【正文】 然后要做一個新項目，歷史成本數(shù)據(jù)庫要測算，一個新項目，現(xiàn)在馬上要準(zhǔn)備建君豪項目。各項項目，就是前面說的表，目標(biāo)測算成效表里面，合同規(guī)劃表里面的，每一項每一項結(jié)算的綜合，就是你這個項目的部分，這部分是什么呢？是直接成本。 目標(biāo)成本管理，前面說了很多東西，圍繞一句話，目的就是要有目標(biāo)成本。 二個是施工方案的比較，施工方案對我們的成本也有影響，但是這個畢竟在施工階段成本控制，也只有5%左右，所以它的比例占得很少，但是也有可以考慮，可以控制的地方。工程實施階段的成本控制要點，設(shè)計已經(jīng)完成了，工程實施階段原則上按圖施工，所以有多大的變化。施工圖設(shè)計，還有把握細(xì)部設(shè)計，做法和材料選用。所以，后來把鉆孔樁在龍湖基本上否定了。150鉆進(jìn)的井架立起來多大一片。在這個時候，目標(biāo)成本測算應(yīng)該做什么？應(yīng)該做目標(biāo)成本分解，初設(shè)確定下來以后，施工圖只是完善一個大樣，細(xì)部，那有什么東西呢，鋼筋，最后完善鋼筋圖紙。今天上午說到了管道怎么走，都走地下車庫。所以，我們以前做目標(biāo)成本的時候，是用規(guī)劃面積出來，價格經(jīng)常感覺部隊。給水和消防分區(qū)是不是合理？所以設(shè)計階段控制要考慮很多東西。 確定產(chǎn)品的配置系統(tǒng)，內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，修別墅，每個別墅都送一套中央空調(diào)。還有土石方的挖填，我利用高差，少填土，少挖基礎(chǔ)也有好處，以前還有個爭論，我們有一個部門不理解，你們搞工程的人怎么把土，那個地方本身凹下去了是一個坑，你把土填起來，然后再去挖基礎(chǔ)，要多挖填土的高度，為什么不可以筑起來再填土呢？我那天問下面的一個人，你說為什么？他也答不出來。所以我們設(shè)計任務(wù)書是關(guān)鍵的東西，對設(shè)計的規(guī)模，設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)，工程數(shù)量，預(yù)算指標(biāo)，能夠進(jìn)行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，要通過計算的決定，充分考慮施工的可行性和經(jīng)濟(jì)性。我的鋼筋用量看起來減少了，但是錢并沒有減少。一個設(shè)計院給他設(shè)計了33樓的高層，沒有超過100米，就是99米33層。那么怎樣搭配大戶型、小戶型。 這是一個簡圖，就是最好的設(shè)計控制階段，是在設(shè)計的階段，控制的效果最好，控制的阻力也比較小，越往后走就越大，控制的成本也相應(yīng)的低。也就是說又可以控制的部分，你在這個階段控制到75%80%。 不是隨便算一個成本，拿了地之后是整老板，會把老板害死，一定要去很認(rèn)真的測算一下，測算的依據(jù)是什么？歷史成本數(shù)據(jù)。一個是設(shè)計階段的測算，設(shè)計階段的測算包括了方案版，包括了啟動版，方案版，初設(shè)版，使用版。這樣有利于項目的成本控制，所以我會介紹，成本控制、成本管理一定要以項目來完成，以項目為一個對象?，F(xiàn)在有個政策要求，小區(qū)里面要設(shè)居委會的辦公用房、活動用房，可能100個平方還不夠，拿到街道辦事處去批一下，他說夠了就夠了。將來小區(qū)的整體感覺比這個差得很遠(yuǎn)，所以要注意到，肯定是做得好一點，一個是方便將來調(diào)整，二個是整體的差距不要拉得太大。還有景觀的比例，他不能按常規(guī)的比例，你的效果怎么樣和整體的效果統(tǒng)一。 還有一個耐用品的回收和周轉(zhuǎn)使用，一年要做十幾萬方的樣板房。這是最大的主要因素，二個是裝飾材料的標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)也是隨著風(fēng)格不一樣確定的，用的都是歐洲的風(fēng)格，羅曼的風(fēng)格，最主要的東西動不動用大理石做裝飾材料，所以和風(fēng)格也有關(guān)系。 建造樣板房的裝飾工程費(fèi)，裝飾工程效果，風(fēng)格都是有營銷風(fēng)格和研發(fā)設(shè)計來確定的，所以那個很重要，它把風(fēng)格確定下來過后，你所有的一切都要圍繞它的風(fēng)格去做。比如說電梯，就會有以圣潔（音）保修，這些東西，有的是隨即要帶的，有些是要花錢買的，怎么樣使你花錢買的部分成本也要降低下來，那么我的使用成本就要降低。那么甲方供應(yīng)原則，一個是價比較高的，一個是量比較大的，一個是把控質(zhì)量要求比較高的。你做一個工程以后，就會把這些分析存留下來，將作為歷史成本庫，就是歷史數(shù)據(jù)庫。不要今天栽在這里，明天讓人把那個樹子栽在別的地方去。掉葉以后就沒有顏色，沒有綠色了。最后的效果是什么時候？景觀工程基本完的時候。所以軟景比硬景比例高，但是軟景里邊植物和草坪的比，就是說喬木是因為看效果的時候，隨意點綴的，這個是不是人人都一樣？這都根據(jù)自己的情況確定。 這是環(huán)境綠化工程的費(fèi)用表，這個表測算一個工程，都要建起來。工程實施階段主要是控制幾個方面，一個方面是設(shè)計的控制，上午已經(jīng)有朋友提了問題，效果和成本怎么來控制？這是一個關(guān)鍵。這是成本管理階段的劃分，那么景觀裝飾工程在整個成本管理方面只是一部分，今天課程的主題是示范區(qū)的成本管理，所以在這里著重對景觀和示范區(qū)作一點交流。突破成本是要找理由的，沒有找到理由是不能隨便突破成本的。比如說環(huán)境景觀工程，可能在測算表里面就是環(huán)境景觀工程，我要花多少錢？比如說花500塊錢一個平方，但是在這里合同規(guī)劃的時候，就會變成很多合同，這些合同會實現(xiàn)，你這個環(huán)境景觀工程，這些合同的金額也會實現(xiàn)環(huán)境景觀工程的成本。但是分解表一定要分解到執(zhí)行每個合同的階段。就是在拿地以后會發(fā)生一些變化，土地可能不是原來土地成本投資估算時候的價，可能真正拿地的時候成本發(fā)生了變化，高了一點或者是怎么樣，那么在啟動的時候進(jìn)行調(diào)整。 所以，他的工作應(yīng)該是比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模簿褪钦f土地成本測算階段的依據(jù)是項目的預(yù)案，是根據(jù)土地的信息，周邊的情況，周邊的環(huán)境，還有周邊的產(chǎn)品，以及周邊銷售的價格確定一個項目的預(yù)案。 然后是項目啟動階段，方案設(shè)計階段，設(shè)計階段。那么在預(yù)售的前提下，確定了投資，合理銷售價格，預(yù)測投資效益，就能達(dá)到理想的理論。主要成本有哪些東西？總體歸納成開發(fā)成本，是直接開發(fā)的成本，還有個是間接的開發(fā)成本期間費(fèi)用，主要是分?jǐn)偟巾椖坷镞吶ァＫ^全員公司所有人對這兩件事要去努力，要去做，要去關(guān)心。是這樣一個綜合的項目，作為我們的一個管理對象。實際上龍湖的成本管理，真正成體系的時間從1998年開始。 龍湖成本的管理范圍，到現(xiàn)在為止龍湖管理成本是以項目為管理對象?？傮w來說管理的范圍有三大管理，一個是對象、一個是成本的范圍，那個對象也很重要。開發(fā)成本的管控，材料設(shè)備采購以及工程招標(biāo)、合同管理，圍繞著成本管理做的事情，當(dāng)然成本管理職能不僅僅是這四件，還有工程管理部，在成本控制下的進(jìn)度質(zhì)量管理，一樣涉及到成本管理。相應(yīng)這些費(fèi)用各自的責(zé)任部門，也是根據(jù)管理職能來分別的?？傮w來說，真正的管理階段只有兩個，一個是設(shè)計階段，一個是實施階段。工程實施階段的成本控制，成本管理已經(jīng)效果不會很大。目標(biāo)成本的體系，龍湖是在98年的時候開始建立，但是目標(biāo)成本的測算是2000年開始做的，做的第一個。其實成本分解表，只是名字不一樣，實際上表的內(nèi)容和測算表內(nèi)容是一樣的。就是你建個工程會落實到總的成本是多少？然后你有幾個合同來實現(xiàn)這個成本，以后要分到成本的口徑。那么有了合同規(guī)劃以后，你可能是以前就計劃好了，在什么時候要做這么一個合同。我們要把待發(fā)生的成本估算出來，怎么估算出來呢？我們有依據(jù)，比如有設(shè)計變更，有簽證要調(diào)整，還有一個工程技術(shù)人員，甚至成本管理人員，會在施工過程中間發(fā)現(xiàn)圖紙里面，會有一些，甚至還沒有施工的東西，都有一些嚴(yán)重的問題發(fā)生變更，也應(yīng)該把它估計出來，然后列在待發(fā)生的成本里面。目標(biāo)成本測算以后，審核以后不是隨便隨時都可以改動，你想變成多大就變成多大，那個成本測算已經(jīng)沒有意義了，所以這里面是每一個環(huán)節(jié)，都會去和他對，我們實施的過程是不是突破了它，如果突破了，第一個是能不能降下來。 景觀工程成本的構(gòu)成大概有幾個方面，第一個場地的整治費(fèi)，我們現(xiàn)在景觀工程施工以前，都是建筑工程完了，一塊長地，至于說那塊長地，建筑工程不會把形造出來，都由景觀工程來改造。我們景觀綠化指標(biāo)的參考，今天上午也有提問題，軟景、硬景的比例，但我們經(jīng)驗來說，一般情況軟景80%85%，硬景1520%。景觀工程成本管理，實際上也可以控制的。我們要的景觀是要什么？要綠，我們小區(qū)里面要最好的效果是什么？一年四季都是綠的。 還有現(xiàn)在比較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司自己建苗，從很早的時候開始育苗，一是育苗，二是看到好苗就買起來放著，放幾年以后，這個東西升值很大，三年前買的樹，當(dāng)時可能沒有用上，但是分三年以后，那個價，除了市場長價以外，還有當(dāng)時買的市場差價，都是賺了錢。這樣也可以有比較好的控制成本，包括別墅，包括花園洋房大部分喬木，都是圍著房子在栽，其余有草坪的地方，有些樹，但相應(yīng)的少很多。 還有剛才說的，效果和成本的關(guān)系，就是屬于質(zhì)感的品質(zhì)和顏色品質(zhì)的成本，這個工程一定要把握。甲方供應(yīng)材料的目的節(jié)約方式，規(guī)模采購有利于市場競爭，降低材料設(shè)備的造價和采購成本。樣本的成本包括樣本成本建造費(fèi)，這里有兩個單獨的成本樣板房，找一個地方，完全按照戶型修一個房子。哪些材料，哪些品牌比較好，哪些材料，哪些品牌是什么風(fēng)格？就很容易的確定下來。要控制裝飾材料的標(biāo)準(zhǔn)，好材料用在關(guān)鍵部分，這是大家看得到的地方。不要搞得太多太多，因為你要降下來不容易的，要挖掉搬到其他地方去，這是不容易的。一不要太高估標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下，可能都會在那個地方做一個水體，最后和正式工程的水體結(jié)合起來。期間費(fèi)用包括銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財務(wù)費(fèi)用。一個房地產(chǎn)項目有這么多項費(fèi)用構(gòu)成，怎么樣工作？現(xiàn)在實行項目制的管理，這是項目舉證的管理。然后投入使用很少一點點，包括后期的保修維護(hù)費(fèi)。這塊地有多大，能建多少房子？這些房子里面什么建多少？可能有幾個方案的比較。這個投資估算是土地版的成本測算。施工圖結(jié)束到施工階段，施工階段沒有多少控制，基本上施工圖已經(jīng)形成，如果有控制的地方，不是在設(shè)計叫你施工圖繪制的時候控制住，不是以前控制下來，那么成本就控制不住，它的阻力就會大，成本就會高，所以這個階段實際上的工作只有5%。 對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計，通過比較進(jìn)行單體平面和戶型，通過對建筑面積、套內(nèi)面積，公攤面積的比例測算確定最合理戶型和戶型搭配，從而獲得最大的