嘉興房地產(chǎn)行研究咨詢報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 保持冷靜的全局觀，從產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展和企業(yè)戰(zhàn)略入手，考量投資開(kāi)發(fā)的策略，保證投資開(kāi)發(fā)質(zhì)量，正是目前嘉興市房地產(chǎn)商需要完成的使命。對(duì)于此，20082009樓市的振蕩不能不說(shuō)是一個(gè)福音。不難看到，只要嘉興房市有一點(diǎn)點(diǎn)與周邊城市靠攏的跡象，就存在收益的可能。與周邊城市相比，嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格、土地價(jià)格都處于低位。業(yè)內(nèi)討論，杭州可售房源的下降是促成此項(xiàng)政策的一個(gè)主要目的，因此，杭州出臺(tái)的這則規(guī)定，被認(rèn)為不能代表新一輪的房市收緊。據(jù)宜居城市網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，2009年上半年，嘉興市共成交各類商品房11197套，6月成交量突破3000套，達(dá)3177套，比增長(zhǎng)238%；，漲幅約7%，讓向來(lái)以安靜著稱的嘉興房產(chǎn)也熱鬧了一回。截止2009年7月9日，嘉興市土地市場(chǎng)已經(jīng)完成23宗經(jīng)營(yíng)性土地交易，%。股市的直沖而上讓股民歡欣卻也不免讓人心悸；國(guó)際市場(chǎng)上，大宗商品的價(jià)格出現(xiàn)巨大反彈，大幅上漲的態(tài)勢(shì)令人驚訝；國(guó)內(nèi)成品油價(jià)格上調(diào)，國(guó)家發(fā)改委在近日的回應(yīng)中承認(rèn)國(guó)內(nèi)油價(jià)高于美國(guó)；有色金屬、鋼材等市場(chǎng)價(jià)格明顯上揚(yáng)；我國(guó)生產(chǎn)資料價(jià)格逐漸抬頭； 美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)主要采取了兩個(gè)方面的貨幣政策：一是減息，二是對(duì)信貸市場(chǎng)投放流動(dòng)性。小陽(yáng)春逐漸發(fā)展成了大規(guī)模的量?jī)r(jià)齊升，房產(chǎn)去存量化讓提心吊膽的房產(chǎn)商們收回了一定資本，甚至出現(xiàn)了某些房產(chǎn)商疑似捂盤(pán)的現(xiàn)象。面對(duì)2008年不斷下降的商品房銷量，商品住宅施工面積、竣工面積和新開(kāi)工面積不斷呈增長(zhǎng)趨勢(shì)上升，供過(guò)于求的市場(chǎng)失衡最終導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂和爛尾樓的出現(xiàn)。在保增長(zhǎng)的基本思路之下，控制物價(jià)上行風(fēng)險(xiǎn)，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，將政策指向從“量”轉(zhuǎn)為“質(zhì)”，是目前需要審慎選擇和思考的問(wèn)題。2008年8月7日，央行放松商業(yè)銀行信貸規(guī)模。從2008年下半年的“急剎車(chē)”到09年上半年的“量?jī)r(jià)齊升”，政府政策的拯救和扶持是促使樓市短期“暴暖”的重要因素。08年10月，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限擴(kuò)大、最低首付比例調(diào)整、公積金貸款利率下調(diào)、住房交易稅費(fèi)減免等“組合拳”的出臺(tái)，大大減緩了嘉興市民購(gòu)房尤其是首次購(gòu)房的資金壓力。同時(shí)，據(jù)銷售總額計(jì)算，2007年嘉興房屋均價(jià)每平方米上漲僅200多元。07年的瘋狂所帶來(lái)的擴(kuò)大版開(kāi)工面積、大量土地儲(chǔ)備以及開(kāi)發(fā)成本激增的歷史問(wèn)題，面臨2008年年初企業(yè)盈利縮減、銀行信貸緊縮以及民間拆借成本上漲等因素，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊張開(kāi)始蔓延開(kāi)來(lái)，讓所有與之牽連的人都惶惶不可終日。最壞的階段出現(xiàn)在2008年1月到8月間，北京、上海等重要城市紛紛報(bào)告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。此外，在南湖區(qū)七星鎮(zhèn)、大橋鎮(zhèn)和新豐鎮(zhèn)，有少量面積的土地出讓。作為浙江省房產(chǎn)行業(yè)的“盆地”，也是土地市場(chǎng)的“盆地”，2008年至2009年上半年的嘉興市土地交易市場(chǎng)，更是真正意義地第一次陷入了“盆地”谷底。%，降幅略微收窄，卻仍無(wú)回天之力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年上半年，全國(guó)流標(biāo)、流拍的土地達(dá)到出讓總數(shù)的10%，%。09年上半年5宗的成交宗數(shù)顯然并不能讓人滿意，在不甚明朗的整體氛圍之下，土地市場(chǎng)保持著謹(jǐn)慎的理性態(tài)度。表2 嘉興市20072009上半年土地交易情況時(shí)間土地宗數(shù)土地面積成交金額2007681518608方300618萬(wàn)200818443930方75500萬(wàn)2009上半5150214方24491萬(wàn)2009年上半年，嘉興市共成交經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)土地5宗。土地交易作為衡量地產(chǎn)市場(chǎng)的重要標(biāo)尺之一，不僅反映房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信心，也反映了政府土地供應(yīng)信心，關(guān)乎未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)問(wèn)題。2008金融風(fēng)暴的洗禮終于讓土地市場(chǎng)得以暫時(shí)的安靜和冷卻，理性回歸成味后危機(jī)時(shí)代的重要話題。顯然，2007年持續(xù)的土地市場(chǎng)火爆走勢(shì)在2008年年初戛然而止，金融危機(jī)在大范圍的全面爆發(fā)讓嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)深受影響，土地交易由熱轉(zhuǎn)冷。從土地用途上來(lái)看，08年成交的土地交易中，純住宅用地2宗；商業(yè)住宅綜合用地6宗，占土地成交總數(shù)的1/3；商業(yè)用地10宗，占了一大半，是08年嘉興市成交土地的主要去向。僅相當(dāng)于全年供地計(jì)劃的1/3。圖1 2007—2009年上半年嘉興市土地市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)從交易總額上來(lái)看，%；09年上半年的土地市場(chǎng)答卷中，所有成交土地都位于中心城區(qū)。（三）區(qū)塊分布：集中于傳統(tǒng)中心城區(qū)嘉興市下設(shè)南湖區(qū)、秀洲區(qū)，轄嘉善、海鹽2個(gè)縣以及平湖、海寧、桐鄉(xiāng)3個(gè)市（縣級(jí)市），共有建制鎮(zhèn)53個(gè)、鄉(xiāng)1個(gè)、街道21 個(gè)、城市社區(qū)（居委會(huì)）187個(gè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)111個(gè)。2009年上半年的成交更是全部集中于秀洲新區(qū)工業(yè)園區(qū)。而嘉興市2008年土地市場(chǎng)的整體形勢(shì)，不論從成交宗數(shù)、成交金額還是土地面積上來(lái)看，降幅都超過(guò)了70%，出現(xiàn)土地流拍的情況，用“萎縮”一詞來(lái)形容市場(chǎng)的大縮水毫不為過(guò)。這種情況延續(xù)到下半年，伴隨國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的明顯下滑和促進(jìn)內(nèi)需的急切需要，中央救市政策開(kāi)始出臺(tái)。07年底的一系列國(guó)家調(diào)控政策實(shí)施后，嘉興也沒(méi)有如其他城市般出現(xiàn)“量減價(jià)降”的狀況，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)四平八穩(wěn)?！熬仁小闭咴谝欢ǔ潭壬洗碳ち耸袌?chǎng)剛性需求的釋放，然而整個(gè)樓市的回暖依然依靠于宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)前景態(tài)勢(shì)的回升。不過(guò)，顯然，房產(chǎn)市場(chǎng)的政策利好刺激的剛需、改善性需求抑或是投資性需求的爆發(fā)，并沒(méi)有迅速傳遞至土地市場(chǎng)。；10月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，盡快出臺(tái)有針對(duì)性的財(cái)稅、信貸、外貿(mào)等政策措施，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)(即“保增長(zhǎng)”)；11月出臺(tái)4萬(wàn)億元投資計(jì)劃、擴(kuò)大內(nèi)需四項(xiàng)實(shí)施措施，把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)。同樣，在房貸領(lǐng)域，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇與抑制房產(chǎn)泡沫再起，也是考驗(yàn)政府宏觀調(diào)控能力的關(guān)鍵。2008年年底國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度，對(duì)
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