【正文】 設計變更下達不及時材料、施工工藝選擇不當多工序設計圖矛盾裝飾設計未結合建筑現狀設計保守經濟性不合理招標招標策劃標段劃分不合理，計劃性不足影響工期與質量投標單位選擇施工單位考察失誤，投標競爭不充分中途變化，總價增加招標文件編制合同條款有誤，經濟標編制出現失誤多承擔費用評定標評標分析失誤中標價格偏高施工施工準備使用周期短的高標準臨設拆除與重建施工節(jié)點計劃不合理延誤工期，增加成本施工過程施工安排失誤賠償與維修費用工程質量管理不善考慮不周，費用大增非關鍵線路搶工費效比不高合同執(zhí)行拆分合同工作內容未及時簽訂補充合同總成本增加，卻無法從相應單位扣回維修維修工作程序不到位維修時未及時通知責任單位，維修費用無法落實銷售銷售承諾超出交樓標準的承諾為承諾付出大量成本展示資料有誤業(yè)主投訴引發(fā)賠償銷售過程改變房屋用途拆除與重建樣板房過早銷售重復建設信息溝通不暢信息失真，工作失誤預結算預算失誤合同價款失實導致費用增加結算失誤結算價不符，工程款超付付款付款失誤工程款超付. 成本有效性管理理念的灌輸 成本合約部向公司高層、各部門明確成本有效性管理的概念、目的、分類、優(yōu)點； 成本合約部深入開展工作，獲得公司全體對成本有效性管理工作的支持。. 無效成本的控制 控制無效成本是降低項目成本直接有效的方法，有賴于公司各部門的共同參與。 成本合約部有義務在日常工作中督促、提醒、并采取主動行為避免和減少無效成本的發(fā)生。. 設計部、前期部、營銷管理中心、項目工程部、物業(yè)公司 配合成本優(yōu)化工作。. 概念（規(guī)劃）方案設計階段成本控制重點. 建筑、結構方面 設計前，同設計部、營銷管理中心一起探討產品類型布置方案，作單一產品估算以及組合方案的成本估算，形成較為詳盡、準確的最優(yōu)產品組合（已確定）方案的成本估算，用以指導概念、規(guī)劃設計。 停車布置（綜合銷售建議、規(guī)劃要求、停車效率、成本等因素選定停車方式）a） 土地利用n 地面露天車位最大化；n 地面停車按照最大邊線原則布置。e） 車庫設置注意考慮客戶使用要求，占地面積較大項目，車位數量需要合理分配，避免集中設置而引起業(yè)主投訴（示范區(qū)尤其需要注意）。c） 通過業(yè)態(tài)分析和市場調查合理確定商業(yè)面積。b） 降低排水坡度；c） 山地建筑除考慮土方量以外設計需要盡可能減少擋土墻，護壁等的設計；d） 土方平衡需要在具體的工程實施前，推動設計部、項目工程部出一份現場的等高線圖以及擬修建建筑的標高圖紙，兩者合二為一后，再由成本估算出整個項目的的土方挖填工程量，以及檔土墻，護坡成本并將計算結果交給公司決策。山地建筑必須比選邊坡支護方式（自然土方放坡、預應力錨桿＋砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻）。. 安裝方面電梯布置方案選擇： 從成本角度，超高層盡量選用兩階段提升布置方案； 在市場無特殊要求下，采用一梯多戶（或四戶以上）方案； 估算以及選定電梯轎廂裝修標準（建議按照不同檔次設計一至兩個裝修標準，以后每次套用即可）。通常軟景比硬景便宜，因此應該盡可能多的設置軟景，少做硬景。 確定合理層高：結合銷售、成本等因素確定層高，一般情況下，％； 窗地比控制a） 通過節(jié)能估算指標來控制窗地比。 欄桿、欄板的限定：a） 估算以往項目單體戶型欄桿、欄板的單價，建議欄桿類型盡量少；b） 建議通過經驗的積累將各種欄桿欄板的分類統(tǒng)計做成標準產品，以后欄桿的做法就不需要在估算單價成本只需要統(tǒng)計含量即可。 結構方案優(yōu)化：a） 結構模板平面確定后，設計部、成本合約部配合審核柱網布置，結構形式，選擇最優(yōu)結構方案（結構形式的成本遞增順序：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結構）；b） 減少挑板、外掛裝飾鋼構件數量。注意：擋土高度超過3米以上時有可能砼擋墻成本比毛石擋土墻還便宜，因此高擋土墻需要進行方案估算比較。需根據場地等實際情況分按不同方案計算測定。 供水方案中重點考慮建造水泵房的必要性：a） 現階段采用建設水泵房方式供水方式較省；b） 必須建造水泵房時應考慮建造位置及占用空間。 污水提升泵站：對大量填土地塊，由于自然坡度無法達到排水要求，需考慮建設污水提升泵站。 選擇合適的材料尺寸，控制各類材料損耗。. 初步（擴初）設計階段成本控制重點. 建筑、結構方面 明確結構含量控制指標：a） 向設計院下發(fā)“結構設計成本控制要點”，明確結構含量設計限額；b） 結構含量中需要將各部位含量細化便于以后估算控制，如果遇到山地建筑等地形比較復雜而設計院不肯簽訂設計限額指標時可以采用地上限額，地下部分過程控制的方法來簽訂設計合同。 明確合理結構布置，復核結構參數：設計部與設計院就各結構參數作深入探討與交流，力求得到合理結構形式、合理柱網布置、合理結構構件尺寸、合理結構計算參數、安全、最經濟結構參數。 復核建筑控制指標：復核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等，控制在目標成本內。. 精裝修方面 室內精裝修：根據確定的裝修標準，實行限額設計，控制在目標成本內。 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本。 變壓器（不同單臺容量）組合方案的比選：a） 規(guī)格在1250KVA以內單臺容量越大，單位容量費用越低。 配電主干線路不同材料、不同敷設方式、不同走向方案比選：一般情況下，價格遞增順序為；電纜+電纜穿刺接頭，電纜+預分支接頭，母線槽；防火橋架（或線槽）+普通電纜（或阻燃電纜）敷設方式，普通橋架（線槽）+耐火電纜的敷設方式。但當電線、電纜根數達到一定數量集中敷設時，可能選用電纜溝敷設方式更省，具體需要通過實際方案估算才能確認。 空調設計優(yōu)選：a） 根據實際情況估算比選集中空調方案或小中央空調方案的經濟合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選；b） 集中空調系統(tǒng)應根據具體使用功能及長期能耗，估算確定氟系統(tǒng)或水系統(tǒng)方式；c） 對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制；d） 出風口的合理布置；e） 根據實際情況估算比選有無機房電梯方案或不同型號電梯適用范圍的經濟合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。 估算中列出各種喬木每平米的用量提供給設計參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經驗。a） 應力求設計院按我方交樓標準編寫施工圖工程做法；b） 確屬無法統(tǒng)一的做法，需在招標文件及其他相關技術標準中明確。n 平面圖所標注坐標、絕對標高與總圖是否相符。n 圖紙上構配件的編號、規(guī)格型號及數量與構配件一覽表是否相符。 通過管理減少對設計工作的拆分和嘗試設計總包：a） 目前鋼結構、幕墻、鋁合金門窗、弱電、景園工程等分項工作的設計多由專業(yè)設計資源來完成。一般情況下，機動車道下選用重型（Ⅱ級管或S2管材），對非機動車道下選用重型要嚴控；b） 優(yōu)選檢查井規(guī)格及井蓋：避免設計盲目的統(tǒng)一選用大規(guī)格井；控制重型井蓋使用部位；除機動車道外的非機動車道或綠化帶等部位嚴控采用重型。. 園林環(huán)境方面 注意園林環(huán)境設計與建筑、配套管網設計的銜接，避免標高、平面布置差錯出現。. 二次設計階段成本控制重點. 鋁合金 根據當地氣候條件、項目、產品定位和保溫節(jié)能要求，選擇相應的門窗系統(tǒng)（常見門窗系統(tǒng)按成本高低排序依次為木鋁復合→鋁合金窗→塑鋼窗）。 避免大面積西曬玻璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件，但是進行空氣調節(jié)的費用是很高的。避免功能不足或過剩。5. 相關文件. 《項目目標成本管理辦法》. 《項目產品定位管理程序》. 《方案（概念）設計管理程序》. 《初步設計管理程序》. 《施工圖設計管理程序》6. 附件及表單無 項目工程變更簽證管理程序1. 目的為加強工程變更簽證管理，規(guī)范工作流程，有效地控制成本，制定本程序。. 項目工程部 對合同外增加工程以《工程簽證單》形式清晰描述施工部位及其原因； 發(fā)起《工程簽證單》，明確施工范圍、做法及相應工程量； 經審批后，發(fā)出《工程簽證單》給監(jiān)理公司和施工單位； 對工程簽證完工完成情況進行確認。如對公司造成損失的，將追究越權簽字人的責任。. 完工確認原則當設計變更及現場簽證完工后，施工單位、監(jiān)理、項目工程部、成本合約部項目造價師四方應在完工后5日內簽字確認；如屬隱蔽工程，應在其覆蓋之前簽字確認。5。. 多級審核原則設計變更及現場簽證的造價結算至少要經過二級以上的審核。. 一單一算原則一個設計變更及現場簽證單應編制一份結算單，且對應一個工程合同。. 成本合約部經理 審核《工程簽證單》。由《設計變更單》引起的簽證，設計變更的發(fā)起與審批見《設計變更管理程序》，施工后的現場確認見本程序。 提出優(yōu)化建議是注意綜合考慮樓盤檔次，規(guī)范要求以及后期維護使用成本。 加大版面設計，減少窗框和扇的材料面積，提高整窗的視野通透及性能。 對于使用較好導熱性能的窗框材料如鋁合金窗框材料，大面積的玻璃較小面積的玻璃好，因為大面積玻璃減少窗中窗框材料的比例，通過合理配置中空玻璃的結構，可以使整窗的性能最大優(yōu)化。 綜合考慮后期管理維護成本，提出相應優(yōu)化建議。 水暖施工圖審核成本要點：a） 滿足壓力、流量等技術條件時的管徑選擇（達到要求即可，不能過大），如給水干、立管、支管、戶內管管徑應經計算核定，一般每戶住宅給水進戶管管徑控制在DN20以內；b） 需要的予留洞、予埋件圖中表示是否清楚齊全（包括孔洞尺寸、位置、標高、預埋材料），避免后期鑿剔。. 安裝 市政及小區(qū)管網設計優(yōu)選：a） 著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素，給水管經濟合理性排序為；PE管→焊接鋼管→無縫鋼管→鍍鋅鋼管→UPVC塑料管→球墨鑄鐵管→鋼塑管。 組織圖紙會審工作，完善圖紙細部設計，減少錯漏碰缺，為控制項目的建安成本打下良好的基礎，成本人員應該積極主動要求參加圖紙會審并認真審核圖紙。n 建筑施工圖與結構施工圖，結構施工圖與設備基礎、水、電、暖、衛(wèi)、通等專業(yè)施工圖的軸線、位置（坐標）、標高及交叉點是否矛盾。 部品及材料選擇：a） 根據項目定位、產品類型選擇材料部品，避免功能溢價；b） 在立面圖基礎上針對不同規(guī)格外檐墻、面磚進行合理排布，減少斷磚損耗；c） 廚衛(wèi)大樣圖、樓梯間大樣圖根據平立面、踏步尺寸合理選擇磚型，減少斷磚損耗；d） 減少欄桿、裝飾鋼構件等的種類，提高標準化產品的使用程度； 設計部對設計院的出圖要求和圖紙自審制度：建筑、結構、安裝各專業(yè)的協(xié)調－減少錯漏碰缺：a） 圖紙自審由設計部負責組織；b） 接到圖紙后，設計部應及時安排或組織有關人員進行自審，并提出各專業(yè)自審記錄；c） 及時召集有關人員，組織內部會審，針對各專業(yè)自審發(fā)現的問題及建議進行討論，弄清設計意圖和工程的特點及要求。 建立統(tǒng)一的園建結構，從經濟實用的角度出發(fā)，減少以后園建結構部分的優(yōu)化工作。 根據擴初成果圖計算造價，確認成本是否控制在目標成本范圍內。 供水方案比選：根據項目產品組合（高層、小高層、多層），進行供水方案技術經濟比選（帶水箱變頻加壓控制系統(tǒng)；無負壓管網直聯式供水系統(tǒng)、市政壓力直供或多方案組合等） 室內水暖材料設備選用要點：a） 在滿足壓力、溫度等技術條件下優(yōu)先選擇綜合單價較低的管材（如常用采暖管價格增序排列：PPR管→鋁塑復合管→PB管）；b） 對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。 室外供配電線路設計優(yōu)化：a） 市政供電線路引入：n 在場地、環(huán)境允許情況下，架空線路最??；n 當影響環(huán)境采用電纜時，單線電纜截面規(guī)格不得超過300mm2，避免再行選大一級（或大一級以上規(guī)格）、產生浪費；n 在線路最短原則下，首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設；n 當在線路最短原則下市政無已建電纜溝、而延長線路就可利用市政電纜溝時，要根據實際情況估算在延長線路條件下利用市政電纜溝敷設與自行新建電纜溝或采用直埋敷設方式時的最優(yōu)方案；n 一般情況下，敷設方式不同時的價格從低到高排序為：利用市政已建電纜溝→直埋+過路套管→全程穿管→自行新建電纜溝；n 電纜溝深度、寬度在滿足有關要求前提下要控制在規(guī)格最小范圍內。除可節(jié)省費用外，還可節(jié)省空間。便于提高經濟采購批量。 公共裝修：裝修方案確定后，估算銷售大廳、會所、大堂、電梯廳成本是否在估算成本內。 部品材料選配標準應盡量與目標成本估算標準保持一致。 結構含量指標計算：a） 成本合約部根據設計院提供的設計電子稿或者白圖計算鋼筋含量及混凝土含量，保證鋼筋含量及混凝土含量控制在目標成本范圍內，并及時反饋設計部、設計院，以便進一步優(yōu)化；b） 驗算時注意：要抽取基礎，首層，標準層，天面層等來予以驗算，確保結果不會偏離太遠。 選擇最優(yōu)基礎形式及埋深：根據詳勘報告，設計院初步估算進行設計，審核設計院選用的基礎類型及基礎設計的經濟合理性。 控制木作的使用面積，盡量少用水景（主要是后期維護管理成本太高）。. 園林環(huán)境方面 按目標成本控制指標，實行限額設計； 提供材料規(guī)格型號單價：a） 提供常用軟硬材料規(guī)格型號及單價；b） 鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用，易成活，養(yǎng)管費用低的種類；c） 根據不同位置合理確定石材厚度，主要部位石材選擇：n 壓頂50mm厚n 非行車道地面20mm厚（荔枝面采用30mm厚）n 行車道地面4050mm厚n 立面20mm厚n 踏面30mm厚 提供基層標準做法，供設計部及設計院使用。 合理設置消防分區(qū)：a） 在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度