嘉興房地產(chǎn)行研究咨詢報告(參考版)
2025-04-17 03:13本頁面
【正文】 2008的黯淡已然過去，2009下半年能否維持住清醒理智和穩(wěn)定發(fā)展？2009下半年的圖景正在徐徐展開……。結(jié)語在2009年上半年樓市交易回暖，房價止跌回升的大環(huán)境下，如何保持房產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展勢頭，提升房產(chǎn)品質(zhì)、品味，充分利用“盆地”優(yōu)勢，推動嘉興市房地產(chǎn)行業(yè)、土地市場的長期發(fā)展，是擺在相關(guān)人士面前的一個重要課題。不論從土地購置、完成開發(fā)面積和新開工面積上來看，開發(fā)商仍然沒擺脫謹慎的觀望態(tài)度，這與我國其他重要城市火爆的土地市場仍然存在區(qū)別。09年前半年成交均價緊靠5000元/平方，6月前半月嘉興市區(qū)成交高達1569套，而交易均價也升至5040元/平方米，這似乎也讓人看到了房產(chǎn)價格“盆地”的出路。1月至6月的成交數(shù)據(jù)肯定了這樣的行為，單價在每平3000元至4000元的的樓盤銷售量逐月遞減，而每平單價在4000至5000元的樓盤則有所增長。多數(shù)品質(zhì)“低劣”的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在殘酷的競爭中被一一淘汰。低水平、低資質(zhì)的房產(chǎn)開發(fā)商帶來最常見的結(jié)果就是，打一槍換一個地方，做一個樓盤改一個名號，虛炒概念，粗制濫造甚至偷工減料。據(jù)2007年有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)，嘉興全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有法人單位351家，其中具有一級資質(zhì)的企業(yè)1家，二級資質(zhì)企業(yè)有3家，一、％。既要通過城市發(fā)展規(guī)劃控制房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，又要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)整結(jié)構(gòu)、促進商品房的供求平衡，以需求拉動市場。在房產(chǎn)投資熱望攀升的時節(jié)，警惕房市的“虛高泡沫”，進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價以及5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的二手房征收全額營業(yè)稅等規(guī)定，以保證嘉興市房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展尤其重要。 嘉興的“房市盆地”保證了當(dāng)?shù)氐土木幼r格和生活成本，也日益吸引著炒房團和投資性購房者的目光。2002年國民經(jīng)濟的回升在房產(chǎn)上投射了美麗的影像，然而好景不長，2005年下半年開始，能源、土地、資金等多種要素再次制約了嘉興經(jīng)濟發(fā)展速度，“房市盆地”再度凸顯。在房地產(chǎn)行業(yè)起步的初始，嘉興市就遭到了迅猛發(fā)展的南方軍團的猛烈夾擊。盡管從2002年開始，嘉興的房市價格開始出現(xiàn)連續(xù)的上漲，但是僅僅一年，“盆地”現(xiàn)象再度形成。嘉興房產(chǎn)市場從上世紀90年代初開始起步，到90年代末，就已經(jīng)形成了明顯的“房市盆地”。無法否認，政府在面對房產(chǎn)行業(yè)和土地市場越演越烈的火爆場面，必須該出手時就出手。從目前來看，支撐房價上漲的一切都處于懸而未決的狀態(tài)，房價拐點在2009年下半年的出現(xiàn)也并非沒有可能。值得關(guān)注的是，上海也開始發(fā)出了類似的聲音：上海銀監(jiān)局于4月下旬向滬上銀行發(fā)文，明確要求銀行嚴格執(zhí)行此前國務(wù)院、央行、銀監(jiān)會等公布的有關(guān)首付款比例和利率的相關(guān)規(guī)定，除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，貸款首付款比例不得低于40%，且貸款首付款比例應(yīng)隨套數(shù)的增加而提高。近日，杭州首先放出了收緊二套房貸，首付4成，基準利率上浮10%的消息，在省內(nèi)掀起了軒然大波。投資性購房群體的深入排擠了普通置業(yè)者，“好戲不長”成為一部分較為消極的市場觀察者的看法，看好和看空同時并存。6月，幾乎可以完全天平09年初開發(fā)商讓利促銷時留出的價格空間?！邦嶔ず蟮寞偪瘛背蔀槟壳皹鞘械淖罴研稳?，究竟是回暖還是過熱的虛假瘋狂，或者在這場狂歡的背后，隱藏著更為艱辛的冷冬，是目前的房產(chǎn)市場和土地市場上最為人所關(guān)注的話題。事實上，人們還未從房價下降、不計血本地給房市下猛藥的階段清醒過來，現(xiàn)在的房價已經(jīng)是日日新地在飛漲了。毫無疑問，2008帶來的陰暗讓擴大內(nèi)需成為2009年保持中國經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的必然選擇，擴大投資，增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以此拉動國內(nèi)需求已經(jīng)成為中央目前工作的重點。2008年，金融危機的不期而遇、貿(mào)易順差加大、人民幣升值、國內(nèi)高通脹等的風(fēng)險使我國經(jīng)濟道路顛簸不已，房地產(chǎn)業(yè)和土地市場也遭遇寒流。從全國范圍看，2009年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積13644萬平米，%，降幅在逐步縮小。房產(chǎn)市場的止跌回升迅速地反映至土地市場。5月份美元又一次較大幅度的貶值，更是吸引了境外投資客的回歸，促成上海5月上月環(huán)比增長近七成的二手豪宅成交量。再看國內(nèi)，貨幣信貸擴張速度已超過了計劃的一倍多。3月，美聯(lián)儲宣布在之后幾個月內(nèi)收購3000億美元的長期美國國債。事實上，盡管CPI、PPI仍然在持續(xù)下降，但是關(guān)注經(jīng)濟的人們早已看到了另外一些不容忽視的問題。隨著房價的上漲，剛性需求將會被再次拋棄，只剩下改善性和投資性的需求。2009年4月，北京期房日均成交量沖到2007年以來的最高峰值；09的房市不顧業(yè)內(nèi)尚未全面回暖的警告，5月，部分樓盤價格飆漲至2007年底到2008年初的最高位。三、2009年下半年嘉興市土地市場走勢判斷（一）通脹預(yù)期，泡沫再現(xiàn)銀行貸款放松解開了緊緊勒住房產(chǎn)商們脖子的那根繩索。2009年上半年，嘉興市共成交各類商品房11197套，6月成交量突破3000套，達3177套，同比增長238%；，漲幅約7%。同樣的，個人住房貸款的利好政策不斷刺激剛需、改善性需求和投資性需求的入市。據(jù)統(tǒng)計，2009年1月至5月，%。2008年年底國務(wù)院常務(wù)會議提出，要加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持力度，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。其實早在2008年9月，恒大地產(chǎn)資產(chǎn)負債率就高達95%以上。07年的房產(chǎn)熱潮中，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)都紛紛擴大開工面積、增加土地儲備，同時開發(fā)成本激增；從2008年年初開始，企業(yè)盈利縮減、銀行信貸緊縮、民間拆借成本上漲，房產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張的問題開始顯現(xiàn)；到08年下半年，幾乎擴展成為了整個行業(yè)的危機。（三）資本市場：從資金鏈危機到流動性過剩2008年，房地產(chǎn)企業(yè)遇到的最大問題，就是“錢
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