【正文】 海南可以在 與廣東 的合作中加深交流和合作，促進(jìn) 廣東和 海南的雙邊 發(fā)展。 擴(kuò)大當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)容量，提高當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨健? 中國最大管理資源中心 中國最 大管理資源中心 投資風(fēng)險(xiǎn)的防范 必須按照國家建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)立項(xiàng)、勘察、設(shè)計(jì)、施工的程序規(guī)定，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)方案施工，不得新增子項(xiàng)目，不得將工程款挪作他用。 項(xiàng)目主要 風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 根據(jù)評(píng)價(jià)分析，可識(shí)別本項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為： 市場風(fēng)險(xiǎn)分析 雖然廣東省的各發(fā)達(dá)市縣由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)和當(dāng)?shù)氐耐恋?、勞?dòng)力、工業(yè)廠房價(jià)格的大幅上漲，各廠商把勞動(dòng)密集型加工產(chǎn)業(yè)向徐聞縣轉(zhuǎn)移，但由于招商引資與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境相緊密聯(lián)系，且徐聞縣工業(yè)園也同樣存在著與周圍省市和廣東省內(nèi)其他工業(yè)園的競爭，所以本項(xiàng)目也要考慮到市場風(fēng)險(xiǎn)。 態(tài)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)： 投資平均利潤率＝年利潤總額 /總投資 100％＝ ％ 投資平均利稅率＝年利稅總額 /總投資 100％＝ ％ 不確定性分析 通過對(duì)盈虧平衡分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系，本次采用生產(chǎn) 中國最大管理資源中心 中國最 大管理資源中心 能力利用率表示盈虧平衡點(diǎn)，其計(jì)算公式為： 生產(chǎn)能力利用率（ BEP）＝年固定成本 /（年租金收入－年可變成本－年?duì)I業(yè)稅金和附加） 100％＝ ％ 說明該項(xiàng)目實(shí)際出租收入能力只要達(dá)到設(shè)計(jì)能力的 ％時(shí)，營業(yè)就可以保本，其盈虧區(qū)間較為寬松，表明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險(xiǎn) 能力。 10． 2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要數(shù)據(jù) 租金收入、營業(yè)稅金與附加 正常營業(yè)后租金年收入平均為 萬元。 中國最大管理資源中心 中國最 大管理資源中心 第十章 財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià) 10． 1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的原則和方法 (1)、本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）的有關(guān)規(guī)定和方法進(jìn)行。 土地費(fèi)用按業(yè)主要求單列，按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用額計(jì)取。 中國最大管理資源中心 中國最 大管理資源中心 根據(jù)本工程的規(guī)模，本著精干和高效的原則，配備少量的管理人員和工程技術(shù)人員，定員為 3 人。 通過對(duì)建設(shè)期和運(yùn)營期中所產(chǎn)生的污染有針對(duì)性地提出行之有效的環(huán)境保護(hù)措施，并且嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保設(shè)施與主體工程“三同時(shí)”原則；對(duì)產(chǎn)生的污染物，如污水、廢氣和噪聲采取防治措施，使之均能達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)；施工期也將采用取相應(yīng)的生態(tài)保護(hù)措施。因此，建設(shè)期內(nèi)應(yīng)切實(shí)控制好作業(yè)面積和施工車輛行駛路線。 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)在生產(chǎn)過程中將產(chǎn)生一定量的污水，污水中所含污染物也會(huì)因行業(yè)不同而有所不同，如果不加以處理，也會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生污染。 場地土方的開挖，水泥、沙石等建筑材料的運(yùn)輸、裝卸、篩選、攪拌時(shí)，在風(fēng)力的作用下會(huì)產(chǎn)生粉塵，和施工機(jī)械產(chǎn)生的道路揚(yáng) 中國最大管理資源中心 中國最 大管理資源中心 塵會(huì)對(duì)施工區(qū)周圍大氣環(huán)境產(chǎn)生污染。廠區(qū)綠化以及停車位沿廠房四周布設(shè)，綠化結(jié)合停車位統(tǒng)一安排設(shè)計(jì)，充分利用廠區(qū)每一寸土地。雨水管覆土深度 米左右，不足 米的管段需做加固處理；雨水管最小坡度不小于規(guī)范要求。 附表： 項(xiàng)目 單位經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 數(shù)量（㎡） 合計(jì)（萬元） 備注 廠房 800 元 /㎡ 20xx0 1600 廠區(qū)道路 主干道 150 元 /㎡ 2450 36． 75 次要道路 110元 /㎡ 840 廠區(qū)圍墻 50 元 /㎡ 2100 大門、崗?fù)? 廠區(qū)綠化、停車 配套及消防 總計(jì) 本項(xiàng)目廠房采用大跨度鋼筋砼框架設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，獨(dú)立柱基礎(chǔ)，維護(hù)墻采用節(jié)能環(huán)保輕質(zhì)磚，鋁合金門窗，外墻使用環(huán)保涂料，廠房外部風(fēng)格色彩統(tǒng)一。 （ 2）布置說明 本項(xiàng)目用地為矩形 280 米 154 米，總面積為 4300 平方米，設(shè)計(jì)方案為建四棟廠房，依據(jù)現(xiàn)有場地的實(shí)際情況，田字形 方格廠區(qū)道路將廠房劃分為四個(gè)小廠區(qū)，每個(gè)小廠區(qū)一棟廠房，本項(xiàng)目用地只考慮生產(chǎn)用房，不考慮生活其他配套，所以，附屬設(shè)施就只有水電綜合管理房一間，門衛(wèi)崗房兩個(gè)，主道路為田字形的中間十字道路，其他為廠區(qū)內(nèi)次要道路，圍繞每間廠房，整個(gè)廠區(qū)道路聯(lián)通成環(huán)形道路。堅(jiān)持技術(shù)上的可行性和社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一。 社會(huì)治安良好，投資軟環(huán)境越來越好。海岸線蜿蜒曲 折，長達(dá) 372 公里。季節(jié)差異不明顯。 現(xiàn)在工業(yè)園正在加速發(fā)展 ,第一期 1600 畝已三通一平 ,隨時(shí)供投資商使用。 今后，必然會(huì)有越來越多的珠江三角的廠商到徐聞縣工業(yè)園區(qū)建廠和租用廠房。珠江三角洲自身也面臨著全面的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，主要是從勞動(dòng)密集型的“三來一補(bǔ)”向高科技產(chǎn)業(yè)和高層次第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。 租金方面， 權(quán)威機(jī)構(gòu) 認(rèn)為， 20xx 年全國主要城市 工業(yè) 廠 房平均租金報(bào)價(jià)與 20xx 年同比增長 10%。雖然我們一直在倡導(dǎo)提高自身的創(chuàng)新研發(fā)能力和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，但是中國的國際貿(mào)易市場的核心競爭力還是廉價(jià)的勞動(dòng)力和土地 。同時(shí)，投資工業(yè)用地及新建廠房的相關(guān)要求相應(yīng)在用地指標(biāo)和新建廠房經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以及信貸指標(biāo)上都有所嚴(yán)格控制， 全國各主要城市 在節(jié)約用地創(chuàng)建資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的和諧社會(huì)的總體經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展道路中，盡管做了許多挖掘潛力的工作，以此力圖形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 根本原因 在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理 。本工程作為工業(yè)園區(qū)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)項(xiàng)目，參與徐聞縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，充分合理利用當(dāng)?shù)睾凸I(yè)園的資源以及當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施，享受當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策和良好服務(wù)，吸引外地客商到工業(yè)園發(fā)展來料加工工業(yè)和出口創(chuàng)匯工業(yè)，可以極大地提高本項(xiàng)目的競爭能 力和經(jīng)濟(jì)效益，從而促進(jìn)工業(yè)園區(qū)的成功運(yùn)營，為徐聞縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為貢獻(xiàn)。 現(xiàn)在工業(yè)園區(qū)正在加速發(fā)展：第一期 1600 畝已三通一平，海關(guān)、聯(lián)檢、銀行、供水、供電、通訊等配套服務(wù)齊全。廣大干部群眾齊心協(xié)力，團(tuán)結(jié)實(shí)干，人心思上、人心思發(fā)展已成為徐聞經(jīng)濟(jì)社 會(huì)發(fā)展的主旋律。徐聞地處中國大陸最南端，三面環(huán)海，距離湛江市 150 多公里，距離?？谑兄挥?18 海里，是大陸通往海南的咽喉之地。徐聞縣在發(fā)展工業(yè)、農(nóng)業(yè)、運(yùn)輸和旅游等行業(yè)方面有許多良好的條件，主要有： 一是自然優(yōu)勢。農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %。建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)管理，積極 宣傳，務(wù)求通過有效管理和積極的市場推介來避免風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目的全部資金由建設(shè)單位自籌。該 工業(yè)園在海安經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)的內(nèi)，即 207 國道旁， 交通便利 ,距徐聞縣城 3 公里 ,西距鐵路碼頭 6 公里。均滿足了設(shè)定的行業(yè)基準(zhǔn)值的要求，可以看出該項(xiàng)目建設(shè)在財(cái)務(wù)上是可以接受的，是可行的。其中第一產(chǎn)業(yè)增長 ％，第二產(chǎn)業(yè)增長 ％，第三產(chǎn)業(yè)增長 ％。全社會(huì)用電量 億千瓦時(shí)，增長 20%。徐聞還是廣東省重要海產(chǎn)品基地，盛產(chǎn)對(duì)蝦、珍珠、鮑魚、黃花魚等名貴海產(chǎn)品。 三是人和優(yōu)勢。正是因此，有識(shí)之士早已捷足先登，中臺(tái)合資的新昶食品加工廠、制藥廠、飼料廠已經(jīng)投產(chǎn)，年產(chǎn)值達(dá) 5 億元。徐聞縣政府需要采取有效的措施來加快本縣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 “十 一 五 ”時(shí)期在快速發(fā)展中又出現(xiàn)了一些突出問題：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理 ， 經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變緩慢，能源資源消耗過大，環(huán)境污染加劇， 產(chǎn) 業(yè)面臨著升級(jí)換代和轉(zhuǎn)移的問題。 綜上所述，本建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于建設(shè)單位參于工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，發(fā)揮建設(shè)單位的資源優(yōu)勢，促進(jìn)徐聞縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)，有著較大的推動(dòng)作用；項(xiàng)目的建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和徐聞縣的發(fā)展規(guī)劃。由于工業(yè)用地從 20xx年 1 月 1 日起必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地 級(jí) 別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。中國工業(yè)地產(chǎn)以年均增長 15%的速度在發(fā)展，每一年國家所有土地規(guī)劃指標(biāo)中，接近 1/3 是劃撥給工業(yè)地產(chǎn)的。大量人口的涌入，導(dǎo) 中國最大管理資源中心 中國最 大管理資源中心 致資源、環(huán)境、治安、社會(huì)管理壓力很大。 徐聞縣作為廣東省的一個(gè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)的市縣，正面臨著珠江三角產(chǎn)業(yè)大規(guī)模轉(zhuǎn)移的重大機(jī)遇，珠江三角勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移又對(duì)徐聞縣工業(yè)園的廠房產(chǎn)生了強(qiáng)勁的市場需求，珠三角的一部分企業(yè)轉(zhuǎn)移到徐聞縣工業(yè)園區(qū)也就成為必然趨勢。 中國最大管理資源中心 中國最 大管理資源中心 第四章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 項(xiàng)目位于廣東省徐聞縣工業(yè)園區(qū)。一年中雨量季節(jié)分布不均勻，每年 5 一 10 月雨量占全年 85%， 8 月最多， 9 月次之。溪河短小，多發(fā)源于境內(nèi)的中北部，分別向三面沿海輻射注入大海，全縣地形按形態(tài)成因劃分，可分下列三種類型。廣湛高速公路徐聞段正在籌建之中 ,有粵海鐵路北港 南山輪渡碼頭 .由公路、鐵路、航運(yùn)“三位一體”構(gòu)成徐聞跨世紀(jì)的交通網(wǎng)絡(luò)。