【正文】 根據(jù)〈物權(quán)法〉第七十七條規(guī)定，業(yè)主的改變房屋用途不是違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，如果違反了，其他利害關(guān)系人有權(quán)利制止。 　　還有的小區(qū)租房戶很多，人口混雜，是當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)檢查地區(qū)，而且有的承租人自行搞一些美容、安裝、足療等業(yè)務(wù)，給小區(qū)的自住戶的生活帶來(lái)很多不便。物業(yè)費(fèi)收繳率低，物業(yè)公司投入的人力物力就少，物業(yè)服務(wù)水平就低，業(yè)主的意見就越大，最終倒至惡性循環(huán)。大家都知道，在過(guò)去，只有政府的行政收費(fèi)或壟斷部門經(jīng)常有這樣的舉動(dòng)。 　　具體事例： 　　有個(gè)小區(qū)在服務(wù)兩年后，忽然單方面提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)現(xiàn)在物價(jià)上漲了，什么都貴。但實(shí)際情況我們卻不得而知。 　　按照當(dāng)前物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，包括即將施行的《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》都有關(guān)于物業(yè)費(fèi)采取包干制或酬金制及其他方式，而實(shí)踐中一般采用的是包干制，尤其在北方，酬金制在南方適用或國(guó)外適用的比較廣泛。 　　亮點(diǎn)二十一、規(guī)范物業(yè)行為、提高行業(yè)自律 　　條例規(guī)定： 　　《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條規(guī)定：“ 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。 　　亮點(diǎn)二十、設(shè)立“執(zhí)行委員”，提倡有償服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)管理結(jié)合 　　條例規(guī)定： 　　《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第38條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。我想這也是絕大多數(shù)業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)的初衷。當(dāng)然在一些地區(qū)，有極少數(shù)的業(yè)主委員委員不是為了業(yè)主共有的權(quán)益，而是為了一已私利，把當(dāng)選為委員作為一種籌碼，成了與開發(fā)商及物業(yè)公司討價(jià)還價(jià)達(dá)到自己私人目的的工具，而且為了免交物業(yè)費(fèi)與物業(yè)公司達(dá)成私下交易。一般地一些事情的看法，大家都認(rèn)為是非對(duì)即錯(cuò)，但是卻忽視了選舉中的棄權(quán)或不參加投票的投票權(quán)人。這是保障業(yè)主投票權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)定的條款。但是如果確認(rèn)“不參加投票即視為同意”本條款的法律效力，那么肯定是違反法律的。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。在這里還存在一個(gè)問(wèn)題，即夫妻共有房產(chǎn)問(wèn)題。由于之前從未有法規(guī)對(duì)開發(fā)商所代表的專有部分如何計(jì)算票數(shù)予以明確，而業(yè)主們與開發(fā)商在票數(shù)計(jì)算上又未達(dá)成一致，所以小區(qū)的多次決議均未通過(guò)。 　　但是由于各地情況不一，所以舊小區(qū)的范圍沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以在第二款中授權(quán)由設(shè)區(qū)的市人民政府劃定舊住宅區(qū)的范圍。 　　舊住宅區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府劃定。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。在這里未涉及到物業(yè)公司是否參與移交。正是針對(duì)實(shí)踐中存在的問(wèn)題而設(shè)立。本條所規(guī)定的裝修保證金制度，不僅僅是制約業(yè)主，也制約物業(yè)企業(yè)。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙。而該項(xiàng)資金屬于開發(fā)商所有，起一個(gè)質(zhì)保作用。 　　對(duì)業(yè)主來(lái)講，則是房屋質(zhì)量保證的福音。 　　第七十六條 建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)主管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。 　　根據(jù)上述規(guī)定：維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的承擔(dān)，明確了責(zé)任人，減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)，同時(shí)本條也明確規(guī)定了責(zé)任的分界點(diǎn)，即分戶計(jì)量裝置或入戶端口以外。如果確實(shí)存在著移交不出去的問(wèn)題，根據(jù)本條的規(guī)定，可以由責(zé)任人承擔(dān)相關(guān)法律賠償責(zé)任。將來(lái)這些設(shè)施設(shè)備更新怎么辦，而且這些都需要專業(yè)人員進(jìn)行維修，可不是普通人就能做得了。 　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與暗箱操作：本條也是針對(duì)實(shí)踐中存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一及暗箱操作問(wèn)題而設(shè)。你說(shuō)，業(yè)主到底找誰(shuí)？ 　　律師解讀： 　　立法背景：實(shí)踐中存在兩種問(wèn)題，一種是專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位像水、電等單位已經(jīng)進(jìn)行了一戶一表的改造，水電等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)戶表以外的部分負(fù)責(zé)，戶表以內(nèi)的部位由業(yè)主承擔(dān)。 　　亮點(diǎn)九、明確專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、設(shè)備的投資來(lái)源、建設(shè)、產(chǎn)權(quán)及范圍 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。 　　律師解讀：本條是關(guān)于商定停車位置的規(guī)定。但是《物權(quán)法》并未對(duì)如何收取車位費(fèi)用做出規(guī)定。因此，無(wú)形之中，張三的停車行為就造成了對(duì)其他業(yè)主的權(quán)益的損害或占用了其他業(yè)主的份額。因此在此呼吁，業(yè)主維權(quán)要理智、要合情合理。 　　從法律上否定了開發(fā)商“只售不租”的做法，同時(shí)為了避免開發(fā)商任意定價(jià)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的有序停車，對(duì)高價(jià)租賃車位進(jìn)行了限制，規(guī)定租賃車位實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫(kù)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。本條就是對(duì)上述規(guī)定作了進(jìn)一步的明確。 　　亮點(diǎn)五、車庫(kù)歸屬確定，開發(fā)商無(wú)權(quán)濫賣車位！ 　　條例規(guī)定：第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)（包括專用車庫(kù)和共用車庫(kù)內(nèi)的車位，下同）的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。不但擾民，而且?guī)?lái)了安全隱患。建議可以做成類似外國(guó)陪審團(tuán)那樣，有些問(wèn)題比如說(shuō)是否擺攤，封閉陽(yáng)臺(tái)等等都可以拿出來(lái)討論一下，讓業(yè)主七嘴八舌發(fā)表一下觀點(diǎn)，事情怎么樣，就很清楚了。 　　第八十八條　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng) 　　營(yíng)單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會(huì)或者聯(lián)席會(huì)議申請(qǐng)調(diào)解，也可以申請(qǐng)仲裁或者依法向人民法院起訴。尤其是安裝太陽(yáng)能、空調(diào)外機(jī)等等與業(yè)主日常生活相關(guān)的常見物業(yè)使用行為進(jìn)行規(guī)范。一個(gè)好的居住環(huán)境影響到業(yè)主生活的方方面面。 　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾?；谶@些情況，本條從實(shí)際出發(fā)、從業(yè)主生活需要出發(fā)，從安全出發(fā)，列舉了十一項(xiàng)的內(nèi)容，只有這十一項(xiàng)的內(nèi)容都具備了或完善了，才會(huì)辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)。有的業(yè)主提出質(zhì)疑時(shí)，開發(fā)商根本就不聽?！渡綎|省物業(yè)管理?xiàng)l例》二十三大亮點(diǎn)2009年1月8日，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)山東省十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)，5月1日將正式實(shí)施。只要業(yè)主在相關(guān)交付手續(xù)上簽字接收房屋，就萬(wàn)事大吉。它不但改變了現(xiàn)有的交房制度，而且改變了一直以來(lái)交房標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的局面。 　　第八十六條 物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等部門應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對(duì)違法行為及時(shí)作出處理。那么〈條例〉上述規(guī)定正是從創(chuàng)造和諧居住環(huán)境出發(fā)，從方便業(yè)主生活而設(shè)定的條款。 　　法規(guī)的銜接性：根據(jù)《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》四十六條規(guī)定，在存在業(yè)主違法使用物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司可以向行政執(zhí)法部門匯報(bào)。 　　具體事例：之前參加電視臺(tái)一個(gè)欄目，討論是否在社區(qū)擺攤的問(wèn)題，支持者為正方，否定者為反方。最后看一下代表雙方觀點(diǎn)的人數(shù)。同時(shí)也背離了當(dāng)初開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)會(huì)所為滿足業(yè)主基本需要的這一目的。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈(zèng)、出售或者出租給業(yè)主。 　　就該條所規(guī)定的內(nèi)容來(lái)看，在實(shí)踐中更利于操作與執(zhí)行。 　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車庫(kù)尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。 　　從保證小區(qū)安全角度出發(fā)，優(yōu)先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需要，限制了物業(yè)管理區(qū)域外人員租賃車庫(kù)的時(shí)間，即每次簽訂合同的期限不得超過(guò)六個(gè)月。 　　隨著該條例的實(shí)施，業(yè)主有了尚方寶劍，開發(fā)商有了金箍咒，開發(fā)商只售不租的現(xiàn)象，相信小區(qū)所面臨的停車問(wèn)題，有望得到緩解。在這種情況下，張三必須要對(duì)其他業(yè)主做出補(bǔ)償。其時(shí)車位費(fèi)作為業(yè)主的一種收益存在，已是業(yè)界的共識(shí)。 　　目前在香港、北京等大城市，已經(jīng)出現(xiàn)了買車須先有停車位的規(guī)定，有的業(yè)主對(duì)此也是深有體會(huì)，在立法過(guò)程中正是考慮到汽車保有量的不斷增加，現(xiàn)實(shí)中存在的業(yè)主停車難等式問(wèn)題而設(shè)定的這一規(guī)定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。還有一種就是未進(jìn)行一戶一表改造的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位只與物業(yè)公司結(jié)算，小區(qū)物業(yè)公司成了二倒販子，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)小區(qū)內(nèi)專業(yè)設(shè)施設(shè)備不管不問(wèn)，出問(wèn)題了，業(yè)主或物業(yè)企業(yè)自己管。有的開發(fā)商建設(shè)小區(qū)時(shí)，在交付前就已經(jīng)與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位達(dá)成了協(xié)議，當(dāng)然交付有個(gè)前提，那就是要交給這些單位一筆錢，至于這筆錢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則各不相同，多少不一，沒有明確的具體標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致非?；靵y，所以有的新建住宅小區(qū)有的交付，有的未交付。 　　律師解讀：本條主要規(guī)定了移交工作的落實(shí)。 　　亮點(diǎn)十一、明確專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任、解決物業(yè)服務(wù)矛盾 　　條例規(guī)定：《條例》第十八條　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。如果以后再發(fā)生維修責(zé)任的事件，根據(jù)這一分界點(diǎn)，就能確定責(zé)任人，不至于糾纏不清。 　　具體事例：某市的一個(gè)小區(qū)，開發(fā)商向業(yè)主交付房屋后，房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，衛(wèi)生間漏水，業(yè)主找開發(fā)商維修。業(yè)主的合法權(quán)益有保障了，避免因房屋維修問(wèn)題久拖不絕而給日常生活造成的影響，避免矛盾激化。因此，如果未經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可，就按一方意見使用該筆資金，是存在法律風(fēng)險(xiǎn)的。 　　具體事例：有的小區(qū)因?yàn)闆]有登記，房屋漏水了，有的業(yè)主損壞了承重墻，對(duì)整個(gè)樓都造成了威脅。業(yè)主違約了，要承擔(dān)責(zé)任。相信隨著條例的實(shí)施，有關(guān)裝飾裝修引起的物業(yè)糾紛會(huì)逐步減少。當(dāng)然如果由開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理移交后，相應(yīng)的關(guān)于這方面的物業(yè)糾紛也會(huì)逐漸減少。 　　具體事例：在去年，還有的小區(qū)因?yàn)閷I(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的問(wèn)題鬧個(gè)不停，還有的因?yàn)閰^(qū)域供暖或者自行燒鍋爐的問(wèn)題發(fā)生矛盾與糾紛，當(dāng)時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司反映想把這一方面的設(shè)施設(shè)備交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)營(yíng)，但是專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不愿接收。 　　舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān)；開發(fā)項(xiàng)目設(shè)施不配套等遺留問(wèn)題由原建設(shè)單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。在第三款中明確了相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備改造的投入問(wèn)題，非常明確具體。 　　王輝律師解讀：根據(jù)實(shí)踐中情況，結(jié)合立法背景，對(duì)該條的實(shí)際應(yīng)用進(jìn)行分析： 　　立法背景：該條款的設(shè)立正是對(duì)《物權(quán)法》第七十六條所規(guī)定的以業(yè)主人數(shù)及面積數(shù)計(jì)算表決權(quán)數(shù)的延伸。如果在確認(rèn)業(yè)主身份時(shí)，夫妻雙方未出示房產(chǎn)歸屬夫妻一方所有的證據(jù)，那么可以確認(rèn)該房產(chǎn)該夫妻共有。 　　不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定。因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定，一方單方面的法律行為，除非事先有約定或事后另一方認(rèn)可，否則對(duì)另一方不發(fā)生法律效力。什么叫做無(wú)法送達(dá)的，我們可以這樣理解，那就是出租房屋的業(yè)主由于不在本小區(qū)，聯(lián)系不上的。不論出于什么原因，如果沒有相應(yīng)的法律依據(jù)或合同依據(jù)，就簡(jiǎn)單歸納為同意或沒同意，我認(rèn)為此事有待商榷。對(duì)于這種不稱職的業(yè)主委員會(huì)委員，好多業(yè)主與物業(yè)