從物權(quán)思想和業(yè)主權(quán)益重新剖析物業(yè)管理?xiàng)l例23-免費(fèi)閱讀
【正文】 但是，國家相關(guān)部門，從社會角度考慮，仍然倡導(dǎo)企業(yè)將所管理的物業(yè)的財(cái)務(wù)賬目公開。因酬金制的物業(yè)管理模式，視物業(yè)管理費(fèi)為業(yè)主交物業(yè)管理企業(yè)代管、代用的現(xiàn)金，根本不歸物業(yè)管理企業(yè)所有。如果是委托他人（包括物業(yè)管理企業(yè)）運(yùn)作，還有相應(yīng)的利潤。即:可能一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)對公共區(qū)域的管理非常好，但是對業(yè)主委托出租的物業(yè)沒有盡職盡責(zé)。此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的角色，只是雙方的調(diào)解人，而非全體業(yè)主利益的受委托人或者代言人。1業(yè)主之間的法律關(guān)系業(yè)主大會的決議對全體業(yè)主有約束力（《條例》第十二條）業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力（《條例》第十七條）業(yè)主在物業(yè)管理中的關(guān)系，依照《條例》和業(yè)主大會通過的《業(yè)主公約》來互相約束。相比較之下，內(nèi)地的法律設(shè)計(jì)就寬松多了。因此，事實(shí)上會議只能委托參加，而投票權(quán)卻不能委托。這些有《條例》中規(guī)定的，還有其他法律、法規(guī)中規(guī)定的職責(zé)。由于這些民主決議的強(qiáng)制力都極其有限。效率高的制度，風(fēng)險(xiǎn)就高。按照目前北京市政府的工作安排。具體形式可以多種多樣，以公開的方式為好。最終導(dǎo)致因業(yè)主無法實(shí)現(xiàn)權(quán)力而采取其他違法行為。（此文發(fā)表時(shí)，北京的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)出臺，規(guī)定了“首次業(yè)主大會業(yè)主的投票權(quán)，暫按其擁有的房屋建筑面積計(jì)算”）(3）物權(quán)處分的“全民公決”形式。其參考的因素主要有:(1）業(yè)主擁有的建筑面積。這一條就決定了委員必須按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)。因此，業(yè)主委員會沒有任何權(quán)力?！舸順I(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同（所謂“代表業(yè)主”，就是代表全體業(yè)主即代表業(yè)主大會。既不能保證所有業(yè)主都滿意，也不必害怕因部分業(yè)主的不滿而丟了飯碗。同時(shí)，可以根據(jù)與部分接受服務(wù)對象簽訂的特約服務(wù)協(xié)議進(jìn)行專項(xiàng)服務(wù)，并收取服務(wù)費(fèi)用?，F(xiàn)在是業(yè)主大會授權(quán)你進(jìn)行管理。這一點(diǎn)，不但物業(yè)管理企業(yè)員工不清楚，業(yè)主更不清楚。但是這些權(quán)利和義務(wù)和業(yè)主大會的權(quán)利義務(wù)（《條例》中稱為“職責(zé)”，在第十一條）不完全是一回事。中海物業(yè)管理公司主動撤離歐陸經(jīng)典的舉動，就如實(shí)反映了這種互相依賴、互相依存的“共生”和必須“雙贏”的市場關(guān)系。只關(guān)心房屋內(nèi)部的裝修，而不理睬公共區(qū)域的狀況……，而物業(yè)管理企業(yè)所面對的，恰恰是這部分屬于全體業(yè)主私有的共有財(cái)產(chǎn)，理論上國家不再關(guān)心也不再在乎這些財(cái)產(chǎn)本身，而只在乎因這些財(cái)產(chǎn)的處分導(dǎo)致的社會問題?？捎捎趪匈Y產(chǎn)的根基是私有資產(chǎn)，因此，在美國，愛國和愛自己沒有什么區(qū)別。隨著改革開放，中國才有了私有財(cái)產(chǎn)，《憲法》的修改，也承認(rèn)并保護(hù)了私有財(cái)產(chǎn)?？墒牵麄冋娴牟涣私夤灿胸?cái)產(chǎn)——多個(gè)業(yè)主共同擁有的財(cái)產(chǎn)。因此可能會覺得我們是在說“廢話”，這是大家都知道的事情。但是，在建筑物區(qū)分所有權(quán)狀態(tài)下的物權(quán)，除“物業(yè)中專有部分的所有權(quán)”外，“共用部分的持份權(quán)和業(yè)主共同利益組織（即業(yè)主大會）的成員權(quán)”對中國的公民是個(gè)完全嶄新的概念和區(qū)域。物是死的，即便有權(quán)利也無法實(shí)施。當(dāng)然，司法機(jī)關(guān)可能會參照。是對“物業(yè)”定義下包括建筑物在內(nèi)的一切形式的物業(yè)的管理?xiàng)l例。由于行政法規(guī)本身都不具有強(qiáng)制力，因此不能作為法院審理案件的依據(jù)，僅僅是參考。而為了維持法律的鋼性和權(quán)威性，在立法過程中，應(yīng)盡量使相關(guān)各方的利益由他們自己進(jìn)行妥協(xié)，這樣形成的法律和制度，是雙方乃至各方在現(xiàn)實(shí)狀況下都認(rèn)可的，這將促進(jìn)法律的實(shí)施。無需任何法律調(diào)整所謂的“關(guān)系”。這是中國立法歷史上第一次“開門立法”的嘗試。我們不是法律專家，我們只是理解和執(zhí)行法律的自然人和法人）。作為私有物權(quán)的房產(chǎn)，一般有兩種形式存在:（1）簡單說就是法官可以立法。從物權(quán)思想和業(yè)主權(quán)益重新剖析《物業(yè)管理?xiàng)l例》有些人在《條例》出臺時(shí)就大呼“《條例》出臺未獲得一致喝彩”而預(yù)計(jì)《條例》將是短命的，而我認(rèn)為恰恰是《條例》綜合了政府、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)等各方的利益，由于不是傾向于某一方利益的法律，因此沒有人“喝彩”是正常的，這就說明沒有人因失去得太多而悲傷，也沒有人因得到太多而喝彩。中國屬于大陸法系，立法權(quán)在全國人大，最高人民法院的司法解釋也有法律的效力。完全單獨(dú)擁有全部土地使用權(quán)和地面建筑物以及相關(guān)設(shè)施的獨(dú)立業(yè)主單獨(dú)擁有權(quán)力。條例出臺及其意義既然《條例》的上位法是《物權(quán)法》，那為什么在沒有上位法的情況下就出臺了下位法呢？根據(jù)目前房地產(chǎn)的發(fā)展速度，市場、社會不允許再等待了！其實(shí)，《條例》的立法工作早在4年前就開始了（《物業(yè)管理?xiàng)l例》是1999年3月在深圳成立立法小組，當(dāng)時(shí)，建設(shè)部在深圳召開第三次全國物業(yè)管理會議，與會代表當(dāng)時(shí)提出此建議，引起了大家的共鳴，建設(shè)部經(jīng)請示國務(wù)院得到批準(zhǔn)后成立了立法小組），說明政府有關(guān)部門還是看到了社會的發(fā)展對法律的需求。效果非常好:（1）普法:讓百姓關(guān)注一部將和自己權(quán)力直接相關(guān)的法律。只需要在管理過程中，對設(shè)備設(shè)施和政府管理的有關(guān)專業(yè)項(xiàng)目（如水、電、暖、通、制冷、燃?xì)獾鹊龋┮勒沼嘘P(guān)行政法規(guī)和規(guī)定執(zhí)行即可。由于《條例》（草案）是由政府官員、物業(yè)管理專業(yè)人士（商人）、律師等進(jìn)行的起草工作，再經(jīng)過公開征集意見（共收到4000多條意見，《條例》幾乎全部進(jìn)行了改動）。并且事實(shí)上由于我國行政系統(tǒng)復(fù)雜，條塊分割嚴(yán)重，不同部門的行政規(guī)章之間都有很多矛盾和隱性的權(quán)利糾紛，糾紛雙方會依據(jù)不同部門的不同規(guī)章來進(jìn)行抗辯，因此，法院急需一部具有權(quán)威性的法律來調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)乃至政府部門的關(guān)系。而不是物業(yè)管理的條例，更不是物業(yè)管理企業(yè)或者行業(yè)的管理?xiàng)l例。業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的專家。而業(yè)主是物權(quán)的具體處分人。這其實(shí)也是物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論。在資本主義社會中，人從出生那天起，就面對私有財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)和公有財(cái)產(chǎn)的處分形式，這些對他們來說是再“自然而然”不過的東西了。房地產(chǎn)市場的開放，政府房屋分配制度的改革，使得共有財(cái)產(chǎn)，這個(gè)大私有財(cái)產(chǎn)，又不得不擺在中國公民的面前。盡管我們在說“民營經(jīng)濟(jì)”而回避“私有經(jīng)濟(jì)”，但那實(shí)際上是一回事。愛國就是愛自己，國就是由全體美國公民的私有財(cái)產(chǎn)組合而成的。在業(yè)主也不在乎、不理睬的今天，物業(yè)管理企業(yè)的工作就顯得沒有道理，人家業(yè)主都不在乎，你干嘛那么在乎？這是目前物業(yè)管理行業(yè)中，業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)概念的缺失導(dǎo)致的無奈。
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1