【正文】 (2) 對(duì)于大中型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般應(yīng)按矩陣式結(jié)構(gòu)設(shè)立項(xiàng)目部；對(duì)于遠(yuǎn)離企業(yè)所在城市的大中型項(xiàng)目一般應(yīng)按事業(yè)部式結(jié)構(gòu)設(shè)立項(xiàng)目部。 項(xiàng)目部應(yīng)按下列步驟設(shè)立：1） 在企業(yè)制度規(guī)定以外的、由法定代表人向項(xiàng)目經(jīng)理委托的事項(xiàng)；（5） 除按“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)”可獲得物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)外，還可獲得表彰、記功、優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理等榮譽(yù)稱號(hào)；（3） 在企業(yè)財(cái)務(wù)制度規(guī)定的范圍內(nèi)，根據(jù)企業(yè)法定代表人授權(quán)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的需要，決定資金的投入和使用，依據(jù)公司的規(guī)定決定項(xiàng)目部的計(jì)酬辦法；（5） 處理項(xiàng)目部的善后工作；（11） 履行“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)”規(guī)定的任務(wù)；（3） 有健康的身體和充沛的精力。 ：(1) 本企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理時(shí)，應(yīng)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。根據(jù)房地產(chǎn)公司目前的實(shí)際情況，在南京本地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以先選擇方案Ⅱ作為過(guò)渡方案，并逐步向方案Ⅲ發(fā)展；在外地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，則擬選擇方案Ⅳ或Ⅴ。方案Ⅳ將項(xiàng)目立項(xiàng)和全程策劃的工作并入到項(xiàng)目部中去。公司對(duì)于這種項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)采取計(jì)劃（目標(biāo)）控制的方式，通過(guò)制定具體項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)體系來(lái)約束項(xiàng)目經(jīng)理的行為，公司對(duì)項(xiàng)目的考核主要集中在項(xiàng)目的最終成果上，而在項(xiàng)目的整個(gè)進(jìn)行過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該給與充分的信任和放權(quán)。 可以根據(jù)備選人的特點(diǎn)將項(xiàng)目經(jīng)理分為新手、職業(yè)經(jīng)理人、老手三種，相應(yīng)的公司對(duì)項(xiàng)目部的控制方式也應(yīng)有不同，從而在完成項(xiàng)目目標(biāo)和激勵(lì)項(xiàng)目經(jīng)理發(fā)揮能動(dòng)性上之間尋求一個(gè)最佳的平衡。 投資機(jī)會(huì)研究和土地競(jìng)投階段、項(xiàng)目立項(xiàng)階段、全程策劃階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段、市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷(xiāo)階段 各個(gè)階段的階段目標(biāo)和投資的回報(bào)水平、策劃方案的水平以及執(zhí)行情況，項(xiàng)目的品牌效應(yīng)以及社會(huì)影響力 項(xiàng)目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門(mén)負(fù)責(zé)完成，項(xiàng)目部要配合職能部門(mén)的這些工作方案Ⅲ 熟悉規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和工程施工全過(guò)程、有跨專(zhuān)業(yè)的綜合知識(shí)、協(xié)調(diào)和溝通能力強(qiáng)、設(shè)計(jì)和施工實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富、決策能力強(qiáng)。 項(xiàng)目部是屬于工程部領(lǐng)導(dǎo)的，項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限不能超越工程部的職責(zé)范圍，其它相關(guān)部門(mén)通過(guò)和工程部合作間接與項(xiàng)目部合作方案Ⅱ 項(xiàng)目部組織及人員崗位 附注：正如階段示意圖所示，其實(shí)方案Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ都可以將物業(yè)管理階段包含在其中，但考慮到當(dāng)前物業(yè)管理的市場(chǎng)現(xiàn)狀和國(guó)家新頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例，都明確表明以后房地產(chǎn)公司將物業(yè)管理階段的工作外包出去或者交給獨(dú)立運(yùn)作的物業(yè)管理子公司是一個(gè)趨勢(shì)，不僅能明確區(qū)分物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)公司的責(zé)任，而且將占用時(shí)間較長(zhǎng)的物業(yè)管理排除在外，對(duì)于項(xiàng)目部運(yùn)作的成果考核會(huì)變得比較容易。提高決策和分析能力，全局觀和對(duì)項(xiàng)目的整體把握能力。公司控制方式：項(xiàng)目部可以采取項(xiàng)目公司方式，實(shí)行自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的運(yùn)作模式。介入時(shí)機(jī)：在項(xiàng)目的一開(kāi)始即投資機(jī)會(huì)研究和土地競(jìng)投階段就介入項(xiàng)目的操作過(guò)程中，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全程運(yùn)作過(guò)程。 項(xiàng)目經(jīng)理的人選：項(xiàng)目經(jīng)理要熟悉規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工以及營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程的工作，有跨專(zhuān)業(yè)的綜合知識(shí)、協(xié)調(diào)和溝通能力很強(qiáng)、類(lèi)似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、有獨(dú)立的決策和創(chuàng)新能力、有市場(chǎng)開(kāi)拓精神。與職能部門(mén)關(guān)系：項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門(mén)的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。 可以根據(jù)項(xiàng)目部工作內(nèi)容的不同將項(xiàng)目制分為幾種不同的方案，如下圖所示下面將對(duì)不同方案的操作方式以及內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的介紹。項(xiàng)目目標(biāo)體系的合理確定及有效的考核和評(píng)價(jià)；5） 10） 項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)，項(xiàng)目經(jīng)理必須和公司高層簽署的責(zé)任狀，從而來(lái)約束項(xiàng)目經(jīng)理的行為和規(guī)范項(xiàng)目的運(yùn)作。5） 項(xiàng)目制開(kāi)發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)/特點(diǎn)：1） 3）由于責(zé)任不清，導(dǎo)致無(wú)法對(duì)相關(guān)部門(mén)和責(zé)任人進(jìn)行考核4）上述弊端的結(jié)果必然導(dǎo)致投資失控。 6） 項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中必須實(shí)現(xiàn)的一系列目標(biāo)及其相互關(guān)系，從而使公司總部的理念和方針體現(xiàn)在項(xiàng)目的要求上。 明確合理的合同責(zé)任體系（企業(yè)內(nèi)部承包合同，明確項(xiàng)目部和公司在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的責(zé)權(quán)利）；4） 公司控制方式：總經(jīng)理通過(guò)工程部來(lái)控制項(xiàng)目部,主要是控制項(xiàng)目的三大目標(biāo)，即進(jìn)度目標(biāo)、費(fèi)用目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)。 與職能部門(mén)關(guān)系：項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門(mén)的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。項(xiàng)目經(jīng)理的能力和素質(zhì)：熟悉規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和工程施工全過(guò)程、有跨專(zhuān)業(yè)的綜合知識(shí)、協(xié)調(diào)和溝通能力強(qiáng)、設(shè)計(jì)和施工實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富、決策能力強(qiáng)。要爭(zhēng)取在降低成本的情況下，完成公司全程策劃中設(shè)計(jì)和施工的內(nèi)容。2) 而在項(xiàng)目部解體以后，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀中的內(nèi)容考核來(lái)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理獎(jiǎng)懲4) 介入時(shí)機(jī)和工作內(nèi)容：在已經(jīng)獲得土地使用權(quán)（和/或取得立項(xiàng)批復(fù)）以后，主要工作包括（項(xiàng)目立項(xiàng)）、全程規(guī)劃中的各種方案策劃、以及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招標(biāo)或競(jìng)賽、工程發(fā)包和項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程和隨之的市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷(xiāo)。公司控制方式：公司通過(guò)總經(jīng)理直接控制項(xiàng)目部，在項(xiàng)目經(jīng)理與公司簽訂的項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀里將詳細(xì)規(guī)定項(xiàng)目部應(yīng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)、在項(xiàng)目的運(yùn)行過(guò)程中，通過(guò)相關(guān)職能部門(mén)的監(jiān)督和協(xié)作來(lái)控制項(xiàng)目部的對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)人，用目標(biāo)體系來(lái)約束項(xiàng)目的行為。 方案Ⅴ1) 3) 項(xiàng)目經(jīng)理的人選：項(xiàng)目經(jīng)理要熟悉整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的所有工作，有跨專(zhuān)業(yè)的綜合知識(shí)、協(xié)調(diào)和溝通能力極強(qiáng)、類(lèi)似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、分析能力和創(chuàng)新能力極為突出、有卓越的決策能力、善于捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有極強(qiáng)的市場(chǎng)開(kāi)拓精神。 項(xiàng)目經(jīng)理的能力和素質(zhì)要求 項(xiàng)目經(jīng)理、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水工程師等 總經(jīng)理直接控制，項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀中提出的對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的考核目標(biāo)，及對(duì)項(xiàng)目部的考核和獎(jiǎng)懲（包括年度和解體時(shí)） （項(xiàng)目立項(xiàng)和編制可研報(bào)告）、全程策劃、組織規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)或方案競(jìng)賽、工程招標(biāo)、建設(shè)全過(guò)程、竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)推廣和銷(xiāo)售 項(xiàng)目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門(mén)負(fù)責(zé)完成，項(xiàng)目部要配合職能部門(mén)的這些工作方案Ⅴ 項(xiàng)目部不在任何一個(gè)職能部門(mén)之下，項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門(mén)的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。公司對(duì)于這樣的