【正文】 應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優(yōu)的方案。. 《目標(biāo)成本測算表》中的跨期成本分?jǐn)偡绞揭浴赌繕?biāo)成本測算表》中的填報指引或表中備注為準(zhǔn)，相關(guān)數(shù)據(jù)提供部門詳見《目標(biāo)成本測算表》中的填報指引。. 成本合約部應(yīng)根據(jù)合同簽訂情況、預(yù)算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每月在成本管理軟件中對各項目的待發(fā)生成本進(jìn)行評估，并及時調(diào)整動態(tài)成本。. 工程項目結(jié)算后，應(yīng)按目標(biāo)成本科目分類，總結(jié)各成本項目的造價指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標(biāo)準(zhǔn)格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算、結(jié)算初步審核的依據(jù)。當(dāng)規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變時，一般應(yīng)對目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，并報總經(jīng)理審批。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等建筑研究用房材料及施工費(fèi)2報建費(fèi)報批報建費(fèi)交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、環(huán)境評測費(fèi)、費(fèi)新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等增容費(fèi)水、電、煤氣增容費(fèi)3三通一平費(fèi)臨時道路施工用的臨時道路設(shè)計、建造費(fèi)用臨時用電施工用的臨時用電規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費(fèi)用臨時用水施工用臨時給排水設(shè)施設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用場地平整基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用4臨時設(shè)施費(fèi)臨時圍墻圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用臨時辦公室租金、建造及裝飾費(fèi)用臨時場地占用費(fèi)施工用臨時占道費(fèi)、臨時借用空地租費(fèi)臨時圍板臨時圍板的設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用三主體建筑工程費(fèi)1基礎(chǔ)造價土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)、樁基咨檢測費(fèi)、降水2結(jié)構(gòu)及粗裝修砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）3門窗工程單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門等工程費(fèi)用4公共部位精裝修大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費(fèi)用5戶內(nèi)精裝修廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用四主體安裝工程費(fèi)1室內(nèi)水暖氣電室內(nèi)給排水u 給排水自來水、排水u 直飲水系統(tǒng)u 熱水系統(tǒng)室內(nèi)采暖地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片、分戶計量熱表等室內(nèi)燃?xì)馐覂?nèi)電氣工程樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋2設(shè)備及安裝通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)電梯供貨及安裝發(fā)電機(jī)供貨及安裝發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪消防系統(tǒng)含消防水、電、防排煙u 水消防系統(tǒng)自動噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨(dú)立的室外消火栓系統(tǒng)u 電消防系統(tǒng)煙感、溫感、報警、消防廣播u 氣體滅火系統(tǒng)u 防排煙工程人防設(shè)備及安裝密閉門、氣體過濾裝置3弱電系統(tǒng)居家防盜系統(tǒng)陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭對講系統(tǒng)包括可視及非可視對講三表遠(yuǎn)傳水、電、氣遠(yuǎn)程抄表有線電視有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座電話主體內(nèi)外布線及終端插座寬帶網(wǎng)主體內(nèi)外布線及終端插座五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1室外給排水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、以及外接的消火栓雨污水系統(tǒng)2室外采暖系統(tǒng)3室外燃?xì)庀到y(tǒng)4室外電氣及高低壓設(shè)備高低壓配電設(shè)備及安裝紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設(shè)備室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)室外強(qiáng)電總平線路部分室外弱電管道埋設(shè)用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井5室外智能化系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝周界紅外防越紅外對掃小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子公告屏六園林環(huán)境工程費(fèi)1綠化建設(shè)費(fèi)公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化2建筑小品雕塑、水景、環(huán)廊、假山等3道路、廣場建造費(fèi)道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等車行道廣場、人行道4圍墻建造費(fèi)永久圍墻、圍欄及大門5室外照明室外燈光照明工程6室外背景音樂7室外零星設(shè)施兒童游樂設(shè)施、指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶 、座椅、陽傘七配套設(shè)施費(fèi)1游泳池建造成本及配套資產(chǎn)購置2業(yè)主會所建造成本及配套資產(chǎn)購置3幼兒園建造成本及配套資產(chǎn)購置4學(xué)校建造成本及配套資產(chǎn)購置5網(wǎng)球場6設(shè)備用房配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)7車站建造費(fèi)建造成本及配套資產(chǎn)購置8……八開發(fā)間接費(fèi)1工程管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)支付給聘請的項目或工程建立單位的費(fèi)用預(yù)結(jié)算編審費(fèi)支付給造價造價咨詢機(jī)構(gòu)的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用行政管理費(fèi)直接從事項目開發(fā)的部門的人員工資、獎金、補(bǔ)貼等人工及行政費(fèi)施工合同外獎金趕工獎、進(jìn)度獎工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)工程保險費(fèi)2營銷設(shè)施建造費(fèi)接待廳裝修、裝飾費(fèi)設(shè)計、工程、裝飾等樣板間包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。2. 適用范圍適用于公司所屬各項目。. 責(zé)任部門 配合成本合約部制訂項目目標(biāo)成本； 按《項目目標(biāo)成本責(zé)任書》實施成本控制。. 成本合約部按溝通意見，編制《項目目標(biāo)成本責(zé)任書》報總經(jīng)理審批。. 責(zé)任部門在項目運(yùn)營過程中出現(xiàn)目標(biāo)成本超標(biāo)情況的，須說明調(diào)整原因和金額，報成本合約部和總經(jīng)理審批。 計算公式有效成本＝總成本－無效成本。. 無效成本目的與作用 培養(yǎng)、提高全員成本意識； 分析項目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無效部分，形成合理目標(biāo)成本，實施無效成本管理與控制； 歸納、匯總無效成本，分析無效成本產(chǎn)生的原因，促進(jìn)各部門專業(yè)能力和計劃能力的提高； 尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對最終降低項目成本費(fèi)用提供參考； 減少無效成本，降低項目成本費(fèi)用，以最少的經(jīng)濟(jì)消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。 具體的措施包括：a） 限額設(shè)計；b） 設(shè)計方案優(yōu)化；c） 加強(qiáng)施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設(shè)計變更；d） 確定合理的施工技術(shù)方案（降低廢品率）；e） 加強(qiáng)供應(yīng)商考察；f） 加大集中采購力度；g） 嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場簽證制度；h） 提高專業(yè)能力；i） 加強(qiáng)部門間信息溝通。6. 相關(guān)文件. 《項目目標(biāo)成本管理辦法》7. 附件及表單. 《項目目標(biāo)成本責(zé)任書》（范例）. 《目標(biāo)成本責(zé)任月度評估表》（范例） 項目成本優(yōu)化作業(yè)指引1. 目的在保障產(chǎn)品質(zhì)量前提下，降低成本，達(dá)成項目成本目標(biāo)。. 設(shè)計部 督促設(shè)計院進(jìn)行圖紙優(yōu)化修改。 結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置；讓產(chǎn)品銷售利潤、土地價值最大化。b） 停車方式n 車位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大；n 車位建造成本由低到高的順序為：地面露天車位→首層架空車位→地上獨(dú)立車庫→半地下車位→地下車位，具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。 控制不可銷售的公建及配套建設(shè)面積。 綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團(tuán)大小，組團(tuán)出入口布置相對集中，減少管理人員。 總圖規(guī)劃，綜合考慮開發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，避免（臨時辦公室、施工生活區(qū)、項目臨水、臨電、臨時道路）重復(fù)建設(shè)。1 確定贈送面積大?。荷降亟ㄖ?yīng)該結(jié)合地形情況確定贈送面積大小。. 園林環(huán)境方面 充分考慮利用場地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產(chǎn)品品質(zhì)：a） 不同景觀與建筑產(chǎn)品的合理搭配；b） 不同分期、不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均衡組合。. 單體方案設(shè)計階段成本控制重點. 建筑、結(jié)構(gòu)方面 建筑方案選型：a） 評估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來成本的增加。注意：節(jié)能控制主要是窗墻比以及開啟面積，要注意轉(zhuǎn)換窗墻比和窗地比的關(guān)系，總體來說目前節(jié)能規(guī)范對成本控制窗地比是有利的，需要重點關(guān)注的是一旦節(jié)能通不過，成本提的優(yōu)化建議首先是減少開窗面積，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節(jié)能要求。 外墻裝飾設(shè)計優(yōu)化方案的初步確定：a） 提供目前不同產(chǎn)品外墻不同做法價格表，以便作為參考（平涂、質(zhì)感涂料、劈開磚、釉面磚、石材等綜合價格）；b） 提供目前各種產(chǎn)品外墻平涂、質(zhì)感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設(shè)計合理確定外墻涂料、面磚、石材的面積比率；c） 提供常用外裝材料適用性能；d） 關(guān)注外墻立面復(fù)雜程度，并提出改進(jìn)建議。 山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型：a） 根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型；b） 控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎(chǔ)。1 確定贈送面積大?。荷降亟ㄖ?yīng)該結(jié)合地形情況確定贈送面積大小。 供配電設(shè)備安裝定位設(shè)計優(yōu)選：所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機(jī)組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。c） 當(dāng)選用負(fù)壓供水方案時要與水泵房水池供水方案估算對比，確認(rèn)實施的經(jīng)濟(jì)合理性。 地塊內(nèi)高壓線路改線：a） 入地方式：造價高；b） 電纜溝方式：相對較高；c） 管道埋設(shè)方式：相對較低；d） 建設(shè)高壓走廊：造價較低。 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本。c） 限額后一定要設(shè)立合適的獎懲措施保證條款可執(zhí)行。其中重點審查：結(jié)構(gòu)計算時輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。 配合設(shè)計開展節(jié)能方案估算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案：在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序為：減小窗墻比加厚外墻砌體材料外墻聚苯顆粒砂漿外墻保溫板采用LOWE玻璃。減少精裝房的差異，對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經(jīng)濟(jì)采購批量。 減少精裝房的差異，對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用。在需求總?cè)萘坎蛔兦闆r下，選用變壓器臺數(shù)越少越經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然回路較少時采用導(dǎo)線（或電纜）穿管（阻燃管價格遠(yuǎn)低于鍍鋅鋼管）方式可能更省，具體綜合估算。 配電箱內(nèi)斷路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比選：盡量選用國產(chǎn)或合資產(chǎn)品會使價格降低，注意要符合當(dāng)?shù)毓╇姴块T的地方要求，避免來回反復(fù)，浪費(fèi)工期。. 園林環(huán)境方面 考慮每個組團(tuán)小品配置均衡，以免后期業(yè)主投訴。 燈具設(shè)計優(yōu)化時要考慮后期維護(hù)和使用情況，并通過收集物業(yè)管理公司的建議減少不必要的裝飾燈具。并在項目實施時由設(shè)計部向項目工程部、施工方進(jìn)行技術(shù)交底，避免錯誤施工造成拆改。n 圖面上的尺寸、標(biāo)高、預(yù)留孔及預(yù)埋件的位置以及構(gòu)件平、立面配筋與剖面有無錯誤。e） 圖紙經(jīng)自審后，應(yīng)將發(fā)現(xiàn)的問題以及有關(guān)建議，做好記錄，待圖紙會審時提交討論解決。施工圖設(shè)計院只負(fù)責(zé)土建及水暖電等部分的設(shè)計，其后果是施工圖與專業(yè)分項圖紙矛盾點較多或沖突，不同專業(yè)工程銜接性差，造成工程中的變更、簽證數(shù)量激增，返工和修整量大，致使施工進(jìn)度延誤和成本增加；b） 由于專業(yè)資源設(shè)計方案的不同造成投標(biāo)報價不具可比性，造成成本上升；c） 產(chǎn)生重大質(zhì)量問題時，責(zé)任不清、相互推諉給投資方造成重大的經(jīng)濟(jì)損失；d） 設(shè)計總承包和施工總承包一樣是為了相關(guān)專業(yè)間合理銜接并統(tǒng)一責(zé)任為事后的投資方權(quán)力追溯提供保障。并盡量減少檢查井?dāng)?shù)量；c） 盡量減小排水管坡度，降低管網(wǎng)埋深，減少動土量；d） 優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度。 估算各項指標(biāo)是否在目標(biāo)成本內(nèi)，并提出優(yōu)化建議。 根據(jù)建筑施工圖進(jìn)行門窗分格設(shè)計時，在滿足采光通風(fēng)要求前提下，避免門窗面積過大和窗型過多過小。 在考慮滿足通風(fēng)要求的條件下盡量減少開啟扇數(shù)量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設(shè)置，平開窗可以較推拉窗獲得高的通風(fēng)能力，但是開啟形式設(shè)計需要考慮風(fēng)壓作用。. 金屬構(gòu)件 欄桿百葉等非承重構(gòu)件，需控制斷面尺寸不宜過大或過厚，滿足強(qiáng)度和剛度即可（需注意節(jié)點構(gòu)造設(shè)計）； 注意對欄桿百葉的間距控制（滿足安全間距和遮擋要求）； 玻璃雨篷等承重鋼構(gòu)件，需由結(jié)構(gòu)工程師進(jìn)行強(qiáng)度復(fù)核（裝飾設(shè)計計算一般保守）和結(jié)構(gòu)優(yōu)化； 面層防腐處理：鋼構(gòu)件需區(qū)分使用場所（室內(nèi)外），分別采用不同的防腐處理：如室內(nèi)樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆＋調(diào)和漆即可；室外欄桿選擇氟碳噴涂或鍍鋅＋靜電噴涂。2. 適用范圍本流程適用各工程項目的變更簽證的管理。. 成本合約部項目造價師 對《工程簽證單》明確的工程進(jìn)行估價； 對現(xiàn)場簽證的經(jīng)濟(jì)合理性做出分析，明確計價方式； 將施工單位現(xiàn)場簽證的結(jié)算資料移交成本合約部進(jìn)行結(jié)算。. 時間限制原則公司對設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證及其結(jié)算實行嚴(yán)格的時間限制，非經(jīng)公司審批或授權(quán)的特殊情況，禁止事后補(bǔ)辦。. 原件結(jié)算原則設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的結(jié)算必須要有齊備且有效的原件作為結(jié)