淺析土地制度下中國(guó)房地產(chǎn)之迷霧-免費(fèi)閱讀
【正文】 中國(guó)在逐步建設(shè)工業(yè)化、信息化的同時(shí)，也要通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)來(lái)滿足人民對(duì)住房的巨大需求。第二，健全社會(huì)保障制度，降低居民的收入風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商，由于房?jī)r(jià)的上漲，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)足夠豐富，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲政府可提高開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅比率。而對(duì)第一套房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅可能性基本不存在。如果在蛋糕不夠大的情況下改變切蛋糕的規(guī)格，那么這就影響了商品房?jī)r(jià)格高者得之的原則，按照其他的順序，肯定會(huì)帶來(lái)更多的腐敗。就外需而言，考慮到海外主要經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇緩慢以及貿(mào)易摩檫加劇、企業(yè)成本上升等因素，我國(guó)出口已很難重現(xiàn)當(dāng)年的高增長(zhǎng)，凈出口對(duì)GDP的拉動(dòng)作用不能高估；就內(nèi)需而言，中國(guó)央行較低的借款利率減緩了不良信貸的堆積速率，同時(shí)，央行擴(kuò)大了借款利率和存款利率之間的差距，從而增加銀行收益，使得中國(guó)的家庭被迫為壞賬買(mǎi)單，消費(fèi)增長(zhǎng)被嚴(yán)重抑制，中國(guó)內(nèi)需的不足一度為旺盛的外部需求所掩蓋，但金融危機(jī)后外需迅速減少，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不平衡就凸顯出來(lái)，不僅銀行體系已承受不了固定資產(chǎn)投資的進(jìn)一步膨脹，而且樓市泡沫也會(huì)繼續(xù)抑制消費(fèi)的真正啟動(dòng)。目前二套的框架，在短期來(lái)說(shuō)，因受到中央政府嚴(yán)密的監(jiān)控，四大商業(yè)銀行會(huì)認(rèn)真地去執(zhí)行其政策，但誰(shuí)敢保證百日后，這四大商業(yè)銀行是不是率先打開(kāi)這個(gè)口子，尚是個(gè)未知數(shù)。因?yàn)橥恋氐恼信膾熘贫?，決定了土地“非價(jià)高者不可得”。如果中央財(cái)政集中過(guò)多：地方可能通過(guò)多收稅外費(fèi)來(lái)平衡財(cái)政，導(dǎo)致農(nóng)民、城市居民、個(gè)體戶、企業(yè)的負(fù)擔(dān)加重；地方都向中央財(cái)政和中央各部門(mén)跑部錢(qián)進(jìn)，就會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移支付過(guò)程中的腐敗。未來(lái)20年中國(guó)新增人口大概從目前的13億人左右增加到16億人左右，新增3億人都要替他們蓋房子，原來(lái)農(nóng)村的那些房子都得廢棄掉，也就是從現(xiàn)在到未來(lái)維持現(xiàn)狀大概6億人需要房子，按3人一套房算需要2億套住宅，還不包括其他的比如寫(xiě)字樓、商品房等等，2億套住宅平均每年應(yīng)該蓋1000萬(wàn)套。即便按照估測(cè)，我們到2020年中國(guó)的城市人口也僅僅只有差不多11億人左右，農(nóng)村人口仍然有5億人，那個(gè)時(shí)候的城市化率也只有68%到70%，還是低于1968年日本的水平。5月17 日，國(guó)務(wù)院辦公廳公布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)10 條”），新政的出臺(tái)并不讓人感到意外，但個(gè)中的條款，還是引起業(yè)界的驚動(dòng)。在日益趨緊的政策制約、日漸稀缺的土地資源約束以及資本市場(chǎng)逐步放寬后，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)和利潤(rùn)中心均逐步上移至產(chǎn)業(yè)鏈條中的資本和土地上。在查諾斯看來(lái)，中國(guó)大量投機(jī)資本涌入房地產(chǎn)板塊導(dǎo)致的問(wèn)題，是“迪拜問(wèn)題的1000倍，甚至更糟”。金融危機(jī)后，美國(guó)的泡沫破滅，整個(gè)國(guó)際市場(chǎng)蕭條從而導(dǎo)致中國(guó)出口大幅下跌，而今后一段時(shí)間即便恢復(fù)性反彈也很難象過(guò)去那樣高速增長(zhǎng)，如此出口的發(fā)動(dòng)機(jī)將風(fēng)光不再。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的三架馬車(chē)：出口、投資、消費(fèi)，其中瘋狂的房地產(chǎn)投資泡沫成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力，然而，中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題已經(jīng)政治化，成為中國(guó)社會(huì)與政治不和諧的關(guān)鍵因素。中國(guó)建筑成本中70%至80%是材料消耗，由其他部門(mén)和行業(yè)出售產(chǎn)品配合。房地產(chǎn)行業(yè)猶如鴉片，中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫成為經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力驅(qū)動(dòng)，幾令中國(guó)人瘋狂，也幾令中國(guó)經(jīng)濟(jì)瘋狂。土地己成為產(chǎn)業(yè)鏈上最重要的資源，集聚了產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部最激烈的競(jìng)爭(zhēng)。伴隨成交放量，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)升高。 無(wú)可置疑，房地產(chǎn)行業(yè)中的一、二、三市場(chǎng)存在著多方博弈，買(mǎi)賣(mài)雙方之間、開(kāi)發(fā)商之間、開(kāi)發(fā)商與地方政府間，甚至地方政府之間以及中央與地方間的平衡等等。而且隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，剛性需求會(huì)更加強(qiáng)烈，那么房?jī)r(jià)必定持續(xù)上漲。更重要的是，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議明確提出加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展，放寬戶籍限制，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。目前通貨膨脹的壓力越來(lái)越大。地方政府必須要高度依賴房地產(chǎn)來(lái)發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、賣(mài)地增加收入平衡收支。房企能堅(jiān)信房?jī)r(jià)不會(huì)降太多，是與當(dāng)?shù)卣畷崦恋谋響B(tài)有密切的關(guān)系。本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)寄予較高預(yù)期。改革意味著利益分配邊界的調(diào)整。值得慶幸的是，日前
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