【正文】 寫字樓物業(yè)管理方面績效的主要指標(biāo)，包括出租率、租金拖欠和壞賬情況，以及租約續(xù)簽、擴簽、新簽、退簽等指標(biāo)。15．以下屬于物業(yè)合同必不可少內(nèi)容的是（ ）答案：ABC解析：P215216，一般物業(yè)服務(wù)合同中對委托的管理服務(wù)應(yīng)包括五個層次的約定：委托項目，各委托項目的具體內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)，管理和服務(wù)費用，對物業(yè)管理企業(yè)的獎懲約定條款。A．已經(jīng)獲得凈收益的大小　B．未來獲得凈收益的風(fēng)險C．未來獲得凈收益的大小　D．目前總收益的大小E．未來獲得凈收益期限的長短答案：BCE解析：P74，影響收益性物業(yè)價值高低的3個因素① 未來凈收益的大小——未來凈收益越大，物業(yè)的價值就越高，反之就越低；② 獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價值就越高，反之就越低；③ 獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價值就越高，反之就越低。2． 以下關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理的說法正確的是（?。〢．物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)B．對收益性物業(yè)進行資本投資決策不屬于物業(yè)經(jīng)營管理C．物業(yè)經(jīng)營管理活動包括保證物業(yè)正常使用的運行操作管理D．物業(yè)經(jīng)營管理為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個自然壽命周期的綜合性管理服務(wù)E．物業(yè)經(jīng)營管理不是一個特定的專業(yè)領(lǐng)域答案：ACE解析：P23。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金是（?。┤f元。52．某企業(yè)流動資產(chǎn)年末數(shù)為529150元，存貨年末數(shù)為312600元，流動負(fù)債年末數(shù)為168150元，則該企業(yè)速動比率為（ ）。47．按風(fēng)險影響的程度和范圍劃分，風(fēng)險可分為（ ）A．純粹風(fēng)險與投機風(fēng)險B．財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險及人身風(fēng)險C．自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險D．基本風(fēng)險與特殊風(fēng)險答案：D解析：P228頁下面，A純粹風(fēng)險與投機風(fēng)險，是按損失的性質(zhì)來劃分的；B財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險及人身風(fēng)險，是按風(fēng)險的對象來劃分的；C自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險，是按風(fēng)險發(fā)生的原因來劃分的。其中，物業(yè)增值率是最具綜合性的服務(wù)質(zhì)量評價指標(biāo)。租金方案還會受到出租策略的影響。A．收入計劃B．支出計劃C．收益估算D．預(yù)算計劃答案：D解析：P149頁下面。30．房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）子市場。毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點是：①方便易行，在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料；②由于在同一市場上，相似物業(yè)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計。A． 　B．　C．　D．答案：C解析：已知：C=800200/10000=16萬元，N=40年，R=2%，t=12年。A．市場B．正常C．理論D．客觀合理答案：D解析：P93，物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。）所以，所得稅=25%=將上面求出的稅前現(xiàn)金流、所得稅帶入稅后現(xiàn)金流的計算公式，得到：稅后現(xiàn)金流量=－=到這里為止，要想求得投資回報率，接下來的任務(wù)，就是要求解投資者權(quán)益增加值，因此我們要明白投資者權(quán)益增加值指的是什么，本題中指的是投資者在第1年還給銀行的本金。17．某投資者以400萬元購進一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60%。新設(shè)備往往具有較高的購置費用和較低的運營費用，而要更新的舊設(shè)備則往往具有較低的重置費用和較高的運營費用。14．下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，不正確的是（　?。?．投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險稱為（ ）A．通貨膨脹風(fēng)險B．市場供求風(fēng)險C．變現(xiàn)風(fēng)險D．或然損失風(fēng)險答案：A分析：B市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險；C變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險；D或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。應(yīng)該是面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資；B房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入不對。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1．以下關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)說法不正確的是（　）A．區(qū)域購物中心的建筑規(guī)模在10萬平米以上B．市級購物中心的年營業(yè)額在1~5億元人民幣之間C．地區(qū)購物商場內(nèi)中型百貨公司往往是其主要租戶D．居住區(qū)商場服務(wù)人口1~5萬人答案：B分析：P4，市級購物中心的年營業(yè)額在5億元人民幣以上。物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作主要包括確定投資戰(zhàn)略、確定投資標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進行資產(chǎn)組合。A．位置固定性B．各異性C．適應(yīng)性 D．相互影響性答案：D分析：D相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響；A位置固定性是房地產(chǎn)最重要的一個特性。13．（ ）是業(yè)主十分關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的重要方面。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。采用設(shè)備經(jīng)濟壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備，每年節(jié)約費用支出（ ）萬元。物業(yè)第6年初的價值應(yīng)為：－=18．某寫字樓的購買價格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機會成本的考慮。23．成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，以下哪一項屬于成本租金（ ）。由于技術(shù)進步，使原有的許多設(shè)計、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會降低，因此，重置價格通常要比重建價格低。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（　?。┤f元。年度計劃是一種運行計劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃；中短期計劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期為周期，通常為3～5年；長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。36．吸引租戶的主要策略不包括（ ）A．強調(diào)租金低廉B．宣傳手段C．租約條款優(yōu)惠D．現(xiàn)場看樓答案：A解析：P164，物業(yè)管理的市場宣傳工作一般圍繞著物業(yè)的特性來進行，如宣傳物業(yè)所處的位置、周圍景觀、通達性和方便性等。A．輔助材料B．燃料C．動力D．原材料購買成本答案：D解析：P185，D原材料購買成本屬于比例成本，即所發(fā)生的費用隨業(yè)務(wù)量而成正比例變化的費用。45．以下關(guān)于雇主責(zé)任保險賠償額度的說法錯誤的是（ ）A．死亡：最高賠償額度按保單規(guī)定辦理B．永久喪失全部工作能力，按保單規(guī)定的最高賠償額度給付C．暫時喪失工作能力10天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付D．保險人總的賠償金額，最高不超過保單規(guī)定的賠償限額答案：C解析：P239頁上面，暫時喪失工作能力5天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付。51．以下能測算當(dāng)期流動負(fù)債償還能力的指標(biāo)是（　）A．資產(chǎn)負(fù)債率B．流動比率C．速動比率D．現(xiàn)金流動負(fù)債比率答案：D解析：P274頁，現(xiàn)金流動負(fù)債比率是企業(yè)一定時期的經(jīng)營現(xiàn)金凈流入同流動負(fù)債的比率。56．下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是（ 　）。二、多向選擇題（共40分，每題2分。E錯誤，正確的是計算投資回報率時，物業(yè)升值所帶來的收益可以計入凈收益。13．按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定，不得列入物業(yè)管理成本支出的有（ ）A．