【正文】 能 力和經(jīng)濟(jì)效益，從而促進(jìn)工業(yè)園區(qū)的成功運(yùn)營(yíng)，為徐聞縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和珠江三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移大趨勢(shì)的需要。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)是國(guó)家“十一五”規(guī)劃中一個(gè)重要任務(wù)。 我國(guó)具備保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和社會(huì)和諧進(jìn)步的有利條件。市場(chǎng)潛力巨大 ， 勞動(dòng)力資源豐富，基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，產(chǎn)業(yè)配套能力較強(qiáng)，科技教育具有較好基礎(chǔ)，社會(huì)政治保持長(zhǎng)期穩(wěn)定 。 “十 一 五 ”時(shí)期在快速發(fā)展中又出現(xiàn)了一些突出問(wèn)題：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理 ， 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變緩慢，能源資源消耗過(guò)大，環(huán)境污染加劇， 產(chǎn) 業(yè)面臨著升級(jí)換代和轉(zhuǎn)移的問(wèn)題。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 在珠江三角洲， 很多企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型的加工企業(yè)。大量勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)讓珠三角成了工人集散地。 根本原因 在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理 。 加快產(chǎn)業(yè) 優(yōu)化 升級(jí) 和原有產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移 ， 是珠江三角洲面臨的一個(gè)重大的任務(wù) 。廣東省政府決定從 今年 開(kāi)始， 珠三角要把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移好好抓一抓， 采取一定的政策和措施把 勞動(dòng)密集型的 加工企業(yè) 轉(zhuǎn)移出去 。本項(xiàng)目的建設(shè)，可以接納來(lái)自珠江三角的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，符合和滿(mǎn)足了珠江三角洲產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)和需求 ，也為建設(shè)單位的發(fā)展提供了新的機(jī)會(huì)。 當(dāng)?shù)厝嗣衩撠氈赂缓驮黾泳蜆I(yè)的需要 本 項(xiàng)目的實(shí)施不但可以滿(mǎn)足客商租用廠(chǎng)房來(lái)料加工和出口創(chuàng)匯的需要，而且可以解決當(dāng)?shù)厝嗣窬蜆I(yè)，并且可以產(chǎn)生幅射作用，帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)，如運(yùn)輸、配送、餐飲、旅店和旅游業(yè)的發(fā)展，從而進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)厝嗣駭U(kuò)大就業(yè)和增加收入，提高人民的生活水平，使當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姳M快脫貧致富。 綜上所述，本建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于建設(shè)單位參于工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，發(fā)揮建設(shè)單位的資源優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)徐聞縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)，有著較大的推動(dòng)作用；項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策和徐聞縣的發(fā)展規(guī)劃。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，適時(shí)的。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 第三章 市場(chǎng)分 析與價(jià)格定位 全國(guó) 近兩年的宏觀(guān)調(diào)控，嚴(yán)控土地閘門(mén)，工業(yè)用地增量減少，特別是 20xx 年國(guó)家從嚴(yán)清理各類(lèi)開(kāi)發(fā)園區(qū)工作，成為工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的一大利好消息，使新建工業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)的門(mén)檻相當(dāng)高，開(kāi)發(fā)園區(qū)的硬性指標(biāo)的報(bào)批手續(xù)非常嚴(yán)格。同時(shí)，投資工業(yè)用地及新建廠(chǎng)房的相關(guān)要求相應(yīng)在用地指標(biāo)和新建廠(chǎng)房經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以及信貸指標(biāo)上都有所嚴(yán)格控制， 全國(guó)各主要城市 在節(jié)約用地創(chuàng)建資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的和諧社會(huì)的總體經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展道路中，盡管做了許多挖掘潛力的工作，以此力圖形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但是，工業(yè)廠(chǎng)房市場(chǎng)的增量后勁不足， 而市場(chǎng)有效需求卻不斷在遞增。由此， 全國(guó)各主要城市 工業(yè)用地及廠(chǎng)房的稀缺性因素凸現(xiàn)，工業(yè)廠(chǎng)房市場(chǎng)的投資價(jià)值已與日俱增。上海招商網(wǎng)預(yù)測(cè) 20xx 年度， 全國(guó)各主要城市 工業(yè)物業(yè)的平均租金將上升 10－ 15%，同時(shí)售價(jià)將上漲 5－ 8%，而土地出讓價(jià)格在 “ 招拍掛 ”等宏觀(guān)調(diào)控下將大幅上升約 50%。 進(jìn)入 20xx 年后， 全國(guó)各主要城市 工業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域繼續(xù)保持活躍，土地價(jià)格和物業(yè)租金均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。由于工業(yè)用地從 20xx年 1 月 1 日起必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)涑鲎尩變r(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地 級(jí) 別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)租 金方面， 全國(guó)各主要城市 環(huán)比增幅分別達(dá)到 15％。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 把中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇放到全球產(chǎn)業(yè)分工的高度，目前 “ 世界制造工廠(chǎng) ” 的局面還會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去，這取決于中國(guó)廉價(jià)而豐富的勞動(dòng)力、低廉的工業(yè)土地價(jià)格和巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。雖然我們一直在倡導(dǎo)提高自身的創(chuàng)新研發(fā)能力和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，但是中國(guó)的國(guó)際貿(mào)易市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力還是廉價(jià)的勞動(dòng)力和土地 。 人民幣的不斷升值也成為國(guó)外資本眷顧中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。把中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)放到全球來(lái)看，價(jià)格的低廉是十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國(guó)際資本可以贏得雙份利益?？傊I(yè)地產(chǎn) 將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)投資熱點(diǎn)，也許是資產(chǎn)升值的最后一片熱土。 在 20xx 第三屆中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)上，中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)指出：工業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)等待深入挖掘的金礦。中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)以年均增長(zhǎng) 15%的速度在發(fā)展，每一年國(guó)家所有土地規(guī)劃指標(biāo)中，接近 1/3 是劃撥給工業(yè)地產(chǎn)的。一 方 面是宏觀(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的規(guī)范與調(diào)控，另一 方 面是城市化進(jìn)程與產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。隨著20xx 年奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)與經(jīng)濟(jì)繁榮，工業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)全新的發(fā)展機(jī)遇。 租金方面， 權(quán)威機(jī)構(gòu) 認(rèn)為， 20xx 年全國(guó)主要城市 工業(yè) 廠(chǎng) 房平均租金報(bào)價(jià)與 20xx 年同比增長(zhǎng) 10%。 目前土地的供應(yīng)量極為有限，國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)廠(chǎng)房和研發(fā)基地的需求卻沒(méi)有減少，新增廠(chǎng)房供給不足，直接導(dǎo)致租金價(jià)格升高。全國(guó)其他工業(yè)地產(chǎn)情況與之基本類(lèi)似。 在 珠 江 三角 洲 區(qū)域， 很多企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型的加工企業(yè)。 人 口問(wèn)題所帶來(lái)的壓力，已給珠 江 三角敲響了警鐘。大量人口的涌入，導(dǎo) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 致資源、環(huán)境、治安、社會(huì)管理壓力很大。據(jù)了解，東莞可供利用的土地不足 40 萬(wàn)畝，按照目前每年消耗 3 萬(wàn)畝計(jì)算，十幾年內(nèi)將消耗殆盡；用電量相當(dāng)于貴州一個(gè)省的用電量，全市多個(gè)地方出現(xiàn)水質(zhì)性和水源性缺水 。 珠江三角洲是廣東省開(kāi)放開(kāi)發(fā)的核心區(qū)域，對(duì)于全國(guó)的改革開(kāi) 放產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。珠江三角洲自身也面臨著全面的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，主要是從勞動(dòng)密集型的“三來(lái)一補(bǔ)”向高科技產(chǎn)業(yè)和高層次第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。 珠江三角洲現(xiàn)在所面臨的一 系列問(wèn)題，追根溯源，還在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，大量勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)讓珠三角成了工人集散地的 “ 世界工廠(chǎng) ” 。加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移升級(jí)， 轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不但成為 珠三角 當(dāng)前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的當(dāng)務(wù)之急，而且是珠江三角今后經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的發(fā)展趨勢(shì)。 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移很重要的一個(gè)解決的方法 ，就是 把勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到 到有一定地緣優(yōu)勢(shì)的地 區(qū)，使用當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)力，這樣不僅可以大大減少外來(lái)勞動(dòng)力，而且還可以節(jié)省 土地。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐加快了，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化就不再是一句空話(huà)；珠三角各市所 面臨的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、人口壓力太大，企業(yè)創(chuàng)新能力不足、區(qū)域發(fā)展不平衡等一系列問(wèn)題可能都會(huì)迎刃而解，整個(gè)珠三角城市群的水環(huán)境、大氣環(huán)境也將有大的改觀(guān)。 徐聞縣作為廣東省的一個(gè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)的市縣，正面臨著珠江三角產(chǎn)業(yè)大規(guī)模轉(zhuǎn)移的重大機(jī)遇，珠江三角勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移又對(duì)徐聞縣工業(yè)園的廠(chǎng)房產(chǎn)生了強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，珠三角的一部分企業(yè)轉(zhuǎn)移到徐聞縣工業(yè)園區(qū)也就成為必然趨勢(shì)。現(xiàn)在一些珠江三角企業(yè)的 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 廠(chǎng)商現(xiàn)在已開(kāi)始到徐聞縣工業(yè)園建廠(chǎng)和租用廠(chǎng)房。 20xx 年，除了原有的 中臺(tái)合資的新昶食品加工廠(chǎng)、制藥廠(chǎng)、飼料廠(chǎng)和 中谷糖業(yè)酒精項(xiàng)目、新昶二期工程等上規(guī)模工業(yè)項(xiàng)目建成投產(chǎn) 外， 粵電風(fēng)力發(fā)電項(xiàng)目第一期工程和湛江坤泰科技電子項(xiàng)目 也相接 動(dòng)工建設(shè)。 今后，必然會(huì)有越來(lái)越多的珠江三角的廠(chǎng)商到徐聞縣工業(yè)園區(qū)建廠(chǎng)和租用廠(chǎng)房。工業(yè)園的廠(chǎng)房市場(chǎng)需求量將越來(lái)越大。 在標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房租價(jià)方面，我們調(diào)查了 20xx 年北京、上海、深圳、東莞、順德、佛山等城市，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京、上海的月租金均價(jià)約 30 元左右；東莞、順德、佛山等縣市的月租金的價(jià)格水平為 10 元－ 20 元；深圳市的月租金，福田 保稅區(qū) 20－ 40 元，車(chē)公廟工業(yè)區(qū) 25－ 55 元，八卦嶺工業(yè)區(qū) 20－ 65 元，高新科技園區(qū) 35－ 69 元，布吉10－ 20 元，龍華 15－ 20 元，福永 10－ 15 元，新安 10－ 20 元。參照全國(guó)各主要城市，特別是廣東省各主要縣市的租金水平，咨詢(xún)了有關(guān)客商和專(zhuān)家，根據(jù)徐聞縣的實(shí)際情況，我們預(yù)測(cè) 20xx 年標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房的月租金為 15 元。我們?cè)谟?jì)算租金收益時(shí)，考慮到了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)和工業(yè)廠(chǎng)房的強(qiáng)勁需求，按每年遞增 5％來(lái)計(jì)算。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 第四章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 項(xiàng)目位于廣東省徐聞縣工業(yè)園區(qū)。 工業(yè)園在海安經(jīng)濟(jì)開(kāi) 發(fā)試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，即 207 國(guó)道旁， 交通便利 ,距縣城 3 公里 ,西距鐵路碼頭 6 公里 .位于海安港 —— 徐城 —— 南山鐵路輪渡碼頭“三位一體”構(gòu)建中等濱海綠城的中心位置。規(guī)劃面積 4030 畝，分成管理服務(wù)中心 ,農(nóng)副產(chǎn)品加工、海水產(chǎn)品加工、來(lái)料加工、冷凍倉(cāng)儲(chǔ)和高新技術(shù)等六個(gè)功能小區(qū)。 現(xiàn)在工業(yè)園正在加速發(fā)展 ,第一期 1600 畝已三通一平 ,隨時(shí)供投資商使用。 氣候條件 徐聞縣屬北熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，陽(yáng)光充足，熱量豐富，全年溫暖，大致終年無(wú)霜；水熱同季，降雨、氣溫和太陽(yáng)輻射的高峰期大致相同，都出現(xiàn)在 5 一 10 月 。一般植物終年可以生長(zhǎng)，作物可以一年多熟。 年平均氣溫為立 ℃，大于 10℃持續(xù)時(shí)間為 362 天。極端最低氣溫 ℃