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嘉興房地產行研究咨詢報告(參考版)

2025-04-17 03:13本頁面
  

【正文】 2008的黯淡已然過去,2009下半年能否維持住清醒理智和穩(wěn)定發(fā)展?2009下半年的圖景正在徐徐展開……。結語在2009年上半年樓市交易回暖,房價止跌回升的大環(huán)境下,如何保持房產事業(yè)的健康發(fā)展勢頭,提升房產品質、品味,充分利用“盆地”優(yōu)勢,推動嘉興市房地產行業(yè)、土地市場的長期發(fā)展,是擺在相關人士面前的一個重要課題。不論從土地購置、完成開發(fā)面積和新開工面積上來看,開發(fā)商仍然沒擺脫謹慎的觀望態(tài)度,這與我國其他重要城市火爆的土地市場仍然存在區(qū)別。09年前半年成交均價緊靠5000元/平方,6月前半月嘉興市區(qū)成交高達1569套,而交易均價也升至5040元/平方米,這似乎也讓人看到了房產價格“盆地”的出路。1月至6月的成交數據肯定了這樣的行為,單價在每平3000元至4000元的的樓盤銷售量逐月遞減,而每平單價在4000至5000元的樓盤則有所增長。多數品質“低劣”的房產開發(fā)企業(yè)在殘酷的競爭中被一一淘汰。低水平、低資質的房產開發(fā)商帶來最常見的結果就是,打一槍換一個地方,做一個樓盤改一個名號,虛炒概念,粗制濫造甚至偷工減料。據2007年有關部門提供的數據,嘉興全市房地產開發(fā)企業(yè)共有法人單位351家,其中具有一級資質的企業(yè)1家,二級資質企業(yè)有3家,一、%。既要通過城市發(fā)展規(guī)劃控制房地產開發(fā)的規(guī)模,又要引導房地產開發(fā)調整結構、促進商品房的供求平衡,以需求拉動市場。在房產投資熱望攀升的時節(jié),警惕房市的“虛高泡沫”,進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序,加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管,制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價以及5年內轉手交易的二手房征收全額營業(yè)稅等規(guī)定,以保證嘉興市房產行業(yè)的健康發(fā)展尤其重要。 嘉興的“房市盆地”保證了當地低廉的居住價格和生活成本,也日益吸引著炒房團和投資性購房者的目光。2002年國民經濟的回升在房產上投射了美麗的影像,然而好景不長,2005年下半年開始,能源、土地、資金等多種要素再次制約了嘉興經濟發(fā)展速度,“房市盆地”再度凸顯。在房地產行業(yè)起步的初始,嘉興市就遭到了迅猛發(fā)展的南方軍團的猛烈夾擊。盡管從2002年開始,嘉興的房市價格開始出現(xiàn)連續(xù)的上漲,但是僅僅一年,“盆地”現(xiàn)象再度形成。嘉興房產市場從上世紀90年代初開始起步,到90年代末,就已經形成了明顯的“房市盆地”。無法否認,政府在面對房產行業(yè)和土地市場越演越烈的火爆場面,必須該出手時就出手。從目前來看,支撐房價上漲的一切都處于懸而未決的狀態(tài),房價拐點在2009年下半年的出現(xiàn)也并非沒有可能。值得關注的是,上海也開始發(fā)出了類似的聲音:上海銀監(jiān)局于4月下旬向滬上銀行發(fā)文,明確要求銀行嚴格執(zhí)行此前國務院、央行、銀監(jiān)會等公布的有關首付款比例和利率的相關規(guī)定,除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外,貸款首付款比例不得低于40%,且貸款首付款比例應隨套數的增加而提高。近日,杭州首先放出了收緊二套房貸,首付4成,基準利率上浮10%的消息,在省內掀起了軒然大波。投資性購房群體的深入排擠了普通置業(yè)者,“好戲不長”成為一部分較為消極的市場觀察者的看法,看好和看空同時并存。6月,幾乎可以完全天平09年初開發(fā)商讓利促銷時留出的價格空間?!邦嶔ず蟮寞偪瘛背蔀槟壳皹鞘械淖罴研稳?,究竟是回暖還是過熱的虛假瘋狂,或者在這場狂歡的背后,隱藏著更為艱辛的冷冬,是目前的房產市場和土地市場上最為人所關注的話題。事實上,人們還未從房價下降、不計血本地給房市下猛藥的階段清醒過來,現(xiàn)在的房價已經是日日新地在飛漲了。毫無疑問,2008帶來的陰暗讓擴大內需成為2009年保持中國經濟平穩(wěn)較快增長的必然選擇,擴大投資,增加基礎設施建設,以此拉動國內需求已經成為中央目前工作的重點。2008年,金融危機的不期而遇、貿易順差加大、人民幣升值、國內高通脹等的風險使我國經濟道路顛簸不已,房地產業(yè)和土地市場也遭遇寒流。從全國范圍看,2009年上半年,全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積13644萬平米,%,降幅在逐步縮小。房產市場的止跌回升迅速地反映至土地市場。5月份美元又一次較大幅度的貶值,更是吸引了境外投資客的回歸,促成上海5月上月環(huán)比增長近七成的二手豪宅成交量。再看國內,貨幣信貸擴張速度已超過了計劃的一倍多。3月,美聯(lián)儲宣布在之后幾個月內收購3000億美元的長期美國國債。事實上,盡管CPI、PPI仍然在持續(xù)下降,但是關注經濟的人們早已看到了另外一些不容忽視的問題。隨著房價的上漲,剛性需求將會被再次拋棄,只剩下改善性和投資性的需求。2009年4月,北京期房日均成交量沖到2007年以來的最高峰值;09的房市不顧業(yè)內尚未全面回暖的警告,5月,部分樓盤價格飆漲至2007年底到2008年初的最高位。三、2009年下半年嘉興市土地市場走勢判斷(一)通脹預期,泡沫再現(xiàn)銀行貸款放松解開了緊緊勒住房產商們脖子的那根繩索。2009年上半年,嘉興市共成交各類商品房11197套,6月成交量突破3000套,達3177套,同比增長238%;,漲幅約7%。同樣的,個人住房貸款的利好政策不斷刺激剛需、改善性需求和投資性需求的入市。據統(tǒng)計,2009年1月至5月,%。2008年年底國務院常務會議提出,要加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度,對有實力有信譽的房地產開發(fā)企業(yè)兼并重組有關企業(yè)或項目,提供融資支持和相關金融服務。其實早在2008年9月,恒大地產資產負債率就高達95%以上。07年的房產熱潮中,大多數房產企業(yè)都紛紛擴大開工面積、增加土地儲備,同時開發(fā)成本激增;從2008年年初開始,企業(yè)盈利縮減、銀行信貸緊縮、民間拆借成本上漲,房產開發(fā)商資金鏈緊張的問題開始顯現(xiàn);到08年下半年,幾乎擴展成為了整個行業(yè)的危機。(三)資本市場:從資金鏈危機到流動性過剩2008年,房地產企業(yè)遇到的最大問題,就是“錢
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