【正文】 工程制度匯編手冊目錄第一章 工程部機構(gòu)設(shè)置及崗位職責P3一、工程部職責P3二、工程部組織機構(gòu)圖P3三、各崗位職責P4(一) 工程部經(jīng)理/主管崗位職責P4(二) 工程主管/值班工程師崗位職責P5(三) 強電主管崗位職責P5(四) 運行班長及運行維保員崗位職責P6(五) 弱電主管崗位職責P6(六) 弱電（領(lǐng)班）工崗位職責P7(七) 暖通主管崗位職責P8(八) 暖通（領(lǐng)班）工崗位職責P8(九) 鍋爐房運行工崗位職責P9(十) 維修主管崗位職責P9(十一) 維修（領(lǐng)班）及維修員崗位職責P10(十二) 裝修主管崗位職責P10(十三) 內(nèi)勤（文員兼庫管）崗位職責P11第二章 工程部管理制度P11第一節(jié) 基礎(chǔ)管理制度P11一、客戶報修處理程序P11二、緊急事故處理程序P13（一）停電的處理程序P14（二）水浸事件處理程序P15（三）電梯困人的處理程序P17（四）火災(zāi)應(yīng)急處理程序P19三、 年報告、月報告、周報告、天反饋制度P23四、設(shè)備運行報告制度P24五、 能源管理條例P26六、工程設(shè)備檔案管理規(guī)定P27七、設(shè)備綜合管理標準作業(yè)規(guī)程P28八、 零件、耗材采購、庫存及領(lǐng)用管理制度P30九、工具管理標準作業(yè)規(guī)程 P31十、 工程部鑰匙管理制度 P33十一、 外包項目招標和監(jiān)督制度P34第二節(jié)、 設(shè)備運行管理制度P34一、安全運行管理制度P34二、安全用電管理制度P37三、臨時用電管理制度P39四、給排水管理制度P39五、值班運行及交接班制度P40（一）安全運行管理制度P40（二）、供配電運行作業(yè)標準管理規(guī)程P41（三）、柴油發(fā)電機運行管理標準作業(yè)規(guī)程 P43（四）、中央空調(diào)運行管理標準作業(yè)規(guī)程 P45（五）、電梯運行管理標準作業(yè)規(guī)程P46（六）、弱電系統(tǒng)維修標準作業(yè)規(guī)程 P47（七）、公共設(shè)施安裝/維修標準作業(yè)規(guī)程P49（八）、住戶家庭安裝/維修標準作業(yè)規(guī)程P52（九）、給排水設(shè)備設(shè)施運行管理標準作業(yè)規(guī)程 P56（十）、二次供水管理標準作業(yè)規(guī)程 P58六、設(shè)備操作、保養(yǎng)及巡查制度P59（一）、值班管理標準作業(yè)規(guī)程 P59（二）、供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標準作業(yè)規(guī)程P60（三）、供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程P61（四）、柴油發(fā)電機操作標準作業(yè)規(guī)程P63（五）、柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 P65（六）、電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程P67（七）、電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程 P68（八）、電梯日常維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程P69（九）、給排水設(shè)備設(shè)施操作標準作業(yè)規(guī)程 P72（十）、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程P73（十一）、中央空調(diào)操作標準作業(yè)規(guī)程 P75（十二）、中央空調(diào)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 P76第一章 工程部機構(gòu)設(shè)置及崗位職責一、工程部職責 工程部是實施小區(qū)（大廈）工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。工程部的管理具有嚴密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為客戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務(wù)水準、良好形象和聲譽的重要標志。其職責范圍如下：2． 負責小區(qū)（大廈）供配電系統(tǒng)、智能自動控制系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和故障維修。3． 負責小區(qū)（大廈）公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。4． 負責業(yè)主（租戶）室內(nèi)二次裝修的審批、監(jiān)管、驗收工作。5． 負責對業(yè)主（租戶）室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。6． 負責小區(qū)（大廈）委外維修工程發(fā)包及監(jiān)管工作二、 工程部組織機構(gòu)圖1. 組織架構(gòu)工程部經(jīng)理工程主管暖通工程師（主管）空調(diào)維修技師 一 人弱電工程師（主管）維修工程師（主管）高配工程師（主管）冷凍機值班工程師（主管） 前臺（倉管）維修（領(lǐng)班）工配電（領(lǐng)班）工冷凍機暖通（領(lǐng)班）工空調(diào)維修技師 一 人弱電（領(lǐng)班）工三、 各崗位職責(一) 工程部經(jīng)理/主管崗位職責 直接上級：管理處經(jīng)理、物管中心經(jīng)理、中心總監(jiān) 直接下級：工程主管/各專業(yè)領(lǐng)班 工程部經(jīng)理是進行管理、操作、保養(yǎng)、維修、保證設(shè)施正常運行的總負責人，其主要職責是：在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度。負責本部門工作安排及管理工作。履行與物業(yè)服務(wù)中心簽定的目標合同，完成物業(yè)服務(wù)中心下達的各項管理目標和經(jīng)濟指標負責組織設(shè)備的使用、維護、更新改造直至報廢的整個使用過程的管理工作，使設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)。在“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的前提下，及時供給各設(shè)備所需的能源(水、電、油、汽等)。做好節(jié)約能源工作。組織人力、物力，確保設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)和保養(yǎng)工作。組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計劃，原材料采購計劃，并組織實施。參與設(shè)備、設(shè)施和裝修裝飾材料的采購評審工作；負責外包工程的施工方案、工程報價的審核組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作。組織擬定設(shè)備管理、操作、維護的各種規(guī)章制度和技術(shù)標準，并監(jiān)督執(zhí)行。1組織員工開展技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平。1完成執(zhí)行項目經(jīng)理安排的其它工作（二）工程主管/值班工程師崗位職責直接上級：工程部經(jīng)理直接下級：工程部各專業(yè)領(lǐng)班/維保員工程主管負責所屬專業(yè)設(shè)施安全運作以及日常維修、保養(yǎng)工作安排，協(xié)助工程部經(jīng)理工作。主要職責： 協(xié)助工程部經(jīng)理處理工程部事務(wù)。 負責處理客戶對設(shè)備的投訴并安排維修。定期做好業(yè)主和客戶意見調(diào)查和分析工作，提出整改意見。 對客戶二次裝修方案提供所屬專業(yè)意見, 安排及監(jiān)察施工進展。 安排承包商執(zhí)行外判維修工程，提出施工方案，協(xié)調(diào)其他部門對工程的施工安排，及對其工程進行監(jiān)察及驗收。 制定相關(guān)各工作崗位職責、工作程序、工作標準和有關(guān)規(guī)章制度。 檢查、監(jiān)督本部門員工切實履行各工作崗位職責，遵守各項規(guī)章制度和安全操作規(guī)程。 安排技師和維修人員日常維修工作。 制定巡查和維修保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督執(zhí)行。 制定損耗性設(shè)備之采購計劃，控制庫存及發(fā)放。 緊急事故發(fā)生時,如火災(zāi)、水災(zāi)等和重要設(shè)備發(fā)生故障時，需值班候命處理，負責組織調(diào)度現(xiàn)場搶險和搶修工作。1 完成上級安排的其他工作。（三）強電主管崗位職責直接上級：工程部經(jīng)理、工程主管直接下級：運行（領(lǐng)班）工強電主管在直接上級的領(lǐng)導(dǎo)下，負責小區(qū)（大廈）的各類供配電設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修。職責如下：對各級設(shè)備運行、維護、記錄的督導(dǎo)，應(yīng)急事故處理及組織，節(jié)能降耗執(zhí)行、各級運行資料的歸檔、審查，各級水電表參數(shù)的掌握及抄數(shù)，各級配電設(shè)施的保養(yǎng)負責各設(shè)備系統(tǒng)的日常運行、維護保養(yǎng)；掌握設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時處理負責各運行設(shè)備系統(tǒng)外委檢修、保養(yǎng)的監(jiān)督、檢查、考評工作起草各項設(shè)備設(shè)施管理制度和技術(shù)規(guī)程，經(jīng)審核批準后組織實施組織在中央空調(diào)運行結(jié)束，晚間進行對空調(diào)及各項設(shè)備的巡查及監(jiān)控編制值班運行報表，經(jīng)審核批準后貫徹使用負責公共設(shè)備設(shè)施的接管驗收及資料歸檔的組織工作制定重點設(shè)備部位的點檢表，并親自執(zhí)行檢查負責與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進行聯(lián)系負責能耗管理工作，控制運行成本1執(zhí)行工程部經(jīng)理的統(tǒng)籌工作意圖，常務(wù)事件逐級反饋，執(zhí)行周反饋及重大事件匯報制度1服從公司總的服務(wù)理念、員工管理制度及監(jiān)督執(zhí)行專業(yè)操作規(guī)程1執(zhí)行其它上級交代的任務(wù)(四)運行班長及運行維保員崗位職責直接上級：工程部經(jīng)理、工程主管、強電主管直接下級：無運行班長在直接上級的領(lǐng)導(dǎo)下，負責小區(qū)（大廈）的各類供配電設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修。 嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常安全運行。 認真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施并立即上報，防止隱患釀成大故障。 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對變配電設(shè)備進行維修保養(yǎng)。 嚴格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章規(guī)程制度，確保人身和設(shè)備安全。確保配電系統(tǒng)的正常運行。 嚴格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何責任事故及安全事故。 每班必須對配電室進行清潔，使地面、窗臺、設(shè)備表面不留積塵。根據(jù)上級安排，定期進行設(shè)備內(nèi)部清潔。 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交主管審閱。 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。 執(zhí)行強電主管的統(tǒng)籌工作意圖，常務(wù)事件逐級反饋，執(zhí)行天反饋及重大事件和及時匯報制度。1 服從公司總的服務(wù)理念及員工管理制度及專業(yè)操作規(guī)程執(zhí)行。1 執(zhí)行其它上級交代的任務(wù)。（五）弱電主管崗位職責直接上級：工程部經(jīng)理、工程主管直接下級：弱電（領(lǐng)班）工弱電主管在直接上級的領(lǐng)導(dǎo)下，負責小區(qū)（大廈）的所有弱電系統(tǒng)的運行、保養(yǎng)和維修。職責如下：負責消防弱電系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、智能音響及智能夜景系統(tǒng)、音樂噴泉及廣場電子屏系統(tǒng)、BA智能系統(tǒng)、OA智能辦公系統(tǒng)的運行、維保?！畤栏褡袷乇緦I(yè)的規(guī)章制度和操作規(guī)程進行操作、維護和檢修。負責工作區(qū)域內(nèi)所有的弱電設(shè)備及網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)的正