【正文】 京倫這幾個(gè)飯店，歐美客人主要是中國(guó)大飯店、凱賓斯基、建國(guó)這幾個(gè)飯店。但是像西安、昆明這些地方就不足。從全國(guó)來(lái)看，雖然現(xiàn)在叫做總體景氣上升，但是這種景氣的另一個(gè)表現(xiàn)就是旺丁不旺財(cái)，這也是目前一個(gè)比較突出的特點(diǎn)。（三）投資與比較如果從總體上算個(gè)大帳，基本上叫做“三三制”。從發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，國(guó)有投資會(huì)逐步減少，一方面是新飯店的建設(shè)不允許國(guó)有獨(dú)資，這是公司法所規(guī)定的。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，實(shí)際上外資投入飯店建設(shè)領(lǐng)域的量在縮小，進(jìn)入飯店管理領(lǐng)域的量在增加，所以，給我們的感覺(jué)是外資飯店在增加，實(shí)際上是外國(guó)管理公司的品牌在增加，不完全是外資在增加。但是在飯店多年經(jīng)營(yíng)困難，現(xiàn)在只是總體景氣上升的情況之下，為什么還有這么多人來(lái)投資飯店？行業(yè)比較直接涉及到投資者的決策，需要做橫向的比較?？傮w來(lái)看，工業(yè)基本上叫做兩元錢(qián)的固定資產(chǎn)形成一元錢(qián)的銷(xiāo)售收入，是一個(gè)2比1的關(guān)系；，；科技產(chǎn)業(yè)的投資不好比較，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)太大；房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在基本上的投資回報(bào)率在15%20%，還是一個(gè)高利行業(yè)。：一是飯店投資的穩(wěn)定性比較強(qiáng)，相應(yīng)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)也就不大。所以，同工業(yè)比較，飯店的穩(wěn)定性很強(qiáng)。三是階段性效益顯著。有時(shí)候碰到一個(gè)老板，問(wèn)他情況怎么樣？他回答馬馬虎虎，就意味著他肯定是虧損經(jīng)營(yíng)。所以這是商界里的一個(gè)規(guī)律性的現(xiàn)象，也造成了一種階段性的顯著效應(yīng)，在行業(yè)里馬上傳成飯店投資回報(bào)經(jīng)營(yíng)管理的一種神話(huà)，就會(huì)起到這種示范作用。當(dāng)然原因很多，比如說(shuō)規(guī)模過(guò)小，核心競(jìng)爭(zhēng)力不夠，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確等等，這些原因都有，但是在這種狀況之下，為什么大家還要投呢？其中很重要的一點(diǎn)就是看到這個(gè)品牌效應(yīng)。六是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，和各個(gè)行業(yè)的總體回報(bào)大體平衡，或者叫總體均衡。這“四個(gè)效應(yīng)”都有積極拉動(dòng)的一面，同時(shí)也有需要深層次進(jìn)行分析的一面：一是假日效應(yīng)覆蓋了全國(guó)，假日效應(yīng)推動(dòng)了全國(guó)旅游行業(yè)的總體上升，但是也產(chǎn)生了一個(gè)模糊的導(dǎo)向，產(chǎn)生了一個(gè)誤區(qū)，大家認(rèn)為旅游市場(chǎng)現(xiàn)在好得很，消費(fèi)熱點(diǎn)、市場(chǎng)熱點(diǎn)自然就變成投資熱點(diǎn)。在這個(gè)過(guò)程中，商務(wù)旅游的發(fā)展形成了龍頭，這種商務(wù)龍頭對(duì)飯店行業(yè)最大的一個(gè)導(dǎo)向就是使很多賓館迅速定位為商務(wù)賓館，然后迅速加以更新改造，按照商務(wù)的要求建設(shè)，現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)生了一大批在國(guó)際上也屬于一流水平的商務(wù)賓館，主要體現(xiàn)在一些中心城市。但是這種短期的高峰不可能保持長(zhǎng)久的發(fā)展?，F(xiàn)在西部的幾個(gè)大項(xiàng)目，大投資引發(fā)了很多其它的中小投資，也引發(fā)了旅游市場(chǎng)的熱點(diǎn)，但是這樣的投資拉動(dòng)所產(chǎn)生的西部效應(yīng)，造成的一個(gè)最大的問(wèn)題就是后勁不足。這也有個(gè)發(fā)展過(guò)程，一開(kāi)始是飯店的發(fā)展，在80年代的時(shí)候，飯店的生意普遍都很好，之后進(jìn)入90年代，尤其是到90年代后半期，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速膨脹，所以對(duì)飯店的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了直接的影響。比如北京一家大飯店，最多的時(shí)候常住戶(hù)有266家，在兩年之內(nèi)只剩下66家。所以這個(gè)影響不單是營(yíng)業(yè)收入減少一個(gè)億，實(shí)際上是系列的拉動(dòng)，系列的減少。這兩年有一個(gè)新的現(xiàn)象，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入飯店領(lǐng)域?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還保持了一個(gè)比較高的利潤(rùn)率，利潤(rùn)率高就意味著上繳的所得稅要高，所以在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的同時(shí)建一個(gè)飯店，加大了開(kāi)發(fā)成本，在一定意義上就減少了政府的稅收，抵稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更多的一種考慮。總體來(lái)說(shuō)，中國(guó)的飯店現(xiàn)在基本上還是初始投資，轉(zhuǎn)手的不多。達(dá)不到就不買(mǎi)，不買(mǎi)就算了。反過(guò)來(lái)看香港。很多飯店將來(lái)的前景實(shí)際上也是在這一點(diǎn)上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)和飯店市場(chǎng)的一體化的局面也會(huì)逐步形成，也就意味著飯店轉(zhuǎn)手炒作的余地還是存在的。從中外合資飯店這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，首要的一個(gè)問(wèn)題是匯率問(wèn)題，匯率問(wèn)題又涉及到引進(jìn)外資的幣種問(wèn)題。多年以來(lái)，人民幣的匯率總體來(lái)說(shuō)相應(yīng)穩(wěn)定，所以我們現(xiàn)在把匯率問(wèn)題有點(diǎn)淡化了，但是隨著中國(guó)進(jìn)一步開(kāi)放，匯率機(jī)制也會(huì)有所變化，比如現(xiàn)在強(qiáng)迫人民幣升值的壓力很大，雖然我們現(xiàn)在挺住了不升值，但是能挺到哪一天呢？再比如說(shuō)1997年亞洲金融危機(jī)之后，很多人提出人民幣應(yīng)該貶值，我們當(dāng)時(shí)也挺住了不貶值，在我們的資本市場(chǎng)沒(méi)有完全開(kāi)放的情況下可以這么做，隨著資本市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，我們就做不到這一步了，也就意味著將來(lái)在投資方面，尤其在引進(jìn)外資方面的匯率風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大。還涉及到國(guó)家利率的變化，這幾年的利率總體來(lái)說(shuō)是在逐步下調(diào)，這種逐步下調(diào)對(duì)飯店來(lái)說(shuō)實(shí)際上是喘了一口氣，因?yàn)橘Y金成本降低了。從現(xiàn)在來(lái)看，利率水平相應(yīng)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，而且在逐步降低，實(shí)際上對(duì)飯店全行業(yè)這幾年的景氣上升起了一個(gè)重要的推動(dòng)作用。實(shí)際上，從飯店的設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，第一是結(jié)構(gòu)，第二是功能，第三是盈利空間，最后才是形式。比如廣東的飯店一般來(lái)說(shuō)客房的比率都低，因?yàn)閺V東人吃的要求高，所以廣東的飯店餐飲的比率都比較高。因此設(shè)計(jì)不合理，建設(shè)不合理，都會(huì)給經(jīng)營(yíng)管理造成很大的困難。在上海外灘見(jiàn)到的建筑，都是百年建筑，現(xiàn)在看著還是貴族氣派，不覺(jué)得落后。但是效果比較好的方式。建國(guó)飯店設(shè)計(jì)的基本思路就是低成本、高回報(bào)，提高飯店的空間盈利率。但這兩條在當(dāng)時(shí)的情況之下是無(wú)法適應(yīng)國(guó)情的，又進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整。類(lèi)似這樣的情況應(yīng)該說(shuō)普遍存在，如果說(shuō)在新飯店的投資方面，或者在飯店更新改造方面不及時(shí)調(diào)整，也就意味著給下一步的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)造成更大的困難。比如洗衣房，不僅是對(duì)住店的客人，也可以對(duì)社會(huì)?！　〉谌齻€(gè)層次是資本經(jīng)營(yíng)。第一是資金的調(diào)度和流轉(zhuǎn)問(wèn)題；第二，發(fā)展到一定程度，就要考慮飯店的一部分資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，這都是資本經(jīng)營(yíng)的概念。并且不光是提供服務(wù)產(chǎn)品，而是提供綜合性的產(chǎn)品，比如餐飲產(chǎn)品就是物理性產(chǎn)品，是一個(gè)制造業(yè)的概念，而不僅是一個(gè)餐飲業(yè)的概念。比如制造業(yè)的很多東西很難形成品牌，有的規(guī)模雖然已經(jīng)很大，也很難形成品牌。這也就意味著飯店品牌越突出，品牌性的效應(yīng)自然也就越突出。所以，三個(gè)層次的經(jīng)營(yíng)最終形成三個(gè)賣(mài)點(diǎn)?！　〉诙侨瞬诺亩倘?。很多飯店管理公司維持不下去，也是這個(gè)原因，沒(méi)有自己的旗艦飯店，不能成建制的派出管理人才，就意味著在培育無(wú)形資產(chǎn)上有很大的缺陷。現(xiàn)在有一批老飯店在這方面資源最突出，優(yōu)勢(shì)最突出。說(shuō)到底就是土地的升值。如果土地文章做不了，就看看樓里有什么東西可以調(diào)整。如果把這三個(gè)短缺都抓住了，實(shí)際上就意味著三個(gè)賣(mài)點(diǎn)就可以賣(mài)得動(dòng)，三個(gè)經(jīng)營(yíng)就可以比較流暢地運(yùn)轉(zhuǎn)下來(lái)。道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)轱埖昃奂?，客人自然就聚集了，客人聚集了，就意味著大家都獲益。39 / 39。所謂連帶效應(yīng)，核心問(wèn)題是通過(guò)連鎖化經(jīng)營(yíng)、品牌化經(jīng)營(yíng)形成的一種規(guī)模效應(yīng)，這種規(guī)模效應(yīng)現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)還不是特別突出，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)，肯定是將來(lái)的一個(gè)規(guī)模效益的生長(zhǎng)點(diǎn)。聚集效益一個(gè)方面是形成飯店群，另一個(gè)方面是形成飯店實(shí)體規(guī)模。 從這三者來(lái)說(shuō)，人才是根本，無(wú)形資產(chǎn)是主導(dǎo)，土地和位置是升值的空間所在，這三者之間的關(guān)系應(yīng)該是這樣一個(gè)關(guān)系。因此飯店必須在土地上做文章，必須在飯店自身的空間盈利率上做文章。第二是位置?！　〉谌峭恋囟倘薄ｋm然現(xiàn)在飯店的管理人才并不缺乏，但是成建制、成系列、成標(biāo)準(zhǔn)、成規(guī)范的管理人才缺乏，團(tuán)隊(duì)性的人才更缺乏。國(guó)際上大的跨國(guó)飯店集團(tuán)基本上都是百年老店，至少也是五六十年，這樣培育出來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)才能在市場(chǎng)上真正體現(xiàn)出價(jià)值來(lái)。賣(mài)資產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程，而且這個(gè)過(guò)程運(yùn)營(yíng)到位，就會(huì)形成一個(gè)比較好的狀態(tài)。但投資飯店不同，有些投資者目的就是通過(guò)飯店品牌展示集團(tuán)公司的品牌。賣(mài)品牌包括兩個(gè)層次，一是飯店自身的品牌，飯店經(jīng)營(yíng)得越好，市場(chǎng)的影響越大，飯店品牌也越突出?！　〉谝粋€(gè)賣(mài)點(diǎn)是賣(mài)產(chǎn)品，就是飯店日常經(jīng)營(yíng)、綜合經(jīng)營(yíng)所形成的產(chǎn)品。飯店的資本經(jīng)營(yíng)相應(yīng)來(lái)說(shuō)難度比較大，但是從發(fā)展來(lái)說(shuō)，資金密集長(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào)，最終還是要在資本經(jīng)營(yíng)上做文章。有的飯店冰激凌最好，一個(gè)冰激凌就已經(jīng)形成了品牌，這就是一種綜合性的概念。日常經(jīng)營(yíng)是飯店經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，日常經(jīng)營(yíng)比較到位，飯店的底子就保住了。但是客觀來(lái)看，建國(guó)飯店的設(shè)計(jì)格局實(shí)際上是不適應(yīng)商務(wù)酒店發(fā)展方向的。很簡(jiǎn)單，因?yàn)閲?guó)外不需要這一套?？陀^來(lái)說(shuō)，我們一開(kāi)始缺乏經(jīng)驗(yàn)，造成了很多的困難。女士買(mǎi)時(shí)裝可以三兩天一換，飯店能三兩天一換嗎？可是在更新改造的過(guò)程中，現(xiàn)在很多飯店還在追求時(shí)髦，而不是追求文化，不是追求客人的需要，不是追求百年老店，這是一個(gè)很大的誤區(qū)，就造成了這個(gè)飯店往下經(jīng)營(yíng)很困難，因?yàn)槌跏汲杀驹诓粩嗵岣?，后續(xù)的投資也在不斷提高，但是市場(chǎng)有限，經(jīng)營(yíng)效果有限，還講什么投資回報(bào)？　　總之，從投資過(guò)程來(lái)說(shuō)，根本性的問(wèn)題就是如何研究以比較低的成本達(dá)到最好的效果?，F(xiàn)在更新改造的一個(gè)誤區(qū)是過(guò)于追時(shí)髦。第二是飯店的空間盈利率要占到總建筑面積的85%，這是一個(gè)最佳的狀態(tài)，但是我們現(xiàn)在飯店的設(shè)計(jì)，空間盈利率能占到60%就不錯(cuò)了。比如說(shuō)，客房的總面積應(yīng)該占到飯店總面積的70%75%，這是一個(gè)比較合理的比率，因?yàn)樵趯?lái)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，客房的經(jīng)營(yíng)成本最低，盈利空間最大，可是現(xiàn)在很多飯店的設(shè)計(jì)變成了客房的比率比較低，也就意味著將來(lái)的盈利空間小。按計(jì)劃進(jìn)行當(dāng)然是比較理想的，但市場(chǎng)時(shí)機(jī)的把握更為關(guān)鍵。按這個(gè)利率算下來(lái)，但那個(gè)時(shí)候欠債8億，再還10年，把8億還完了欠債是15億，也就意味著這個(gè)飯店永遠(yuǎn)翻不過(guò)身來(lái)?！　膬?nèi)資飯店的投資和配套來(lái)說(shuō)，核心問(wèn)題就是利率問(wèn)題。也就意味著用美元幣種投資，經(jīng)營(yíng)收入又是人民幣，隨著匯率的不斷變動(dòng)，實(shí)際上債務(wù)負(fù)擔(dān)不斷加重。（一）投資過(guò)程多年以來(lái)，投資者在飯店的投資方面走了不少?gòu)澛?，也有很多?jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。比如初始投資一個(gè)億，經(jīng)營(yíng)一年把它賣(mài)了，賣(mài)兩個(gè)億，下一家經(jīng)營(yíng)了一年又把它賣(mài)了，賣(mài)成三個(gè)億了，本來(lái)是初始投資一個(gè)億，在市場(chǎng)上已經(jīng)變成三個(gè)億了，就意味著經(jīng)營(yíng)臺(tái)階非常之高，很好的經(jīng)營(yíng)狀況也承受不下來(lái)。成批的系列的收購(gòu)飯店雖然做不下來(lái)，但是反映了一個(gè)趨勢(shì)。也有很多外國(guó)的財(cái)團(tuán)和外國(guó)管理公司聯(lián)手，想在中國(guó)成批收購(gòu)飯店，但是實(shí)際上都沒(méi)有做成?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，很多人也說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化現(xiàn)象已經(jīng)很?chē)?yán)重了，我們不去評(píng)價(jià)是否有泡沫化現(xiàn)象，但是至少這個(gè)局面形成了，也就意味著在下一步的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)飯店市場(chǎng)的影響程度會(huì)更加大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有兩個(gè)考慮，一是房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是50萬(wàn)平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，可是飯店在市場(chǎng)上很容易形成品牌，所以，從品牌性的考慮出發(fā)，在投資、建設(shè)、開(kāi)發(fā)小區(qū)的同時(shí)建設(shè)飯店。所以現(xiàn)在很多飯店轉(zhuǎn)換了一個(gè)思路，就是飯店、公寓、寫(xiě)字樓配套進(jìn)行，這種綜合方式才能真正保持市場(chǎng)份額，但這需要大投資，也需要大市場(chǎng)，不是說(shuō)干就能干起來(lái)，所以只有少數(shù)飯店能夠保持這個(gè)局面，多數(shù)飯店還是眼睜睜的看著常住戶(hù)走，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)最大的影響。再比如說(shuō)另一家大飯店，原來(lái)有一個(gè)大的跨國(guó)集團(tuán)總部常駐，遷出后，直接影響一個(gè)億的營(yíng)業(yè)收入。原來(lái)飯店客戶(hù)很多是常住戶(hù)，現(xiàn)在常住戶(hù)沒(méi)有了，基本上都被公寓和寫(xiě)字樓配套的房地產(chǎn)拉走了，這大概影響飯店全行業(yè)出租率10個(gè)百分點(diǎn)。飯店和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系是更重要的更具實(shí)質(zhì)性的關(guān)系。四是西部效應(yīng)。三是節(jié)事效應(yīng)。二是入世效應(yīng)。但是這里有很多階段性的時(shí)機(jī)，所以需要通過(guò)行業(yè)比較來(lái)研究一下。飯店的經(jīng)營(yíng)會(huì)形成穩(wěn)定的、而且比較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流比利潤(rùn)還重要。很多人投資飯店看