【正文】 寫(xiě)字樓物業(yè)管理方面績(jī)效的主要指標(biāo)，包括出租率、租金拖欠和壞賬情況，以及租約續(xù)簽、擴(kuò)簽、新簽、退簽等指標(biāo)。15．以下屬于物業(yè)合同必不可少內(nèi)容的是（ ）答案：ABC解析：P215216，一般物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)委托的管理服務(wù)應(yīng)包括五個(gè)層次的約定：委托項(xiàng)目，各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)，管理和服務(wù)費(fèi)用，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款。A．已經(jīng)獲得凈收益的大小　B．未來(lái)獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)C．未來(lái)獲得凈收益的大小　D．目前總收益的大小E．未來(lái)獲得凈收益期限的長(zhǎng)短答案：BCE解析：P74，影響收益性物業(yè)價(jià)值高低的3個(gè)因素① 未來(lái)凈收益的大小——未來(lái)凈收益越大，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；② 獲得凈收益期限的長(zhǎng)短——獲得凈收益期限越長(zhǎng)，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；③ 獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低。2． 以下關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的說(shuō)法正確的是（?。〢．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)B．對(duì)收益性物業(yè)進(jìn)行資本投資決策不屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理C．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)包括保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理D．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)自然壽命周期的綜合性管理服務(wù)E．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不是一個(gè)特定的專業(yè)領(lǐng)域答案：ACE解析：P23。當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是（?。┤f(wàn)元。52．某企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)年末數(shù)為529150元，存貨年末數(shù)為312600元，流動(dòng)負(fù)債年末數(shù)為168150元，則該企業(yè)速動(dòng)比率為（ ）。47．按風(fēng)險(xiǎn)影響的程度和范圍劃分，風(fēng)險(xiǎn)可分為（ ）A．純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)B．財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)C．自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)D．基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn)答案：D解析：P228頁(yè)下面，A純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，是按損失的性質(zhì)來(lái)劃分的；B財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)，是按風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)象來(lái)劃分的；C自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，是按風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因來(lái)劃分的。其中，物業(yè)增值率是最具綜合性的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)。租金方案還會(huì)受到出租策略的影響。A．收入計(jì)劃B．支出計(jì)劃C．收益估算D．預(yù)算計(jì)劃答案：D解析：P149頁(yè)下面。30．房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）子市場(chǎng)。毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是：①方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得物業(yè)的價(jià)格和租金資料；②由于在同一市場(chǎng)上，相似物業(yè)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場(chǎng)力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。A． 　B．　C．　D．答案：C解析：已知：C=800200/10000=16萬(wàn)元，N=40年，R=2%，t=12年。A．市場(chǎng)B．正常C．理論D．客觀合理答案：D解析：P93，物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。）所以，所得稅=25%=將上面求出的稅前現(xiàn)金流、所得稅帶入稅后現(xiàn)金流的計(jì)算公式，得到：稅后現(xiàn)金流量=－=到這里為止，要想求得投資回報(bào)率，接下來(lái)的任務(wù)，就是要求解投資者權(quán)益增加值，因此我們要明白投資者權(quán)益增加值指的是什么，本題中指的是投資者在第1年還給銀行的本金。17．某投資者以400萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)一寫(xiě)字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為60%。新設(shè)備往往具有較高的購(gòu)置費(fèi)用和較低的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，而要更新的舊設(shè)備則往往具有較低的重置費(fèi)用和較高的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。14．下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，不正確的是（　?。?．投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)稱為（ ）A．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C．變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D．或然損失風(fēng)險(xiǎn)答案：A分析：B市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；C變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)；D或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。應(yīng)該是面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資；B房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入不對(duì)。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1．以下關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)說(shuō)法不正確的是（?。〢．區(qū)域購(gòu)物中心的建筑規(guī)模在10萬(wàn)平米以上B．市級(jí)購(gòu)物中心的年?duì)I業(yè)額在1~5億元人民幣之間C．地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)內(nèi)中型百貨公司往往是其主要租戶D．居住區(qū)商場(chǎng)服務(wù)人口1~5萬(wàn)人答案：B分析：P4，市級(jí)購(gòu)物中心的年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作主要包括確定投資戰(zhàn)略、確定投資標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合。A．位置固定性B．各異性C．適應(yīng)性 D．相互影響性答案：D分析：D相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響；A位置固定性是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。13．（ ）是業(yè)主十分關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的重要方面。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開(kāi)始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時(shí)間，其時(shí)間長(zhǎng)短主要取決于無(wú)形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出（ ）萬(wàn)元。物業(yè)第6年初的價(jià)值應(yīng)為：－=18．某寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為50萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬(wàn)元，%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會(huì)成本的考慮。23．成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，以下哪一項(xiàng)屬于成本租金（ ）。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過(guò)時(shí)落后或成本過(guò)高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì)降低，因此，重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為（　?。┤f(wàn)元。年度計(jì)劃是一種運(yùn)行計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃；中短期計(jì)劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期為周期，通常為3～5年；長(zhǎng)期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。36．吸引租戶的主要策略不包括（ ）A．強(qiáng)調(diào)租金低廉B．宣傳手段C．租約條款優(yōu)惠D．現(xiàn)場(chǎng)看樓答案：A解析：P164，物業(yè)管理的市場(chǎng)宣傳工作一般圍繞著物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行，如宣傳物業(yè)所處的位置、周?chē)坝^、通達(dá)性和方便性等。A．輔助材料B．燃料C．動(dòng)力D．原材料購(gòu)買(mǎi)成本答案：D解析：P185，D原材料購(gòu)買(mǎi)成本屬于比例成本，即所發(fā)生的費(fèi)用隨業(yè)務(wù)量而成正比例變化的費(fèi)用。45．以下關(guān)于雇主責(zé)任保險(xiǎn)賠償額度的說(shuō)法錯(cuò)誤的是（ ）A．死亡：最高賠償額度按保單規(guī)定辦理B．永久喪失全部工作能力，按保單規(guī)定的最高賠償額度給付C．暫時(shí)喪失工作能力10天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付D．保險(xiǎn)人總的賠償金額，最高不超過(guò)保單規(guī)定的賠償限額答案：C解析：P239頁(yè)上面，暫時(shí)喪失工作能力5天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付。51．以下能測(cè)算當(dāng)期流動(dòng)負(fù)債償還能力的指標(biāo)是（?。〢．資產(chǎn)負(fù)債率B．流動(dòng)比率C．速動(dòng)比率D．現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率答案：D解析：P274頁(yè)，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率是企業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流入同流動(dòng)負(fù)債的比率。56．下列關(guān)于寫(xiě)字樓租金的表述中，正確的是（ 　）。二、多向選擇題（共40分，每題2分。E錯(cuò)誤，正確的是計(jì)算投資回報(bào)率時(shí)，物業(yè)升值所帶來(lái)的收益可以計(jì)入凈收益。13．按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入物業(yè)管理成本支出的有（ ）A．