【正文】 經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析表明， 項(xiàng)目具有一定的贏利能力，項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率 %，投資利稅率 %，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）稅前、稅后分別為 %、%，均高于本項(xiàng)目設(shè)定的 12%的基準(zhǔn)值 。本項(xiàng)目實(shí)施單位某某高科建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司自成立以來(lái)，在總經(jīng)理張興國(guó)的領(lǐng)導(dǎo)下十分注重以人為本的人力資源的管理，竭力構(gòu)建和 實(shí)施現(xiàn)代企 業(yè)制度，已建立了一整套符合企 業(yè)目前實(shí)際的具有激勵(lì)體制的薪酬和福利待遇制度體系，將企 業(yè)整體利益與員工個(gè)人利益密切結(jié)合，將短期利益和長(zhǎng)期利益密切 結(jié)合，并隨著情況的改 變而不斷 調(diào)整改進(jìn)。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 ???nt tctICOIFNPV1)(( （式中 為基準(zhǔn)折現(xiàn)率，本 項(xiàng)目為 12%）cI本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ）計(jì)算結(jié)果稅前、稅后分別為 3758 萬(wàn)元、 355 萬(wàn)元，計(jì)FNPV算過(guò)程詳見(jiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表 6A。年水電費(fèi)為 2 萬(wàn)元。年工資福利費(fèi)為 67 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)分析 參數(shù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定基準(zhǔn)收益率的確定根據(jù)本項(xiàng)目資金占用成本，再加一定的 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，確定本 項(xiàng) 目基準(zhǔn)收益率定為 12%。征地價(jià)格按建設(shè)單位提供的 計(jì)列。2022 年 5 月～2022 年 6 月，完成裝備調(diào)試組織竣工驗(yàn)收。此外，在項(xiàng)目實(shí) 施過(guò)程中要加強(qiáng)項(xiàng)目的檔案管理工作，從項(xiàng)目籌劃到工程驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)的資料都要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定收集、整理和 歸檔。⑵醫(yī)藥工業(yè)潔凈廠房?jī)?nèi)的甲、乙 類（按國(guó)家現(xiàn)行《建筑設(shè)計(jì) 防火規(guī)范》火災(zāi)危險(xiǎn)性特征分類，下同）生產(chǎn)區(qū)域應(yīng)采用防爆墻和防爆門(mén)斗與其他區(qū)域分隔，并應(yīng)設(shè)置足夠的泄壓面積。作業(yè)面、庫(kù)房、汽車(chē)庫(kù)等火災(zāi)危險(xiǎn)性較大的場(chǎng)所設(shè)置二臺(tái)移動(dòng)式二氧化碳干粉滅火器。⑵進(jìn)入不可滅菌產(chǎn)品生產(chǎn)區(qū)的原輔料、包裝材料和其他物品，除滿足第 條要求外還應(yīng)設(shè)置滅菌室和滅菌設(shè)施。⑷人員凈化用室和生活用室應(yīng)符合下列要求：①潔凈 廠房入口 處應(yīng)有凈鞋設(shè)施； 24②100 級(jí) 、10000 級(jí)潔凈區(qū)的人員凈化用室中，存放外衣和潔凈工作服應(yīng)分別設(shè)置。對(duì)室外的金屬管道設(shè)置防雷電感應(yīng)和靜電危害的接地保護(hù)措施。輸送易燃、易爆介質(zhì)不得用壓縮空氣作為動(dòng)力，宜采用壓縮的惰性氣體或輸送泵。項(xiàng)目建成后，某某高科建設(shè)開(kāi) 發(fā)有限責(zé)任公司將對(duì)本項(xiàng)目 實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 建筑節(jié)能做好建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)的隔熱保溫。 節(jié)材 項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，選用節(jié)約型材料，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，避免施工過(guò)程中的浪費(fèi)。在利用土地資源時(shí)，應(yīng)根據(jù)建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案，按照國(guó)家有關(guān)節(jié)約土地資源的要求，本著因地制宜、經(jīng)濟(jì)適用、綜合使用的原則進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局。噪聲對(duì)附屬設(shè)施運(yùn)行產(chǎn)生的機(jī)械噪聲，除了采用低噪音設(shè)備外，還可以設(shè)置減震裝置；對(duì)設(shè)備用房可選用多孔吸聲材料等隔音建材，增設(shè)隔音門(mén)窗；在本項(xiàng) 目區(qū)內(nèi)進(jìn)行植樹(shù)造林和綠化帶，建立綠色生態(tài)屏蔽，降低本項(xiàng)目噪音 對(duì)周邊環(huán)境及本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)工作生活的影響，降低噪聲等級(jí)和分貝強(qiáng)度，滿足環(huán)境保護(hù)的有關(guān)要求。 項(xiàng)目對(duì)周邊環(huán)境的影響廢水項(xiàng)目廢水主要來(lái)源于生活廢水和生產(chǎn)過(guò)程中的生產(chǎn)廢水。設(shè)置一些 簡(jiǎn)單的維修設(shè)備、 檢修工具和測(cè)試儀表。換鞋室、更衣室、盥洗室、以及廁所、淋浴室應(yīng)設(shè)通風(fēng)裝置，室內(nèi)靜壓值應(yīng)低于有空氣 潔凈度要求的生產(chǎn)區(qū)。生產(chǎn)或分裝青霉素等強(qiáng)致敏藥物、某些甾體藥物、高活性、有毒害藥物操作室的凈化空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)與其他藥物的凈化空調(diào)完全分開(kāi)，防止交叉污染。 報(bào)警器應(yīng)設(shè)在有人值班的地方。如需要采用嵌入頂棚暗裝時(shí)，除安裝 縫隙應(yīng)可靠密封外，其燈具結(jié)構(gòu)必須便于清掃，便于在頂棚下更換燈管及檢修。潔凈區(qū)內(nèi)的電氣管線宜暗敷，管材應(yīng)采用非燃 燒材料。醫(yī)藥工業(yè)潔凈廠房的供電設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家《工業(yè)與民用供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》。潔凈室內(nèi)的排水設(shè)備以及與重力回水管道相連的設(shè)備，必須在其排出口以下部位設(shè)水封裝置。排水采用雨污分流制。⑷成品庫(kù)建筑面積 8000m2，設(shè) 5 個(gè)成品庫(kù)，每個(gè)建筑面積 1600m2，層高分別為 6 m 和 m，采用單層輕鋼彩板結(jié)構(gòu)，軸線：長(zhǎng) 54m，寬 30 米，跨度 15m2，柱距 6m，鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)，室內(nèi)混凝土地面， 層高庫(kù)房設(shè) 1T 行車(chē)。場(chǎng)區(qū)內(nèi)各建筑物大部分采用南北朝向布置，以利通風(fēng)采光。⑧醫(yī)藥 工業(yè)潔凈 廠房周?chē)鷳?yīng)綠化。 14②廠區(qū)按行政、生活、輔助和生活等劃區(qū)布局。主要?dú)庀髼l件如下：（1）氣溫年平均氣溫 ℃年極端最高氣溫 ℃年極端最低氣溫 ℃七月平均氣溫 ℃一月平均氣溫 ℃（2）風(fēng)向全年主導(dǎo)風(fēng)向 NE(19%)次主導(dǎo)風(fēng)向 ENE(9%)靜風(fēng)頻率 22%最大風(fēng)速 18m/s 12（3）降雨量 545mm（4）地溫 最大凍土深度 30cm（5）空氣濕度年平均相對(duì)濕度 61%（6）日照 23128 小時(shí)（7）全年無(wú)霜期 180220 天 外部配套條件交通本項(xiàng)目建設(shè)地址位于某某區(qū)新規(guī)劃區(qū)域，高新區(qū)距某某火車(chē)站 5 公里，某某某某 貨站、茂陵車(chē)站均位于高新區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)建有 2 條鐵路專用線， 貨物運(yùn)輸 十分方便。地勢(shì)東北高，東南低，呈階梯狀傾向渭河。 10 建設(shè)規(guī)模根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目的功能要求，并考 慮項(xiàng)目資金能力和建 設(shè)場(chǎng)地等多種因素。 ③某某安春 輝制藥有限公司完成對(duì)旬邑縣制藥廠的兼并重組，并投資進(jìn)行 GMP 改造和中藥材規(guī)范化的種植。投 資 1000 余萬(wàn)元的某某某某金象制藥有限公司 5 月份開(kāi)始建設(shè)，12 月份建成并通過(guò)了國(guó)家 GMP 認(rèn)證。四是受規(guī)劃和 資金困擾，高新區(qū)沒(méi)有 為入?yún)^(qū)企 業(yè)提供完善的標(biāo)準(zhǔn)廠房和企業(yè)服務(wù)設(shè)施，造成入?yún)^(qū)企業(yè)建設(shè)期加 長(zhǎng)， 項(xiàng)目實(shí)施拖后，制約了高新區(qū)發(fā)展。 2022 年完成工業(yè)產(chǎn)值 210 億元，實(shí)現(xiàn)利稅約 60 億元。（3）基因工程類：包括重組人體細(xì)胞集落刺激因子、干 擾素、人骨生成素、基因工程疫苗、快速診斷試劑，采用微生物和動(dòng) 植物細(xì)胞大規(guī)模培養(yǎng)、提取生物技術(shù)產(chǎn)品、動(dòng)植物組培快繁、基因育種、發(fā)酵片生產(chǎn)技術(shù)及產(chǎn)品、藥用動(dòng)植物細(xì)胞工程產(chǎn)品等。某某區(qū)原規(guī)劃區(qū)域已開(kāi)發(fā)完 畢， 顯示了強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng) 力。要充 實(shí)基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，壯大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，加快工業(yè)化和城 鎮(zhèn)化，承接 優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn) 移，承接限制開(kāi)發(fā)區(qū)域和禁止開(kāi)發(fā)區(qū)域的人口轉(zhuǎn)移，逐步成為 支撐全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口集聚的重要 載體。把各類專業(yè)性標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)作為高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體平臺(tái)和突破口， “十一五”期間要著力建設(shè)好國(guó)家顯示器件、臺(tái)資工業(yè)、醫(yī)藥和生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)示范區(qū)。另外依托某某豐富的資 源、旅游、科研、農(nóng)業(yè)等優(yōu)勢(shì) ，使高新區(qū) 擁有著巨大的開(kāi)發(fā)潛力和廣闊的發(fā)展前景。 研究結(jié)論本項(xiàng)目的實(shí)施是落實(shí)某某某某省“十一五”規(guī)劃綱要“ 加快產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)優(yōu)化升級(jí)”，國(guó)家大力發(fā)展生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的具體體現(xiàn)；是進(jìn)一步促進(jìn)某某經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和某某產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展以及土地資源集約化的需要。 建設(shè)規(guī)模和主要建設(shè)內(nèi)容根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目的功能要求，并考 慮項(xiàng)目資金能力和建 設(shè)場(chǎng)地等多種因素。資產(chǎn)規(guī)模截止 2022 年底為 4000 多萬(wàn)元。某某高科建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司提供的有關(guān) 資料；項(xiàng)目調(diào)研收集的有關(guān)資料。作為一家專業(yè)的現(xiàn)代化企業(yè)，某某高科建 設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 擁有先進(jìn)超前的開(kāi)發(fā)理念、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碇贫?。該址距某某?車(chē)站 5 公里，某某某某貨站、茂陵車(chē)站均位于高新區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)已建有 2 條鐵路專用線，貨物運(yùn)輸 十分方便，距某某安某某國(guó) 際 機(jī)場(chǎng) 9 公里。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析表明， 項(xiàng)目具有一定的贏利能力，項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率 %，投資利稅率 %，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）稅前、稅后分別為 %、%，均高于本項(xiàng)目設(shè)定的 12%的基準(zhǔn)值 。其中土地面 積 平方公里，河 灘及水域面 積 平方公里，已開(kāi)發(fā)和居民用地 平方公里。實(shí)施生物產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)工程，努力實(shí)現(xiàn)生物 產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵技術(shù)和重要產(chǎn)品研制的新突破。 “十一五”期間，高新區(qū)將入駐各類醫(yī)藥企業(yè) 50 戶，完成 GDP40 億元。探索各種擴(kuò)大孵化場(chǎng)地的途徑，在孵化場(chǎng)地和生態(tài)環(huán)境的建設(shè)中要按照實(shí)用性、整體性、超前性的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行孵化場(chǎng)地的建設(shè)，使孵化基地真正成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的搖籃。規(guī)劃建設(shè)醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房 項(xiàng)目過(guò)程中，開(kāi) 發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策和招商引 資力度的加大，會(huì)吸引更多的企業(yè)入?yún)^(qū)發(fā)展。特別是去年市委市政府下發(fā)了《關(guān)于大力發(fā)展某某技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的決定》，并在原有開(kāi) 發(fā)區(qū)域的基 礎(chǔ)上，新 規(guī)劃了 平方公里，為高新區(qū)“ 十一五”的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。一是在開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展過(guò)程中，由于受 規(guī)模限制， 導(dǎo)致在規(guī)劃布局上 難以回旋，在產(chǎn)業(yè)布局上相互影響，不能形成相對(duì)集中的集群，影響開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展過(guò)程中的 規(guī)模化、集團(tuán)化、專業(yè)化，規(guī)模效益沒(méi)有得到最大的發(fā)揮。 9第三章 需求分析及建設(shè)規(guī)模 需求分析 某某醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁促進(jìn)實(shí)施本項(xiàng)目前景看好據(jù)某某市公眾信息網(wǎng)（ 年 11 月份，醫(yī)藥制造業(yè)、食品工業(yè)和裝備制造業(yè)持續(xù)高速增長(zhǎng)。在國(guó)內(nèi)建立了 3 個(gè)中藥材規(guī)范生產(chǎn) 基地，分 別是湖北水蛭生產(chǎn)基地、某某南略陽(yáng)黃精生產(chǎn)基地、旬邑黃芪生 產(chǎn)基地。根據(jù)國(guó)家人事部日前發(fā)布的《2022 年高校畢業(yè)生就業(yè)接收及 2022 年需求情況調(diào)查分析》，2022 屆高校畢業(yè)生專業(yè)需求情況較 2022 年相比， 總體變 化不大， 值得關(guān)注的一個(gè)顯著特點(diǎn)是醫(yī)藥衛(wèi)生專業(yè)畢業(yè)生需求增長(zhǎng)較快， 進(jìn)入了前十名，需求數(shù) 為 31756 名，與去年需求數(shù) 17227 名相比有大幅增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度高達(dá) % 。項(xiàng)目占地面積 180 畝，平面大體呈梯形，其中東某某長(zhǎng)約 460 米，南北寬分別為 300 米和 220 米。本地區(qū)屬于關(guān)中沖、洪積平原，具有松散巖孔隙水為主的河谷盆地型水文地 質(zhì)特征，其動(dòng)態(tài)主要受渭河的影響，補(bǔ)給主要依靠大氣降水滲入和河流滲漏，含水層沿渭河成條帶狀分布，面積廣大，水量豐富。 13第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 工程方案選擇的基本要求執(zhí)行 GMP 潔凈 廠房標(biāo)準(zhǔn)；標(biāo)準(zhǔn)廠房及附屬生產(chǎn)設(shè)施滿 足生產(chǎn)工藝要求；適應(yīng)選定的建設(shè)場(chǎng)址；符合工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求；經(jīng)濟(jì)合理。⑥廠區(qū)主要道路應(yīng)貫徹人流與貨流分流的原則。 場(chǎng)區(qū)平面分兩大功能區(qū)，東南面和某某面為生 產(chǎn)區(qū)，布置生 產(chǎn)廠房、庫(kù)房及輔助生產(chǎn)用房等，東北面為辦公、生活設(shè)施區(qū)，布置綜合服務(wù)樓、多功能會(huì)堂、食堂等。⑵輔助生產(chǎn)用房建筑面積 5000 m2，布置 5 個(gè)車(chē)間，每個(gè)建筑面積 1000m2，采用 單層輕鋼彩板結(jié)構(gòu)，軸線：長(zhǎng) 42m，寬 24m。⑼門(mén)房、泵房及其他附屬設(shè)施建筑面積 500m2，為單層磚混結(jié)構(gòu)，包括門(mén)房、泵房、室外廁所、配 電室等，門(mén)房外墻刷涂料，內(nèi)墻刷乳膠漆涂料，室內(nèi)混凝土地面，塑鋼門(mén)窗；泵房、配電室為水泥地面；室外廁所外墻瓷磚，內(nèi)墻刷涂料，防滑地面。人員凈化的盥洗室內(nèi)宜供應(yīng)熱水。供電工程本項(xiàng)目設(shè) 1000KVA 變壓器和 800KVA 變壓器各 2 臺(tái)，場(chǎng)區(qū)設(shè)變配電室，電纜采用地埋式。醫(yī) 藥工業(yè)潔凈廠房?jī)?nèi)的配 電線路應(yīng)按照不同空氣潔凈度等級(jí)劃分的區(qū)域設(shè)置配電回路分設(shè)在不同空氣潔凈度等級(jí)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備一般不宜由同一配電回路供電。不應(yīng)采用格棚型燈具。醫(yī)藥工業(yè)潔凈廠房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)置與廠房?jī)?nèi)外聯(lián)系的通訊裝置。潔凈度 100000 級(jí)及高于 100000 級(jí)的空氣凈化處理， 應(yīng)采用初效、中效、高效過(guò)濾器三級(jí)過(guò)濾。需要消毒滅菌的潔凈 室， 應(yīng)設(shè)排風(fēng)設(shè)施。事故排風(fēng)裝置的控制開(kāi)關(guān)應(yīng)與凈化空調(diào)系統(tǒng)聯(lián)鎖，并 設(shè)在潔凈室外便于操作的地點(diǎn)。本項(xiàng)目建設(shè)地址的南面自南向北依次是某某寶高速公路、基本 農(nóng)田。生 產(chǎn)廢水經(jīng)污水 處理后，水 質(zhì)達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978——1996）的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求，排入高新區(qū) 污 水管網(wǎng)。建筑 節(jié)能應(yīng)參照《某某某某省 實(shí)施細(xì)則》、 《某某某某省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見(jiàn)》（某某政辦發(fā)〔2022〕86 號(hào)）設(shè)計(jì)執(zhí)行。具體措施如下：項(xiàng)目建成后可采用國(guó)家推廣 應(yīng)用的紅外感應(yīng)式、延 時(shí)自 閉式等節(jié)水型水龍頭和用水量為6 升的節(jié)水型衛(wèi)生潔器具。在日常管理和工作崗位中實(shí)行經(jīng)濟(jì)目標(biāo)責(zé)任制和嚴(yán)明的獎(jiǎng)罰措施，把降低電能的損耗納入到對(duì)工作人員的目標(biāo)責(zé)任、績(jī)效考核范疇。因此，本項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、目 標(biāo)和建設(shè) 期而確定的。易燃、易爆、有毒介質(zhì)的排放管應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的阻火、 過(guò)濾裝置。本項(xiàng)目建成后企業(yè)入住進(jìn)行 設(shè)備安裝時(shí)，生 產(chǎn)設(shè)備之間 留有足夠的操作空間，以保障安全。 對(duì)于要求嚴(yán)格分隔的潔凈區(qū)，人員凈化用室和生活用室 應(yīng)布置在同一層。 設(shè)置單人空氣吹淋室 時(shí)，宜按最大班人數(shù)每 30 人設(shè)一臺(tái)。廠房平面布置應(yīng) 按防火規(guī)范的要求劃分防火分區(qū)，設(shè)置疏散通道和疏散出口。⑶醫(yī)藥工業(yè)潔凈廠房消火栓設(shè)置， 應(yīng)符合下列要求：①消火栓的水槍充實(shí)水柱不應(yīng)小于 10m；②消火栓的栓口直徑應(yīng)為 65mm，配備的水帶長(zhǎng)度不應(yīng)超過(guò) 25m,水槍噴嘴徑不應(yīng)小于19mm。⑹有防爆要求的潔凈室宜靠外墻布置。工程建設(shè)招標(biāo)基本情況如下表 101 所示：表 101 工程建設(shè)招標(biāo) 基本情況一覽表招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織 形 式 招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬(wàn)元）備注咸陽(yáng)高新區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告27勘察設(shè)計(jì) √ √ √ 100施工建設(shè) √ √