【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 第五章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 本項(xiàng)目主要建設(shè)一個(gè)具有環(huán)保生態(tài)型的標(biāo)準(zhǔn)廠房，在廠區(qū)內(nèi)輔以道路和綠地，以及必要的廠區(qū)輔助設(shè)施，以符合工業(yè)園規(guī)劃要求和客商的需要。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 第六章 工程方案 6． 1 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總建設(shè)用地約 65 畝，土地形狀呈矩形，為 280 米 154米。 （ 4）、大門兩扇，崗?fù)蓚€(gè)，計(jì) 3 萬元。消防管網(wǎng)與給水管網(wǎng)公用，沿道路設(shè)置室外消火栓，設(shè)置間距不大于 120 米。燈具選用高壓鈉燈，功率 400W+250W；次要道路 采用單排 8 米單臂路燈，間距 35 米左右，選用高壓鈉燈，燈具功率為 400W,交叉路口必須設(shè)高桿燈。 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)除應(yīng)符合環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)范外，還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有 關(guān)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 運(yùn)營(yíng)期 項(xiàng)目建成后，有生活污水、工業(yè)污水、生活垃圾、交通廢氣、噪聲等產(chǎn)生。 噪聲：聲環(huán)境主要污染源有工廠運(yùn)營(yíng)的機(jī)械器運(yùn)行噪聲和車輛行駛噪聲 。 固體廢棄物：污染源主要是區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的生活垃圾及工業(yè)生產(chǎn)的廢料廢物，主要是果皮、菜葉、枯草、廢塑料、廢金屬、玻璃瓶、廢紙、廢布片、廢電子元件等。 在施工過程中，應(yīng)加強(qiáng)組織與計(jì)劃工作。 指導(dǎo)性實(shí)施進(jìn)度表 第1月 第2月 第3月 第 4月 第 5 月 第 6月 第 7月 第 8月 第 9月 第 10月 第 11月 第 12月 前期準(zhǔn)備 ● ● ● 施工階段 ● ● ● ● ● ● ● ● 竣工驗(yàn)收 ● 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 第九章 投資估算與資金籌措 9． 1 估算的范圍和依據(jù) 本工程為徐聞縣工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項(xiàng)目，估算范圍包括 廠區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房、廠區(qū)道路和廠區(qū)輔助設(shè)施等，估算內(nèi)容為項(xiàng)目建設(shè)過程中所發(fā)生的費(fèi)用，即建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)，土地取得費(fèi)用、工程建設(shè)的其他費(fèi)用（未含土地費(fèi)用）、基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)用。 項(xiàng)目計(jì)算期為 20 年，建設(shè)期為 1 年。城市維護(hù)建設(shè)稅按 5％計(jì)，教育費(fèi)附加按 3％計(jì)，房產(chǎn)稅按固定資產(chǎn)原值依據(jù)國(guó)家和徐聞縣工業(yè)園的稅收的有關(guān)規(guī)定，所得稅根據(jù)徐聞縣工業(yè)園的規(guī)定，按 24％ 征收。 折舊費(fèi) 固定資產(chǎn)投資原值為 ，按 19年折舊，殘值率為 10％，則每年折舊額為 114 萬元，殘值為 萬元。說明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 風(fēng)險(xiǎn)程度分析 識(shí)別項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素后，我們根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，采用德爾菲法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行定性評(píng)估，得出技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)投資風(fēng)險(xiǎn)和生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)為一般風(fēng)險(xiǎn)，而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)為較大風(fēng)險(xiǎn)。 建設(shè)單位投資徐聞縣工業(yè)園，參與徐聞縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有較好的促進(jìn)作用。 瓊粵兩地有著緊密的歷史淵源和相鄰的地理位置 ， 海南 與 廣東 地緣相近、人緣相親，聯(lián)系十分緊密。海南的企業(yè)參與徐聞縣工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，對(duì)于帶動(dòng)和促進(jìn)更多海南的企業(yè)參與廣東的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和兩省企業(yè)的交流和合作，相互學(xué)習(xí)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，全面提高海南企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平，從而促進(jìn)海南省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要意義。 廣東省瀕臨南海，毗鄰港澳，地處我國(guó)改革開放的前沿地帶。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范 在進(jìn)行廠房建設(shè)的同時(shí)，要進(jìn)行招商的前期工作，積極進(jìn)行項(xiàng)目的包裝宣傳，把工業(yè)園區(qū)的影響力擴(kuò)展到全廣東省和全國(guó)；主動(dòng)走出去，跟客商宣傳工業(yè)園的優(yōu)惠政策的優(yōu)勢(shì)，尋找有關(guān)客商商談。 生態(tài) 風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目規(guī)模不大，污染因素和破壞因素較小，不會(huì)造成生態(tài)環(huán)境的改變。在所設(shè)定的條件下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都能滿足設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，說明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 工資福利 定員 3 人，年工資福利共為 6 萬元。第一年出租負(fù)荷按 80％計(jì)算，第二年起按 100％計(jì)算。 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，按工程費(fèi)的 5％計(jì)取。 本工程第一期的建設(shè)期定為一年。 程質(zhì)量、進(jìn)度、投資監(jiān)理。目前尚無有效控制交通引起大氣污染的方法，通常采用在廠區(qū)綠化來等減緩污染措施。營(yíng)運(yùn)期間除本廠的汽車以外，還有運(yùn)進(jìn)出廠的原材料和成品的運(yùn)輸車輛，排放有害氣體污染大氣環(huán)境。道路通車后來往車輛排出的廢氣必然會(huì)對(duì)周圍的環(huán)境造成污染。由于污水處理廠和垃圾處理場(chǎng)還沒有建設(shè)，現(xiàn)有的排水系統(tǒng)為雨水污水合流，直接排放，這對(duì)環(huán)境帶來一定的影響。區(qū)內(nèi)主干道污水管接納各功能區(qū)排污，然后匯入主干污水管。 (2)、廠區(qū)內(nèi)供水管網(wǎng)布置采用環(huán)狀網(wǎng)供水，供水主環(huán)沿主干道或者輔助道路布置，覆土厚度 米，采用 PVC 市政供水塑料管。 （ 2）、廠區(qū)道路：主干道 350 米，寬 7 米，共 2450 平方米，次要道路長(zhǎng) 210 米，寬 4 米，共 840 平方米，采用砼路面，主路面造價(jià)150 元每平方米，合計(jì)造價(jià)為 萬元，次要路面造價(jià)為 110 元每平方米，合計(jì)造價(jià) 萬元，總路面造價(jià)為 46 萬元。第二期為 20xx0 m2。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 綜上所述，項(xiàng)目所在地具有自然優(yōu)勢(shì)、地緣優(yōu)勢(shì)、人和優(yōu)勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施配套，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件具備。海安港是全國(guó)最大汽車輪渡碼頭、國(guó)家二類口岸，年吞吐量 350 萬噸，客運(yùn)量 500 多萬人次。 陸地地勢(shì)北高南低，境內(nèi)主要為緩坡臺(tái)地，沒有明顯的山脈山體，海拔高度 100米以下占 86%，中北部的石板嶺為全縣第一高嶺，海撥 米，構(gòu)成中北高起，向東西南三面沿海傾斜的地勢(shì)。 年平均氣溫為立 ℃，大于 10℃持續(xù)時(shí)間為 362 天。參照全國(guó)各主要城市，特別是廣東省各主要縣市的租金水平，咨詢了有關(guān)客商和專家，根據(jù)徐聞縣的實(shí)際情況，我們預(yù)測(cè) 20xx 年標(biāo)準(zhǔn)廠房的月租金為 15 元。 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移很重要的一個(gè)解決的方法 ，就是 把勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到 到有一定地緣優(yōu)勢(shì)的地 區(qū)，使用當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)力，這樣不僅可以大大減少外來勞動(dòng)力，而且還可以節(jié)省 土地。 在 珠 江 三角 洲 區(qū)域， 很多企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型的加工企業(yè)。總之，工業(yè)地產(chǎn) 將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)投資熱點(diǎn)，也許是資產(chǎn)升值的最后一片熱土。上海招商網(wǎng)預(yù)測(cè) 20xx 年度， 全國(guó)各主要城市 工業(yè)物業(yè)的平均租金將上升 10－ 15%，同時(shí)售價(jià)將上漲 5－ 8%，而土地出讓價(jià)格在 “ 招拍掛 ”等宏觀調(diào)控下將大幅上升約 50%。本項(xiàng)目的建設(shè)，可以接納來自珠江三角的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，符合和滿足了珠江三角洲產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)和需求 ，也為建設(shè)單位的發(fā)展提供了新的機(jī)會(huì)。 我國(guó)具備保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和社會(huì)和諧進(jìn)步的有利條件。建設(shè)項(xiàng)目是在這樣的條件下提出來的。 徐聞三面環(huán)海，有取之不盡的海水產(chǎn)資源：氣候溫和，土地肥沃，盛產(chǎn)菠蘿、芒果、香蕉、良姜、甘蔗、瓜菜等優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品，這是工 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 業(yè)區(qū)發(fā)展加工業(yè)的最好條件。海安新港碼頭也即將興建， 20xx 年，廣湛高速公路將通達(dá)徐聞。徐聞盛產(chǎn)熱帶 亞熱帶作物，有菠蘿、香蕉、芒果、木瓜、火龍果、良姜、蠶桑、茶葉等名優(yōu)珍稀產(chǎn)品，被國(guó)家農(nóng)業(yè)部命名為“熱帶作物 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 名優(yōu)基地”。金融 機(jī)構(gòu)存款余額 億元，增長(zhǎng) %。 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)據(jù) 一 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 2 固定資產(chǎn)投資 萬元 3 租金收入（年平均） 萬元 4 營(yíng)業(yè)稅金及附加（年平 均） 萬元 5 總成本費(fèi)用（年平均） 萬元 6 年利潤(rùn)（年平均） 萬元 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 7 稅后利潤(rùn)（年平均） 萬元 290 8 所得稅（年平均） 萬元 二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 投資利潤(rùn)率 ％ ％ 2 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ ％ 3 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 4 投資回收期 年 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最 大管理資源中心 第二章 項(xiàng)目提出背景與建設(shè)必要性 20xx 年以來，徐聞縣委縣政府堅(jiān)持以民為本，落實(shí)科 學(xué)發(fā)展觀，深入實(shí)施“六項(xiàng)措施”和“一三六”工程，大力推進(jìn)工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化，經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、快速發(fā)展，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了很大變化，群眾生活得到明顯改善。 從項(xiàng)目工程建設(shè)方案角度分