【正文】 . 原件結(jié)算原則設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的結(jié)算必須要有齊備且有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)。. 成本合約部項(xiàng)目造價(jià)師 對(duì)《工程簽證單》明確的工程進(jìn)行估價(jià)； 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的經(jīng)濟(jì)合理性做出分析，明確計(jì)價(jià)方式； 將施工單位現(xiàn)場(chǎng)簽證的結(jié)算資料移交成本合約部進(jìn)行結(jié)算。. 金屬構(gòu)件 欄桿百葉等非承重構(gòu)件，需控制斷面尺寸不宜過大或過厚，滿足強(qiáng)度和剛度即可（需注意節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)）； 注意對(duì)欄桿百葉的間距控制（滿足安全間距和遮擋要求）； 玻璃雨篷等承重鋼構(gòu)件，需由結(jié)構(gòu)工程師進(jìn)行強(qiáng)度復(fù)核（裝飾設(shè)計(jì)計(jì)算一般保守）和結(jié)構(gòu)優(yōu)化； 面層防腐處理：鋼構(gòu)件需區(qū)分使用場(chǎng)所（室內(nèi)外），分別采用不同的防腐處理：如室內(nèi)樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆＋調(diào)和漆即可；室外欄桿選擇氟碳噴涂或鍍鋅＋靜電噴涂。 根據(jù)建筑施工圖進(jìn)行門窗分格設(shè)計(jì)時(shí)，在滿足采光通風(fēng)要求前提下，避免門窗面積過大和窗型過多過小。并盡量減少檢查井?dāng)?shù)量；c） 盡量減小排水管坡度，降低管網(wǎng)埋深，減少動(dòng)土量；d） 優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度。e） 圖紙經(jīng)自審后，應(yīng)將發(fā)現(xiàn)的問題以及有關(guān)建議，做好記錄，待圖紙會(huì)審時(shí)提交討論解決。并在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)由設(shè)計(jì)部向項(xiàng)目工程部、施工方進(jìn)行技術(shù)交底，避免錯(cuò)誤施工造成拆改。. 園林環(huán)境方面 考慮每個(gè)組團(tuán)小品配置均衡，以免后期業(yè)主投訴。當(dāng)然回路較少時(shí)采用導(dǎo)線（或電纜）穿管（阻燃管價(jià)格遠(yuǎn)低于鍍鋅鋼管）方式可能更省，具體綜合估算。 減少精裝房的差異，對(duì)應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用。 配合設(shè)計(jì)開展節(jié)能方案估算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案：在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序?yàn)椋簻p小窗墻比加厚外墻砌體材料外墻聚苯顆粒砂漿外墻保溫板采用LOWE玻璃。c） 限額后一定要設(shè)立合適的獎(jiǎng)懲措施保證條款可執(zhí)行。 地塊內(nèi)高壓線路改線：a） 入地方式：造價(jià)高；b） 電纜溝方式：相對(duì)較高；c） 管道埋設(shè)方式：相對(duì)較低；d） 建設(shè)高壓走廊：造價(jià)較低。 供配電設(shè)備安裝定位設(shè)計(jì)優(yōu)選：所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機(jī)組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。 山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型：a） 根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型；b） 控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎(chǔ)。注意：節(jié)能控制主要是窗墻比以及開啟面積，要注意轉(zhuǎn)換窗墻比和窗地比的關(guān)系，總體來說目前節(jié)能規(guī)范對(duì)成本控制窗地比是有利的，需要重點(diǎn)關(guān)注的是一旦節(jié)能通不過，成本提的優(yōu)化建議首先是減少開窗面積，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節(jié)能要求。. 園林環(huán)境方面 充分考慮利用場(chǎng)地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產(chǎn)品品質(zhì)：a） 不同景觀與建筑產(chǎn)品的合理搭配；b） 不同分期、不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均衡組合。 總圖規(guī)劃，綜合考慮開發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，避免（臨時(shí)辦公室、施工生活區(qū)、項(xiàng)目臨水、臨電、臨時(shí)道路）重復(fù)建設(shè)。 控制不可銷售的公建及配套建設(shè)面積。 結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置；讓產(chǎn)品銷售利潤、土地價(jià)值最大化。6. 相關(guān)文件. 《項(xiàng)目目標(biāo)成本管理辦法》7. 附件及表單. 《項(xiàng)目目標(biāo)成本責(zé)任書》（范例）. 《目標(biāo)成本責(zé)任月度評(píng)估表》（范例） 項(xiàng)目成本優(yōu)化作業(yè)指引1. 目的在保障產(chǎn)品質(zhì)量前提下，降低成本，達(dá)成項(xiàng)目成本目標(biāo)。. 無效成本目的與作用 培養(yǎng)、提高全員成本意識(shí)； 分析項(xiàng)目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無效部分，形成合理目標(biāo)成本，實(shí)施無效成本管理與控制； 歸納、匯總無效成本，分析無效成本產(chǎn)生的原因，促進(jìn)各部門專業(yè)能力和計(jì)劃能力的提高； 尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對(duì)最終降低項(xiàng)目成本費(fèi)用提供參考； 減少無效成本，降低項(xiàng)目成本費(fèi)用，以最少的經(jīng)濟(jì)消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。. 責(zé)任部門在項(xiàng)目運(yùn)營過程中出現(xiàn)目標(biāo)成本超標(biāo)情況的，須說明調(diào)整原因和金額，報(bào)成本合約部和總經(jīng)理審批。. 責(zé)任部門 配合成本合約部制訂項(xiàng)目目標(biāo)成本； 按《項(xiàng)目目標(biāo)成本責(zé)任書》實(shí)施成本控制。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等建筑研究用房材料及施工費(fèi)2報(bào)建費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、環(huán)境評(píng)測(cè)費(fèi)、費(fèi)新材料基金（或墻改專項(xiàng)基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等增容費(fèi)水、電、煤氣增容費(fèi)3三通一平費(fèi)臨時(shí)道路施工用的臨時(shí)道路設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用臨時(shí)用電施工用的臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用臨時(shí)用水施工用臨時(shí)給排水設(shè)施設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用場(chǎng)地平整基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用4臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)圍墻圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用臨時(shí)辦公室租金、建造及裝飾費(fèi)用臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)臨時(shí)圍板臨時(shí)圍板的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用三主體建筑工程費(fèi)1基礎(chǔ)造價(jià)土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)、樁基咨檢測(cè)費(fèi)、降水2結(jié)構(gòu)及粗裝修砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）3門窗工程單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門等工程費(fèi)用4公共部位精裝修大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費(fèi)用5戶內(nèi)精裝修廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用四主體安裝工程費(fèi)1室內(nèi)水暖氣電室內(nèi)給排水u 給排水自來水、排水u 直飲水系統(tǒng)u 熱水系統(tǒng)室內(nèi)采暖地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片、分戶計(jì)量熱表等室內(nèi)燃?xì)馐覂?nèi)電氣工程樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋2設(shè)備及安裝通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)電梯供貨及安裝發(fā)電機(jī)供貨及安裝發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪消防系統(tǒng)含消防水、電、防排煙u 水消防系統(tǒng)自動(dòng)噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨(dú)立的室外消火栓系統(tǒng)u 電消防系統(tǒng)煙感、溫感、報(bào)警、消防廣播u 氣體滅火系統(tǒng)u 防排煙工程人防設(shè)備及安裝密閉門、氣體過濾裝置3弱電系統(tǒng)居家防盜系統(tǒng)陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按扭對(duì)講系統(tǒng)包括可視及非可視對(duì)講三表遠(yuǎn)傳水、電、氣遠(yuǎn)程抄表有線電視有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座電話主體內(nèi)外布線及終端插座寬帶網(wǎng)主體內(nèi)外布線及終端插座五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1室外給排水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、以及外接的消火栓雨污水系統(tǒng)2室外采暖系統(tǒng)3室外燃?xì)庀到y(tǒng)4室外電氣及高低壓設(shè)備高低壓配電設(shè)備及安裝紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設(shè)備室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)室外強(qiáng)電總平線路部分室外弱電管道埋設(shè)用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井5室外智能化系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控?cái)z像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝周界紅外防越紅外對(duì)掃小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子公告屏六園林環(huán)境工程費(fèi)1綠化建設(shè)費(fèi)公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化2建筑小品雕塑、水景、環(huán)廊、假山等3道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等車行道廣場(chǎng)、人行道4圍墻建造費(fèi)永久圍墻、圍欄及大門5室外照明室外燈光照明工程6室外背景音樂7室外零星設(shè)施兒童游樂設(shè)施、指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶 、座椅、陽傘七配套設(shè)施費(fèi)1游泳池建造成本及配套資產(chǎn)購置2業(yè)主會(huì)所建造成本及配套資產(chǎn)購置3幼兒園建造成本及配套資產(chǎn)購置4學(xué)校建造成本及配套資產(chǎn)購置5網(wǎng)球場(chǎng)6設(shè)備用房配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)7車站建造費(fèi)建造成本及配套資產(chǎn)購置8……八開發(fā)間接費(fèi)1工程管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程建立單位的費(fèi)用預(yù)結(jié)算編審費(fèi)支付給造價(jià)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用行政管理費(fèi)直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工及行政費(fèi)施工合同外獎(jiǎng)金趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)2營銷設(shè)施建造費(fèi)接待廳裝修、裝飾費(fèi)設(shè)計(jì)、工程、裝飾等樣板間包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。. 工程項(xiàng)目結(jié)算后，應(yīng)按目標(biāo)成本科目分類，總結(jié)各成本項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標(biāo)準(zhǔn)格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項(xiàng)目測(cè)算、結(jié)算初步審核的依據(jù)。. 《目標(biāo)成本測(cè)算表》中的跨期成本分?jǐn)偡绞揭浴赌繕?biāo)成本測(cè)算表》中的填報(bào)指引或表中備注為準(zhǔn)，相關(guān)數(shù)據(jù)提供部門詳見《目標(biāo)成本測(cè)算表》中的填報(bào)指引。. 成本測(cè)算表中各成本項(xiàng)目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。. 初步設(shè)計(jì)確定后十五個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)《目標(biāo)成本測(cè)算表》進(jìn)行全面細(xì)化和修訂。各分項(xiàng)目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價(jià)指標(biāo)及各種工程費(fèi)用指標(biāo)。3. 術(shù)語和定義 目標(biāo)成本是基于市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。. 其他環(huán)節(jié)的成本控制 項(xiàng)目正式發(fā)售前，營銷管理中心應(yīng)組織設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目工程部和成本合約部擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本，并對(duì)照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核；對(duì)學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)。 甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。 材料的代用應(yīng)由項(xiàng)目工程部書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過，成本合約部同意，公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 甲供材料設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。 工程質(zhì)量與監(jiān)理 項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。 施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，原則上不得因工程緊而不簽合同就開工。 施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。. 計(jì)劃管理 成本合約部、財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，應(yīng)及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況：a） 開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃（按完全成本口徑）；b） 期間費(fèi)用計(jì)劃；c） 降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。2. 適用范圍本制度適用于公司項(xiàng)目成本的控制管理。本規(guī)范是公司內(nèi)部管理文件，未經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，任何人不得將規(guī)范內(nèi)容以任何形式提供給公司以外人員。 本規(guī)范及相關(guān)表單將在公司OA辦公系統(tǒng)中發(fā)布，公司相關(guān)人員根據(jù)公司授權(quán)查閱。本制度給出項(xiàng)目成本控制的基本原則和要求，是公司項(xiàng)目成本控制的指導(dǎo)性文件，具體過程控制見公司相關(guān)制度與流程。 成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。 公司設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、 安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。 應(yīng)建立健全施工單位供方信息庫，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。 工程進(jìn)度款 原則上不向施工單位支付備料款。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：a） 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；b） 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商；c） 能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；d） 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。 甲供材料設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方項(xiàng)目工程部的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)成本合約部、財(cái)務(wù)部審核無誤后，方能辦理結(jié)算。. 工程結(jié)算管理 工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：a） 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；b） 具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；c） 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；d） 工程遺留問題已處理完畢；e） 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全?！朵N售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測(cè)算，須報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查通過。應(yīng)體現(xiàn)公司“以最經(jīng)濟(jì)合理的成本提升產(chǎn)品競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)”的成本管理宗旨。. 《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息月報(bào)》反映各成本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)