【正文】 二、 安全用電管理制度為了保證正常供電，安全用電，特制定本規(guī)定。 （2）協(xié)助部門經(jīng)理貫徹國家勞動(dòng)安全法規(guī)、法令及行業(yè)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確保生產(chǎn)安全。 （2）各專業(yè)組負(fù)責(zé)保持管轄區(qū)設(shè)備房于凈、整潔、無可燃物堆放，禁止吸煙，以防火災(zāi)隱患。 ④在機(jī)房工作：機(jī)房?jī)?nèi)禁止帶人火種，防火器材應(yīng)齊備；機(jī)房?jī)?nèi)必須保持干凈，不得有油和雜物；所有電接觸點(diǎn)、斷路器和電閥接頭，必須加以保護(hù)以防止電擊。 ②檢修設(shè)備時(shí)，要防止水滲入設(shè)備而燒壞電機(jī)。（四）管理規(guī)定1． 維修部分（1） 電工① 電工工作前應(yīng)穿戴絕緣防護(hù)用品，并保證使用工具的絕緣性能良好。(七) 督促承包商嚴(yán)格按照國家規(guī)范（如環(huán)保、勞保條例等）及合同要求施工。 各機(jī)房門鎖不能隨便更換，如門鎖損壞需要更換時(shí)，要經(jīng)工程部經(jīng)理同意，到安保部辦理相應(yīng)手續(xù)后才能更換，并把備用鑰匙交辦公室，由辦公室轉(zhuǎn)交配電室備存。 備用鑰匙箱內(nèi)應(yīng)張貼鑰匙明細(xì)表，并能體現(xiàn)最新狀態(tài)（不能有過期不能用的鑰匙）。工程部領(lǐng)班必須將員工退還的個(gè)人使用工具簿記在《領(lǐng)班保管工具登記表》內(nèi)，并在“備注”一欄內(nèi)注明“退還”字樣。管理處倉管員負(fù)責(zé)工具的簿記盤點(diǎn)工作 （四）內(nèi)容《工程部工具年度采購計(jì)劃》的制定 ? 每年的12月15日之前，由工程部主管組織各領(lǐng)班（負(fù)責(zé)人）一起制定下一年度《工程部工具年度采購計(jì)劃》并上報(bào)公司審批 ? 《工程部工具年度采購計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：所需工具的名稱、型號(hào)及規(guī)程、數(shù)量、產(chǎn)地；預(yù)計(jì)費(fèi)用；購買時(shí)間；用途? 工程部主管每月20號(hào)對(duì)公用工具進(jìn)行檢查，對(duì)于缺少的或個(gè)為損壞的，將責(zé)令領(lǐng)班負(fù)責(zé)盡快補(bǔ)齊 ? 對(duì)于換下來的公用工具每半年由管理處倉管員進(jìn)行一次盤點(diǎn)登記在《報(bào)廢工具登記表》內(nèi)，經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)后上報(bào)公司審批。4． 驗(yàn)收無誤入庫后，庫管員、采購員、部門參與驗(yàn)收人等在貨物驗(yàn)收單上確認(rèn)簽字。八、 零件、耗材采購、庫存及領(lǐng)用管理制度為了控制工程材料消耗，降低維修成本，特制定本制度。 （五）設(shè)備檔案主要設(shè)備（大中型設(shè)備）應(yīng)建立設(shè)備檔案 設(shè)備檔案內(nèi)容有：檔案封面、卷內(nèi)目錄、設(shè)備主頁、設(shè)備相關(guān)使用說明、維修保養(yǎng)手冊(cè)、設(shè)備安裝圖紙、檢驗(yàn)報(bào)告及合格證、檢修記錄等 設(shè)備檔案應(yīng)使用U記錄和硬盤拷貝記錄兩種方式進(jìn)行存儲(chǔ) （六）設(shè)備大中修計(jì)劃 工程部應(yīng)建立設(shè)備大中修計(jì)劃 設(shè)備大中修計(jì)劃包括序號(hào)、設(shè)備編號(hào)、設(shè)備名稱、型號(hào)、制造廠家、安裝時(shí)間、使用地點(diǎn)、大中修年份等 設(shè)備大中修計(jì)劃根據(jù)設(shè)備使用頻次、工作環(huán)境和常規(guī)維修規(guī)律確定，即使用頻次高、工作環(huán)境差的設(shè)備維修周期應(yīng)縮短，使用頻次低、工作環(huán)境好的設(shè)備應(yīng)延長(zhǎng)大中修時(shí)間 設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格按照大中修計(jì)劃實(shí)施維修，如需改變維修時(shí)間，應(yīng)得到管理者代表的批準(zhǔn)，以保證小區(qū)（大廈）設(shè)備的完好率和使用壽命 （七）維修記錄 設(shè)備大中修應(yīng)在填寫《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》的同時(shí)填寫《設(shè)備檔案》，《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》應(yīng)與《設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃》、《設(shè)備檔案》相對(duì)應(yīng) 《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》內(nèi)容包括維修時(shí)間、設(shè)備編號(hào)、設(shè)備名稱、維修內(nèi)容、更換部件、設(shè)備狀態(tài)、維修人、檢驗(yàn)人、備注等 《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》由部門經(jīng)理審核簽字 （八）監(jiān)視測(cè)量器具 建立監(jiān)視、測(cè)量器具校驗(yàn)計(jì)劃表，該計(jì)劃表起到器具臺(tái)賬、校驗(yàn)計(jì)劃、校驗(yàn)實(shí)施三種功能 監(jiān)視測(cè)量器具校驗(yàn)計(jì)劃內(nèi)容包括：序號(hào)、編號(hào)、名稱、型號(hào)、規(guī)格、精度、出廠編號(hào)、安裝位置用途以及檢驗(yàn)計(jì)劃、備注 監(jiān)視、測(cè)量器具校驗(yàn)計(jì)劃表中的檢驗(yàn)計(jì)劃應(yīng)送檢 （九）其他資料的管理 設(shè)備圖紙、使用說明書、維修保養(yǎng)說明書、出廠合格證等資料以附件的形式訂錄在《設(shè)備檔案》附頁內(nèi) 設(shè)備檔案應(yīng)裝訂成冊(cè)進(jìn)行保管 上述資料在使用時(shí)應(yīng)使用復(fù)印件，以保證資料的完整和使用壽命 七、設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（一）目的 從總體上確立物業(yè)管理公司各類設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善（二）適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理的各類設(shè)備的綜合管理工作 （三）職責(zé)工程部負(fù)責(zé)所轄小區(qū)的各類設(shè)備的日常管理工作公司行政人事部負(fù)責(zé)各類設(shè)備檔案的管理工作公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)各物管處工程部的技術(shù)支持 （四）內(nèi)容設(shè)備檔案的建立要求工程部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)將管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)備建立臺(tái)賬，并在建檔后的3個(gè)工作日內(nèi)將臺(tái)賬移交綜合部、公司行政人事部存檔工程部應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào)：所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)識(shí)”；“設(shè)備標(biāo)識(shí)”用標(biāo)牌形式予以實(shí)施，標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容：設(shè)備名稱；設(shè)備編號(hào) 所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單如或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》設(shè)備臺(tái)賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)分別在設(shè)備臺(tái)賬或設(shè)備卡片上予以登錄《設(shè)備臺(tái)賬》和設(shè)備出廠原件（合格證、說明書、保修協(xié)議等）統(tǒng)一由公司辦公室保存。,這些設(shè)備在滿負(fù)荷的情況下工作，最省電、省水、省時(shí)、效率也最高。（十一） 確保保溫層完好。（六） 職工洗浴間，淋浴采用腳踏水閥，以控制生活用水。四、設(shè)備運(yùn)行報(bào)告制度（一）目的 規(guī)范設(shè)施設(shè)備管理，延長(zhǎng)其使用壽命，保障設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行 （二）適用范圍 適用于工程部全體人員 （三）職責(zé) 各系統(tǒng)操作人員及維修人員做好運(yùn)行記錄與值班記錄各專業(yè)主管檢查記錄情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織解決專業(yè)主管不能解決的問題或重大問題須及時(shí)書面報(bào)告工程經(jīng)理 （四）內(nèi)容：各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或值班記錄中書面報(bào)告上級(jí)領(lǐng)班? 所轄設(shè)備設(shè)施非正常操作的開停及開停時(shí)間 ? 所轄設(shè)備設(shè)施除正常操作外的調(diào)整 ? 所轄設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺(tái)檢修 ? 零部件更新、代換、或加工修理 ? 運(yùn)行人員因公離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向 ? 運(yùn)行人員請(qǐng)假、換班、加班、倒休等 ? 執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在重大故障隱患 ? 重要零部件的更換、代替或加工修理 ? 系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明 ? 維修人員請(qǐng)假、加班、倒休等 各系統(tǒng)領(lǐng)班，在下列情況下必須書面報(bào)告本專業(yè)主管 ? 重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施除正常操作外的調(diào)整 ? 變更運(yùn)行方式 ? 主要設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺(tái)檢修 ? 系統(tǒng)故障或正常檢修 ? 零部件更新、改造、或加工修理 ? 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品 ? 所屬人員的加班、換班、倒休、病假、事假等? 須與外專業(yè)或外部門、外單位聯(lián)系 專業(yè)主管在下列情況下必須以書面形式報(bào)告工程部經(jīng)理 ? 重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺(tái)檢修 ? 因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響用戶使用 ? 應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié) ? 系統(tǒng)運(yùn)行方式改變 ? 影響本物業(yè)運(yùn)行（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修 ? 設(shè)備零部件的更新、代換或加工維修 ? 系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工 ? 人員調(diào)度及專業(yè)重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整 ? 所屬人員請(qǐng)假、換班、倒休、加班 ? 對(duì)外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào) ? 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等 ? 維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃的變更或調(diào)整 ? 每周工作小結(jié)及月度工作報(bào)告 越級(jí)匯報(bào)? 除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。（d）客戶服務(wù)部、保安部在實(shí)施疏散計(jì)劃時(shí)，要將客戶按一路縱隊(duì)排列從放火梯疏散，絕對(duì)不要等電梯。善后處理工作（a）全面疏散后，各部門要清點(diǎn)自己的人員，看是否全部撤出危險(xiǎn)區(qū)域。（b）客戶服務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織管理人員引導(dǎo)客戶疏散。（c）客戶服務(wù)部行動(dòng)；①部門經(jīng)理趕到消防中心接受指令。（c） 迅速派兩名隊(duì)員沿疏散樓梯小心上樓，觀察情況，如認(rèn)為安全，可使用消防電梯將滅火器材送到出事樓層，然后將消防電梯送回一層，供消防隊(duì)員和其他人使用。領(lǐng)導(dǎo)指揮機(jī)構(gòu)發(fā)生火災(zāi)時(shí)應(yīng)迅速組成領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)組織指揮滅火自救工作。（b） 如有可能應(yīng)先滅火，然后報(bào)消防中心，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)；如火勢(shì)較大，情況不允許，應(yīng)立即打碎墻上的報(bào)警裝置報(bào)警，同時(shí)用就近的輕便滅火器進(jìn)行自救滅火。（2）適用范圍適用于發(fā)生火災(zāi)時(shí)的應(yīng)急處理。 （4）處理程序 1．消防監(jiān)控中心接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯故障有人被困，立即報(bào)告當(dāng)值主管和部門經(jīng)理，同時(shí)報(bào)告工程部。
① 小區(qū)（大廈）的供水管道發(fā)生破裂，應(yīng)盡快找到能夠控制破裂部位的前端閥門。
② 如水浸來自小區(qū)（大廈）外，應(yīng)當(dāng)在小區(qū)（大廈）各低于水位的出入口堵上沙袋，擋住進(jìn)水處。2. 適用范圍適用于各種水浸事件的處理。（2） 根據(jù)情況通知客戶服務(wù)部，客戶服務(wù)部決定是否通知客戶和以何種方式通知客戶，工程部同時(shí)做好恢復(fù)供電的所有準(zhǔn)備。 附：維修流程圖客戶或其他部門 回訪 報(bào)修客戶服務(wù)部 檢查質(zhì)量 已完成維修單 告之維修結(jié)果 電話或維修單工程部工程主管工程部?jī)?nèi)勤 說明未完 登記后 成原因 派工維修人員 監(jiān)督執(zhí)行 未完成維修單 備料工程部庫房虛線為需要到現(xiàn)場(chǎng)看活定料途徑 攜帶四聯(lián)《維修單》、工具及材料入戶維修二、緊急事故處理程序緊急事故是指：小區(qū)（大廈）停電，水浸，電梯困人，煤氣泄漏，發(fā)生火情，和工傷事故。１１． 故障修復(fù)后，客戶驗(yàn)收合格，維修人員在《維修（收費(fèi)）單》上填寫維修結(jié)果，請(qǐng)客戶簽名確認(rèn)。３． 工程部維修人員接到《維修（收費(fèi)）單》后，在維修單記錄簿上簽收。8． 在工程部經(jīng)理指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)制定相關(guān)工作年、季、月工作計(jì)劃，整理會(huì)議紀(jì) 要。執(zhí)行其它上級(jí)交代的任務(wù)。職責(zé)如下：作好業(yè)主裝修施工圖的審核工作，對(duì)業(yè)主所送的裝修資料包括裝修材料、間隔布置、空調(diào)、電氣、消防等進(jìn)行全面審核。1 負(fù)責(zé)向經(jīng)理提出工程管理方面的合理化建議。向經(jīng)理提交設(shè)備的改造、更新前后運(yùn)行效果的各方面對(duì)比和改造、更新經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。 每班至少排污一次，并認(rèn)真做好水質(zhì)處理和水質(zhì)分析工作。1 積極處理業(yè)主和客戶投訴，一般投訴24小時(shí)內(nèi)解決。1 服從公司總的服務(wù)理念及員工管理制度及專業(yè)操作規(guī)程執(zhí)行。 負(fù)責(zé)在弱電主管的統(tǒng)一安排下對(duì)消防系統(tǒng)和設(shè)備定期試運(yùn)行工作，并做好運(yùn)行記錄。負(fù)責(zé)落實(shí)設(shè)備操作安全規(guī)程，確保各種設(shè)備正常運(yùn)行。 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對(duì)變配電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。 制定巡查和維修保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督執(zhí)行。主要職責(zé)： 協(xié)助工程部經(jīng)理處理工程部事務(wù)。在“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的前提下，及時(shí)供給各設(shè)備所需的能源(水、電、油、汽等)。工程部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為客戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映大廈服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。6． 負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）委外維修工程發(fā)包及監(jiān)管工作二、 工程部組織機(jī)構(gòu)圖1. 組織架構(gòu)工程部經(jīng)理工程主管暖通工程師（主管）空調(diào)維修技師 一 人弱電工程師（主管）維修工程師（主管）高配工程師（主管）冷凍機(jī)值班工程師（主管） 前臺(tái)（倉管）維修（領(lǐng)班）工配電（領(lǐng)班）工冷凍機(jī)暖通（領(lǐng)班）工空調(diào)維修技師 一 人弱電（領(lǐng)班）工三、 各崗位職責(zé)(一) 工程部經(jīng)理/主管崗位職責(zé) 直接上級(jí)：管理處經(jīng)理、物管中心經(jīng)理、中心總監(jiān) 直接下級(jí)：工程主管/各專業(yè)領(lǐng)班 工程部經(jīng)理是進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修、保證設(shè)施正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人，其主要職責(zé)是：在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度。組織擬定設(shè)備管理、操作、維護(hù)的各種規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行。 制定相關(guān)各工作崗位職責(zé)、工作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)章制度。職責(zé)如下：對(duì)各級(jí)設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、記錄的督導(dǎo)，應(yīng)急事故處理及組織，節(jié)能降耗執(zhí)行、各級(jí)運(yùn)行資料的歸檔、審查，各級(jí)水電表參數(shù)的掌握及抄數(shù)，各級(jí)配電設(shè)施的保養(yǎng)負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)；掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理負(fù)責(zé)各運(yùn)行設(shè)備系統(tǒng)外委檢修、保養(yǎng)的監(jiān)督、檢查、考評(píng)工作起草各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施管理制度和技術(shù)規(guī)程，經(jīng)審核批準(zhǔn)后組織實(shí)施組織在中央空調(diào)運(yùn)行結(jié)束，晚間進(jìn)行對(duì)空調(diào)及各項(xiàng)設(shè)備的巡查及監(jiān)控編制值班運(yùn)行報(bào)表，經(jīng)審核批準(zhǔn)后貫徹使用負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收及資料歸檔的組織工作制定重點(diǎn)設(shè)備部位的點(diǎn)檢表，并