【正文】 的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是預(yù)測(cè)性的，具有對(duì)未來經(jīng)濟(jì)描述的不確定性，為找出影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要因子，故分別對(duì)固定資產(chǎn)投資、租金收入，經(jīng)營(yíng)成本分別作出增加和減少 10％單因素變化程度計(jì)算，視其對(duì)內(nèi)部收益率的敏感程度，其結(jié)果見《敏感性分析表》。營(yíng)業(yè)稅金及附加年平均為 萬(wàn)元。 （ 2）、本項(xiàng)目計(jì)算期定為 20 年，建設(shè)期為 1 年。 其他工程費(fèi)用（未含土地費(fèi)用），經(jīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門對(duì)其他費(fèi)用的規(guī)定，并結(jié)合本項(xiàng) 目的具體情況計(jì)算確定。建設(shè)期負(fù)責(zé)對(duì)工程建設(shè)的管理，出租期負(fù)責(zé)對(duì)廠區(qū)的物業(yè)管理。從環(huán)境保護(hù)角度看，本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響較小，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。 廢氣：工程產(chǎn)生的廢水主要有建筑污水，經(jīng)處理后排入規(guī)定的區(qū)內(nèi)下水道，對(duì)周圍環(huán)境無影響。 固體廢棄物：固體廢棄物主要是果皮、菜葉、枯草、廢塑料、廢金屬、玻璃瓶、廢紙、廢布片、廢電子元件等。 施工運(yùn)輸車輛及施工設(shè)備產(chǎn)生的噪聲也是主要的污染源。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 第七章 環(huán)境影響及保護(hù) 境現(xiàn)狀 本項(xiàng)目位于徐聞縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)，園內(nèi)沒有重型污染的企業(yè)及污染源，近幾年的大氣環(huán)境質(zhì)量一直是優(yōu)良，符合國(guó)家《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》一級(jí)。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 （ 2）、污水工程 污水管設(shè)計(jì)為 DN400— DN600HDPE 塑料波紋管。水電配套管 理用房以及崗?fù)げ捎么u混結(jié)構(gòu)。主道路連接市政干道，布置兩個(gè)出入口，兩扇大門，廠區(qū)內(nèi)設(shè)停車位，每棟大樓四周均可設(shè)置停車位以及綠化帶。本標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)體現(xiàn)和符合控制性詳規(guī)的要求。人心思發(fā)展已成為徐聞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主旋律 。 外部配套條件 徐聞縣海陸交通便利。 地形地貌 徐聞縣三面環(huán)海，海岸線長(zhǎng)達(dá) 公里，港灣較多。 氣候條件 徐聞縣屬北熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，陽(yáng)光充足，熱量豐富，全年溫暖，大致終年無霜；水熱同季，降雨、氣溫和太陽(yáng)輻射的高峰期大致相同，都出現(xiàn)在 5 一 10 月 。工業(yè)園的廠房市場(chǎng)需求量將越來越大。 珠江三角洲現(xiàn)在所面臨的一 系列問題，追根溯源，還在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，大量勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)讓珠三角成了工人集散地的 “ 世界工廠 ” 。 目前土地的供應(yīng)量極為有限，國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)廠房和研發(fā)基地的需求卻沒有減少，新增廠房供給不足，直接導(dǎo)致租金價(jià)格升高。 人民幣的不斷升值也成為國(guó)外資本眷顧中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。但是，工業(yè)廠房市場(chǎng)的增量后勁不足， 而市場(chǎng)有效需求卻不斷在遞增。 加快產(chǎn)業(yè) 優(yōu)化 升級(jí) 和原有產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移 ， 是珠江三角洲面臨的一個(gè)重大的任務(wù) 。 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和珠江三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移大趨勢(shì)的需要。徐聞縣工業(yè)園正加大招商投資的力度。徐聞社會(huì)治安環(huán)境良好，近年來連續(xù)被廣東省和湛江市評(píng)為社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)縣。徐聞交通四通八達(dá)， 207 國(guó)道和粵海鐵路貫穿南北，南部有中國(guó)最大的汽車輪渡港口 (海安港 )和 亞洲第二大火車輪渡碼頭 (粵海鐵路輪渡碼頭 )。徐聞屬熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫 23 攝氏度，氣候十分宜人，土地非常肥沃。全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。 建設(shè)單位應(yīng)建設(shè)一支精干、高效、專業(yè)配套齊全的管理隊(duì)伍，加強(qiáng)工程管理，統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮，把項(xiàng)目作為一個(gè)系統(tǒng)來認(rèn)真籌劃和研究。 結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)不僅可以使區(qū)域內(nèi)的土地得到的較好的利用，促進(jìn)徐聞縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)生良好經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)可以對(duì)項(xiàng)目區(qū)域周圍的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生較大的幅射作用，創(chuàng)造較多的就業(yè)機(jī)會(huì)，因此項(xiàng)目具有現(xiàn)實(shí)的社會(huì)效益。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 項(xiàng)目選址于廣東省徐聞縣工業(yè)園區(qū)。 本項(xiàng)目經(jīng)計(jì)算分析得出，投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，投資回收期為 年（含建設(shè)期）；稅 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，投資回收期為 年。全縣生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %?！坝薰珮恰迸撇ぬ}和“勇士”牌綠茶獲得國(guó)家綠色食品認(rèn)證。目前，海路可連通香港、澳門、日本、韓國(guó)和東南亞各國(guó)，乘快船 40 分鐘過海到海口機(jī)場(chǎng)可以飛往國(guó)內(nèi)外各地。工業(yè)區(qū)以海安港作依托 (海安港是全國(guó)最大的客運(yùn)和火車輪渡碼頭，也是廣東省人民政府批準(zhǔn)的對(duì)越貿(mào)易試點(diǎn)口岸 )，由于受大特區(qū)幅射，加上隨著“東盟自由貿(mào)易區(qū)”啟動(dòng)，徐聞將成為我國(guó)與東南亞貿(mào)易往來的橋頭堡，這是工業(yè)區(qū)發(fā)展 來料加工業(yè)和出口創(chuàng)匯工業(yè)的最難得良機(jī)。 加快當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 盡管廣東省的社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體上非常發(fā)達(dá)，走在全國(guó)的前列，但對(duì)于徐聞縣來講，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還是偏低。市場(chǎng)潛力巨大 ， 勞動(dòng)力資源豐富，基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，產(chǎn)業(yè)配套能力較強(qiáng)，科技教育具有較好基礎(chǔ)，社會(huì)政治保持長(zhǎng)期穩(wěn)定 。 當(dāng)?shù)厝嗣衩撠氈赂缓驮黾泳蜆I(yè)的需要 本 項(xiàng)目的實(shí)施不但可以滿足客商租用廠房來料加工和出口創(chuàng)匯的需要，而且可以解決當(dāng)?shù)厝嗣窬蜆I(yè)，并且可以產(chǎn)生幅射作用，帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)，如運(yùn)輸、配送、餐飲、旅店和旅游業(yè)的發(fā)展，從而進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)厝嗣駭U(kuò)大就業(yè)和增加收入，提高人民的生活水平，使當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姳M快脫貧致富。 進(jìn)入 20xx 年后， 全國(guó)各主要城市 工業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域繼續(xù)保持活躍，土地價(jià)格和物業(yè)租金均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。 在 20xx 第三屆中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)上，中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)指出：工業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)等待深入挖掘的金礦。 人 口問題所帶來的壓力，已給珠 江 三角敲響了警鐘。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐加快了，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化就不再是一句空話；珠三角各市所 面臨的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、人口壓力太大，企業(yè)創(chuàng)新能力不足、區(qū)域發(fā)展不平衡等一系列問題可能都會(huì)迎刃而解，整個(gè)珠三角城市群的水環(huán)境、大氣環(huán)境也將有大的改觀。我們?cè)谟?jì)算租金收益時(shí)，考慮到了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)和工業(yè)廠房的強(qiáng)勁需求，按每年遞增 5％來計(jì)算。極端最低氣溫 ℃（出現(xiàn)在 1967 年 1 月 17 日），極端最高氣溫 ℃（出現(xiàn)在 1958 年 5 月 10 日）；年平均降雨量為 毫米。 地質(zhì) 境內(nèi)中北部廣布著起伏和緩的火山熔巖臺(tái)地及火山丘陵；沿海則分布有海灘、海積砂堤砂壩、海積平原、海積階地 及海蝕階地等。同三高速公路湛江至海安路段將年底動(dòng)工，目前正在興建荔枝灣碼頭和一個(gè)集裝箱碼頭。項(xiàng)目選址適宜，建設(shè)條件良好。本次應(yīng)業(yè)主的要求只對(duì)第一期工程項(xiàng)目進(jìn)行投資估算。 （ 3）、廠區(qū)圍墻：長(zhǎng) 840 米，高 米，總面積 2100 平方米，按每平方米 50 元計(jì)算，總造價(jià)為 萬(wàn)元。每個(gè)水管分接處設(shè)閥門井，區(qū)內(nèi)管路最高處設(shè)放氣閥。 、電信及道路照明工程 （ 1）、變電所：設(shè)變壓器一臺(tái)，采用干式變壓器 （ 2）、供電網(wǎng)絡(luò)及線路埋地接入廠房 （ 3）、電信工程：市政電話電纜沿主 要道路埋地敷設(shè)接入廠房，電纜溝埋深 米 （ 4）、照明工程：主干道采用 11 米雙臂路燈，道路兩側(cè)對(duì)稱放置，間距 35 米左右。 環(huán)境保護(hù)應(yīng)貫徹以防為主、以治為輔、綜合治理的原則，并結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)的生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)制定環(huán)境保護(hù)總體設(shè)計(jì)方案，做出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、使用可靠的環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)。 施工中的廢棄物對(duì)景觀環(huán)境的污染。來往車輛排出的廢氣必然對(duì)周圍的 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 環(huán)境造成污染。工業(yè)廢氣的治理主要由進(jìn)入園區(qū)內(nèi)的企業(yè)實(shí)施，開發(fā)區(qū)管理部門要嚴(yán)格依法行政，監(jiān)督企業(yè)落實(shí)環(huán)保措施，實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)排放。 工程款實(shí)行?？顚Ｓ?，項(xiàng)目收支單獨(dú)列帳，嚴(yán)格控制工程造價(jià)，以批復(fù)的概預(yù)算作為控制依據(jù)。前三個(gè)月 完成前期準(zhǔn)備工作，包括可研、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等；第四個(gè)月至第十一個(gè)月完成施工工作；第十二個(gè)月完成竣工驗(yàn)收工作。 流動(dòng)資金按每年經(jīng)營(yíng)成本的 20％計(jì)算。 （ 4）、本項(xiàng)目依據(jù)國(guó)家稅收政策規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅按 5％征收。 修理費(fèi) 按工程費(fèi)的 1％計(jì)取，年費(fèi)用為 萬(wàn)元。 綜合財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本 項(xiàng)目經(jīng)計(jì)算分析得出投資內(nèi)部收益率為 ％，投資回收期為 年，能滿足設(shè)定的基準(zhǔn)值的要求，經(jīng)濟(jì)效益和投資效果較好；不確定性分析結(jié)果表明，盈污平衡點(diǎn)為 ％，項(xiàng)目可以正常運(yùn)行。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 建設(shè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的資金來源為自有資金，由于建設(shè)單位的基礎(chǔ)好，底子厚，有一定的資金實(shí)力，所以資金風(fēng)險(xiǎn)程度較小。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 第十三章 社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析 促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。改革開放 以來，廣東省加工制造業(yè)猛然崛起，在大量引進(jìn)外商和外資的基礎(chǔ)上，建立了以輕型工業(yè)為主、門類比較齊全、外向型特點(diǎn)突出的工業(yè)體系，國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大成就。