【正文】 抵押貸款還本付息抵押貸款還本付息為將上面求出的凈運(yùn)營收益和抵押貸款還本付息帶入稅前現(xiàn)金流的計(jì)算公式，得到稅前現(xiàn)金流量=6－=要想求得稅后現(xiàn)金流量，接下來的任務(wù)是求所得稅所得稅=應(yīng)納稅所得額（第2章講到的）稅率應(yīng)納稅所得額=有效毛租金收入－運(yùn)營成本－貸款利息－建筑物折舊=凈運(yùn)營收益－貸款利息－建筑物折舊=6－30%－40/25=（注：這里貸款利息直接用30%來求，說明后面計(jì)算的稅后現(xiàn)金流應(yīng)為第1年的稅后現(xiàn)金流，如果要計(jì)算第2年的稅后現(xiàn)金流這里的貸款利息就不能這樣計(jì)算了，因?yàn)榈谝荒暌呀?jīng)還掉了一部分本金，第2年的貸款利息應(yīng)該比第一年少。物業(yè)第6年初的價(jià)值應(yīng)為：－=18．某寫字樓的購買價(jià)格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。A． B． C． D． 答案：D解析：在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金應(yīng)該是第6年年初以后還沒有償還的月還款額A折成第六年初的現(xiàn)值P6。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息。本題舊式空調(diào)機(jī)組年電費(fèi)支出40萬元，新空調(diào)機(jī)組的等效年總費(fèi)用支出為120/10+20=32萬元，因此采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出40－32=8萬元。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出（ ）萬元。16．某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年，年電費(fèi)支出 40萬元。D也不對，正確的應(yīng)該是通常只比較設(shè)備的費(fèi)用。B不對，正確的應(yīng)該是設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主，由于不同設(shè)備方案的服務(wù)壽命不同，因此通常都采用年值法進(jìn)行比較。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時(shí)間，其時(shí)間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。 ，年名義利率等于年實(shí)際利率 ，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大 答案：C解析：C不對，正確的應(yīng)是計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越大，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運(yùn)營費(fèi)用，以使交給業(yè)主的凈運(yùn)營收益盡可能大。13．（ ）是業(yè)主十分關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的重要方面。12．對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流出不包括（?。〢．土地費(fèi)用、建造費(fèi)用B．還本付息C．稅金D．比較成本答案：D解析：P38中下部。9．工業(yè)物業(yè)對投資區(qū)位的特殊要求是（?。〢．公共交通便捷程度B．居民人口與收入C．周圍工業(yè)物業(yè)的影響D．當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄源鸢福篋 分析：A公共交通便捷程度屬于居住物業(yè)、寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)對投資區(qū)位的特殊要求；B居民人口與收入屬于居住物業(yè)對投資區(qū)位的特殊要求；C周圍工業(yè)物業(yè)的影響，屬于周圍環(huán)境或周圍土地利用情況和環(huán)境，所以屬于居住物業(yè)、寫字樓對投資區(qū)位的特殊要求。B各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。A．位置固定性B．各異性C．適應(yīng)性 D．相互影響性答案：D分析：D相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響；A位置固定性是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。6．房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（ ?。Ｒ?yàn)榉康禺a(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入；C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象是市場上的存量房地產(chǎn)也不對。5．以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資說法正確的是（?。〢．面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資B．房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象是市場上的存量房地產(chǎn)D．投資者可以將投資的物業(yè)轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益答案：D解析：A．面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資不對。物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作主要包括確定投資戰(zhàn)略、確定投資標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合。3．設(shè)施管理的服務(wù)對象通常為（?。〢．高新技術(shù)企業(yè)用房B．科研教學(xué)設(shè)施C．大型公共文體設(shè)施D．擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)答案：D解析：A高新技術(shù)企業(yè)用房、B科研教學(xué)設(shè)施、C大型公共文體設(shè)施屬于設(shè)施管理的對象，而不是服務(wù)對象。2．以下屬于組合投資管理職責(zé)的有（?。〢. 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃 B. 客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理C. 危機(jī)管理 D. 物業(yè)更新改造等主要開支決策答案：B分析：P11表11。經(jīng)營管理精講模擬試卷二一、單項(xiàng)選擇題（共60分，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1．以下關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)說法不正確的是（?。〢．區(qū)域購物中心的建筑規(guī)模在10萬平米以上B．市級(jí)購物中心的年?duì)I業(yè)額在1~5億元人民幣之間C．地區(qū)購物商場內(nèi)中型百貨公司往往是其主要租戶D．居住區(qū)商場服務(wù)人口1~5萬人答案：B分析：P4，市級(jí)購物中心的年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上。A制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)；C危機(jī)管理屬于物業(yè)管理的職責(zé)；D物業(yè)更新改造等主要開支決策屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。4．以下屬于物業(yè)管理戰(zhàn)略性管理工作的是（?。〢．構(gòu)建信息基礎(chǔ) B．物業(yè)保險(xiǎn)管理C．未來維修和維護(hù) D．現(xiàn)金流量和成本管理答案：A解析：P13。常規(guī)工作通常包括現(xiàn)金流量和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來維修和維護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理以及物業(yè)保險(xiǎn)管理等。應(yīng)該是面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資；B房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入不對。因?yàn)榉康禺a(chǎn)置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場上的存量房地產(chǎn)）。答案：C7．某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。房地產(chǎn)不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響。8．投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)稱為（ ）A．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B．市場供求風(fēng)險(xiǎn)C．變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D．或然損失風(fēng)險(xiǎn)答案：A分析：B市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)；C變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)；D或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。10．房地產(chǎn)投資中狹義的區(qū)位是指（ ）A．該區(qū)位所處的自然環(huán)境B．投資物業(yè)的地理位置C．該區(qū)位投資成本的高低D．該區(qū)位所面臨的競爭關(guān)系答案：B11. 以下屬于靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（ ）A．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值B．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C．借款償還期D．現(xiàn)金回報(bào)率答案：D解析：A財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、B財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率兩者屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)；C借款償還期屬于清償能力指標(biāo)。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等。A．潛在毛租金收入最大化B．稅前現(xiàn)金流最大化C．稅后現(xiàn)金流最大化D．凈運(yùn)營收益最大化答案：D解析：P41中下部，凈運(yùn)營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。14．下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，不正確的是（　?。?。15．以下關(guān)于設(shè)備更新特點(diǎn)的描述中正確的是（　）A．設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的更新費(fèi)用B．設(shè)備更新分