【正文】 ②調(diào)。地產(chǎn)代理監(jiān)管局財政獨立，將牌照費、罰款及雜項收費 作為日常運作的經(jīng)費。一個強有力的監(jiān)察機構(gòu)是保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) 健康發(fā)展的基本條件。地產(chǎn) 代理監(jiān)管局通過確定取得牌照的基本條件和素質(zhì)來對地產(chǎn)代理機構(gòu)和 地產(chǎn)代理人進(jìn)行篩選，使執(zhí)業(yè)的機構(gòu)和個人具有 相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識和工 作經(jīng)驗，從而保證服務(wù)的質(zhì)量。 15 與政府進(jìn)行談判，反映同業(yè)意見及為同業(yè)爭取合理權(quán)益；在監(jiān)管制度 確立后，采取種種措施幫助會員熟悉、適應(yīng)新的政策法規(guī)等。然而，各商會在香港代理監(jiān)管制度建立的過程中還是起 到了重要作用。 （ 2）行業(yè)協(xié)會。 ⑦對違反條例的機構(gòu)和個人采取紀(jì)律制裁行動。 ⑤界定發(fā)牌條件和受理牌照申請。 ③聯(lián)絡(luò)教育機構(gòu)或訓(xùn)練團體，提供與地產(chǎn)代理工作有關(guān)的訓(xùn)練課 程。其主要職能和一般權(quán)力包括： ①規(guī)范地產(chǎn)代理運作，確保地產(chǎn)代理機構(gòu)和從業(yè)人員遵守條例的 規(guī)定。地產(chǎn)代理監(jiān)管局是香港專門管理房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)行業(yè)的政府機構(gòu)，主要負(fù)責(zé)頒發(fā)牌照和行政管理的工作。 ???? 莫雷蒂由此得出結(jié)論，一個地方的住宅價格上升，對該市場的經(jīng) 紀(jì)收入沒有明顯影響，這種情況與經(jīng)濟學(xué)課本的古老定律吻合 —— 當(dāng) 市場門檻蕩然無存，就意味著在這個行業(yè)里難以賺到大錢。該研究顯示，當(dāng)房屋價格上 升，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)數(shù)目亦會增多，每名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)成功出售的住宅數(shù)目跌幅 幾乎與價格升幅完全一樣。 最近由加州大學(xué)柏克萊分校學(xué)者進(jìn)行的研究進(jìn)一步印證這點。這 就印證了“零利潤定理”：在房屋價格節(jié)節(jié)上升的地區(qū)，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的 數(shù)目亦會隨之上升，在僧多粥少的情況下，獲取新客戶的難度大增。統(tǒng)計顯示，今年以 來，每月有數(shù)以千計的新地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)成功考取牌照入行， 2021 年 5 月份 單是加州就有 8000 多名新入進(jìn)入經(jīng)紀(jì)行業(yè)。近兩年的地產(chǎn)熱潮又使得更 多的人涌向地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，提供入行服務(wù)的機構(gòu)也 就更多，手續(xù)更加 簡單，費用有的甚至低得驚人。 13 經(jīng)紀(jì)行業(yè)就是這樣的一個行業(yè)。美國的地產(chǎn) 隨著近幾年美國房地產(chǎn)市 場的持續(xù)火爆，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng) 紀(jì)迅速興起，他們比傳統(tǒng) 經(jīng)紀(jì)人發(fā)布信息更快更 全，成本也更低，普遍采 取低傭金率。但是，對于單個的從業(yè)者而言，收入并沒有提高。在過去四年，美國波士頓、華盛頓及加州部分地區(qū)的房地產(chǎn)價 格升幅甚至超過一倍。 固定傭金意味著房地產(chǎn)泡沫理論上講應(yīng)該對地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人極為有 利，甚至造就一大批經(jīng)紀(jì)富翁。 在美國這樣一個市場經(jīng)濟充分發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場機制成熟、競爭 充分的國家里，固定比率傭金制度能夠長期維持確實和行業(yè)協(xié)會帶有 保護(hù)性質(zhì)的規(guī)定有關(guān)。甚至連支持房地產(chǎn)商的部分州政府也成了監(jiān)管部 門的調(diào)查和指控對象。此次限制信息共享、禁止降低傭金的 政策終于受到了檢控。全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會也支持這種做法，并在章程中做 出了相應(yīng)的規(guī)定。目前，依賴電子商務(wù)的網(wǎng)上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的費率普遍比傳統(tǒng) 經(jīng)紀(jì)要低 2~3 個百分點。多年來，這種信 息共享、傭金固定的模式一直平穩(wěn)運行。 C IRN M 12 紀(jì)協(xié)會內(nèi)部的信息溝通平臺，允許多家買方經(jīng)紀(jì)人同時獲得；賣方手 中的客戶資源也一樣和買方共享。 新老經(jīng)紀(jì)之爭 美國的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)十分成熟，買方經(jīng)紀(jì)人、賣方經(jīng)紀(jì)人分工明 確，信息共享也比較充分。 司法部的這項 判定意味著，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會企圖通過限制競爭 來維護(hù)經(jīng)紀(jì)行業(yè)固定傭金制度的企圖以失敗而告終。 全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會此前曾出臺規(guī)定，允許房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人禁止 同行在網(wǎng)上公布共享的房源和客戶信息，同時禁止降低傭金率。這將導(dǎo)致表面風(fēng) 光的美國經(jīng)紀(jì)行業(yè)最終走向“零利潤”時代 從 2021 年 5 月開始的全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會 (National Association of Realtors, NAR)涉嫌妨礙公平競爭一案終于在 9 月有 了最終結(jié)果。所以，在美國社會中，美國 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具有較高的社會地位，而其經(jīng)濟收入之高，在發(fā)達(dá)國家 和地區(qū)中也是非常突出的，這都與其相對較健全、完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè)管理是分不開的。其中，特別有特色的是其行業(yè)協(xié)會的管理方式，行業(yè)協(xié)會雖然沒 有法律或政府授權(quán)的管理職能，但卻通過提供服務(wù)（如 MLS 的信息服 務(wù)，促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人與政府、立法機關(guān)的溝通與協(xié)調(diào)等），寓管理于服務(wù)之 中，大大促進(jìn)了全行業(yè)的整體運作效率。在這種模式下，政府與行業(yè)協(xié)會分工明確，各司其 C IRN M ???? 各州房地產(chǎn)委員會大多會根據(jù)該法另行制定較詳細(xì)的施行細(xì)則， 諸如 ：該委員會的職權(quán)及業(yè)者的經(jīng)營理念與原則等皆有進(jìn)一步的說明。 專業(yè)倫理法則 (Professional Codes of Ethics) 其中，以房地產(chǎn)執(zhí)照法為規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)者最嚴(yán)密的法令。 各州的執(zhí)照法 (State Licensing Laws) 一般代理法規(guī)（ Commonlaw Agency） 經(jīng)紀(jì)人或銷售員只要有一次違反職 業(yè)道德的行為發(fā)生并被暫?；虻蹁N牌照，就會被刊登在經(jīng)紀(jì)人的廣告 刊物上，從此很難再從事這一職業(yè)。 州的政府主管部門一般還設(shè)有調(diào)查機構(gòu)，可以在任何時候到經(jīng)紀(jì) 人辦公室檢查業(yè)務(wù)記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時向該主管部門報告，由該委員 會討論決定是否做出處罰，嚴(yán)重的要向法院控告。 C IRN M 10 在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只要犯了錯，無論大小都要被記錄在案， 次數(shù)多了牌照會被吊銷。大約有 15－ 25 種現(xiàn)象與行為要暫停 或吊銷牌照，其中主要有：① 不實陳述；②虛假承諾；③多方代理； ④將購房保證金放到自己個人帳戶；⑤隱瞞實際利潤；⑥以欺詐手段 取得牌照；⑦虛假廣告；⑧經(jīng)紀(jì)人未盡監(jiān)督職責(zé)等等。這樣，經(jīng)紀(jì)人就可以不斷地輸送或從協(xié)會那里 獲取信息，不間斷地開展中介業(yè)務(wù)。這 樣就形成了一套模式化的運轉(zhuǎn)流程：經(jīng)紀(jì)人 A 采集信息后，通過信息 雜志或網(wǎng)絡(luò)傳導(dǎo)給經(jīng)紀(jì)人 B、 C、 D??直到有一人最終與買主成交。所以，經(jīng)紀(jì)人不敢壟斷信 息。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的信 息管理是非常重要的一項管理內(nèi)容。這樣，信息都通過經(jīng)紀(jì)人源源 不斷地傳送給經(jīng)紀(jì)人協(xié)會，協(xié)會匯總后出一本小冊子或在自己的網(wǎng)站 上公布，詳細(xì)介紹所有賣房信息，定期更新。 （ 2）信息管理 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信息管理。該委員會通常通過以下三種方式來 執(zhí)法： 拒發(fā)牌照、扣留牌照、吊銷牌照。美國法律規(guī)定一個經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可允許有幾個投資者，但 目前基本上都是一個經(jīng)紀(jì)人擁有一家或多家經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。 9 份合同都須經(jīng)機構(gòu)的所有者或其授權(quán)的人進(jìn)行確認(rèn)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)時只要能提供一個房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照，即可向政府企業(yè)登記部門申請，登記部門通過政府間 計算機管理系統(tǒng)確認(rèn)其牌照的真實性后，便可獲準(zhǔn)登記，不需要任何 注冊資本，企業(yè)存續(xù)期間發(fā)生的一切 責(zé)任都由發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機 構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)。 在美國，一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的擁有者必須是一個持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 人牌照的人，但持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照的人不一定每一個都會發(fā)起設(shè)立 自己的機構(gòu)，可以受雇于別的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人申辦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。 其中，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會及其下屬的各級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中的影響為最大。其會員被稱為 Realtist。該協(xié)會的宗旨主要是促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人與立法機關(guān)、行 政機關(guān)的協(xié)調(diào)、溝通，經(jīng)紀(jì)人協(xié)會與房地產(chǎn)業(yè)其它行業(yè)協(xié)會的交流， 以及經(jīng)紀(jì)人之間的溝通、協(xié)調(diào)，執(zhí)業(yè)行為的約束，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) 從業(yè)人員的專業(yè)水平，保持 從業(yè)人員的倫理道德水準(zhǔn)以維持房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)業(yè)的良好聲譽等等。 ???? E．研究與經(jīng)紀(jì)人活動有關(guān)的法律法規(guī)。 C．審查牌照申 請人資格，審查培訓(xùn)課程內(nèi)容以及考試內(nèi)容。 A．發(fā)布關(guān)于經(jīng)紀(jì)人和銷售員管理的規(guī)則 和規(guī)章。委員會下設(shè)教育及執(zhí)照部、 法律事務(wù)部和行政管理部。 例如肯塔基州的房地產(chǎn)委員會，其由 5 名成員組成，由州長任命， 均為資深的專業(yè)人士。州房地產(chǎn)委員會是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的管理 機構(gòu)，負(fù)責(zé)經(jīng)紀(jì)人與銷售員的執(zhí)照頒發(fā)與管理，房地產(chǎn)交易客戶的投 訴，以及對執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)銷售員有關(guān) 經(jīng)紀(jì)活動的行政管理等等。在此，權(quán)且以房地產(chǎn)委員會為例進(jìn)行闡述。 美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理 1．行業(yè)管理主體 （ 1）政府管理機構(gòu) 美國各州政府多數(shù)都有專門的機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理，它們 的名稱和組織方式有所不同。 7 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理是相當(dāng)嚴(yán)格的，一旦被查證有欺詐行為，經(jīng)紀(jì)人 執(zhí)照輕者暫停，重者永久取消從業(yè)資格。但同時，美國對 由于普遍看好中國市場， 特別是中國加入 WTO，將 是未來 10 年世界上最大 的房地產(chǎn)市場之一，許 多 國外中介公司意欲進(jìn)駐中 國。但美國的新建商品房雇用經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行代理銷售的比 例較低，一般為 20%左右。 據(jù)調(diào)查，在美國的二手房交易中，約 82%的買主利用了經(jīng)紀(jì)人提供 的服務(wù)， 85%的賣方通過經(jīng)紀(jì)人幫助他們實現(xiàn)銷售，只有 15%的賣方?jīng)] 有雇用經(jīng)紀(jì)人。 它的合作商可以利用其強大的品牌，吸引國際、國內(nèi)的更多客戶， 通過互聯(lián)網(wǎng)共享系統(tǒng)內(nèi)豐富的信息資源，以及靠體系的規(guī)模效應(yīng)降低 自身運營成本。 全球規(guī)模最大的特許經(jīng)營房地產(chǎn)中介體系 —— 美國“ 21 世紀(jì)不動 產(chǎn)”已在中國內(nèi)地全面啟動，繼在北京設(shè)立總 部之后，短短幾個月內(nèi)， 觸角已延伸到中國許多省市地區(qū)，所到之處反響強烈。 C IRN M 6 套專業(yè)軟件以及 Web 形式進(jìn)行房屋銷售與房源信息的交流，并通過互 聯(lián)網(wǎng)直接管理 MLS 系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫。 它是一種互聯(lián)網(wǎng)上的房源數(shù)據(jù)庫解決方案，提供經(jīng)紀(jì)人專業(yè)管理 運營工具及社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，含義是 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)房屋銷售及行銷的信息 共享。 日本、臺灣的房地產(chǎn)中介的組織方式都不是獨立經(jīng)營，主要 3 種 形式是；直營連鎖經(jīng)營、加盟連鎖經(jīng)營和加盟直營混合式。香港的“仲量行”在全球 27 個國家 設(shè)有 69 個辦 事處，職工近 4000 人。 中介機構(gòu)組織形式通常是事務(wù)所合伙制，自由進(jìn)入市場，自己創(chuàng) 造質(zhì)量、信譽和品牌，誰占領(lǐng)市場誰生存，優(yōu)勝劣汰。 此外，日本、芬蘭、比利時等其他各國和臺灣、香港都有相應(yīng)個 人資格準(zhǔn)入制度。 5 執(zhí)照每 4 年須申請重新?lián)Q發(fā)，要求申請者同時應(yīng)提出證據(jù)證明執(zhí) 照持有人業(yè)已完成 45 小時有關(guān)不動產(chǎn)的最新教育原理課程、討論或會 議。 三、行業(yè)個人資格準(zhǔn)入嚴(yán)格，機構(gòu)準(zhǔn)入市場化 美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度規(guī)定了兩類資歷不同的專業(yè)人員，一類是 銷售員，另一類是經(jīng)紀(jì)人，他們必須通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照考試，方 可取得執(zhí)照開業(yè)。 美國的房地產(chǎn)執(zhí)照法規(guī)定了經(jīng)紀(jì)人取得執(zhí)照的條件、資格、標(biāo)準(zhǔn) 等，并由州房地產(chǎn)委員會作為執(zhí)行該法的機構(gòu)，核發(fā)、拒發(fā)、扣留、 吊銷執(zhí)照，出現(xiàn)糾紛視情節(jié)可進(jìn)行訴訟。在美國，房地 產(chǎn)交易有 85%是通過中介服務(wù)交易而成，可見其民眾對房地產(chǎn)中介業(yè)的 信任，究其原因，主要是他們有一套獨具特色的房地產(chǎn)中介管理制度 和運作手段。如果開發(fā)商自已不是經(jīng)紀(jì)人，還要委托經(jīng)紀(jì)人中介機構(gòu)來辦 理，而自己專心致志開發(fā)生產(chǎn)。 圖表：房地產(chǎn)中介與房地產(chǎn)市場 第一階段 提供房地產(chǎn)交易代理 營銷策劃 提供房地產(chǎn)價格評估 代辦各項權(quán)證及手續(xù) 房地產(chǎn)金融中介服務(wù)等 第三階段第二階段 房地產(chǎn)投資決策 代辦各項權(quán)證及手續(xù) 代理工程招標(biāo)投標(biāo) 工程咨詢、造價咨詢等 房地產(chǎn)建設(shè) 房地產(chǎn)銷售 市場調(diào)研、市場預(yù)測分析 可行性研究、決策咨詢 提供市場信息等土地開發(fā) 房地產(chǎn)市場運行個階段房地產(chǎn)中介提供的服務(wù) 房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)租賃 第四階段 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)交換 物業(yè)管理顧問 代理物業(yè)管理 代理房地產(chǎn)交換業(yè)務(wù)等 資料來源：中研普華數(shù)據(jù)庫 ????因此中介組織對于房地產(chǎn)市場，可以有效協(xié)調(diào)各種市 C IRN M ????房地產(chǎn)中介利用自己對房地產(chǎn)市場的信息 優(yōu)勢和低廉的交易成本優(yōu)勢，為進(jìn)入房地產(chǎn) 市場的供給主體和需求主 體提供各種各樣的服務(wù)，保證房地產(chǎn)市場的有效運行，是連接房地產(chǎn) 市場供求雙方的橋梁與紐帶。 第二節(jié) 房地產(chǎn)中介業(yè)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系 （一）房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場的有機組成部分 房地產(chǎn)市場的基本構(gòu)成要素主要包括房地產(chǎn)市場主體、客體和為 市場交易提供服務(wù)的中介機構(gòu)，因此，房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場的有 機組成部分。 （ 4）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員。 C IRN M 2 （ 2）有固定的服務(wù)場所。 國外的房地產(chǎn)中介已發(fā)展 了近百年的歷史，不論買 賣存量還是增量房地產(chǎn)幾 乎都是通過中介進(jìn)行交 易，所有買房信息都通過 經(jīng)紀(jì)人協(xié)會傳送。當(dāng)事人可通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)準(zhǔn)確、及時地了解市 場行情、交易對手等情況，積極穩(wěn)妥地進(jìn)行交易。也就是有關(guān)機構(gòu)為房地產(chǎn)交易雙方牽線搭橋、提供信息、促成交 易的活動。房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營全過程中一項必不可少的基礎(chǔ)性工作。 房地產(chǎn)評估，是指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的