建造的第一批賓館，在歷史上起到了很大的作用，但是目前這批賓館總體來(lái)說(shuō)經(jīng)營(yíng)情況都不好，其中一個(gè)重要的原因就是當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)不合理。所以，到了一個(gè)飯店把這五個(gè)數(shù)問(wèn)下來(lái)，這個(gè)飯店的基本情況都清楚了，從投資到檔次，一直到目前的經(jīng)營(yíng)情況，基本上都清楚了，再看一眼這個(gè)飯店的實(shí)際狀況，大體上就有數(shù)了。這個(gè)數(shù)據(jù)是我逐步感覺(jué)到的。不要認(rèn)為出租率越高越好，而且這是一個(gè)組合狀況，如果出租率過(guò)高，就反映了另一面，也可能是平均房?jī)r(jià)太低。比如說(shuō)我們所在的亞洲國(guó)際大酒店，建設(shè)面積11萬(wàn)平方米，客房400多間，我昨天一聽(tīng)就說(shuō)不對(duì)，這個(gè)建筑一定有寫字樓?，F(xiàn)在的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)大體上就是從五星飯店說(shuō)起，總的建筑面積除了客房數(shù)，平均一間客房建筑面積100平方米，四星飯店85?90平方米，三星飯店大體上在80平方米，依此類推，基本上就形成了一套經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。所以，在出租率過(guò)高的情況之下，就要把房?jī)r(jià)提上去，盡可能保持在一個(gè)合理的出租率。我有一次去長(zhǎng)沙，問(wèn)這個(gè)住宅賣多少錢？他們說(shuō)是5000塊錢，我說(shuō)長(zhǎng)沙的五星級(jí)飯店平均房?jī)r(jià)不會(huì)超過(guò)500塊錢。這一系列經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的積累，可以專門做一個(gè)課題來(lái)研究，把這些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)歸納總結(jié)出來(lái)，然后形成一個(gè)系統(tǒng)的參照系，每個(gè)飯店看了這些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，和自己飯店的情況比一比，就知道自己處在一個(gè)什么程度上。按說(shuō)有早期的積累過(guò)程，這批賓館的日子應(yīng)該是好過(guò)的，但是實(shí)際上沒(méi)有達(dá)到。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)國(guó)家在旅游剛剛興起的時(shí)候，尤其是在具有神秘感，資源吸引力非常強(qiáng)的情況之下，是一個(gè)典型的供不應(yīng)求的過(guò)程，在一定意義上就是一個(gè)賣方市場(chǎng)的過(guò)程?！　　　∵M(jìn)入90年代之后，最突出的一個(gè)特點(diǎn)就是變化。1996年飯店行業(yè)的平均出租率是68%，大體上達(dá)到了90年代的高峰，飯店的收入利潤(rùn)率是12%。1998年進(jìn)行全行業(yè)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)飯店行業(yè)虧損32億。到了1999年，這個(gè)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目就取消了，實(shí)際上1999年全行業(yè)的虧損是54億，虧損進(jìn)一步在加劇。這種多元化態(tài)勢(shì)的突出，使飯店超越了原來(lái)簡(jiǎn)單的靠一個(gè)建筑單體本身經(jīng)營(yíng)的這種態(tài)勢(shì)，有些飯店開(kāi)始進(jìn)行其他方面的投資?！　　　纳鲜鋈齻€(gè)階段來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)我們?nèi)〉昧撕艽蟮某煽?jī)，但是每一個(gè)階段我們都有非常集中的誤區(qū)，原因有很多，總體來(lái)說(shuō)有三個(gè)很獨(dú)特的現(xiàn)象：　　第一，在飯店行業(yè)的發(fā)展過(guò)程之中，非旅游因素是主導(dǎo)性的，非經(jīng)濟(jì)因素是主流性的，這是中國(guó)飯店的發(fā)展和世界上其他各個(gè)國(guó)家發(fā)展的一個(gè)最大的不同之處。很多這種培訓(xùn)中心在立項(xiàng)的時(shí)候按教育項(xiàng)目立項(xiàng)，可以享受很多優(yōu)惠政策，經(jīng)營(yíng)的時(shí)候仍然用教育項(xiàng)目來(lái)經(jīng)營(yíng)，照樣享受很多政策，這樣就直接影響到整個(gè)市場(chǎng)的秩序。香港的很多飯店一看市場(chǎng)形勢(shì)不大好，就把飯店改造成寫字樓，在市場(chǎng)上爭(zhēng)取尋找出一條新路來(lái)?！　≡谶@個(gè)過(guò)程之中，高星級(jí)飯店一直到現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)情況總體來(lái)說(shuō)還是比較好的，而主要的決策者和主要投資者的主要活動(dòng)場(chǎng)所都在高星級(jí)飯店，所以就給主要的決策者和主要投資者造成一個(gè)誤區(qū)，走到哪個(gè)飯店情況都不錯(cuò)，所以堅(jiān)定了領(lǐng)導(dǎo)者的信心，位置越高耳朵越聾，把握不到真正的情況。二、現(xiàn)狀分析（一）總量與結(jié)構(gòu)目前中國(guó)星級(jí)飯店的總量是8880家，固定資產(chǎn)原值2672億元，2002年的營(yíng)業(yè)總收入914億元，%。第三是從飯店的客房出租率來(lái)看。飯店投資回報(bào)與經(jīng)營(yíng)管理(2)第三個(gè)結(jié)構(gòu)是經(jīng)營(yíng)檔次。經(jīng)營(yíng)類型就是原來(lái)的旅游賓館，即房型以標(biāo)準(zhǔn)間為主，客源以旅游團(tuán)隊(duì)為主，這樣的飯店是現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)困難的飯店。這兩類飯店一共是400家，%；，%；總收入是305億，占總量的33%。所以對(duì)于高星級(jí)飯店的投資市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“調(diào)而不控”也好，其它因素也好，更主要的是市場(chǎng)性因素在起作用。從外立面來(lái)說(shuō)，是一星的感覺(jué)，進(jìn)了大堂是二星的感覺(jué)，進(jìn)了房間是三星的感覺(jué)，上了床是四星的感覺(jué)。（二）區(qū)域與分工關(guān)于區(qū)域比較，主要用資產(chǎn)和收入的比率數(shù)字來(lái)說(shuō)明。山東138億資產(chǎn)，39億的收入，比率是28%。其原因一是其實(shí)很多地方的飯店經(jīng)營(yíng)實(shí)在是艱難，但是投資已經(jīng)下去了，所以再艱難也得咬著牙堅(jiān)持，現(xiàn)在有些地方就形成了這個(gè)狀態(tài)?，F(xiàn)在全國(guó)熱的地方是“三大三小”。現(xiàn)在，北京作為政治中心的地位始終存在，同時(shí)，一個(gè)金融中心，經(jīng)濟(jì)中心，科技中心的發(fā)展勢(shì)頭越來(lái)越猛，所以自然就吸引了大量的客商，這是北京市場(chǎng)旺盛的根本原因。北京的飯店房?jī)r(jià)總體來(lái)說(shuō)有所失控，這造成了北京雖然市場(chǎng)需求很旺盛，但是飯店的經(jīng)營(yíng)狀況總體來(lái)說(shuō)要比上海低一個(gè)檔次的局面。東莞是另外一個(gè)情況，它實(shí)際上主要是靠制造業(yè)來(lái)支撐飯店。中西部地區(qū)很多地方實(shí)際上還是單一的經(jīng)營(yíng)模式，就是以旅游團(tuán)隊(duì)為主，以標(biāo)準(zhǔn)間為主的旅游賓館，所以，沿海地區(qū)和中西部地區(qū)形成了一個(gè)垂直分工的局面，高端市場(chǎng)基本上集中在沿海地區(qū)，中低端市場(chǎng)集中在西部地區(qū)。昆明發(fā)展勢(shì)頭很猛，但是世博會(huì)產(chǎn)生了一個(gè)高潮，之后迅速下滑。國(guó)有的大體上也是1000億，其它類型的投資者大概占了700億。從歷史過(guò)程來(lái)看，飯店投資始終是一個(gè)熱點(diǎn)，這幾年尤其突出，這也會(huì)引發(fā)一些深層次的問(wèn)題。無(wú)論是跨行業(yè)比較，還是行業(yè)內(nèi)的比較，從直接的表層的角度來(lái)看，都是不值的，為什么還要投，必有深層的道理。雖然飯店投資是資金密集型投資，但是總體來(lái)看成長(zhǎng)性比較好，其中的基礎(chǔ)是級(jí)差地租效益。如果他要能興高采