【正文】 3.《條例》中所稱業(yè)主和若干業(yè)主中的某一個(gè)業(yè)主的關(guān)系房屋的所有權(quán)人為業(yè)主（《條例》第六條）。因此，物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)的業(yè)主有兩個(gè)完全不同的概念:作為企業(yè)法人，與你簽署物業(yè)服務(wù)合約的，是業(yè)主，即業(yè)主大會(huì)通過(guò)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)來(lái)進(jìn)行。不弄清楚這一點(diǎn)，就無(wú)法從根本上解決物業(yè)管理糾紛。中期和現(xiàn)在，物業(yè)管理企業(yè)被“業(yè)主是老爺”，“業(yè)主養(yǎng)活了我們”的感情觀念所束縛，加之一些發(fā)展商為了促進(jìn)銷售而過(guò)分強(qiáng)調(diào)“物業(yè)服務(wù)”，使得我們的物業(yè)管理企業(yè)（的員工）惟某個(gè)業(yè)主的命是從。但是，這種特約服務(wù)所耗費(fèi)的資源成本，不應(yīng)該由全體業(yè)主（即物業(yè)管理費(fèi)）來(lái)承擔(dān)，因此在設(shè)計(jì)服務(wù)價(jià)格的時(shí)候，應(yīng)該考慮到人力等各種資源的耗費(fèi)?！稐l例》對(duì)業(yè)主權(quán)力取得的司法設(shè)計(jì)，也恰恰是保護(hù)了物業(yè)管理企業(yè)為多數(shù)業(yè)主的利益而可能得罪少數(shù)業(yè)主的現(xiàn)實(shí)，維護(hù)了此種情況下物業(yè)管理企業(yè)的飯碗，最終也是維護(hù)了包括那些少數(shù)業(yè)主在內(nèi)的全體業(yè)主的利益。所謂“業(yè)主大會(huì)選聘”的，就是業(yè)主大會(huì)決議選聘物業(yè)公司以后，按照業(yè)主大會(huì)的決議或者《條例》的規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)。一方面，它只能在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，從有形的工作形式上履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。因?yàn)樵擁?xiàng)義務(wù)是業(yè)主公約中對(duì)業(yè)主的要求。即物權(quán)的多少。并且這是法律規(guī)定的唯一形式。(3）考慮社區(qū)建設(shè)。(2）配合公安機(jī)關(guān)做物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安工作。居委會(huì)中的6大委員會(huì)之一是物業(yè)管理委員會(huì)，即業(yè)主委員會(huì)。效率低的制度，風(fēng)險(xiǎn)也較低。因此，《條例》選擇了最低效率的“公決”形式也是無(wú)奈之舉，也是適合中國(guó)國(guó)情的設(shè)計(jì)。但是不得做出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)（《條例》第十八條）業(yè)主的權(quán)力僅僅限于物業(yè)管理范疇?！?/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加”（《條例》第二十條）是業(yè)主大會(huì)召開的最低條件。因此，在內(nèi)地如果某業(yè)主不滿意業(yè)主大會(huì)通過(guò)的公約內(nèi)容，不能以任何抗辯理由和形式來(lái)進(jìn)行事實(shí)上的反對(duì)。公約的法律地位，相當(dāng)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有物權(quán)和物權(quán)代表人，在進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)中的基本法。當(dāng)然，幾個(gè)業(yè)主之間的糾紛發(fā)展下去，可能導(dǎo)致全體業(yè)主的利益受到損失，這個(gè)時(shí)候物業(yè)管理企業(yè)就責(zé)無(wú)旁貸。這個(gè)時(shí)候，應(yīng)該引導(dǎo)業(yè)主選擇其他專項(xiàng)權(quán)利委托人。這些，都應(yīng)該向業(yè)主宣傳。而企業(yè)只從中收取酬金，并為其繳納稅費(fèi)。因此，很多物業(yè)管理企業(yè)是在與業(yè)主簽署的合同中，承諾“定期公開賬目”的。企業(yè)財(cái)物賬目，是企業(yè)自身的秘密。(4)物業(yè)管理費(fèi)賬目公開的權(quán)力:◆采用酬金制，故賬目自然應(yīng)該公開。所謂“處分”而不是“所有”，是因?yàn)檫@些收益的產(chǎn)生，一定會(huì)有相應(yīng)的維護(hù)成本管理經(jīng)營(yíng)成本。即便如此，此權(quán)利在受到侵害時(shí)，也應(yīng)該和共用部分的持份權(quán)的權(quán)利區(qū)別對(duì)待。但是，任何糾紛都可以通過(guò)調(diào)解解決。更加詳細(xì)的規(guī)范了業(yè)主大會(huì)（包括首次業(yè)主大會(huì)）的活動(dòng)。從香港關(guān)于《業(yè)主公約》的修改法律看，必須經(jīng)過(guò)100%的業(yè)主無(wú)條件同意才可以修改，這是因?yàn)橄愀郯选稑I(yè)主公約》更看成是一種多邊契約，任何一方的權(quán)力都不能由其他多方來(lái)處分。可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)，但是表決行為需符合目前已經(jīng)出臺(tái)的配套規(guī)章之一《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》中的描述，即:推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。1業(yè)主大會(huì)的職責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物權(quán)的一切活動(dòng)?；蛘咭?yàn)樽约撼蔀榇h制的代表而用獨(dú)裁的辦法來(lái)行使權(quán)利，卻無(wú)人監(jiān)督和無(wú)法改變這種不正常的狀況。物權(quán)的管理選擇哪種形式也是必須認(rèn)真考慮的。居民組織（居委會(huì)）在物業(yè)管理活動(dòng)中對(duì)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的作用政府的基層派出機(jī)構(gòu)是街道辦事處，居委會(huì)是居民的自治組織（盡管現(xiàn)實(shí)中居委會(huì)還是街道辦事處的“下級(jí)單位”）。業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)應(yīng)該主動(dòng)接受指導(dǎo)。如果一個(gè)項(xiàng)目上百萬(wàn)平方米，幾千個(gè)業(yè)主，則實(shí)現(xiàn)“公決”的難度加大。這也是非政府和政府公務(wù)員在依法活動(dòng)時(shí)的基本概念?！稐l例》規(guī)定各省市應(yīng)自己制定。(2）遵守業(yè)主公約?！羝渌蓸I(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)。◆召集業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。物業(yè)管理企業(yè)既不能“怕”個(gè)別業(yè)主的“鬧事”，也不能因?yàn)槭莻€(gè)別業(yè)主就不顧及。管理制度、行為、活動(dòng)設(shè)計(jì)本身的目的，也是為了向業(yè)主提供一種物業(yè)保值、增值服務(wù)（停車管理，外來(lái)人員登記管理，違反公約行為的管理，設(shè)備設(shè)施等的財(cái)產(chǎn)管理等）(2)服務(wù):在保持物業(yè)管理區(qū)域良好秩序（因管理產(chǎn)生秩序）的條件下，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，公平的對(duì)所有合同中約定的權(quán)利人進(jìn)行合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目，并且必須符合合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)。原來(lái)是上級(jí)命令你管理物業(yè)以及違反制度的行為。后者的權(quán)利和前者的權(quán)利是有區(qū)別的。是因?yàn)樗麄儗?duì)物的占有，而因此法律賦予了他們那些權(quán)利和義務(wù)。誰(shuí)也不是政府派的，業(yè)主的寄生，業(yè)主的下級(jí)單位……。但是，由于其固有的私有財(cái)產(chǎn)觀念，就產(chǎn)生了只關(guān)心使用面積，不關(guān)心公攤面積。人類熱愛(ài)自己的私有財(cái)產(chǎn)就像異性吸引一樣的那么天經(jīng)地義，是人類的自然屬性。如果當(dāng)時(shí)僅僅是出了政權(quán)，而政權(quán)不占有資產(chǎn)，那么中國(guó)將不會(huì)是今天的中國(guó)。盡管共產(chǎn)主義和私有制格格不入，但是私有財(cái)產(chǎn)的概念也一直保留在中國(guó)公民的腦子里，隨著改革開放，隨著社會(huì)主義初級(jí)階段的確立，私有財(cái)產(chǎn)中從過(guò)去只聽說(shuō)爺爺奶奶被共產(chǎn)的祖?zhèn)鲗氊?，到自己能夠?qū)崒?shí)在在購(gòu)買到的家具、電器乃至汽車，使得中國(guó)公民實(shí)實(shí)在在感覺(jué)到了私有財(cái)產(chǎn)。我們今天講的這些內(nèi)容，在美國(guó)，在香港，也許不是所有的人能夠講明白其中的道理，但是他們從小接受這種制度，覺(jué)得是天經(jīng)地義的事情。行使該權(quán)利的主體是業(yè)主。是物權(quán)的權(quán)利人體現(xiàn)。不選聘物業(yè)管理企業(yè)，不適用本《條例》，不簽署合同，不適用本《條例》。二、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的總則及其適用范圍《物業(yè)管理?xiàng)l例》類似香港特別行政區(qū)的《建筑物管理?xiàng)l例》。最最重要的是，司法審判機(jī)關(guān)在審理相關(guān)案件時(shí)，有法可依了。因此，法律在不同人群中就會(huì)產(chǎn)生“善法”和“惡法”的理解。而類似中央電視臺(tái)大廈在內(nèi)的各類寫字樓的管理，都是由產(chǎn)權(quán)人自我管理，自我處分的?！稐l例》（草案）于2002年10月22日授權(quán)《法制日?qǐng)?bào)》全文刊登，向社會(huì)公開征